Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Образцовое содержание жилья» к ФИО5 об обязании обеспечить доступ к общему имуществу

по апелляционной жалобе ФИО5 на решение Железнодорожного районного суда г.о.Самара от 31 мая 2017 года,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя ответчика ФИО6, действующей на основании доверенности, возражения на жалобу представитель истца ФИО7, действующей на основании доверенности,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Образцовое содержание жилья» обратилось с иском к ФИО5, в котором просили обязать ФИО5 демонтировать короба и иные элементы отделки, затрудняющие доступ к общему имуществу дома, в нежилых помещения №№ <адрес> расположенных на первом этаже по адресу: <адрес>

Заявленные требования мотивированы следующим. ООО «ОСЖ» управляет многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес> на основании договора, заключенного с ТСЖ «<данные изъяты>».

Ответчик является собственником нежилых помещений площадью 150,4 кв.м и 169,1 кв.м в данном доме.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «ОСЖ» поступила заявка от собственника квартиры №ФИО1 о замене стояка холодного водоснабжения, по результатам обследования которого сотрудники ООО «ОСЖ» пришли к выводу о его неудовлетворительном состоянии. Для замены стояка необходимо получить доступ к общедомовым стоякам, находящимся на 1 этаже в помещениях ответчика, расположенных под квартирой ФИО1

По согласованию с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ произведен осмотр нежилого помещения и установлено, что инженерные сети закрыты коробами (некоторые замурованы в стены) и доступ к ним отсутствует. Представитель ответчика ФИО8 от подписания акта уклонился, сделать фотографии стояков не разрешил.

Ответчику направлено предписание от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости открытия доступа к инженерным общедомовым системам в срок до ДД.ММ.ГГГГ для предотвращения возникновения аварийных ситуаций, которое ФИО5 не исполнено, доступ не обеспечен, о чем составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ.

Данными действиями ответчика нарушаются права и законные интересы собственников других помещений, создается предпосылка аварийной ситуации, угроза залива помещений, поскольку у истца отсутствует реальная возможность выполнить свои обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, его осмотру и в случае необходимости выполнению ремонтных работ.

Решением Железнодорожного районного суда г.о.Самара от 31 мая 2017 года постановлено:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Образцовое содержание жилья» удовлетворить.

Обязать ФИО5 обеспечить доступ к общему имуществу путем демонтажа короба и иных элементов отделки, затрудняющих доступ к общему имуществу дома, в нежилых помещения №№ расположенных на первом этаже по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО5 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Образцовое содержание жилья» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей»

В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить, отказав в удовлетворении иска. При этом указал, что ФИО5 не является собственником всех помещений, в которые просил обеспечить доступ истец. Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, собственником комнат № является ФИО2 Так же истцом не представлено достоверных доказательств того, что для замены стояка холодного водоснабжения в квартире № требуется доступ к общедомовым стоякам в помещениях ответчика, так же не доказано, что общедомовое имущество закрыто коробами по инициативе ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала, просила решение суда отменить по изложенным в жалобе основаниям, отказав в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции возражала против доводов жалобы, полагая их необоснованными, просила оставить решение суда без изменения.

ФИО5 в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте слушания дела извещался по правилам ст.113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки судебной коллегии не представил, просьб об отложении слушания дела не заявлял, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ в его отсутствие.

Проверив материала дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции отмене в части по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что на основании договора управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ управление данным домом осуществляет ООО «Образцовое содержание жилья» (л.д. 9-23).

На основании заявления собственника квартиры №№ФИО1. о замене стояка холодного водоснабжения (л.д.30), ООО «ОСЖ» составлен акт обследования общедомового стояка холодного водоснабжения в квартире № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стояк находится в аварийном состоянии, необходима его замена с прохождением межэтажного перекрытия между вторым и третьим этажами (проход в №) и перекрытия между вторым и первым этажами (проход в нежилое помещение ФИО5) (л.д.28-29).

Согласно тому же акту по предварительной договоренности с собственником нежилого помещения ФИО5, произведен осмотр нежилого помещения на первом этаже в присутствии представителя собственника ФИО3

В ходе осмотра установлено, что общедомовые инженерные сети закрыты коробами (некоторые замурованы в стены), доступа к ним нет. Данный акт, подписанный членами комиссии, опровергает доводы представителя ответчика об отсутствии доказательств того, что доступ к общедомовому имуществу в помещении ФИО5 ограничен.

Кроме того, по запросу судебной коллегии стороной ответчика представлены фотографии помещений, принадлежащих ФИО5, из которых видно, что часть труб находится за перегородкой (деревянной обрешеткой), на которую частично прикреплена деревянная обшивка, а частично обшивка демонтирована (фото №).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции верно применил нормы права и пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик должен предоставить доступ работникам истца к общедомовому имуществу.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования, соблюдения прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Согласно ст.36 ЖК РФ и пп. "д" п.2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года №491, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) является общим имуществом, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 11 указанных Правил содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом (пп. "б" п. 16 Правил).

В силу п. п. "б" п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 исполнитель имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

В свою очередь потребитель в силу пп. "е" п. 34 указанных Правил предоставления коммунальных услуг, обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Доводы жалобы о том, что истцом не представлено достоверных доказательств того, что квартира №, в которой необходим ремонт системы водоснабжения, находится над помещениями ответчика, не может служить основанием для отказа в иске и отмене решения суда, поскольку собственник помещений в силу вышеуказанных норм права обязан предоставить управляющей компании доступ к общедомовому имуществу вне зависимости каких-либо причин, поскольку именно истец отвечает за содержание и состояние данного общедомового имущества.

Материалами дела опровергаются доводы жалобы ответчика о том, что истец не требовал в досудебном порядке от него предоставления доступа к общему имуществу многоквартирного дома.

В адрес ответчика направлялось предписание от ДД.ММ.ГГГГ об обеспечении открытого доступа к инженерным общедомовым системам, транзитно проходящим через его помещение, для производства ремонтно-профилактических работ, необходимых для предотвращения возникновения аварийных ситуаций в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.79).

ФИО5 указанное отправление, направленное по его месту регистрации (л.д.58), не получил, в связи с чем, оно возвращено в адрес ООО «ОСЖ» (л.д.81-82).

Судом верно указано, что в соответствии с п.1 ст.165.1 ГК РФ извещения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, ответчик надлежащим образом был уведомлен о выданном предписании и сроке обеспечения доступа к коммуникациям.

Судом так же верно указано, что о необходимости обеспечения доступа ответчику стало известно при получении судебных извещений и копии искового заявления. Однако на протяжении судебного разбирательства свободный доступ к общему имуществу многоквартирного дома ответчиком не обеспечен.

Судом указано, что действия ответчика препятствуют исполнению договорных обязательств истца по содержанию общего имущества многоквартирного дома, создают предпосылки создания аварийных ситуаций в виде залития, в том числе и помещений ответчика, а также квартир принадлежащих другим собственникам многоквартирного дома, повреждения общего имущества дома, так как у истца отсутствует реальная возможность выполнить свои прямые обязанности в соответствии с вышеприведенными нормами, произвести осмотр стояков, в случае необходимости выполнить ремонтные работы на общем имуществе, находящемся в помещении ФИО5

Не могут служить основанием для отмены решения суда доводы представителя ответчика о том, что в отношении принадлежащих ФИО5 нежилых помещений, заключены договора аренды, могут быть нарушены права арендаторов.

Согласно ст. 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

В силу ст. 11 ЖК РФ, ст.12 ГК РФ защита жилищных прав может осуществляться, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).

Судом сделан вывод о том, что ФИО5 допущено нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на нежилое помещение, в связи с чем, удовлетворил исковые требования в полном объеме, обязав ответчика обеспечить доступ к общему имуществу путем демонтажа короба и иных элементов отделки, затрудняющих доступ к общему имуществу дома.

В соответствии с ч.2 ст.206 ГПК РФ такой доступ должен быть обеспечен в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Между тем, судом первой инстанции не полно исследованы материалы дела и установлены юридически значимые обстоятельства по делу.

Так, судом указано, что нежилые помещения №№ расположенные на первом этаже по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности ФИО5, что подтверждается свидетельствами о регистрации права (л.д26, 27), выпиской из ЕГРН (л.д.61-63).

Однако, из выписки из ЕГРН (л.д.63) следует, что нежилые помещения под номерами №, расположенные на первом этаже по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности ФИО2. Данное право собственности ФИО2 возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, имеет обременение в виде ипотеки, ограничение права в связи с ипотекой установлено в пользу ФИО5

При таких обстоятельствах, суд обязал ответчика обеспечить доступ и устранить препятствия в осуществлении прав истца частично в отношении не принадлежащих ответчику жилых помещений. ФИО2 к участию в деле в качестве ответчика или 3-го лица не привлекалась.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным в данной части, оно подлежит отмене.

Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК необходимо отменить решение суда первой инстанции в части и постановить новое решение об отказе в удовлетворении иска в данной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г.о.Самара от 31 мая 2017 года – отменить в части обязания ФИО5 обеспечить доступ к общему имуществу путем демонтажа короба и иных элементов отделки, затрудняющих доступ к общему имуществу дома, в нежилых помещений №№ расположенных на первом этаже по адресу: <адрес>.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 - без удовлетворения.

Решение суда изложить в следующей редакции:

«Обязать ФИО5 обеспечить доступ к общему имуществу путем демонтажа короба и иных элементов отделки, затрудняющих доступ к общему имуществу дома, в нежилых помещения №№, расположенных на первом этаже по адресу: <адрес>

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: