Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Гафарова Р.М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконными уведомлений, возложении обязанностей

по апелляционной жалобе Гафарова Р.М.

на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06 июля 2020 года, которым в удовлетворении административных исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Трифоновой О.М., пояснения представителя административного истца Баймукановой А.Б., поддержавшей апелляционную жалобу, конкурсного управляющего ООО «Гармония в доме» Болотиной Т.Н., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гафаров Р.М. обратился в суд с вышеназванным административным иском, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: (адрес). (дата) между ним и ООО «Гармония в доме» заключен договор № аренды указанного земельного участка с последующим выкупом с целью осуществления строительства ООО «Гармония в доме» многоквартирного жилого дома в рамках договоров участия в долевом строительстве. С учетом требований статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в ЕГРН внесена запись регистрации № об обременении земельного участка ипотекой в пользу участников долевого строительства. ООО «Гармония в доме» обязательство по строительству многоквартирного жилого дома и передаче жилых помещений не исполнило. С момента вынесения Арбитражным судом Оренбургской области решения от 18 апреля 2018 года, которым ООО «Гармония в доме» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство, наступил страховой случай по договору страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение обязательств. В связи с чем, страховая компания ООО «Проминстрах» в полном объеме произвела выплаты участникам долевого строительства, что влечет прекращение основного обязательство застройщика, а, следовательно, и права залога, установленного Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в отношении земельного участка с кадастровым №. Срок действия договора аренды № земельного участка с последующим выкупом истек в (дата), в связи с чем, истец полагает, что в отсутствие условий о пролонгации договор считается прекращенным. Однако, несмотря на указанные обстоятельства, а также на неоплату арендатором в полном объеме арендных платежей, Управление Росреестра по Оренбургской области уведомлением № от (дата) отказано ему в погашении записи об ипотеке на земельный участок, а также уведомлением № от (дата) приостановило государственную регистрацию прекращения аренды на земельный участок, уведомлением № от (дата) отказало в погашении записей об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка.

Административный истец, ссылаясь на незаконность уведомлений Управления Росреестра по Оренбургской области от (дата), от (дата) года, (дата) и на то, что содержащиеся в ЕГРН записи об аренде, обременении права и ипотеке земельного участка влекут нарушение его прав собственника на распоряжение этим земельным участком, просит суд:

- признать незаконными:

уведомление Управления Росреестра по Оренбургской области № от 24 октября 2019 года об отказе в погашении записи об ипотеке № от (дата) на земельный участок с кадастровым №;

уведомление Управления Росреестра по Оренбургской области № от 29 октября 2019 года о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым № с номером государственной регистрации №;

уведомление Управления Росреестра по Оренбургской области № от 07 ноября 2019 года об отказе в погашении записей об ограничений (обременений) права в отношении земельного участка с кадастровым № с номером государственной регистрации №;

- возложить обязанность на Управление Росреестра по Оренбургской области:

погасить регистрационную запись об ипотеке на земельный участок с кадастровым № с номером государственной регистрации №

погасить регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым № с номером государственной регистрации №

погасить записи об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым № с номером государственной регистрации №

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Крахтова Л.А., Которова Е.Н., Кувшинова З.А., Радаева Л.Н., Косолапова Н.Н., Мамонтов А.Ю., Латыпов И.С. и Бутров А.С., конкурсный управляющий ООО «Гармония в доме» Болотина Т.Н., ООО «Проминстрах».

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06 июля 2020 года в удовлетворении административных исковых требований Гафарову Р.М. отказано.

В апелляционной жалобе Гафаров Р.М. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции административный истец Гафаров Р.М., представитель административного ответчика Управления Росреестра по Оренбургской области, заинтересованные лица Крахтова Л.А., Которова Е.Н., Кувшинова З.А., Радаева Л.Н., Косолапова Н.Н., Мамонтов А.Ю., Латыпов И.С., Бутров А.С., представитель заинтересованного лица ООО «Проминстрах» не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом изложенного судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие - либо обязанности.

Из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий, как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца.

В соответствии с частью 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Гафарову Р.М. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство таунхаусов.

(дата) Гафаров Р.М. передал указанный земельный участок в аренду с последующим выкупом ООО «Гармония в доме» на основании договора аренды №.

Названный договор аренды был заключен между Гафаровым Р.М. и ООО «Гармония в доме» на срок до (дата) с целью осуществления строительства застройщиком ООО «Гармония в доме» объектов недвижимого имущества по договорам участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением к договору № аренды земельного участка с последующим выкупом от (дата) срок указанного договора продлен до (дата)

В пункте № указанного договора аренды стороны определили, что земельный участок переходит в частную собственность арендатора по истечении установленного договором срока аренды или досрочно при условии внесения всей обусловленной в пункте 3 договора выкупной цены.

Государственная регистрация договора аренды произведена (дата), срок, на который установлено ограничение в виде аренды, как следует из выписки ЕГРН, составляет период с (дата) по (дата).

В соответствии с договорами участия в долевом строительстве, заключенными между ООО «Гармония в доме» и Крахтовой Л.А., Которовой Е.Н., Кувшиновой З.А., Радаевой Л.Н., Косолаповой Н.Н., Мамонтовым А.Ю., Латыповым И.С., Бутровым А.С., застройщик ООО «Гармония в доме» своими силами или с привлечением других лиц обязалось построить на вышеуказанном земельном участке восьмиквартирный жилой дом блокированной постройки и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства жилые помещения (квартиры), расположенные в доме, а участники обязались уплатить обусловленную указанными договорами цену и принять объекты долевого строительства.

Гражданская ответственность ООО «Гармония в доме» за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве застрахована в ООО

Договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства Крахтовой Л.А., Которовой Е.Н., Кувшиновой З.А., Радаевой Л.Н., Косолаповой Н.Н., Мамонтовым А.Ю., Латыповым И.С., Бутровым А.С., денежные средства которых были привлечены ООО «Гармония в доме» для строительства жилого дома, возводимого на указанном земельном участке, также были зарегистрированы в ЕГРН.

Одновременно в отношении земельного участка в ЕГРН на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (дата) внесена запись регистрации № об обременении земельного участка в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства.

(дата) Гафаров Р.М. направил в адрес директора ООО «Гармония в доме» претензию о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом № от (дата) или погашении задолженности по платежам.

(дата) ООО «Гармония в доме» принято решение о добровольной ликвидации общества, назначении ликвидатора, о чем (дата) была внесена запись в ЕГРЮЛ.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19 апреля 2018 года ООО «Гармония в доме» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства сроком до 18 октября 2018 года. Конкурсным управляющим должника определением Арбитражного суда Оренбургской области от 21 февраля 2020 года утверждена Болотина Т.Н.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03 июля 2018 года по делу № в рамках дела о банкротстве ООО «Гармония в доме» Гафарову Р.М. запрещено расторгать договоры аренды земельных участков с последующим выкупом № и № от (дата), заключенные с ООО «Гармония в доме», а также передавать права на земельные участки с кадастровыми № иным лицам помимо ООО «Гармония в доме». Также ему запрещено распоряжаться указанными земельными участками иным образом, производить государственную регистрацию данных договоров.

Признав открытие в отношении ООО «Гармония в доме» конкурсного производства в рамке дела о банкротстве, а также включение требований кредиторов в реестр страховым случаем, страховая компания ООО «Проминстрах» (дата) произвела выплаты участникам долевого строительства в размере денежных средств, уплаченных участниками строительства в счет цены по договорам долевого участия.

22 октября 2019 года Гафаров Р.М. обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о погашении записи об ипотеке № от (дата) земельного участка с кадастровым №, о прекращении записи об аренде № от (дата) в отношении того же земельного участка в одностороннем порядке.

По результатам проведенной правовой экспертизы государственный регистратор уведомлением от 24 октября 2019 года № сообщил Гафарову Р.М. о невозможности погашения регистрационной записи об ипотеке на том основании, что с заявлением о погашении этой регистрационной записи обратилось ненадлежащее лицо.

Уведомлением от 29 октября 2019 года № государственный регистратор сообщил Гафарову Р.М. о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды, указав на то, что препятствием к проведению государственной регистрации прекращения аренды в одностороннем порядке является наличие актуальной записи о залоге права аренды и актуальных сведений об ограничениях, внесенных на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области от 03 июля 2018 года №, а также не предоставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлением Управления Росреестра по Оренбургской области от 07 ноября 2020 года № Гафарову Р.М. отказано в погашении записи об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым №, внесенной на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области от 03 июля 2018 года на том основании, что обеспечительные меры, принятые арбитражным судом, до настоящего момента не отменены.

Гафаров Р.М., не согласившись с результатом рассмотрения Управлением Росреестра по Оренбургской области его заявлений, обратился в суд.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных административным истцом требований.

Такие выводы суд мотивировал тем, что отказ государственного регистратора Гафарову Р.М. в погашении записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым № не противоречит положениям Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не нарушает права административного истца, который, с учетом установленных пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специальных оснований для прекращения ипотеки, возникшей в силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ о долевом строительстве, является ненадлежащим лицом, обратившимся к административному ответчику с заявлением о погашении записи об ипотеке.

Также суд первой инстанции исходил из того, что наличие актуальной записи о залоге (ипотеке) права аренды земельного участка, внесенной на основании положений Закона об участии в долевом строительстве, отсутствие решения суда о признании договора аренды прекратившимся свидетельствует о невозможности проведения государственной регистрации прекращения аренды в одностороннем порядке только на основании заявления арендодателя земельного участка, при том, что истечение срока действия договора аренды, ненадлежащее исполнение стороной договора его условий само по себе не является безусловным основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр, а наличие актуальной записи об обеспечительных мерах, принятых определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03 июля 2019 года в рамках дела №, в силу пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона №218-ФЗ является основанием для приостановления государственной регистрации прекращения аренды до поступления в орган регистрации прав судебного акта о снятии ареста или запрета совершать определенные действия.

Учитывая, что обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03 июля 2019 года по делу № до настоящего момента не отменены, суд первой инстанции признал обоснованным отказ государственного регистратора от (дата)№ во внесении сведений в ЕГРН по заявлению Гафарова Р.М.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

В апелляционной жалобе Гафаров Р.М. повторно приводит доводы о том, что залог права аренды принадлежащего ему земельного участка в силу пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратился одновременно с прекращением обеспеченного залогом обязательства ООО «Гармония в доме» перед участниками долевого строительства (дата), когда все участники долевого строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика получили страховое возмещение. Сам же договор аренды земельного участка с последующим выкупом № от (дата) прекратил свое действие (дата) – когда им была направлена претензия арендатору о расторжении указанного договора аренды. Кроме того, во всяком случае, аренда земельного участка прекращена в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с прекращением заложенного права.

Проверяя указанные доводы суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика ООО «Гармония в доме», которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком ООО «Гармония в доме» в (дата), в ЕГРН запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки внесена (дата), срок, на который установлено ограничение, как следует из выписки ЕГРН, составляет период с (дата) по (дата).

Застройщиком ООО «Гармония в доме» жилой дом в установленные сроки построен не был, объект долевого строительства не передан кредиторам.

Согласно решению Арбитражного суда Оренбургской области от 19 апреля 2018 года ликвидируемое в добровольном порядке ООО «Гармония в доме» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Возбуждение в отношении ООО «Гармония в доме» дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

При указанных обстоятельствах требования к ООО «Гармония в доме» согласно параграфу 7 Закона о банкротстве могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в соответствии с правилами, установленными этим Законом.

Таким образом, в той ситуации, когда в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, специальные условия, предусмотренные пунктом 1.1. статьей 25 Закона об ипотеке, не выполняются, поэтому указываемые административным истцом обстоятельства исполнения страховщиком обязательств перед участниками долевого строительства не могут являться для регистрирующего органа основанием для погашения записи об ипотеке в административном порядке.

В качестве основания для отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке в оспариваемом уведомлении Управление Росреестра по Оренбургской области указало, что Гафаров Р.М. не относится к той категории лиц, которые вправе подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, внесенной в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Исходя из вышеприведенных положений пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, оснований не согласиться с данным решением регистрирующего органа не имеется, поскольку Гафаров Р.М. не относится к числу лиц, по заявлению которого и на основании установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств может быть погашена регистрационная запись об ипотеке, возникшая на основании положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В рассматриваемом случае по заявлению Гафарова Р.М. может быть погашена регистрационная запись об ипотеке только в случае представления им в регистрирующий орган судебного решения, которым спор о прекращении договора аренды и ипотеки земельного участка разрешен в порядке гражданского судопроизводства.

Не являются основанием для отмены обжалуемого решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что арбитражный суд, принимая обеспечительные меры, фактически запретил ему расторгнуть уже прекратившийся договор, поскольку названный довод фактически направлен на преодоление определения Арбитражного суда по Оренбургской области от 03 июля 2018 года.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда по Оренбургской области от 03 июля 2018 года по делу № в отношении земельного участка с кадастровым № в виде запрета Гафарову Р.М. передавать права на земельный участок, распоряжаться им иным образом, не отменены, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничений земельного участка признаются несостоятельными, основанными на неправильном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, обстоятельства неисполнения арендатором условий договора аренды, а также истечение срока его действия основанием для вывода о незаконности оспариваемых действий регистрирующего органа не являются, поскольку они не свидетельствуют о прекращении договора аренды и ипотеки земельного участка и поэтому не должны были учитываться регистрирующим органом при принятии оспариваемых решений.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гафарова Р.М. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи