Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконными действий по приостановлению и отказу в государственной регистрации права, с подлежащей рассмотрению в апелляционном порядке апелляционной жалобой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 20 февраля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Штейнле А.Л., возражения представителя ФИО1 – ФИО2 против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1, с учетом уточнения требований, обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра по Смоленской области) о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (чердачных помещений, расположенных над 4 этажом дома ...) № 14/ЧТ-4 от 10.01.2019 г., выраженному в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 30.09.2019 г., и действий по отказу в государственной регистрации указанного договора аренды, выраженному в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 30.12.2019 г., просил возложить на административного ответчика обязанность по государственной регистрации указанного договора. Считает незаконными такие основания для отказа, как отсутствие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости «чердак», расположенном в подкрышном пространстве многоквартирного жилого дома, непредставление на регистрацию заявления об одновременной постановке на учет указанного объекта, отсутствие в ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома по адресу: ..., поскольку они противоречат нормам ГК РФ, ЖК РФ, а также Закона о регистрации, статьи 606, 607 ГК РФ не препятствуют передаче в аренду части объекта, при сроке аренды 1 год и более обременение подлежит государственной регистрации; в части отсутствия зарегистрированного права на общее имущество жилого дома полагал его возникшим в силу закона.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Смоленской области ФИО4 административный иск не признала.

Представитель заинтересованного лица ООО «Теплый-Дом» в судебное заседание не явился.

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 20.02.2020 г. административный иск удовлетворен частично. Признаны незаконными решения Управления Росреестра по Смоленской области о приостановлении государственной регистрации обременения недвижимого имущества на основании договора аренды нежилого помещения от 10.01.2019 № 17/ЧТ-4, заключенного между ООО «Теплый-Дом» и ФИО1, оформленное уведомлением от 30.09.2019 № КУВД-001/2019-11611724/1 и решение Управления Росреестра по Смоленской области об отказе в государственной регистрации обременения недвижимого имущества на основании указанного договора аренды, оформленное уведомлением от 30.12.2019 № КУВД-001/2019-11611724/3. На Управление Росреестра по смоленской области возложена обязанность осуществить государственную регистрацию обременения недвижимого имущества на основании договора аренды нежилого помещения от 10.01.2019 № 17/ЧТ-4.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Смоленской области просит отменить решение суда и принять новое - об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что судом не учтено наличие противоречий между волеизъявлением, содержащимся в заявлении о проведении государственной регистрации, в котором объектом аренды указан многоквартирный дом, и представленным на регистрацию договором аренды, в котором предметом аренды является чердак в многоквартирном доме. Кроме того, в ЕГРН отсутствуют сведения об указанном чердаке. Ссылается на п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 г., в соответствии с которым если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. Согласно сведениям ЕГРН чердачный этаж в данном здании не учтен как самостоятельный этаж, доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество, не зарегистрированы. Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска от 14.05.2019 г. использование чердака – общего имущества многоквартирного жилого дома (расположенного над 4-м жилым этажом) под нежилые помещения действующим законодательством не допускается.

Проверив материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат
право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в
соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской
Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной
регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа
государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и
обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное
управление, аренда, наем жилого помещения.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имуществу, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2 ст. 14).

Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5);

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7);

сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п. 13);

сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (п. 17);

имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости) (п. 49).

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, 28-квартирный жилой дом по адресу: ... стоит на кадастровом учете, количество этажей 5, в том числе подземных 1, общая площадь объекта-недвижимости - 4 564,8 м, кадастровый номер №, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

10.01.2019 г. между ООО «Теплый-Дом» и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п. 1.2 которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) помещение, входящее в состав общего имущества (чердак), площадью 724,9 кв.м, расположенное в 28-квартирном жилом доме с кадастровым номером № по адресу: ...

Согласно протоколу внеочередного общего собрания от 03.04.2015 г. № 4 собственники указанного многоквартирного дома выразили согласие на заключение от их имени управляющей компанией ООО «Теплый-Дом» соответствующего договора аренды в отношении части общего имущества.

18.09.2019 г. представитель ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением Управления Росреестра по Смоленской области от 30.09.2019 г. заявителю сообщено о приостановлении государственной регистрации договора до 30.12.2019 г. на основании п.п. 5, 7, 13, 17, 49 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ ввиду непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, несоответствия формы и содержания представленного для регистрации документа требованиям законодательства РФ, ничтожности сделки, являющейся основанием для регистрации, отсутствия установленных законом или договором ограничений прав сторон по сделке, наличия противоречий в сведениях об объекте недвижимости в представленных заявителем документах и в сведениях ЕГРН.

В качестве фактических оснований приостановления и истребования дополнительных документов указаны:

наименование объекта аренды в заявлении о регистрации договора – многоквартирный дом противоречит договору аренды, в котором предмет сделки поименован как часть общего имущества МКД – чердак, расположенный в подкрышном пространстве многоквартирного жилого дома;

в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости чердак, расположенный в подкрышном пространстве многоквартирного жилого дома, заявление об одновременной постановке на учет указанного объекта не представлено;

дом является объектом культурного наследия на основании охранного обязательства, в связи с чем в договоре, предусматривающем передачу прав владения на данный объект культурного наследия, в силу п. 10 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ должно содержаться в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право владения и пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п. 1-3 ст. 47.3 указанного Федерального закона. В представленном на регистрацию договоре аренды нежилого помещения от 10.01.2019 г. данные условия отсутствуют;

согласно договору аренды передаваемое в аренду помещение может использоваться арендатором для коммерческого использования, переустройство, реконструкция и перепланировка арендуемого помещения разрешена арендатору решением совета дома № 4, что противоречит сведениям, полученным органам регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

согласно сведениям ЕГРН право общей долевой собственности на общее
имущество многоквартирного дома по адресу: ...не зарегистрировано.

В целях устранения указанных недостатков, 05.11.2019 г. административный истец представил в Управление Росреестра по Смоленской области дополнительное соглашение об изменении п. 1.2.4 договора аренды от 10.01.2019 г., в соответствии с которым Арендатор принимает на себя обязательства выполнять требования, установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002, соблюдать иные требования охранного обязательства. Таким образом, условие договора аренды о разрешении Арендатору производить переустройство, реконструкцию и перепланировку арендуемого помещения исключено из текста договора, арендатор принял на себя обязанность соблюдать требования охранного обязательства, в связи с чем отпали два основания для отказа в государственной регистрации.

08.11.2019 г. представителю ФИО1.- ФИО5 направлено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав и рекомендовано привести представленные для регистрации документы в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Как следует из отзыва административного ответчика 05.12.2018 г. на основании заявления представителя ФИО1 от 27.11.2018 г. и технического плана здания от 27.11.2018 г., подготовленного кадастровым инженером, общая площадь здания была изменена с 3821,9 кв.м (общая площадь была указана с учетом площади лестничных, клеток, подвала) на 4546,8 кв.м (общая площадь указана с учетом площади лестничных клеток, подвала и чердачного этажа; ранее в площадь здания не входил чердачный этаж (площадь 742,9 кв.м).

Ввиду неустранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, ФИО1 отказано в государственной регистрации на основании ст. 27 Закона № 218-ФЗ, что оформлено уведомлением от 30.12.2019 г.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации обременения недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 697 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Пунктом 7 ч. 4 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Согласно ч. 5 ст. 44 Федерального закона № 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

С учетом системного анализа вышеприведенных норм права и разъяснений высших судов суд первой инстанции обоснованно признал незаконным такое основание для отказа, как отсутствие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости – чердак и непредставление заявления об одновременной постановке данного объекта на кадастровый учет, поскольку объект недвижимости – многоквартирный дом, частью которого является чердак, учтен в ЕГРН, образования нового объекта недвижимости не имело места, общая площадь объекта, в том числе, площадь чердака конкретизирована в представленном в Росреестр техническом плане, в договоре аренды стороны согласовали и описали являющееся предметом аренды недвижимое имущество, что свидетельствует об отсутствии безусловной обязанности самостоятельного учета указанной части здания.

Поскольку отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды, не может быть признано обоснованным приостановление государственной регистрации ввиду наличия разночтений, содержащихся в поданном в Управление Росреестра заявлении, содержащим сведения о многоквартирном доме, и в договоре аренды, содержащем сведения о его части – чердаке.

Неосуществление административным ответчиком государственной регистрации обременения недвижимого имущества на основании договора аренды по тому основанию, что право на общее имущество многоквартирного дома в ЕГРН не зарегистрировано, также признано судом незаконным, поскольку в соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Доводы Управления Росреестра по Смоленской области о том, что согласно письму Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска от 14.05.2019 г. использование чердака – общего имущества многоквартирного жилого дома (расположенного над 4-м жилым этажом) под нежилые помещения действующим законодательством не допускается, обоснованно признаны несостоятельными. Выводы суда первой инстанции мотивированы, оснований для их переоценки не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда является законным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 20 февраля 2020 года оставить без изменения, жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области – без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: