Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 30 ноября 2021 года административное дело по административному исковому заявлению Черных Валентины Николаевны к Управлению Росреестра по Курской области об оспаривании решения, поступившее с апелляционной жалобой Черных В.Н. на решение Ленинского районного суда города Курска от 12 августа 2021 года, которым в удовлетворении требований отказано.

Заслушав доклад судьи Курочкиной И.А., выслушав представителя административного истца Черных В.Н. - Степачкова Н.В., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Курской области - Баркову Л.И., действующую на основании доверенности, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Черных В.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее Управление Росреестра по Курской области, Управление), в котором оспаривая решение Управления от 02.03.2021 года об отказе в государственной регистрации прав в отношении, принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый №, этаж 9, адрес: <адрес>, переданного ей по акту приема-передачи и договора купли-продажи от 23.10.2020 года, заключенного ею с продавцом ООО «Балтийская Торговая Транспортная Компания» (далее ООО «БТТК»), решением Арбитражного суда г.С.Петербург и Ленинградской области от 25.09.2019г. признанным несостоятельным (банкротом).

В обоснование требований указала, что отказ в государственной регистрации перехода прав на квартиру, основанный на отсутствии согласия на осуществление такой регистрации общества с ограниченной ответственностью Лизинговая компания «Сименс Финанс» (далее - ООО ЛК «Сименс Финанс»), в чью пользу на момент принятия решения о государственной регистрации перехода права (собственности) в ЕГРН имелась актуальная запись о государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу договора от 17.04.2017г.; а также на наличии в ЕГРН сведений о запрете в регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя МОСП и ОИП УФССП России по Курской области от 20.12.2018г., является незаконным.

По мнению административного истца, сделка, осуществленная конкурсным управляющим ООО «БТТК» при отказе залогового кредитора ООО ЛК «Сименс Финанс» от своего права залогового кредитора, влечет прекращение залога в силу закона в связи с реализацией имущества на публичных торгах в рамках конкурсного производства. Прекращение залога в силу закона не требуют специального обращения в регистрационные органы с соответствующим заявлением, поскольку данное основание прекращения залога безусловное, прямо установлено законом и не требует волеизъявления заинтересованных лиц. При таких обстоятельствах требования государственного регистратора о представлении дополнительного соглашения о наличии обременения в виде залога и согласия залогодержателя на продажу объекта недвижимости незаконны.

Кроме того, указано, что с введением в отношении продавца конкурсного производства и как следствие окончанием исполнительного производства влечет прекращение действия всех ограничений и мер, принятых в рамках данного исполнительного производства.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Черных В.Н. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела.

В отзыве заинтересованное лицо ООО ЛК «Сименс Финанс», разделяя позицию административного истца, просит обжалуемый судебный акт отменить, требования Черных В.Н. - удовлетворить.

Административный ответчик Управление Росреестра по Курской области считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

Административный истец Черных В.Н., представители заинтересованных лиц: ООО «БТТК», ООО ЛК«Сименс Финанс», государственный регистратор Писклова М.С. о дате, времени и месте рассмотрения дела извещенные по правилам ст.96 КАС РФ, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки в судебное заседание не известили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили. Судебная коллегия при данных обстоятельствах с учетом положений ст.150 КАС РФ сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела и решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия по административным делам Курского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему административному делу такие основания для отмены обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке установлены.

Из материалов настоящего дела следует, что 08.10.2020 между Черных В.Н. (покупатель) и ООО «БТТК» в лице конкурсного управляющего был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м, кадастровый №, этаж 9, адрес: <адрес> (далее - Объект). Указанный Объект передан покупателю по акту приема-передачи от 23.10.2020. Расчеты по данной сделке купли-продажи завершены, что подтверждается платежными поручениями.

Черных В.Н. и ООО «БТТК» через филиал № 2 АУ КО «МФЦ» по Курску и Курскому району в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15, статьями 18, 57 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на Объект, что подтверждается описью документов (идентификатор MFC-0306/2020-96638-1 от 19.11.2020).

Управлением Росреестра по Курской области принято решение о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении Объекта, что подтверждается соответствующим Уведомлением №КУВД- 001/2020-24892153/1 от 09.12.2020 (далее - уведомление).

Регистрационные действия в соответствии с уведомлением приостановлены в отношении объекта недвижимости в связи с наличием действующей записи об обременении ипотекой права собственности ООО «БТТК» на основании договора залога от 20.12.2016 № 3-2/16 в пользу ООО ЛК «Сименс Финанс». Государственным регистратором предложено погасить регистрационную запись об ипотеке, а также представить дополнительное соглашение к договору купли-продажи с указанием имеющихся ограничений (обременении) ипотеки отчуждаемого имущества.

Разрешая настоящий административный спор, суд первой инстанции признал оспариваемое решение законным и обоснованным, поскольку счел, что при обращении административного истца в орган государственной регистрации им не были представлены необходимые документы, подтверждающие возможность погашения залога на спорный объект недвижимого имущества для последующей регистрации перехода права на объект.

Судебная коллегия с таким выводом не согласна.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона о регистрации). На основании части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является, в том числе непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также то обстоятельство, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные Федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункты 5 и 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

Как видно из вышеуказанного, спорное помещение было реализовано в рамках процедур банкротства на торгах конкурсным управляющим общества Лукиной Ю.А.; по итогам торгов был заключен договор купли-продажи, имущество передано административному истцу.

Залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 131, 134, 137, 138 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога, устанавливается очередность удовлетворения требований кредиторов и особенности удовлетворения требований по обязательствам, обеспеченным залогом.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона.

Реализация заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога (пункт 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве).

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111, абзацем 3 пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве. Если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Таким образом, прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом о банкротстве порядке.

При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется.

При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо прав.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

Суд установил и материалами дела подтверждено, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2019 года по делу №А56-134934/2018 ООО «БТТК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена Лукина Ю.А.

Согласно выписке из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 05.12.2019 года №99/2019/299355416 ООО «БТТК» на праве собственности принадлежит помещение (жилое) по адресу: <адрес>, площадью 48,80 кв.м., кадастровый №, которое выявлено и включено в конкурсную массу должника.

ООО ЛК «Сименс Финанс», в залоге у которого находилось спорное недвижимое имущество, не было включено в реестр кредиторов и не являлось залоговым кредитором.

При этом из определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2021 (дело №А56-134934/2018/ход.1) следует, что рамках дела о банкротстве должника ООО «БТТК» в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий с заявлением, в котором просил суд признать прекращенным право залога в отношении жилого помещения (квартиры) площадью 48,4 кв.м, кадастровый №, этаж 9, адрес: <адрес>, зарегистрированное в пользу ООО «Лизинговая компания «Сименс Финанс», запись об ипотеке №№ от 17.04.2017.

Черных В.Н., принимавшая участие в рассмотрении обособленного спора, поддерживала доводы конкурсного управляющего. ООО «ЛК «Сименс Финанс» заявлены возражения, согласно которым общество указало на то, что не имеет право ставить вопрос о снятии обременения в виде залога, поскольку его права как залогодателя прекратились в силу закона; спор между ООО «БТТК», ООО «ЛК «Сименс Финанс» и Черных В.Н. - отсутствует, залоговые правоотношения между залогодателем-должником и залогодержателем прекратились, а между «ЛК «Сименс Финанс» и Черных В.Н. - не возникали. По мнению ООО «ЛК «Сименс Финанс», заинтересованным лицам надлежит обжаловать действия регистрирующего органа.

Таким образом, арбитражный суд, установив фактически те же обстоятельства, что установлены судом по настоящему делу, прекратил производство по заявлению конкурсного управляющего, поскольку пришел к выводу о том, что Закон о банкротстве не предусматривает вынесение отдельного судебного акта по заявленным требованиям. В данном случае суд исходил из того, что факт прекращения ипотеки в силу закона ООО ЛК «Сименс Финанс» не оспаривается. О неправомерности совершенных действий, связанных с торгами, а также о правомерности приостановления погашения регистрационной записи, возможных нарушениях своих прав ООО ЛК «Сименс Финанс» не заявлено. Поэтому право залога на квартиру, проданной Черных В.Н., в результате ее реализации в порядке, установленном Законом о банкротстве прекращено, в связи с чем не имеется оснований для сохранения спорного обременения при регистрации перехода права собственности.

При таком положении судебная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание, что с момента заключения договора купли-продажи ипотека жилого помещения прекратилась в силу закона, соответственно, отсутствовали основания для включения в договор купли-продажи положений, содержащих указание о наличии ограничений права собственности Общества (должника) в отношении спорного недвижимого имущества, приходит к выводу, что заявители представили в регистрирующий орган все документы, необходимые для осуществления регистрационных действий; основания приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по пунктам 5 и 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, у Управления отсутствовали.

Установив, что оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права заявителя, апелляционный суд признает данное решение незаконным.

Руководствуясь п.2 ст.309 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

апелляционную жалобу Черных В.Н. удовлетворить.

Решение Ленинского районного суда города Курска от 12 августа 2021 года, отменить.

Принять по делу новое решение, которым административное исковое заявление Черных Валентины Николаевны к Управлению Росреестра по Курской области об оспаривании решения, удовлетворить.

Решение Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от 02.03.2021 года об отказе в государственной регистрации перехода прав в отношении объекта недвижимости: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый №, этаж 9, адрес: <адрес>, в связи с прекращением залога (ипотеки) в пользу ООО «Сименс Финанс» в отношении вышеуказанного имущества по договору залога от 20.12.2016 года №3-1/16 (номер регистрации №), признать незаконным.

Обязать Управление Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а именно: жилое помещение (квартира) площадью 48.8 кв.м., кадастровый №, этаж 9, адрес: <адрес>, на основании заявления Черных Валентины Николаевны от 19.11.2020 года №КУВД-001/2020-24892153.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи