Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании суда апелляционной инстанции апелляционную жалобу Михайловой ФИО4 на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 16 марта 2023 года по административному делу по административному иску Михайловой ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области о признании незаконными действий, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Заслушав доклад судьи Тращенковой О.В., выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Михайлова Т.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением, уточнив его впоследствии, указав, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ней 12 мая 2022 года, в этот же день она обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя), с указанием прежнего адреса земельного участка: <адрес>. Согласно уведомлению Гусевского отдела Управления Росреестра по Калининградской области от 13 мая 2022 года, соответствующие сведения были внесены в ЕГРН. На основании постановления администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» № 2601 от 19.09.2022 изменен адрес земельного участка на: <адрес> 27 сентября 2022 года она получила выписку из ЕГРН, из которой ей стало известно, что в отношении земельного участка 07 июня 2022 года в пользу Михайлова И.В. зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с 07 июня 2022 года по 17 марта 2042 года на основании договора аренды от 17 мая 2022 года. 10 октября 2022 года она обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением, в котором указала на незаконность действий регистрирующего органа, ссылаясь на то, что при наличии записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника, должностными лицами внесена запись об аренде земельного участка, просила исключить такую запись. 10 ноября 2022 года по результатам рассмотрения заявления Управлением Росреестра по Калининградской области ей дан ответ о том, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора и, так как с соответствующим заявлением обратился арендодатель, у государственного регистратора отсутствовали основания для возврата без рассмотрения представленных документов. Полагая, что действия Управления Росреестра по Калининградской области не соответствуют требованиям закона, поскольку внесение записи государственной регистрации аренды произведено с нарушением порядка и правил осуществления государственной регистрации права, и нарушают ее права, поскольку при наличии записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника регистрация договора аренды возможна только при участии обеих сторон или арендодателя – собственника имущества, Михайлова Т.В. просила суд признать незаконными такие действия Управления Росреестра по Калининградской области по внесению в ЕГРН записи о регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, дата государственной регистрации 07.06.2022, номер государственной регистрации №, в пользу Михайлова И.В., произведенной на основании договора аренды земельного участка от 17 мая 2022 года, возложить на Управление Росреестра по Калининградской области обязанность исключить из ЕГРН указанную запись.

Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 16 марта 2023 года административные исковые требования Михайловой Т.В. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Михайлова Т.В. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных ею требований, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы не соответствуют обстоятельствам дела, и продолжая настаивать на доводах административного иска о том, что регистрация права аренды является регистрацией обременения недвижимого имущества, и при наличии записи о невозможности регистрации перехода права, ограничения или обременения без личного участия правообладателя (его представителя), заявление Михайлова И.В. о государственной регистрации договора аренды подлежало возвращению без рассмотрения.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и заинтересованным лицом Михайловым И.В. на апелляционную жалобу принесены возражения с просьбой об оставлении решения суда без изменения.

Михайлова Т.В. и ее представитель по ордеру Сырятова И.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности Перцев Е.М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции не согласился, решение суда первой инстанции просил оставить без изменения.

Михайлов И.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился по неизвестной причине, извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст.150, 307 КАС РФ, судебная коллегия определила дело рассмотреть в отсутствие Михайлова И.В.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив дело в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

При разрешении возникшего спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что Михайлова Т.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (прежний адрес – <адрес>).

Право собственности на этот земельный участок было зарегистрировано за Михайловой Т.В. 12 мая 2022 года на основании определения Черняховского городского суда Калининградской области от 01 марта 2022 года.

В этот же день, 12 мая 2022 года, Михайлова Т.В. обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Калининградской области соответствующая запись о невозможности регистрации внесена в Единый государственный реестр недвижимости 13 мая 2022 года.

Вместе с тем, 07 июня 2022 года Управлением Росреестра по Калининградской области произведена государственная регистрация обременения земельного участка в виде аренды сроком с 07 июня 2022 года по 17 марта 2042 года в пользу Михайлова И.В., основанием регистрации явился договор аренды земельного участка от 17 мая 2022 года, заключенный между Михайловой Т.В. и Михайловым И.В. (номер государственной регистрации №).

Из материалов дела следует, что такое обременение зарегистрировано по заявлению Михайлова И.В., поданному им 02 июня 2022 года.

17 октября 2022 года Михайлова Т.В. обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением, в котором, выражая несогласие с регистрацией 07 июня 2022 года договора аренды земельного участка без ее личного участия, указала, что договор аренды с Михайловым И.В. 17 мая 2022 года она не заключала, в связи с чем просила исключить запись от 07 июня 2022 года о регистрации обременения в виде аренды земельного участка из Единого государственного реестра недвижимости.

На такое заявление Михайловой Т.В. Управлением Росреестра по Калининградской области 10 ноября 2022 года дан ответ о том, что действия Управления являются правомерными, поскольку, несмотря на наличие записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя, с заявлением о регистрации договора аренды обратилась одна из сторон договора – арендатор, что в силу ч.1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» являлось основанием для осуществления регистрационных действий.

Обращаясь в суд с настоящим административным иском, Михайлова Т.В. настаивала на том, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации 07 июня 2022 года договора аренды земельного участка с кадастровым номером № в пользу Михайлова И.В., произведенной на основании договора аренды земельного участка от 17 мая 2022 года, при наличии записи о невозможности совершения регистрационных действий без ее личного участия, не соответствуют закону и нарушают ее права, как собственника этого земельного участка.

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных Михайловой Т.В. требований, суд первой инстанции исходил из того, что для государственной регистрации аренды недвижимого имущества обязательное участие арендодателя не требуется вне зависимости от наличия либо отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости отметки о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя), с учетом того, что договор аренды является действующим, никем в установленном порядке не оспорен и не отменен, наличие такой записи не препятствовало государственной регистрации права аренды по обращению арендатора. В этой связи суд пришел к выводу о том, что действия государственного регистратора по внесению в ЕГРН записи о регистрации аренды земельного участка соответствуют требованиям закона и не могут быть признаны нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Однако с законностью такого вывода суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку он противоречит обстоятельствам дела и нормам материального права.

Так, согласно ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

При этом ч.3 ст.36 Закона предусмотрено, что наличие указанной в ч.1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости.

Исключения, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, также предусмотрены ч.3 ст.36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» - в случае, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и иных случаях, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.4 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных п.4.5 ч.1 ип.5 ч.3 ст.15 (при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя), ч.1.1 ст.19 настоящего Федерального закона, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования.

Из приведенных выше норм материального права следует, что при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи о невозможности регистрации без личного участия правообладателя (его представителя) регистрация договора аренды по заявлению арендодателя является невозможной и заявление о государственной регистрации этого договора с приложенными к нему документами, поданные не собственником объекта, подлежат возвращению заявителю на основании п.4 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Вместе с тем, как установлено судом, подтверждается материалами дела и уже указано выше, несмотря на наличие в Едином государственной реестре недвижимости записи о невозможности регистрации, внесенной по заявлению правообладателя земельного участка Михайловой Т.В. 13 мая 2022 года, 07 июня 2022 года Управлением Росреестра по Калининградской области зарегистрировано обременение этого земельного участка арендой в пользу Михайлова И.В. по договору аренды от 17 мая 2022 года (номер государственной регистрации №).

Указанные выше действия по регистрации обременения – аренды земельного участка не соответствуют требованиям закона, а именно, ст.ст.25 и 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и с очевидностью нарушают права Михайловой Т.В. как собственника этого земельного участка, по заявлению которой в ЕГРН внесена запись о невозможности регистрации, в том числе обременений и ограничений, в отношении принадлежащего ей объекта недвижимости без ее личного присутствия (или без присутствия ее представителя).

Действительно, в соответствии с ч.1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, при этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Вместе с тем, вопреки выводам суда первой инстанции об обратном, приведенное положение закона не позволяет при наличии в ЕГРН записи о невозможности регистрации произвести регистрацию договора аренды объекта недвижимого имущества без личного участия собственника этого имущества, поскольку обращение арендатора с заявлением о регистрации договора аренды не является исключением, предусмотренным п.4 ст.25 и ч.3 ст.36 Закона о государственной регистрации недвижимости.

При таком положении, поскольку судом первой инстанции при разрешении дела неправильно применены нормы материального права, постановленное решение подлежит отмене на основании п.4 ч.2 ст.310 КАС РФ с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных Михайловой Т.В. административных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 16 марта 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым административные исковые требования Михайловой ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> дата государственной регистрации – 07 июня 2022 года, номер государственной регистрации <адрес> в пользу Михайлова ФИО1, произведенной на основании договора аренды земельного участка от 17 мая 2022 года.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области обязанность исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации договора аренды указанного выше земельного участка с кадастровым номером № в пользу Михайлова ФИО2.

Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи