Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании договора аренды земельного участка недействительным в части по апелляционным жалобам представителя истца ФИО2 и представителя ответчика ФИО3 на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 июля 2016 г.

Заслушав доклад председательствующего об обстоятельствах дела, объяснения представителя истца ФИО2 и представителя ответчика ФИО3, поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкии, мотивируя свои требования следующим. 02 марта 2016 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия, сроком на 20 лет. Полагала, что договор не соответствует действующему законодательству. С учетом уточненных исковых требований просила признать договор аренды земельного участка недействительным в части пунктов 2.4, 4.1, 4.2, 4.3, подпункта 5.1.2, 5.1.3 пункта 5.1, подпунктов 5.2.16, 5.2.20 пункта 5.2., подпунктов «а» 6.1.4, 6.1.5 пункта 6.1., подпункта 6.4.6 пункта 6.4, пунктов 8.2, 8.3 как несоответствующих закону и нарушающих права истца как арендатора.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования.

Представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям РК ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 июля 2016 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Признаны недействительными пункты 4.1. и 4.2 Раздела 4 «Особые условия договора», подпункт 5.1.3 пункта 5.1., подпункт 5.2.20 пункта 5.2. Раздела 5 «Права и обязанности арендатора», подпункты 6.1.4 и 6.1.5 пункта 6.1, подпункт 6.4.6 пункта 6.4. Раздела 6 «Права и обязанности арендодателя» договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия № ***, заключенного 02 марта 2016 г., расположенного по адресу: ***, площадью *** кв.м., кадастровый номер ***. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям РК ФИО3 просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Выражает несогласие с выводами суда в части признания отдельных пунктов договора аренды недействительными. Указывает, что существенные условия аренды могут быть установлены как законодательством, так и согласованы отдельно сторонами в договоре в соответствии со ст. 432 ГК РФ. Истец ФИО1 не вправе оспаривать сделку по основаниям, указанным в исковом заявлении, поскольку она знала о них при заключении договора и не представила доказательств навязывания определенной формы договора. Более того, истец не воспользовалась своим правом согласовать с ответчиком условия договора.

Представитель ФИО1 – ФИО2 в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в иске и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Считает, что пункт 2.4 и производные от этого пункта подпункт 5.1.2 пункта 5.1, пункты 8.2, 8.3 договора не соответствуют ст. 310 ГК РФ, предусматривающей недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств. Пункты 8.2, 8.3 о безусловном праве арендодателя на односторонний отказ от договора и его расторжение во внесудебном порядке противоречат законодательству. Пунктом 4.3, подпунктом 5.2.16 пункта 5.2 на арендатора возложены дополнительные обязанности, не связанные с предметом договора, что является незаконным и не соответствующим п. 14 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Как указал Конституционный Суд РФ в определениях от 06.07.2000 N 133-О, от 05.03.2013 N 436-О и от 06.10.2015 N 2317-О, Конституция РФ исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 02 марта 2016 г. между Министерством по земельным и имущественным отношениям РК и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты <...>/2016-д/а.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 412 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Обращаясь в суд с указанным иском, ФИО1 полагала, что оспариваемые положения договора существенно нарушают ее права как арендатора земельного участка.

Частично удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд руководствовался положениями ст. 420-422, 452, 606, 615 ГК РФ, ст. 22, 39.1 ЗК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и исходил из того, что положения пунктов 4.1, 4.2, подпункта 5.1.3. пункта 5.1., подпункта 5.2.20 пункта 5.2, подпункта 6.1.4, 6.1.5 пункта 6.1, подпункта 6.4.6 пункта 6.4 договора ущемляют права истца как арендатора и не соответствуют положениям действующего законодательства.

Судебная коллегия соглашается с решением суда в части признания недействительными пунктов 4.1. и 4.2., а также подпункта 6.1.5 пункта 6.1. договора аренды по следующим основаниям.

Согласно разделу 4 «Особые условия договора» арендатору запрещается сдавать участок в субаренду (п. 4.1), а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (п.4.2).

Между тем, правила, содержащиеся в частях 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными ч. 2 ст. 615 ГК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 ст. 607 и пункт 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 ст. 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем пунктами 4.1., 4.2. оспариваемого договора аренды прямо предусмотрено условие о том, что арендатор не вправе сдавать участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что положения указанных пунктов договора, заключенного на срок более пяти лет, противоречат закону и ущемляют права истца как арендатора, в связи с чем требования о признании этих пунктов недействительными подлежат удовлетворению.

Обоснованно признан недействительным и подпункт 6.1.5. п. 6.1 договора, предусматривающий право арендодателя вносить в договор изменения в случае внесения таковых в действующее законодательство.

Как указано в ч. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно правовой позиции, содержащейся в абзаце 4 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" ст. 310 ГК РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности.

Исходя из анализа приведенных правовых норм, с учетом того, что в настоящем деле стороны договора не являются субъектами предпринимательской деятельности, указанное условие договора обоснованно признано судом первой инстанции недействительным как не соответствующее действующему законодательству.

Признание за арендодателем права вносить в договор изменения в случае внесения таковых в действующее законодательство означает одностороннее изменение договора независимо от того, придана ли обратная сила соответствующим положениям вновь принятого закона, или нет, что противоречит положениям п. 2 ст. 422 ГК РФ и правилам действия материального закона во времени.

Таким образом, в данной части выводы суда являются правильными.

Между тем, нельзя согласиться с выводами суда в части удовлетворения исковых требований о признании недействительными подпунктов 5.1.3. пункта 5.1., 5.2.20 пункта 5.2. договора, подпункта 6.1.4 пункта 6.1. и 6.4.6 пункта 6.4. по следующим основаниям.

Подпункт 5.1.3. пункта 5.1. предусматривает право арендатора досрочно расторгнуть договор (в одностороннем порядке без выплаты арендной платы до конца текущего года) в случае, если: а) арендодатель создает препятствия в использовании участка; б) переданный арендатору участок имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору; в) участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования по назначению.

Как следует из положений ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, оспариваемый подпункт 5.1.3. пункта 5.1. договора не может быть признан недействительным как нарушающий права истца.

Согласно подпункту 5.2.20 пункта 5.2. договора на арендатора возложена обязанность по устранению за свой счет улучшений, произведенных без согласия арендодателя по письменному требованию.

Удовлетворяя исковые требования и признавая указанный пункт нарушающим права истца как арендатора, суд первой инстанции исходил из того, что под улучшениями понимаются произведенные работы в виде строительства жилого дома.

Между тем, из анализа ст. 623 ГК РФ, которой регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Учитывая, что предметом настоящего договора является земельный участок, а не строение на нем, вывод суда о несоответствии подпункта 5.2.20 пункта 5.2 договора действующему законодательству является необоснованным.

Строительство жилого дома на арендованном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, не может рассматриваться как улучшение земельного участка, поскольку является его целевым предназначением.

В соответствии с подпунктом 6.1.4 пункта 6.1 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае: а) нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 1 месяц уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения; б) при неоднократной (более 2 раз) задержки платежа арендодатель имеет право расторгнуть договор в судебном порядке.

Из искового заявление ФИО1 следует, что ею оспаривается абзац «а» вышеприведенного подпункта договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из текста подпункта 6.1.4 пункта 6.1 (абзац «а») не следует, что договором предусмотрен внесудебный порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке договора аренды в случае нарушения арендатором условий договора. Данное положение договора по существу определяет одно из оснований такого расторжения.

Кроме того, суд первой инстанции в нарушение требований гражданского процессуального закона вышел за пределы заявленных исковых требований, признав недействительным подпункт 6.1.4. в целом, а не его отдельный абзац «а», исходя из заявленных истцом требований.

Что касается подпункта 6.4.6. пункта 6.4., то им на арендодателя возложена обязанность не издавать специальных актов, затрагивающих (ущемляющих, ограничивающих) права арендатора, кроме случаев, предусмотренных в договоре.

В силу ст. 22 ЗК РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Поскольку оспариваемый пункт договора по смыслу дублирует установленный законодателем запрет на ущемление и ограничение прав арендатора, права истца как арендатора земельного участка данным подпунктом нельзя признать нарушенными. Соответственно, оснований для признания его недействительным у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая вышеизложенное, решение суда в части признания подпункта 5.2.20 пункта 5.2., подпункта 6.1.4. пункта 6.1., подпункта 6.4.6 пункта 6.4. недействительными подлежит отмене с отказом в удовлетворении этой части исковых требований.

Как следует из судебного решения, суд отказал истице в удовлетворении исковых требований, в том числе в части признания недействительными пунктов 2.4, 8.2 и 8.3 договора аренды земельного участка, посчитав, что данные положения договора соответствуют требованиям законодательства

Судебная коллегия считает решение суда в этой части незаконным и необоснованным.

Так, пункт 2.4 раздела «Срок действия договора» предусматривает право каждой из сторон в любое время отказаться от исполнения, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 1 (один) месяц. В таких случаях договор автоматически прекращает свое действие.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из данной нормы следует, что согласование в договоре права на односторонний отказ от договора допускается только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. Цель указанной нормы состоит в защите слабой стороны договора.

Между тем, в настоящем деле стороны договора аренды земельного участка субъектами предпринимательской деятельности не являются. Следовательно, условие договора об одностороннем отказе каждой из сторон от исполнения договора (пункт 2.4) противоречит закону и является ничтожным.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, расторжение договора при отсутствии соглашения сторон может быть предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. При этом следует иметь ввиду, что в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, то есть не противоречить закону.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает случаи, когда по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут, указывая на судебный порядок расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Аналогичное положение содержится и в п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Из возражений представителя ответчика следует, что Министерство по земельным и имущественным отношениям РК не ссылается на положения ГК РФ и других законов, признавая за собой право на односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке, указывая, что такое право предусмотрено договором, заключенным с истцом.

Как следует из пункта 8.2. рассматриваемого договора, им предусмотрено безусловное право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке, в следующих случаях: - не использования арендатором участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет (подпункт 8.2.1.); - принятия компетентным органом власти решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд (подпункт 8.2.2.); - достижения сторонами договора письменного соглашения об отказе от исполнения договора и о его расторжении (подпункт 8.2.3.); - по истечении срока действия договора и при наличии письменных возражений любой из сторон о намерении продления срока действия договора (подпункт 8.2.4.); - изменение в установленном порядке целевого назначения и разрешенного использования участка (подпункт 8.2.5.).

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указала, что пункт 8.2. договора нарушает ее права как арендатора, поскольку не соответствует действующему законодательству.

Суд первой инстанции в удовлетворении данных требований отказал, мотивируя тем, что истец была проинформирована об условиях договора и на момент заключения была согласна со всеми его пунктами.

С указанным выводом суда нельзя согласиться, решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания пункта 8.2. недействительным подлежит отмене с удовлетворением иска в этой части.

Положения ст. 619 ГК РФ, как и пункт 2 ст. 450 настоящего Кодекса предусматривают досрочное расторжение договор аренды по требованию арендодателя только судом.

Условия рассматриваемого договора о расторжении во внесудебном порядке в случае не использования арендатором участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет (подпункт 8.2.1.) и принятия компетентным органом власти решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд (подпункт 8.2.2.) противоречат подпункту 1 пункта 2 ст. 45 и п. 1 ст. 54 ЗК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 45 ЗК РФ право пользования земельным участком, прекращается принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Земельным кодексом РФ допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).

Согласно п. 1 ст. 54 ЗК РФ принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка, за исключением случаев, указанных в пункте 2 настоящей статьи.

Достижение сторонами договора письменного соглашения об отказе от исполнения договора и о его расторжении (подпункт 8.2.3. договора) нельзя рассматривать как односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке, поскольку оно таковым не является.

Что касается подпункта 8.2.4 договора, то им предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке в случае истечения срока действия договора и при наличии письменных возражений любой из сторон о намерении продления срока действия договора.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Поскольку, как следует из текста договора аренды, сторонами не было согласовано условие о том, что окончание срока договора является основанием для прекращения обязательств, истечение срока действия договора само по себе не может прекратить его действие.

Подпункт 8.2.5 пункта 8.2. договора предусматривает право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке в случае изменения в установленном порядке целевого назначения и разрешенного использования участка.

Как следует из пункта 1.1. раздела 1 «Предмет договора» договора аренды от 02 марта 2016 г. арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, изменение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка приведет к изменению существенных условий договора аренды.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Так как указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора в судебном порядке, подпункт 8.2.5. пункта 8.2. договора противоречит закону и нарушает права арендатора земельного участка

С учетом вышеизложенного решение суда в части отказа в иске о признании пункта 8.2. недействительным подлежит отмене с удовлетворением иска в этой части.

В соответствии с пунктом 8.3. договора арендодатель, желающий досрочно отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке в соответствии с п. 8.2. договора, в письменной форме уведомляет об этом арендатора. Договор считается расторгнутым (прекратившим свое действие) по истечении 30 дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя.

Как изложено выше, исходя из положений ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора. Односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке не допускается. Положения пункта 8.3 договора аренды противоречат закону.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что имеются основания для признания недействительными следующих положений договора аренды: пункта 2.4., подпунктов 8.2.1, 8.2.2., 8.2.3, 8.2.4, 8.2.5 пункта 8.2., а также пункта 8.3, как недействительных и нарушающих права арендатора ФИО1

В указанной части решение суда подлежит отмене, а исковые требования – удовлетворению.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Так, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о соответствии пункта 4.3, подпункта 5.1.2. пункта 5.1., подпункта 5.2.16 пункта 5.2. нормам действующего законодательства по основаниям, приведенным в судебном решении.

Ссылку представителя ответчика на положения пунктов 2 и 5 ст. 166 ГК РФ нельзя признать состоятельной.

Доказательств того, что истица должна была знать о наличии заявленных оснований для оспаривания сделки и при этом свои поведением демонстрировала намерение сохранить силу этой сделки, а затем попыталась оспорить сделку именно по данному основанию (абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также подтверждающих очевидное ее отклонение от добросовестного поведения (п. 5 ст. 166 ГК РФ) суду не было представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит апелляционные жалобы представителей истца ФИО1 – ФИО2 и ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям РК – ФИО3 подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 июля 2016 г. в части удовлетворения требований о признании недействительными подпункта 5.1.3. пункта 5.1., подпункта 5.2.20. пункта 5.2. раздела «Права и обязанности арендатора», подпункта 6.1.4. пункта 6.1., подпункта 6.4.6. пункта 6.4. раздела «Права и обязанности арендодателя» договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия № *** от 02 марта 2016 г. отменить, в удовлетворении исковых требований ФИО1 в указанной части отказать.

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 июля 2016 г. в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными пункта 2.4. раздела «Срок действия договора», подпунктов 8.2.1., 8.2.2., 8.2.3, 8.2.4., 8.2.5. пункта 8.2., пункта 8.3. раздела «Изменение, отказ арендодателя и расторжение, а также прекращение настоящего договора» договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия № *** от 02 марта 2016 г. отменить, исковые требования ФИО1 в указанной части удовлетворить.

Признать недействительными пункты 2.4. раздела «Срок действия договора», подпункты 8.2.1., 8.2.2., 8.2.3, 8.2.4., 8.2.5. пункта 8.2., пункт 8.3. раздела «Изменение, отказ арендодателя и расторжение, а также прекращение настоящего договора» договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия № *** от 02 марта 2016 г.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционные жалобы представителя истца ФИО2 и представителя ответчика ФИО3 удовлетворить частично.

Председательствующий Л.Д. Коченкова

Судьи М.Б. Кашиев

С.В. Лиджиев