Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе – Шнякиной А.В, на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 27 мая 2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования Шибаковой Е.Г. к Шнякиной А.В, о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании уплаченных денежных средств - удовлетворить в части. Взыскать с Шнякиной А.В, в пользу Шибаковой Е.Г.: - денежную сумму в размере 100 000 рублей, - расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, а всего: 103200 (сто три тысячи двести) рублей 00 копеек. В остальной части заявленных требований – отказать.»,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда – Евдокименко А.А., объяснения в поддержание апелляционной жалобы представителя ответчика – Шнякиной А.В. – Дьяченко Ю.Б. и возражения на доводы жалобы представителя истца – Шибаковой Е.Г. – Козик В.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истец – Шибакова Е.Г. обратился в суд с иском о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании суммы аванса по несостоявшейся сделке к ответчику – Шнякиной А.В. в обоснование своих требований указав, что стороны - Шнякина А.В, (продавец) и Шибакова Е.Г. (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли продажи, соответствии с которым ответчик имел намерение продать, а истец купить в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с расположенным на нём незарегистрированным жилым домом, ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей. Вышеуказанный земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается соответствующим правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами. В соответствии с предварительным договором стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи, при этом ответчик обязался подготовить необходимые документы (отмежевать участок, поставить его на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на дом), а истец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить ответчику стоимость указанных объектов недвижимости в сумме <данные изъяты> рублей, из них 100 000 рублей в день заключения предварительного договора. В соответствии с указанным выше предварительным договором, в тот же день, то есть ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику 100 000 рублей в счет оплаты стоимости указанных в договоре объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ истец -Шибакова Е.Г. направила ответчику заявление об отказе от заключения основного договора купли-продажи и указала существующие недостатки приобретаемого товара. Указанное заявление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик ответил письмом с предложением заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ на условиях, указанных в каком-то предложении о заключении основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, никакого предложения от ДД.ММ.ГГГГ истцу от ответчика поступало. Ни о каких новых условиях истец не знала, как и о времени и месте заключения договора, не видела проекта указанного договора купли-продажи и его условий. До момента предъявления рассматриваемого иска ответчик не предоставил истцу разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию жилого дома в отношении которого заключался названный предварительный договор. На основании изложенного истец просил суд: 1) признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение - земли населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, с расположенным на нём незарегистрированным жилым домом, ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Шнякиной А.В, и Шибаковой Е.Г.; 2) взыскать с Шнякиной А.В, в пользу Шибаковой Е.Г. уплаченную по названному договору сумму - 100 000 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое ответчик – Шнякина А.В. считает неправильным просит отменить и принять новое решение которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы – Шнякиной А.В. судебная коллегия находит, что решение суда в обжалуемой части подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Статьей 380 ГК РФ определено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 №42-ФЗ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).

Таким образом, из содержания вышеприведенных норм права в их системной взаимосвязи следует, что с 1 июня 2015 года (с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 №42-ФЗ) в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 380 ГК РФ) задатком может обеспечиваться исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, то есть в случае отказа покупателя заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, на условиях предусмотренных предварительным договором, из буквального толкования которого следует, что заключение основного договора обеспечивается задатком полученным продавцом при подписании предварительного договора, соответствующая денежная сумма, переданная продавцу в качестве задатка, возврату покупателю не подлежит.

Вместе с тем, по смыслу закона условия договора могут содержаться в нескольких документах, в том числе в приложениях к нему, которые по смыслу их содержания являются неотъемлемой частью соответствующего договора.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами - Шнякиной А.В. и Шибаковой Е.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с расположенным на нем незарегистрированным жилым домом ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенными по адресу: <адрес> участок принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям названного договора стороны приняли на себя обязанность заключить основной договора купли-продажи названного недвижимого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4 указанного предварительного договора, ответчик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи недвижимости: продавец обязался подготовить все необходимые документы для сделки купли-продажи (отмежевать участок, поставить его на кадастровый учет, зарегистрировать дом как жилой, зарегистрировать право собственности. В случае появления необходимости получения дополнительных документов и справок, необходимых для выполнения сторонами своих обязанностей, срок до заключения основного договора купли-продажи продлевается на время, необходимое для получения документов и справок. Согласно п. 5, 7 предварительного договора, стороны договорились о порядке расчетов, согласно которому стороны по обоюдному согласию договорились, что покупатель обязуется оплатить недвижимость, передав продавцу или его уполномоченным представителям в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> рублей, из них ДД.ММ.ГГГГ ода денежные средства в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей.

Судом первой инстанции также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику во исполнение вышеуказанного предварительного договора передана денежная сумма в размере 100 000 рублей, что подтверждается актом о передаче денежных средств. Согласно п.п. 1 - 4 указанного акта, - «покупатель передает, а продавец получает частичную оплату в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. Покупатель передал продавцу денежную сумму, указанную в п. 1 настоящего акта в счет оплаты стоимости жилого дома причитающейся по основному договору. Денежная сумма, указанная в п. 1 настоящего акта передана продавцу в доказательство о намеренья покупателя заключить основной договор и в обеспечении его исполнения. Содержание и суть статей 380 и 381 Гражданского кодекса РФ покупателю и продавцу понятны».

Также из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи названных объектов недвижимости – ДД.ММ.ГГГГ в 9 часов в МФЦ расположенном по адресу: <адрес> (л.д. 22). ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлено заявление об отказе от заключения основного договора купли-продажи в связи с недостатками дома и возврате уплаченных 100 000 рублей. Указанное заявление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу направлен ответ с разъяснением вопросов по недостаткам дома и участка, а также предложением о заключении основного договора ДД.ММ.ГГГГ по условиям предложения от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что к ДД.ММ.ГГГГ ответчик в полном объеме исполнил обязательства принятые на себе указанным предварительным договором, а именно оформил все необходимые для совершения сделки документы на указанные объекты недвижимости.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке, в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения и заключаются они в следующем.

Так заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что из буквального толкования вышеуказанного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, неотъемлемой частью которого является акт передачи денежных средств (л.д. 9) переданная истцом ответчику денежная сумма (100 000 рублей) является задатком обеспечивающим исполнение обязательства истца по заключению основного договора на условиях, предусмотренных названным предварительным договором.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что истец отказался заключать основной договор купли-продажи названных объектов недвижимости, несмотря на то, что ответчик к указанному в предварительном договоре сроку оформил все документы необходимые для совершения указанной сделки и сообщил истцу о готовности ее заключить. При этом судебная коллегия находит не имеющими существенного значения, для разрешения настоящего спора по существу, доводы истца о неполучении им соответствующего предложения от ДД.ММ.ГГГГ, так как факт получения предложения от ДД.ММ.ГГГГ истцом не оспаривается, между тем, истец не принял каких-либо юридически значимых действий для заключения основного договора, более того, его письмо ответчику от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что он таких действий принимать и не собирался.

То есть в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что за не заключение основного договора купли – продажи указанных объектов недвижимого имущества ответственна именно сторона истца, следовательно, в силу требований ст. 381 ГК РФ, денежная сумма полученная ответчиком в качестве задатка возврату истцу не подлежит, однако суд первой инстанции не применил названную норму права, подлежащею применению при разрешении рассматриваемого спора.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых основания для признания вышеуказанного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, и в этой части решение ни кем не обжалуется.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся в не применении закона, подлежащего применению и неправильном истолковании закона, что в соответствии с п. 4 ч. 1, п.п. 1 и 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции, в указанной части, и принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении иска в указанной части отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а :

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 27 мая 2016 года – в части удовлетворении иска о взыскании с Шнякиной А.В, в пользу Шибаковой Е.Г. денежной суммы уплаченной в счет обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей, и в части присуждения судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей - отменить и принять в данной части новое решение, которым: в удовлетворении иска Шибаковой Е.Г. о взыскании с Шнякиной А.В, денежной суммы уплаченной в счет обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей, и присуждении судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей - отказать в полном объеме, в остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий –

Судьи -