Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле 17 февраля 2020 года гражданское дело по апелляционной и дополнительной апелляционной жалобам ФИО4

на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 05 сентября 2019 года, которым, с учетом дополнительного решения от 28 ноября 2019 года, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, и отказано в удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО4.

Заслушав доклад судьи Маньковой Е.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав ФИО4 и его представителя адвоката по ордеру ФИО6 в поддержание жалоб, возражения представителя ФИО5 по доверенности ФИО7, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании незаключенным договора от 28 ноября 2018 года, поименованного как соглашение о передаче денежных средств, подписанного сторонами, о взыскании с ФИО5 денежных средств в размере 1 200 000 рублей, переданных по указанному соглашению, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 35 260 рублей 27 копеек за период с 28 ноября 2018 года по 15 апреля 2019 года.

В обоснование требований указано, что ФИО4 и ФИО5 устно договорились о заключении договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома по <адрес> собственником которой являлся ФИО5, за 1 200 000 рублей. 28 ноября 2018 года было подписано соглашение о передаче денежных средств. Согласно данному соглашению ФИО4 передал ФИО5 денежные средства в размере 1 200 000 рублей в момент подписания соглашения. Передача денежных средств подтверждается платежным поручением №38-1 от 28 ноября 2018 года.

По мнению истца, данное соглашение не может являться ни предварительным, ни основным договором купли-продажи 1/2 доли жилого дома, поскольку в нем не согласованы все существенные условия и предмет. В соглашении о передаче денежных средств от 28 ноября 2018 года отсутствует предмет предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи доли в жилом доме (основного). Также отсутствуют существенные условия - сведения, которые позволяют определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, такие как: конкретные помещения, в том числе жилые, которые составляют продаваемую долю жилого дома; правоустанавливающие документы, на основании которых ФИО5 принадлежит доля в жилом доме; данные о земельном участке, занятом отчуждаемым строением, отсутствует указание на его местонахождение, назначение, категорию земель, границы; номера регистрации и дата договора аренды; не указаны данные технического паспорта на дом, материалы, из которых построен дом, его части. Соглашение о передаче денежных средств от 28 ноября 2018 года государственную регистрацию не прошло, в связи с этим является незаключенным. Договор купли-продажи также не заключен, поэтому денежные средства, переданные ФИО5 по несуществующему обязательству – незаключенной сделке, в сумме 1 200 000 рублей подлежат взысканию с ФИО5 в качестве неосновательного обогащения. Именно эта сумма была передана истцом ФИО5, соответственно, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ в размере 35260,27 рублей за период с 28.11.2018 года по 15.04.2019 года.

ФИО5 обратился в суд с встречным иском к ФИО4, в котором просил признать заключенным предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома общей площадью 64 кв.м (литер А, А1), расположенного на земельном участке с кадастровым №, по <адрес>; обязать ФИО4 заключить с ФИО5 договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома общей площадью 64 кв.м, расположенного по <адрес>.

В обоснование встречных требований указано, что ФИО5 и ФИО4 договорились о купле-продаже недвижимого имущества – 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес>. С целью подтверждения своих намерений истец и ответчик 28 ноября 2018 года подписали соглашение о передаче денежных средств, которое исходя из его толкования следует квалифицировать как предварительный договор купли-продажи. В пунктах 1 и 2 названного соглашения предмет договора индивидуализирован: указаны кадастровый номер земельного участка, инвентаризационный номер жилого дома и его площадь, наличие хозяйственных построек на земельном участке, указан адрес расположения недвижимого имущества, поэтому предмет договора определен. Из пункта 3 и 4 следует, что недвижимое имущество передано ФИО4 28 ноября 2018 года, переданы ключи от дома, стороны пришли к соглашению о совершении сделки в МФЦ после полного оформления всех документов. Из пункта 5 соглашения следует, что сделка является возмездной, продавцом получены денежные средства в размере 1 200 000 рублей. ФИО4 исполнил обязательства по передаче денежных средств, вселился в жилой дом, нес расходы на оплату коммунальных услуг. ФИО5 также начал исполнение условий соглашения: стороны обратились к нотариусу ФИО1., которая, ознакомившись с документами, отказалась удостоверять сделку по мотиву наличия самовольных пристроек к дому на половине второго собственника ФИО8, предложила устранить данные нарушения. Данным нотариусом также удостоверены согласие ФИО2 от 23 ноября 2018 года и согласие ФИО3 от 22 ноября 2018 года на совершение их супругами сделки купли-продажи 1/2 доли спорного жилого дома. 26 ноября 2018 года сособственник спорного жилого дома ФИО8 оформил у нотариуса ФИО1 отказ от преимущественного права покупки доли жилого дома, принадлежащей ФИО5 29 ноября 2018 года ФИО5 обратился в Красноперекопский районный суд г. Ярославля с иском о разделе жилого дома в натуре. Данное исковое заявление было оставлено без движения, т.к. требовалось строительно-техническое заключение о возможности раздела дома в натуре. Впоследствии исковое заявление было возвращено ФИО9 в связи с истечением срока для устранения недостатков. 29 января 2019 года ФИО5 обратился в ООО «Ярославское бюро судебной экспертизы» за проведением строительно-технической экспертизы. 26 февраля 2019 года изготовлено такое заключение. 4 марта 2019 года получена справка о возможной цене объекта недвижимости. 11 марта 2019 года ФИО5 обратился в Красноперекопский районный суд г. Ярославля с иском о разделе жилого дома в натуре. Определением суда 15 марта 2019 года данный иск оставлен без движения в связи с непредставлением актуального технического паспорта на дом, 28 марта 2019 года иск возвращен в связи с истечением срока для устранения недостатков. 26 марта 2019 года ФИО5 обратился в Ярославский филиал АО «Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ» для оформления технического паспорта на жилой дом по <адрес>, по состоянию на 2019 год. 29 марта 2019 года техник вышел на место для осуществления работ по инвентаризации, однако из-за отсутствия доступа во вторую половину дома оформить технический паспорт не представилось возможным из-за отказа сособственника ФИО8 допустить техника в свою половину дома, о чем он собственноручно расписался на странице технического плана дома. В это же время ФИО8 подал в судебный участок №2 Красноперекопского судебного района г. Ярославля исковое заявление к ФИО5 об определении порядка пользования спорным жилым домом. Решением мирового судьи судебного участка №2 Красноперекопского судебного района г. Ярославля от 16 апреля 2019 года в удовлетворении иска ФИО8 было отказано. Весь указанный период ФИО4 с семьей проживал в спорной половине жилого дома, переустраивал его, оплачивал коммунальные платежи. Соответственно, обе стороны соглашения от 28 ноября 2018 года совершили действия, свидетельствующие о частичном исполнении сделки и о направленности общей воли сторон на заключение сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Впоследствии ФИО5 уточнил исковые требования, просил признать заключенным с 28 ноября 2018 года договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на домовладение общей площадью 82,51 кв.м, в том числе жилой площадью 41.4 кв.м, состоящую (квартира №2): литер А - помещение №1 площадью 6,8 кв.м, помещение №2 площадью 15,8 кв.м, литер А1 - помещение №3 площадью 8,4 кв.м, помещение №4 площадью 10,4 кв.м, подсобных помещений литер а1, а2, расположенного по <адрес>: осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество с ФИО5 на ФИО4, взыскать со ФИО4 расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя - 30 000 рублей (уточненный встречный иск - том 1 л.д. 166).

Стороны поддерживали каждый свои требования, встречные требования друг друга не признали.

Судом постановлено вышеуказанное решение и дополнительное решение, с которыми не согласился ФИО4 в части отказа в его требованиях.

В апелляционной и дополнительной апелляционной жалобах просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении его исковых требований.

Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права, несоответствию выводов суда фактическим обстоятельствам.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая настоящее дело, суд пришел к выводу, что соглашение № 1 о передаче денежных средств от 28 ноября 2018 года фактически является договором купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, оформленным в простой письменной форме. Предмет и цена договора купли-продажи в соглашении согласованы (статьи 549, 554, 555 ГК РФ), основания полагать обратное у суда отсутствуют. Описание предмета договора купли-продажи, данное в соглашении, позволяет его индивидуализировать. До заключения соглашения о передаче денежных средств ФИО4 осматривал жилой дом, покупаемую квартиру №2, знал о составе имущества, видел свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт на жилой дом 1999 года, соответственно, был осведомлен о характеристиках объекта недвижимости. ФИО4 на момент подписания соглашения знал об отсутствии оформленных документов на жилой дом, на момент обращения к нотариусу 28 ноября 2018 года ФИО4 знал о наличии самовольной постройки. ФИО5, в свою очередь, при заключении соглашения о передаче денежных средств имел намерение продать 1/2 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме общей площадью 64 кв.м, в том числе жилой 51,7 кв.м, кадастровый №. При этом, показывая квартиру № 2 ФИО4 и описывая её в соглашении, он исходил из сложившегося порядка пользования жилым домом, который существовал как минимум с 1995 года. Самовольная постройка лит. А2 площадью 18,5 кв.м предметом соглашения не была и не может быть в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Также суд учел, что на момент оформления у нотариуса ФИО8 отказа от преимущественного права покупки доли, на момент подписания соглашения о передаче денежных средств конфликтные отношения между ФИО8 и ФИО5 отсутствовали. Спор по вопросу пользования жилым домом возник после вселения ФИО4 с семьей в жилой дом.

С указанными выводами суда первой инстанции как основанием для полного отказа в иске ФИО4 согласиться нельзя, т.к. при фактических обстоятельствах настоящего дела суд неправильно применил нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Суд неправильно применил при разрешении дела положения пункта 2 статьи 558 ГК РФ, согласно которому договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суд не учел, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в данной статье, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года, это предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ. Таким образом, для признания договора купли-продажи жилого дома заключенным не требуется государственная регистрация самого договора, а для возникновения у покупателя права собственности требуется лишь государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Вместе с тем, суд по существу правильно отказал во встречных требованиях ФИО5 в связи с тем, что договор купли-продажи спорной доли дома не был совершен в надлежащей форме.

Согласно статье 432 ГК РФ требуется оформление договора в надлежащей форме.

В данном случае в соответствии с положениями части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действующей в момент подписания соглашения от 28 ноября 2018 года) при продаже доли жилого дома требуется нотариальное удостоверение сделки, которого в данном случае не было, что не оспаривалось по делу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет её ничтожность, а ничтожная сделка, соответственно, не порождает присущих ей правовых последствий.

Таким образом, отсутствуют законные основания утверждать, что между ФИО4 и ФИО5 путем подписания соглашения от 28 ноября 2018 года был заключен основной договор купли-продажи доли жилого дома, принадлежащей ФИО5

Кроме того, как следует из позиций сторон, они сами не рассматривали соглашение от 28 ноября 2018 года в качестве основного договора купли-продажи, который намеревались заключить лишь в будущем - у нотариуса и сдать документы на государственную регистрацию в МФЦ.

В своих исковых требованиях ФИО4 правильно утверждал, что соглашение от 28 ноября 2018 года не являлось ни предварительным, ни основным договором купли-продажи.

Как следует из материалов дела, предметом будущей купли-продажи являлась часть дома, принадлежащая ФИО5, которая в натуре представляет собой квартиру № 2.

Из заключения по строительно-техническому исследованию от 26 февраля 2019 года следует, что каждая часть спорного дома – квартира № 1 площадью 41,11 кв.м. и квартира № 2 площадью 41,4 кв.м. - являются объектами, независимыми друг от друга; инженерные сети отопления, газоснабжения, водоснабжения и канализации выполнены отдельно и функционируют автономно (том 1 л.д. 112-121).

Вопреки выводам суда нельзя признать, что в соглашении от 28 ноября 2018 года предмет будущей купли-продажи был определен и индивидуализирован.

В названном соглашении не указано, что часть дома, принадлежащая ФИО5, фактически представляет собой отдельную квартиру № 2. Общая площадь дома в соглашении не указана, при этом указана полезная площадь в размере 64, 0 кв.м., жилая – 51,7 кв.м, в то время как в натуре дом имеет общую площадь 82,5 кв.м., из них самовольно возведенных или переоборудованных - 18,5 кв.м., о чем отмечено в техническом паспорте дома от 08.06.1999 г. (том 1 л.д. 81). В соглашении не указано, какие конкретно помещения – жилые и нежилые – и какой площадью передаются будущему покупателю. Это тем более важно, что дом находится в общей долевой собственности двух лиц.

Утверждения стороны ФИО5 о том, что им продавалась идеальная доля в доме, принадлежавшая продавцу по документам, не соответствует действительности, т.к. стороны по существу не оспаривали, что ФИО5 продавал ту часть дома, которая принадлежала ему и существовала в натуре в виде квартиры № 2.

Таким образом, соглашение от 28 ноября 2018 года нельзя квалифицировать как предварительный договор - в силу невыполнения требований, предусмотренных статьей 429 ГК РФ для предварительного договора: он не заключался в нотариальной форме (пункт 2 статьи 429 ГК РФ), в нем не указаны все необходимые условия относительно предмета и условий основного договора (пункт 3 этой же статьи).

О том, что данное соглашение нельзя считать собственно договором купли-продажи, указано также выше.

Вместе с тем, согласно положениям статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный законом, так и не предусмотренный законом, но не противоречащий ему.

По делу фактически не оспаривалось, что соглашение от 28 ноября 2018 года свидетельствовало о намерении сторон в будущем заключить договор купли-продажи в надлежащей форме с обращением сторон в МФЦ.

Исходя объяснений сторон, из буквального толкования данного соглашения, которое названо как «Соглашение о передаче денежных средств» и его пунктов, следует считать эту сделку соглашением о передаче денежных средств в сумме 1 200 000 рублей в счет будущей продажи ФИО4 объекта недвижимости, принадлежащего ФИО5, передаче этого объекта в пользование ФИО4 ещё до полного оформления документов в МФЦ, с передачей ключей 28 ноября 2018 года и с возложением на ФИО4 обязанности по уплате коммунальных платежей с этого времени.

Оснований считать данное соглашение незаключенным не имеется, т.к. имущество ФИО4 было фактически передано в пользование, он получил ключи и стал в нем проживать, а ФИО5 получил денежные средства в указанной в соглашении сумме.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи не был заключен между ФИО5 и ФИО4 в связи с тем, что в составе дома имеется неузаконненная самовольная постройка (А2), существующая длительное время и увеличивающая общую площадь дома, в которой стороны имеют по 1/2 доле.

Препятствия, возникшие для заключения договора купли-продажи, нельзя отнести на виновное, недобросовестное поведение покупателя ФИО4, т.к. именно на продавце лежит обязанность документально подтвердить свои права на продаваемый объект недвижимости, собрать для сделки необходимые документы, получение которых не зависит от покупателя.

Этого со стороны ФИО5 не было сделано, несмотря на предпринимаемые им меры по обращению в суды, о чем указано во встречном иске.

То обстоятельство, что в конечном итоге ФИО4 через 4,5 месяца отказался от покупки спорного объекта, и между сторонами был составлен акт приема-передачи от 19 апреля 2019 года (том 1 л.д. 45), не свидетельствует о недобросовестном поведении ФИО4 как будущего покупателя у ФИО5 объекта недвижимости, имеющего правовые пороки. То обстоятельство, что на момент заключения соглашения от 28 ноября 2018 года ФИО4 видел свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО5 на 1/2 долю дома и технический паспорт на дом от 1999 года, не влечет признания действий ФИО4 недобросовестными как стороны, фактически приступившей к исполнению сделки, поскольку договор купли-продажи не был заключен не по его вине.

Выводы суда в основном и дополнительном решениях о том, что со стороны ФИО4 имело место злоупотребление правом, не соответствуют действительным обстоятельствам дела, которым суд дал неправильную правовую оценку, неправильно применив и истолковав нормы материального права.

Вместе с тем, отказ ФИО4 в требованиях о признании соглашения от 28 ноября 2018 года незаключенным, не давал суду оснований для отказа во взыскании с ФИО5 в пользу ФИО4 денежной суммы 1 200 000 рублей.

Поскольку сделка купли-продажи не состоялась, у ФИО5 отсутствовали законные основания для удержания у себя денежной суммы, полученной от ФИО4 по соглашению от 28 ноября 2018 года. То обстоятельство, что ФИО5 израсходовал эти деньги на собственные нужды, не имеет правового значения.

На основании статей 1102, 1103 ГК РФ ФИО5 обязан вернуть ФИО4 денежные средства в сумме 1200 000 рублей, которые являются для ответчика по первоначальному иску неосновательным обогащением.

Выводы суда по данному вопросу, приведенные в дополнительном решении, являются неправильными, необоснованными, постановлены с нарушением норм материального права. Как указано выше, поведение ФИО4 при намерении купить у ФИО5 1/2 долю дома, нельзя считать недобросовестным.

Кроме того, суд не учел, что требования ФИО4 и ФИО5 являлись встречными, взаимоисключающими, и отказав ФИО5 в удовлетворении его иска о признании договора купли-продажи заключенным и в регистрации перехода права собственности, суд не имел законных оснований полностью отказать в иске ФИО4, который в результате такого разрешения дела не получал ни объекта недвижимости в собственность, ни возврата своих денег.

По указанным основаниям отказ в иске ФИО4 о взыскании с ФИО5 денежной суммы 1 200 000 рублей является незаконным и необоснованным.

Как следует из дела, ФИО4 были заявлены также требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в конкретной сумме и за конкретный период – 35 260,27 руб. за период с 28 ноября 2018 года по 15 апреля 2019 года.

Данные требования не подлежат удовлетворению на основании пункта 2 статьи 1107 ГК РФ, согласно которому на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Срок заключения договора купли-продажи в соглашении от 28 ноября 2018 года не был предусмотрен, поэтому нельзя признать, что ФИО5 уже в момент заключения данного соглашения узнал или должен был узнать о неосновательности получения от ФИО4 денежной суммы 1 200 000 рублей.

До 19 апреля 2019 года, когда ФИО4 в силу возникших препятствий для надлежащего оформления договора купли-продажи и неустранения их в разумный срок, отказался от покупки спорного объекта и возвратил его ФИО5, у последнего не имелось признаков неосновательного обогащения. За другой период в рамках настоящего дела ФИО4 не просил взыскать названные проценты. С учетом изложенного, требования о взыскании денежной суммы процентов за период по 15 апреля 2019 года включительно являются необоснованными, и отказ в их удовлетворении по существу является правильным.

По указанным основаниям решение суда в части отказа в иске ФИО4 подлежит отмене с принятием в данной части нового решения о частичном удовлетворении требований ФИО4 - взыскании с ФИО5 денежной суммы 1 200 000 рублей и возмещения истцу расходов по уплате государственной пошлины, исчисленной от этой суммы.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Кировского районного суда г. Ярославля от 5 сентября 2019 года в части отказа в иске ФИО4, а также дополнительное решение того же суда от 28 ноября 2019 года – отменить.

Принять в указанной части новое решение.

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 неосновательное обогащение в сумме 1 200 000 (Один миллион двести тысяч) рублей, возмещение расходов по уплате государственной пошлины в сумме 14 200 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 в остальной части отказать.

Председательствующий

Судьи