Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю на решение Ленинского районного суда г. Перми от 16 июня 2022 года, которым постановлено:

«Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 04.04.2022 года № КУВД-001/2022-11377529/2.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности объекта недвижимости – 1/2 доли в праве собственности на квартиру, с кадастровым номером **, по адресу г. Пермь, ул. ****, на основании заявления ФИО1 от 22.03.2022 года.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю в месячный срок со дня вступления решения в законную силу сообщить суду, а также административному истцу об исполнении настоящего решения суда».

Заслушав доклад судьи Чулатаевой С.Г., объяснения представителя административного ответчика - ФИО2,изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также -Управление, административный ответчик), заявил требования о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 04.04.2022 №КУВД-001/2022-11377529/2, о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности объекта недвижимости – 1/2 доли в праве собственности на квартиру, с кадастровым номером **, по адресу г. Пермь, ул. ****.

В обоснование указал, что является победителем открытых торгов от 24.02.2022, 11.03.2022 подписал с организатором торгов договор купли-продажи арестованного имущества - 1/2 доли в праве собственности на квартиру, с кадастровым номером **, по адресу г. Пермь, ул. ****. 22.03.2022 обратился в Управление для регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости. Уведомлением от 04.04.2022 №КУВД-001/2022-11377529/2 осуществление государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости приостановлено, в том числе по тому основанию, что в соответствии с п.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также Закон № 218-ФЗ), договор купли-продажи доли в праве собственности подлежит нотариальному удостоверению.

Административный истец полагает указанное основание приостановления регистрации незаконным, указывает на то, что иные основания для приостановления, указанные в уведомлении от 04.04.2022 устранены, а именно: арест с имущества снят, судебный акт об обращении взыскания на имущество представлен, ООО «Уральская кредитная компания» в регистрирующий орган представлено заявление о переходе прав.

Судом постановлено выше приведенное решение.

В апелляционной жалобе административным ответчиком ставится вопрос об отмене состоявшегося решения суда, как незаконного и необоснованного, и о принятии по делу нового решения - об отказе в удовлетворении заявленных требований. Управление полагает неосновательными выводы суда первой инстанции в части применения к спорным правоотношениям ст.50 Закона № 218-ФЗ, поскольку данная норма не является специальной в части предъявления требований к форме договора, она устанавливает иные особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него. Также, административный ответчик полагает, что установленная законом процедура реализации имущества должника на торгах не исключает нотариального удостоверения договора купли-продажи такого имущества, нотариальное удостоверение не изменяет такую процедуру, ввиду чего удостоверение договора в нотариальном порядке такой процедуре и, соответственно, закону не противоречит. Административный ответчик ссылаясь на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2.12.2020, указывает на неосновательность вывода суда первой инстанции о том, что положения ч.1.1 ст.42 Закона №218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности, в связи с чем не распространяются на правоотношения по приобретению имущества на торгах.

Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании на доводах жалобы настаивала, просила о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Административный истец в суд не явился, о рассмотрении жалобы извещен, иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения спора уведомлены.

На основании части 2 статьи 150, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 6 статьи 226 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с абз.2 ч.1 ст.8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 указанного закона).

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, указанные в статье 26 названного Закона.

Стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - государственная услуга), в том числе сроки и последовательность административных процедур (действий) при предоставлении государственной услуги, регламентированы положениями Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2017 г. № 278 (далее - Административный регламент).

Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него установлены в ст. 50 Закона № 218-ФЗ. Согласно п.1 ч.1 указанной статьи закона государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенной и скрепленной печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашения с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документов, подтверждающих оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, придя к выводу о том, что оспариваемое административным истцом основание для приостановления регистрации, а в последующем и отказа в регистрации – не подлежало применению, признал решение о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 04.04.2022 №КУВД-001/2022-11377529/2 в оспариваемой части незаконным. Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает выводы суда законными и обоснованными.

Как следует из материалов дела, ФИО1 22.03.2022 обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - 1/2 доля в праве собственности на квартиру с кадастровым номером **, по адресу г. Пермь, ул. **** (л.д. 30,31). В качестве основания перехода права указал на то, что приобрел 1/2 доли в праве собственности на квартиру публичных торгах, 11.03.2022 заключил с ООО «Регион», действующим по государственному контракту № ** от 16.08.2021, договор купли-продажи вышеуказанного имущества на которое обращено взыскание № 58т (л.д.15).

Уведомлением № КУВД-001/2022-11377529/2 от 04.04.2022 государственная регистрация прав приостановлена по основаниям п.п. 5,7,13,37 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (л.д. 8), указав следующие основания:

в соответствии с п.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ договор купли продажи подлежит нотариальному удостоверению;

не представлены - копия вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество и заявление залогодержателя ООО Микрофинансовая компания «Уральская Кредитная Компания» о переходе права общей долевой собственности;

имеются записи о наличии обеспечительных мер (ареста), информация о снятии обеспечительных мер не поступала.

24.03.2022, 05.04.2022, 07.04.2022 ФИО1 представил в Управление Росреестра по Пермскому краю дополнительные документы, необходимые для регистрации права: 24.03.2022– чек от 24.03.2022 об оплате государственной пошлины (л.д. 35); 05.04.2022 – заявление ООО «Уральская Кредитная Компания» от 05.04.2022 (л.д. 38-41); 07.04.2022 – определение Дзержинского районного суда г. Перми от 30.10.2020 о снятии обеспечительных мер (л.д. 23).

12.04.2022 вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-11377529/8, в котором указано на одно из ранее приведенных оснований приостановления регистрации - отсутствие нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимости (л.д.45), иные основания для приостановления государственной регистрации прав ФИО1 устранены.

В силу ч.1.1 ст.42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, положениями ч.1.1. Закона № 218-ФЗ предусмотрено требование к форме сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, установленное в целях защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей.

Вместе с тем, Закон № 218-ФЗ содержит прямую норму, указывающую на отсутствие необходимости представления на регистрацию права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него в судебном порядке договора купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенного нотариально.

В силу п.1 ч.1 ст.50 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за соб-ой, и представления следующих документов:

- при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно указал на то, что с учетом особенностей осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него в судебном порядке, установленных п.1 ч.1 ст.50 Закона № 218-ФЗ, положения п. 1.1 ст.42 о нотариальном удостоверении сделки названного закона не применяется и необходимость нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов, проводимых в целях исполнения решения суда, когда продавцом является Росимущество (либо иное лицо, которому переданы полномочия), выполняющее государственную функцию по реализации имущества, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неверно применил положения ст.50 Закона № 218-ФЗ, поскольку данная норма закона не является специальной в части предъявления требований к форме договора, основаны на неверном толковании норм права. Указанная норма является специальной правовой нормой, регламентирующей осуществление государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, и не содержит требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения положения ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ в том числе и к сделкам, заключаемым посредством публичных торгов, подлежат отклонению, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм права, без учета специфики заключения спорной сделки, осуществляемой на публичных торгах в отношении имущества должника, арестованного в ходе исполнительного производства во исполнение судебного акта об обращении взыскания на указанное имущество. В силу общеправового требования при конкуренции общей и специальной нормы подлежит применению специальная норма.

Поскольку при рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что приведенное в уведомлении от 04.04.2022 №КУВД-001/2022-11377529/2 основание приостановления регистрации – несоблюдение заявителем требований к форме представленного для государственной регистрации прав договора купли-продажи, отсутствовало, имеются предусмотренные положениями ч.1 ст.218 КАС РФ, п.1 ч.2 ст.227 КАС РФ основания для признания оспариваемого решения не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, поскольку возлагают на него не предусмотренную законом обязанность.

Также на административного ответчика с учетом отсутствия оснований для приостановления правомерно возложена обязанность устранить нарушение прав истца путем осуществления государственной регистрации права собственности объекта недвижимости – 1/2 доли в праве собственности на квартиру, с кадастровым номером **, по адресу г. Пермь, ул. ****, на основании заявления от 22.03.2022.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые не были бы проверены и учтены нижестоящими судами, направлена на переоценку доказательств, нарушения норм материального и процессуального права судом не допущено.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 16 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Пермскому краю без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий:/подпись/

Судьи:/подписи/