Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от
16 сентября 2021 года, которым отказано в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл о признании незаконным решения об отказе в регистрации права собственности, возложении обязанности зарегистрировать право собственности.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Алимгуловой К.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл о признании незаконным решения от 15 июня 2021 года <№> об отказе в государственной регистрации права собственности за административным истцом на квартиру <№> с кадастровым номером <...>, площадью 78,8 кв.м, назначение – жилое, расположенную на <...> этаже здания по адресу: <адрес>, просил обязать административного ответчика зарегистрировать его право собственности на данную квартиру.

В обоснование заявленных требований указано, что решением государственного регистратора Межмуниципального отдела по Советскому району Управления Росреестра по Республике Марий Эл БТА отказано в государственной регистрации права собственности административного истца на указанную выше квартиру. Административный истец считает, что данное решение нарушает его права, поскольку на государственную регистрацию права собственности им был представлен полный пакет документов, подтверждающих право собственности на квартиру. ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» имеет статус застройщика в отношении проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, на основании специального законодательства, призванного защищать права пострадавших участников долевого строительства; между новым застройщиком и административным истцом отсутствуют разногласия относительно передаваемой квартиры, что подтверждает подписание ими договора о передаче в собственность указанной квартиры от <дата>, отсутствие у административного истца документов, подтверждающих перемену лиц в обязательстве по предоставлению квартиры между недобросовестным застройщиком ООО «Домостроительный комбинат № 5» и новым застройщиком ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» является необоснованной причиной для отказа в регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и удовлетворить его требования в полном объеме. Указывает, что в соответствии с нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве), Закона Республики Марий Эл от 27 февраля 2018 года № 10-З «О защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл «О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл» (далее Закон Республики Марий Эл № 10-З) ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» приобрело статус нового застройщика многоквартирного дома по адресу: <адрес>, указанный статус подтвержден со стороны уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления. Приобретения данного статуса по результатам конкурса путем заключения соглашения о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья <№> от <дата> с ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» не требует заключения между ООО «Домостроительный комбинат
№ 5» и ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» соглашения о перемене лиц в обязательстве. Представление документов, подтверждающих перемену лиц в обязательстве между недобросовестным застройщиком и новым застройщиком для государственной регистрации права на жилое помещение не предусмотрено законом и не могло являться основанием для приостановления и отказа в государственной регистрации права. Вывод суда о неправильном способе защиты нарушенного права и о наличии спора о признании права собственности являются необоснованными, поскольку ни ООО Специализированный застройщик «Казанский посад», ни административный истец не оспаривают принадлежность указанной квартиры ФИО1

В возражениях на апелляционную жалобу Управления Росреестра по Республике Марий Эл приводит доводы в поддержку решения суда, просит оставить его без изменения.

ФИО1, представители Межмуниципального отдела по Советскому району Управления Росреестра по Республике Марий Эл, ООО «Домостроительный комбинат №5», ООО Специализированный застройщик «Казанский посад», временный управляющий
ООО «Домостроительный комбинат №5» ТИА, государственный инспектор Управления Росреестра по Республике Марий Эл БТА, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по Республике Марий Эл ФИО2, просившего отказать в удовлетворении жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1 части 2 статьи 227 КАС РФ).

Государственная регистрация объектов недвижимости осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), статьей 1 которого определено, что государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 1); государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4); государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 6).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права (определение от 5 июля 2001 года № 154-О).

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности - договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Частью 4 статьи 18 Закона о регистрации определено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Статьей 21 Закона о регистрации установлены требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу статьи 27 Закона о регистрации, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

Особенности осуществления государственной регистрации прав участника долевого строительства на объект долевого строительства регламентированы статьей 48 Закона о регистрации, согласно части 11 которого для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, (орган регистрации прав получает самостоятельно)

2) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, <дата> между
ООО «Домостроительный комбинат № 5» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве <№>, согласно которому застройщик обязался в предусмотренные договором сроки своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, в том числе двухкомнатную квартиру на <...> этаже в <...> подъезде с проектным номером <№> общей площадью 82,20 кв.м, жилой площадью 46,66 кв.м в многоквартирном жилом доме позиции 12 со встроенными помещениями многофункционального назначения на 1-ом этаже в <адрес> (II очередь строительства) блок секции в осях А-Л/1-6/1 и Э-М/1-6/1 на пересечении улиц <адрес>, кадастровый номер земельного участка <...>. Согласно пункту 2.3 срок ввода объекта в эксплуатацию - IV квартал 2016 года.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена <дата>.

ООО «Домостроительный комбинат № 5» не исполнило условия договора в предусмотренный срок.

Поскольку застройщик в установленные договорами сроки строительство дома не завершил, на основании Закона Республики Марий Эл № 10-З в апреле 2020 года указанный объект внесен в реестр проблемных объектов в Единой информационной системе жилищного строительства. В соответствии с планом-графиком («Дорожная карта») по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Республики Марий Эл от 3 июля 2020 года, утвержденным Главой Республики Марий Эл и в рамках реализации Закона Республики Марий Эл от 15 июня 2020 года № 11-З «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Республики Марий Эл», был объявлен конкурс по отбору нового застройщика объекта. По результатам конкурса победителем и новым застройщиком объекта определен
ООО Специализированный застройщик «Казанский посад». При этом соглашение о перемене лиц в обязательстве от ООО «Домостроительный комбинат № 5» к ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» не заключалось.

По результатам конкурса <дата> между
ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» и Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл (уполномоченный орган), администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» заключено Соглашения от <дата><№> о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья и Закона Республики Марий Эл № 10-З.

Согласно условиям данного Соглашения количество пострадавших участников строительства жилья, которым новый застройщик обязуется предоставить меры по защите прав в соответствии с настоящим Соглашением – 71 (п. 1.3). Предоставление жилых помещений пострадавшим участникам строительства жилья осуществляется на основании списка пострадавших участников строительства жилья, являющегося приложением № 1 к Соглашению; список содержит сведения о количестве квадратных метров общей площади жилых помещений, которые новый застройщик обязуется предоставить пострадавшим участникам строительства жилья и сведения о количестве пострадавших участников строительства жилья, которым новый застройщик обязуется предоставить меры по защите прав в соответствии с Законом Республики Марий Эл и настоящим Соглашением (п. 1.4). Список может быть изменен в связи с отказом пострадавшего участника долевого строительства жилья от предоставления мер по защите прав, а также с учетом количества квадратных метров площади жилых помещений, предоставленных новым застройщиком пострадавшим участникам строительства жилья в соответствии с п. 2.2 Соглашения (п. 1.5).

В списке пострадавших участников строительства жилья, являющемся приложением № 1 к Соглашению <дата>, ФИО1 не значится.

22 декабря 2020 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» выдано ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» разрешение <№> на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома позиции 12 со встроенными помещениями многофункционального назначения на 1-ом этаже в <адрес> (2-этап строительства).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, квартира <№> в доме <адрес> с кадастровым номером <...>, общей площадью 78,8 кв. м, поставлена на кадастровый учет 30 декабря 2020 года.

12 февраля 2021 года дольщик ФИО1 и новый застройщик ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» заключили договор о передаче в собственность квартиры <№> с кадастровым номером <...>, площадью 78,8 кв.м, назначение – жилое, расположенную на <...> этаже здания по адресу: <адрес>

3 марта 2021 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл подано заявление о государственной регистрации права собственности на квартиру <№>, расположенную по адресу: <адрес> с приложением договора участия в долевом строительстве <№> от <дата>, договора передачи в собственность квартиры <№> от 12 февраля 2021 года, соглашения о зачете взаимных требований от <дата>, чека от <дата>.

12 марта 2021 года государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл вынес уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на указанную выше квартиру на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации ввиду того, что на регистрацию не представлены документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве от ООО «Домостроительный комбинат № 5» к
ООО Специализированный застройщик «Казанский посад».Уведомлением государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 15 июня 2021 года <№> административному истцу отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру <№>, расположенную по адресу: <адрес> в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона о регистрации в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, в частности документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве от
ООО «Домостроительный комбинат № 5» к ООО Специализированный застройщик «Казанский посад».

Между тем, по общему правилу части 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

Часть 11 статьи 48 Закона о государственной регистрации права предусматривает обязательный перечень документов для регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве и акт о передаче объекта долевого строительства). Документ, подтверждающий перемену лиц в обязательстве от недобросовестного застройщика к новому застройщику, в этот перечень не входит.

В случае представления соответствующих требованиям закона документов и наличия предусмотренных законом оснований для регистрации заявленного права, такой регистрации не может препятствовать неисполнение сторонами договора или одной из них обязанностей, исполнение которых не влияет на возникновение или переход к заявителю права, о регистрации которого он просит.

Объем и пределы правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, по своему предмету ограничены вопросом наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации). Проверка надлежащего исполнения сторонами обязательств, в части, не касающейся выявления оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в их осуществлении, не отнесена законом к полномочиям государственного регистратора.

В данном случае у регистратора не имелось оснований для приостановления государственной регистрации права собственности ФИО1 и для отказа в такой регистрации ввиду следующего.

В силу статьи 2 Закона о долевом участии в строительстве застройщик - это хозяйственное общество:

- которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

- которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

- наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Согласно статье 4 Закона о долевом участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Законом Республики Марий Эл № 10-З устанавливаются меры по защите прав граждан, включенных уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл в срок до 01 июля 2018 года в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Республики, перед которыми не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность.

В статье 2 Закона Республики Марий Эл № 10-З определено, что новый застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, отобранное по результатам конкурса, принявшее на себя обязательство по предоставлению мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. Проблемный объект - это многоквартирный дом, участники строительства которого включены в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства. Недобросовестный застройщик - застройщик, привлекший денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, участники строительства которого включены в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства.

Согласно части 9 статьи 3 Закона Республики Марий Эл 10-З новому застройщику, предоставившему меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья на территории Республики Марий Эл, переходят права требования пострадавших участников строительства жилья к недобросовестному застройщику о передаче жилого помещения в проблемном объекте в случае предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных пунктом 1 части 1 этой статьи, или права требования пострадавших участников строительства жилья к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, внесенных пострадавшим участником строительства жилья в счет исполнения обязательств по договору, заключенному пострадавшим участником строительства жилья с недобросовестным застройщиком, за вычетом стоимости квадратных метров, стоимость которых возмещена в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных пунктом 2 части 1 этой статьи.

На основании статьи 8 Закона Республики Марий Эл № 10-З в целях реализации мер, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 3 этого закона, новый застройщик заключает с пострадавшим участником строительства жилья договор участия в долевом строительстве либо договор купли-продажи, предусматривающий предоставление (передачу) новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения. При этом новый застройщик в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 3 закона, освобождает пострадавшего участника строительства жилья от оплаты по договору участия в долевом строительстве либо договору купли-продажи, заключаемому с новым застройщиком.

Статьей 3 Закона Республики Марий Эл 10-З установлена дополнительная мера поддержки пострадавших дольщиков: предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения в проблемном объекте после завершения его строительства новым застройщиком. При этом такая мера предоставляется новым застройщиком на основании договора, заключенного новым застройщиком с пострадавшим участником строительства жилья и предусматривающего передачу в собственность новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения в проблемном объекте, или договора уступки права требования пострадавшего участника строительства жилья к недобросовестному застройщику.

Отказ в государственной регистрации права собственности
ФИО1 не отвечает основной цели Закона Республики Марий Эл
№ 10-З, изданного для защиты прав дольщиков, поскольку участник долевого строительства заключал соответствующий договор для приобретения конкретного объекта, который в последующем оказался не достроен. Новый же объект, построенный застройщиком, является следствием предоставленной застройщику льготы в виде упрощенной процедуры по получению земельного участка под строительство и реализации объектов недвижимости с целью получения прибыли взамен на осуществление новым застройщиком завершения строительства проблемного объекта.

Предоставление дольщику оплаченного им объекта строительства не противоречит действующему законодательству и цели законодательного регулирования, а потому данное обстоятельство не могло послужить основанием для отказа в совершении регистрационных действий.

Наделение ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» статусом застройщика в отношении проблемного объекта в рамках специального законодательства, призванного защитить права пострадавших участников долевого строительства подтверждается материалами дела.

Применительно к спорной ситуации, при которой завершение строительства объекта долевого участия производилось на основании специального нормативного регулирования, орган государственной регистрации при совершении регистрационных действий должен был в качестве приоритета учесть необходимость обеспечения прав дольщика на получение объекта строительства. При наличии соглашения от
<дата><№> о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, договора о передаче в собственность указанной выше квартиры, подписанного
ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» (новый застройщик) и ФИО1, свидетельствующего об отсутствии между сторонами разногласий в отношении характеристик передаваемого помещения в проблемном объекте, отсутствие документа, подтверждающего перемену лиц в обязательстве от ООО «Домостроительный комбинат № 5» к ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» не может служить правомерным основанием для отказа в регистрации права собственности на переданное по договору помещение.

ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад» в данном случае выступило новым застройщиком многоквартирного жилого дома, приняв на себя соответствующие права и обязанности в соответствии с соглашением о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, соглашением о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. На ООО Специализированный застройщик «Казанский Посад», как субъекте предпринимательской деятельности и профессиональном участнике рынка строительства, в силу Закона Республики Марий Эл № 10-З лежит обязанность по окончательной передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Правовая позиция административного ответчика не обеспечивает реализацию мер государственной поддержки в отношении пострадавших дольщиков и защиту их прав, у него не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное помещение, а потому не может быть признана правомерной.

С учетом изложенного названные государственным регистратором в уведомлении о приостановлении государственной регистрации обстоятельства (непредставление документа, подтверждающего расчеты) не свидетельствовали о наличии оснований для приостановления государственной регистрации, предусмотренных пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации, поскольку указанные в уведомлении документы необходимыми для государственной регистрации права не являлись.

Поскольку данный спор является публично-правовым, суд в рамках главы 22 КАС РФ суд первой инстанции должен был проверить оспариваемое решение на предмет соответствия их нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, и возможного нарушения прав лица, обратившегося за судебной защитой.

В силу части 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, для признания действий (бездействия), решений органа, должностного лица незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие действий (бездействия), решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым действием (бездействием), решением прав и законных интересов заявителя.

При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

При рассмотрении административного дела суд первой инстанции сделал вывод, что административный ответчик при принятии решения об отказе государственной регистрации права правомерно исходил из того, что ФИО1 не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права, поскольку договор участия в долевом строительстве от <дата><№> заключен с застройщиком ООО «Домостроительный комбинат № 5», тогда как квартира передана административному истцу новым застройщиком
ООО Специализированный застройщик «Казанский посад», при этом документов, подтверждающих перемену лиц в обязательстве от
ООО «Домостроительный комбинат № 5» к ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» государственному регистратору представлено не было.

При этом, в качестве дополнительных оснований для отказа в государственной регистрации права ФИО1 суд первой инстанции указал, что в списке пострадавших участников строительства жилья, которым осуществляется предоставление жилых помещений новым застройщиком, ФИО1 не значится, сведений о внесении изменений в указанный список в материалы административного дела не представлено.

Поскольку отсутствие ФИО1 в списке пострадавших участников строительства жилья не указано в качестве основания для отказа в государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанную выше квартиру, суд первой инстанции не вправе был признать обоснованным оспариваемое решение, ссылаясь на указанное обстоятельство.

Вывод суда о неправильном способе защиты нарушенного права и о наличии спора о признании права собственности на указанную выше квартиру судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку указанный вывод противоречит сути иска о признании права собственности, предполагающего наличие спора о праве с лицом, за которым зарегистрировано право на помещение и которое не признает или оспаривает право истца. В материалах дела есть договор о передаче в собственность квартиры <№> с кадастровым номером <...>, площадью 78,8 кв.м, назначение – жилое, расположенную на <...> этаже здания по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Казанский посад» 12 февраля 2021 года. Согласно условиям договора стороны передают указанную квартиру и не имеют друг к другу претензий по поводу передачи и характеристик передаваемого имущества. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии спора о праве между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Казанский посад». Как следует из материалов дела, спор имеется именно между ФИО1 и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Поскольку в рассматриваемом случае, с учетом его конкретных обстоятельств, нельзя утверждать о соответствии оспариваемого решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 15 июня 2021 года
<№> об отказе в государственной регистрации права собственности за административным истцом на квартиру не может быть признано законным, что не было учтено судом первой инстанции, решение которого подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 3 части 2 статьи 310 КАС РФ.

Одной из задач административного судопроизводства является судебная защита граждан от незаконных действий (решений) или бездействия органов публичной власти. Суд проверяет законность действий (решений) или бездействия органов публичной власти, но не вправе подменять своими решениями их полномочия. Если орган публичной власти фактически не принимал решения в том виде и того содержания, которые предусмотрены требованиями закона, суд не вправе самостоятельно принимать решения, не относящиеся к его компетенции.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что в целях устранения нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, на основании пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл следует возложить обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о государственной регистрации права собственности на квартиру № 29, расположенную по адресу: <...> с уведомлением суда и административного истца о результатах рассмотрения.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от
16 сентября 2021 года отменить, принять по делу новое решение, которым признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 15 июня 2021 года <№>.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл обязанность повторно в срок до 15 февраля 2022 года рассмотреть заявление ФИО1 о государственной регистрации права собственности на квартиру <№>, расположенную по адресу: <адрес> с приложенными к нему документами, сообщить Йошкар-Олинскому городскому суду Республики Марий Эл и ФИО1 об исполнении судебного акта.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

И.Н. Смышляева

Судьи

С.Г. Орлова

К.В. Алимгулова

Определение25.02.2022