Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное исковое заявление Ароян С. А. к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, Межмуниципальному отделу по Краснокамскому, Калтасинскому районам, городу Ненфтекамск и Агидель Управления Росреестра по Республики Башкортостан о признании незаконным и отмене решения о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, возложении обязанности рассмотреть вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

по апелляционной жалобе представителя административного истца Арояна С.А. – Ниязовой А.Р. на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 13 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Искандарова А.Ф., судебная коллегия

установила:

Ароян С.А. обратился в суд с указанным административным иском, в обоснование заявленных требований указал, что ему принадлежит нежилое помещение - материальный склад, общей площадью 331,7 кв.м, расположенный по адресу: адрес, на земельном участке общей площадью 3896 кв.м. с кадастровым №..., предоставленный для использования в целях строительства производственно-складской базы из категории земель населенных пунктов. На основании постановления №... от дата заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №...к от 17.04.2017 на период с 07.04.2017 по 07.04.2020.

В соответствии с п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Указом главы Республики Башкортостан от 18 марта 2020 года № УГ-111 «О введении режима "Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» было принято решение о введении режима повышенной готовности на территории Республики Башкортостан.

Ароян С.А. обратился с заявлением в Администрацию городского округа г.Нефтекамск с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о продлении срока аренды.

С административным истцом заключено дополнительное соглашение №... от 07.07.2020 и 21 июля 2020 года указанное соглашение сдано на регистрацию.

По результатам правовой экспертизы представленных документов 29 июля 2020 года регистрирующим органом принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 29 октября 2020 года с требованием предоставить дополнительное соглашение, соответствующее требованиям действующего законодательства. Государственный регистратор указывает на то, что земельный участок уже однократно был предоставлен в аренду. Полагает, что у арендатора нет оснований на заключение нового договора аренды без торгов, указывает, что срок договора аренды истек и полагает, что дополнительное соглашение №... от 07.07.2020 к договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №...к от 17.04.2017 не соответствует требованиям действующего законодательства (не указывая какого) и государственной регистрации не подлежит.

Вместе с тем, государственный регистратор, приостанавливая регистрацию дополнительного соглашения №... от дата к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №...к от 17.04.2017 по мотиву отсутствия законных оснований для предоставления Арояну А.С. земельного участка в аренду при наличии действующих и не признанных в установленном законом порядке незаконными постановления главы Администрации городского округа г. Нефтекамск, договора аренды земельного участка, которыми Арояну С.А. предоставлен в аренду спорный земельный участок, дополнительного соглашения №... от дата к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №...к от дата, вышел за рамки полномочий, предоставленных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Предоставленные им для государственной регистрации права документы в установленном законом порядке никем не оспорены и недействительными не признаны.

Ароян С.А. просил суд признать незаконным и отменить решение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципального отдела по Калтасинскому, Краснокамскому районам, городу Нефтекамск и Агидель Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 29.07.2020 за исх. №... о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения №... от дата к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №...к от дата и возложить на ответчика обязанность рассмотреть вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения №... от дата к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №...к от дата.

Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 13 октября 2020 года постановлено:

административное исковое заявление Ароян С. А. к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, Межмуниципальному отделу по Краснокамскому, Калтасинскому районам, городу Ненфтекамск и Агидель Управления Росреестра по Республики Башкортостан о признании незаконным и отмене решения о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, возложении обязанности рассмотреть вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды – оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель Арояна С.А. Ниязова А.Р. указывает, что государственный регистратор, приостанавливая регистрацию дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № №...к от дата по мотиву окончания срока аренды земельного участка, на который Арояну С.А. предоставлен в аренду спорный земельный участок, вышел за рамки полномочий, предоставленных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить административное исковое заявление.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав административного истца Арояна С.А. и его представителя Ниязову А.Р., поддержавших жалобу, представителя административного ответчика Билалову А.Х., полагавшей решение суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Реализуя указанные конституционные предписания, статья 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предоставляет гражданину, организации, иным лицам право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 1 января 2017 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 указанного Федерального закона).

Государственной регистрации подлежат в силу пункта 6 статьи 1 названного Федерального закона право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Как установлено частью 1 статьи 14 этого же Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Из положений части 2 названной статьи следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (пункт 1); акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество (пункт 6); межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (пункт 7).

По правилам части 1 статьи 21 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 22 июля 2020 года администрация города Нефтекамск обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: адрес.

29 июля 2020 года по результатам проведенной правовой экспертизы государственным регистратором Султановым В.Ф. принято решение о приостановлении государственной регистрации, по мотивам того, что Дополнительное соглашение не соответствует требованиям действующего законодательства.

При этом в уведомлении о приостановлении государственный регистратор ссылался на то, что дополнительным соглашением вносятся изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от дата№...к. Изменения состоят в следующем: в соответствии с Федеральным законом от дата № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее - ФЗ №...) срок Договора аренды продлевается до дата.

Согласно статье 23 ФЗ №... арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от дата № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Между тем согласно договору аренды земельный участок предоставлен в аренду сроком с дата по дата арендатору Ароян С. А..

При этом указанному арендатору данный земельный участок уже предоставлялся ранее по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от дата№...к, дата регистрации дата, №....

Согласно части 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, срок Договора аренды, заключенного после 01.03.2015 по 07.04.2020, на момент заключения Дополнительного соглашения истек, в виду чего представленное Дополнительное соглашение не соответствует требованиям действующего законодательства и государственной регистрации не подлежит.

Разрешая административное дело по существу и отказывая в удовлетворении заявленных Арояном С.А. требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу положений ч. ч. 3,4 и 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из содержания абз. 3 п. 1 ст. 29 Закона следует, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Последовательность административных процедур при предоставлении государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество закреплена в Административном регламенте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги, утвержденном приказа Минэкономразвития России от дата№....

Из содержания п. 216 указанного Административного регламента, а также ст. 26 Закона о регистрации следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки подлежат установлению следующие обстоятельства: наличие всех необходимых документов; полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов; соответствие поданных документов требованиям законодательства; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги.

Принимая во внимание положения вышеприведенных норм права, государственный регистратор обязан проводить правовую экспертизу представленных документов, в частности и на соответствие поданных документов требованиям законодательства.

Поскольку государственным регистратором установлено несоответствие требованиям действующего законодательства, представленное на госрегистрацию дополнительное соглашение, им обоснованно принято решение о приостановлении государственной регистрации.

Ссылки истца на то, что госрегистратор вышел за рамки полномочий, предоставленных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции признал несостоятельными.

Ссылки административного истца на положения п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривающего право на продление договора аренды, судом первой инстанции отклонены, поскольку указанные положения закона применяются в случае, если на дату обращения арендатора с требованием о продлении договора аренды, срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды. При этом на дату обращения Арояна С.А. с требованием о продлении договора аренды срок договора аренды истек.

Ссылка административного истца на то, что арендодателем не заявлено требование о расторжении договора аренды, отклонена судом первой инстанции, поскольку арендодатель может заявить требование о расторжении договора аренды только в период его действия.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подтверждены собранными по делу доказательствами.

Фактически доводы апелляционной жалобы были предметом обсуждения в суде первой инстанции, в связи с чем отклоняются судебной коллегией по вышеизложенным основаниям.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Постановленное решение суда является законным и обоснованным, и отмене по доводам жалобы не подлежит.

Оснований, предусмотренных ст. 310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 307-309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 13 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца Арояна С.А. – Ниязовой А.Р. – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий п/п Ф.Ф. Сафина

Судьи п/п А.Ф. Искандаров

п/п Л.В. Портнова

Справка: судья 1-ой инстанции Рахимова С.К.