Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика Науменко С.Б. на решение Центрального районного суда г.Тулы от 16 октября 2018 года по делу №2-276/2018 по иску Карцевой М.С. к Науменко С.Б. о реальном разделе недвижимого имущества, установлении сервитута.

Заслушав доклад судьи Алексеевой Т.В., судебная коллегия

установила:

Карцева М.С. обратилась в суд с иском с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Науменко С.М. о реальном разделе недвижимого имущества, установлении сервитута (Т.1, л.д. 53-55, 95-97, Т.2, л.д. 68-70, Т.3, л.д. 4-6).

В обоснование иска указано, что Карцевой М.С. и Науменко С.М. на праве общей долевой собственности принадлежат земельный участок, с кадастровым №, площадью 580 кв.м +/- 8 кв.м по адресу: <адрес>, а также расположенные на данном участке объекты недвижимости: нежилое здание (мастерская) и сооружение (автоматическая мини-АЗС блочного типа) (по ? доли в праве каждому). Указывая на наличие между сособственниками спора о порядке пользования данным имуществом, истец Карцева М.С. просила произвести раздел недвижимого имущества следующим образом: оставить в ее собственности сооружение - автоматическую мини-АЗС блочного типа и часть земельного участка, площадью 290 кв.м, обозначенного в заключении эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России от 31.07.2018г. № как участок №; оставить в собственности ответчика Науменко С.М. мастерскую и часть земельного участка, площадью 290 кв.м, обозначенного в заключении эксперта как участок №; установить сервитут на части земельного участка Науменко С.М., площадью 56 кв.м, в виде беспрепятственного проезда на неопределенный срок, продолжительностью 24 часа в сутки 7 дней в неделю, стоимостью в размере 7 178,38 руб. в год; обязав истца выплатить ответчику денежную компенсацию за несоразмерность выделенной доли в размере 158 299 руб.

Науменко С.М. обратился в суд со встречным иском к Карцевой М.С., в котором просил выделить ему в собственность спорные объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым №, общей площадью 580 кв.м +/- 8 кв.м, нежилое здание (мастерскую под лит. А), сооружение (автоматическую мини-АЗС блочного типа), расположенные по адресу: <адрес>, с выплатой Карцевой М.С. компенсации за ? доли в праве собственности на земельный участок в сумме 2 280 500 руб., ? доли в праве на нежилое здание (мастерскую) в сумме 311 152 руб., ? доли в праве на сооружение (автоматическую мини-АЗС блочного типа) в сумме 469 451 руб.; прекратив право общей долевой собственности на данные объекты (Т.2, л.д. 81-85).

Определением от 10.10.2018г. производство по делу по встречному иску Науменко С.М. прекращено в связи с его отказом от заявленных требований (Т.3, л.д. 165-167).

Представитель истца Карцевой М.С. по доверенности Гладков С.С. в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержал.

Ответчик Науменко С.М., его представитель по ордеру адвокат Свивальнева А.Н. в судебном заседании суда первой инстанции возражали против удовлетворения заявленных требований.

Решением Центрального районного суда г.Тулы от 16.10.2018г. произведен раздел недвижимого имущества, в собственность Карцевой М.С. выделены земельный участок, площадью 290 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах по координатам поворотных точек, обозначенных в заключении эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России: т. 1 <данные изъяты>, т. 2 <данные изъяты>, т. 2а<данные изъяты>, т. 2в(<данные изъяты>, т. 5а <данные изъяты>, т. 1 <данные изъяты> (участок №); автоматическая мини-АЗС блочного типа; в собственность Науменко С.М. выделены земельный участок, площадью 290 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах по координатам поворотных точек, обозначенных в заключении эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России: <данные изъяты>), т. 3 <данные изъяты>, т. 4 <данные изъяты>), т. 5 <данные изъяты>, т. 5а <данные изъяты>, т. <данные изъяты>), т. <данные изъяты> (участок №), нежилое здание (мастерская); с Карцевой М.С. в пользу Науменко С.М. взыскана денежная компенсация в размере 158 299 руб., право общей долевой собственности на недвижимое имущество прекращено; в пользу Карцевой М.С. установлено право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) – участком №, выделенным в собственность Науменко С.М., для целей эксплуатации мини АЗС, а именно: обеспечения проезда и прохода к земельному участку (участку №), площадью 290 кв.м круглосуточно. Площадь части земельного участка, на который устанавливается право ограниченного пользования (сервитут), составляет 58,6 кв.м, со следующими координатами поворотных точек: т. 2а<данные изъяты>, т. 2б <данные изъяты>, т. 2в<данные изъяты> т. 2а<данные изъяты>), соразмерная плата за ограниченное право пользования частью земельного участка составляет 7178,38 руб. в год.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик Науменко С.М. просит об отмене постановленного по делу решения, как незаконного, нарушающего нормы материального права. Указывает о том, что спорный земельный участок с учетом его целевого назначения, расположенных на нем объектов недвижимости, коммуникаций является неделимым; на невозможность пользования выделенным ему земельным участком, площадью 290 кв.м, в случае установления сервитута; недостоверность проведенного судебного экспертного исследования.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Карцева М.С. просит об оставлении апелляционной жалобы ответчика Науменко С.М. без удовлетворения.

Определением судебной коллегии от 19.09.2019г. ответчик Науменко С.М. заменен в порядке ст. 44 ГПК РФ в порядке сингулярного правопреемства на ответчика Науменко С.Б. (Т.5, л.д. 192-193), которая в заявлении от 17.09.2019г., адресованном в апелляционную инстанцию, доводы поданной ее предшественником апелляционной жалобы поддержала (Т.5, л.д. 168-1169).

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителей истца Карцевой М.С. по доверенностям Косякина К.С., Мальцевой Н.Н., исследовав письменные документы, судебная коллегия, рассмотрев дело в отсутствие ответчика Науменко С.Б., надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства (ст. 113 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ), приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, по договору предоставления отступного, заключенного 25.11.2003г. с ООО «ЛЕОН», Науменко С.М. приобрел в собственность производственные нежилые помещения, площадью 468,7 кв.м под лит. А,А1,Б,В,Г,Д,Ж,З, И, расположенные на земельном участке площадью 1632 кв.м по адресу: г<адрес> (Т.2, л.д. 188).

Согласно технического паспорта по состоянию на 14.11.2005г., в состав производственных нежилых помещений входило нежилое здание – лит. А, 1974 года постройки (мастерская) (Т.1, л.д. 23).

На основании договора № купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.12.2005г., заключенного с Фондом имущества Тульской области, Науменко С.М. приобрёл в собственность земельный участок, площадью 1632 кв.м, с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация зданий и строений производственной базы (Т.1, л.д. 276, Т.2, л.д. 90-92).

Постановлением администрации г.Тулы № от 17.05.2011г. Науменко С.М. предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования данного земельного участка, расположенного в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (О-1): «АЗС» (Т.1, л.д. 267).

25.05.2012г. администрацией г.Тулы Науменко С.М. было выдано разрешение на строительство автоматической мини-АЗС блочного типа № RU 71316000-111/12 со следующими проектными характеристиками: площадь земельного участка – 1632 кв.м, площадь застройки – 580 кв.м (Т.2, л.д. 108-109).

01.10.2012г. земельный участок, с кадастровым №, площадью 1632 кв.м, по решению собственника Науменко С.М. был разделен, с образованием земельного участка с кадастровым №, площадью 580 кв.м, и земельного участка с кадастровым №, площадью 1052 кв.м.

19.12.2012г. на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU 71316000-111/12, выданного администрацией г.Тулы автоматическая мини-АЗС блочного типа введена в эксплуатацию (Т.2, л.д. 111).

07.06.2013г. за Науменко С.М. зарегистрировано право собственности на автоматическую мини-АЗС блочного типа, площадью застройки 70,2 кв.м, по адресу: <адрес> (запись регистрации №).

Науменко С.М. продал Карцевой М.С. по договору от 24.05.2013г. - ? доли нежилого здания (мастерская) и ? доли земельного участка, с кадастровым №, по договору от 20.06.2013г. - ? доли в праве на автоматическую мини-АЗС блочного типа (Т.2, л.д. 73-74, 113-114).

В настоящее время как установлено судом первой инстанции, собственниками земельного участка, с кадастровым №, по адресу: <адрес>, а также расположенных на данном участке объектов недвижимости: нежилого здания (автомастерской), с кадастровым №, площадью 77,8 кв.м, и автоматической мини-АЗС блочного типа, с кадастровым №, площадью застройки 70,2 кв.м являются Карцева М.С. и Науменко С.М. (по ? доли в праве каждый). (Т.1, л.д. 65-70, Т.2, л.д. 73-78, 90-92).

Как следует из выписок из ЕГРН от 09.09.2019г., приобщенных судом апелляционной инстанции в качестве новых доказательств, право собственности на ? доли каждого из вышеперечисленных объектов зарегистрировано за Науменко С.Б. с 25.07.2019г., в связи с чем определением от 19.09.2019г. произведена замена стороны ответчика Науменко С.М. на Науменко С.Б. (Т.5, л.д. 170-175,188-190).

Обосновывая заявленные требования, истец Карцева М.С. сослалась на невозможность осуществления пользования спорными объектами недвижимости совместно с Науменко С.М., представив в подтверждение возможности реального раздела земельного участка план, подготовленный ООО «Ленземпроект» и отчет ООО «Центр бизнес-Консалтина» № О-037-2017 от 14.12.2017г. об оценке рыночной стоимости.

Согласно плану раздела, подготовленного ООО «Ленземпроект», земельный участок с кадастровым № подлежит разделу на два участка, площадями 345 кв.м и 235 кв.м (Т.1, л.д. 64).

По отчету ООО «Центр бизнес-Консалтинга» № О-037-2017 от 14.12.2017г., рыночная стоимость нежилого здания (мастерской) составляет 1650000 руб., в том числе стоимость земельного участка площадью 235 кв.м - 585000 руб.; сооружения автоматической АЗС – 1820000 руб., в том числе земельного участка площадью 345 кв.м - 720000 руб. (Т.1, л.д. 98-130).

В ходе рассмотрения дела, с целью определения возможности раздела недвижимого имущества, судом было назначено проведение строительно-технической экспертизы.

Из заключения эксперта ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России № от 31.07.2018г. следует, что по адресу: <адрес>, объекты недвижимости представляют собой: лит. А – одноэтажное строение автомастерской с автомойкой, лит. Г3 с II, III, IV, V, VI – сооружение блочной автоматической мини-АЗС с защитным навесом замощением, расположенные на земельном участке, с кадастровым №, площадью 580 кв.м, находится на землях населенного пункта г.Тулы в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (О-1), условно разрешенный вид использования участка – под АЗС.

По результатам исследования, эксперт пришел к выводу о возможности раздела земельного участка на участок №, площадью 290 кв.м и участок №, площадью 290 кв.м, определив координаты поворотных точек каждого из участков и расстояние проложений между точками, и указав о том, что при данном варианте раздела земельного участка для нормальной эксплуатации мини-АЗС требуется предусмотреть сервитут, площадью 58,6 кв.м на части земельного участка №.

Также эксперт пришел к выводу о возможности произвести раздел недвижимого имущества, закрепив за одним собственником полностью автоматическую мини-АЗС, за другим собственником – помещения автомастерской (с автомойкой), указав, что в данном варианте производить какие-либо переоборудования не требуется, так как закрепляемые объекты изолированы друг от друга.

Рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым №, определена экспертом в сумме 4 561 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания (автомастерская с автомойкой) в сумме 622 304 руб., рыночная стоимость автоматической мини-АЗС блочного типа в сумме 938 902 руб.

Экспертом рассчитано, что в случае раздела объектов недвижимого имущества по предлагаемому варианту собственник, за которым будет закреплена мини-АЗС должен будет выплатить за строения и сооружения 158 299 руб., собственнику за которым будет закреплена автомастерская с автомойкой (Т.2, л.д. 2-44).

Ввиду предъявления истцом Карцевой М.С. дополнительного искового требования об установлении сервитута, судом первой инстанции с целью определения соразмерной платы за установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), было назначено экспертное исследование.

Согласно заключению эксперта № ООО «Шогин и Партнеры», соразмерная плата за ограниченное право пользования частью земельного участка, площадью 58,6 кв.м составляет 7178,38 руб. в год (Т.2, л.д. 236-266).

Не согласившись с заключением судебного эксперта, ответчик Науменко С.М. представил заключение специалиста ООО «Бюро независимых экспертиз» № от 26.09.2018г., в котором рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым №, определена экспертом в сумме 4423660 руб., рыночная стоимость нежилого здания (автомастерская с автомойкой) в сумме 1651309 руб., рыночная стоимость автоматической мини-АЗС блочного типа в сумме 10775031 руб. (Т.3, л.д. 12-45).

Разрешая требования, заявленные истцом Карцевой М.С., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 252, 216, 274 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о возможности реального раздела спорных объектов недвижимости посредством выдела собственнику Карцевой М.С. – сооружения автоматической мини-АЗС блочного типа, собственнику Науменко С.М. – нежилого здания автомастерской, а также выдела каждому из них земельного участка одинаковой площадью по 290 кв.м в соответствии с вариантом раздела земельного участка, предложенного в экспертном заключении Тульской ЛСЭ.

Определяя к передаче сторонам конкретное имущество, суд исходил из установленных по делу обстоятельств, учел принцип соразмерности, справедливости, сложившийся порядок пользования, согласно которому Карцева М.С. пользуется автоматической мини-АЗС, а Науменко С.М. нежилым зданием мастерской с автомойкой, приняв во внимание заключение судебного эксперта о возможности обособленной эксплуатации объектов недвижимости, реального раздела земельного участка на две равные части и необходимости обременения участка второго собственника Науменко С.М. сервитутом, площадью 58,6 кв.м, с целью обеспечения собственнику Карцевой М.С. нормальной эксплуатации, выделенного ей объекта – сооружения мини-АЗС, с учетом ее целевого назначения.

Судебная коллегия сочла доводы апелляционной жалобы Науменко С.М. (Науменко С.Б.) о несогласии с заключением судебного эксперта, выводом суда о сложившемся порядке пользования объектами недвижимости, заслуживающими внимание.

С учетом доводов о несогласии с заключением судебной строительно-технической экспертизы, неприменении экспертом действующих нормативных актов и актуальных справочников по оценке недвижимого имущества с учетом целевого назначения объектов, заявленных к разделу; не исследования вопроса о делимости земельного участка и возможности обособленного пользования объектами в случае их раздела, с учетом необходимого переоборудования, требований строительных норм, правил обеспечения пожарной безопасности, предъявляемым к АЗС, судебной коллегией по ходатайству ответчика была назначена комплексная повторная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза, и экспертиза оценки объектов недвижимости.

Из заключения экспертов ООО «ФИРМА «Оценщик» № от 06.05.2019г. следует, что реальный раздел земельного участка, с кадастровым № невозможен, поскольку участок не является самостоятельным, технологически и функционально связан с земельным участком, с кадастровым №, расположенные на нем мини-АЗС и мастерская технологически и функционально связаны между собой, и по отдельности не могут существовать, удовлетворяя противопожарным нормам.

Также в ходе проведения экспертного исследования было установлено, что реальный раздел объектов – нежилого здания мастерской и сооружения мини-АЗС, с учетом целевого назначения, технических характеристик невозможен, данные объекты, с учетом технических характеристик, целевого назначения, разрешенного использования земельного участка не являются обособленными друг от друга объектами недвижимого имущества и раздельная эксплуатация вышеуказанных объектов, один из которых является автозаправочной станцией, при условии соответствия объектов противопожарным, эксплуатационным нормам невозможна. (Т.4, л.д. 109-161).

Ввиду того, что было назначено комплексное экспертное исследование, оценку спорных объектов недвижимости выполнило ООО «Оценка плюс».

Согласно заключению ООО «Оценка плюс» от 30.08.2019г. №э-2019г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 5 196 000 руб., нежилого здания мастерской 1 052 000 руб., сооружения мини-АЗС 10 604 000 руб. (Т. л.д. 1-127).

Анализируя имеющиеся в материалах дела как заключения специалистов ООО «Центр бизнес-Консалтинга», ООО «Бюро независимых экспертиз», так и заключения судебной и повторной судебной экспертиз, судебная коллегия полагает, что заключение повторной судебной экспертизы, проведенной ООО «ФИРМА «Оценщик», ООО «Оценка плюс» наиболее отвечает признакам достоверности.

При этом исходит из того, что заключение повторной комплексной судебной экспертизы соответствует ст.ст. 84-86 ГПК РФ, требованиям ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", дано компетентными специалистами, наделенными соответствующими полномочиями и имеющими стаж работы по специальности; в заключении детально приведены, исследованы и проанализированы все установленные по делу обстоятельства, исследованные доказательства, а также данные проектной документации в отношении сооружения – мини-АЗС блочного типа; выводы подробно мотивированы.

Доводы стороны истца о том, что производство экспертизы было перепоручено ООО «ФИРМА «Оценщик» экспертам Лазареву В.А. и Орлову С.В., не могут быть приняты во внимание, поскольку экспертное заключение представлено Обществом, которому было поручено проведение экспертизы.

Несогласие стороны истца с выводами строительно-технической и землеустроительной экспертизы о невозможности реального раздела спорного участка и самостоятельного функционирования мастерской и мини-АЗС, опровергается имеющимися в материалах дела документами, исследованных экспертами при проведении повторной экспертизы.

Как указано выше, изначально в отношении земельного участка, площадью 1632 кв.м был установлен условно-разрешенный вид использования: «АЗС»; получен градостроительный план с целью осуществления на нем строительства объекта капитального строительства – АЗС, с включением в границы участка объектов: лит. А (мастерская), а также лит.А1,Б,В,Г,Д,З,И); разработана рабочая документация, согласно которой водоснабжение мини-АЗС предусмотрено из водоразборных точек в существующих бытовых помещениях автосервиса; получено разрешение на строительство АЗС, площадью застройки 580 кв.м, т.е. в той которую имеет в настоящее время земельный участок, принадлежащий обеим сторонами и в состав которого входит здание мастерской (Т.1, л.д. 267, 281-287, Т.2, л.д. 168-174).

Приходя к выводу о неделимости участка и функциональной взаимосвязи сооружения АЗС и мастерской эксперты учитывали, что образованные земельные участки с кадастровыми №№№, № также имеют технологические и функциональные связи, обеспечивающие нормативную эксплуатацию мини-АЗС; на территории земельного участка с кадастровым № расположена предусмотренная проектом мусоросборочная площадка, разворотная площадка для автомобилей, колодцы для ливнестоков; здание мастерской выполняет вспомогательную функцию по отношению к АЗС; мастерская обустроена пожарной емкостью АЗС, вводом водоснабжения и вводным кабелем от городской электросети; существует необходимость обеспечения одностороннего движения транспортных средств по территории АЗС, раздельного въезда и выезда. Экспертами отмечено, что в случае признания мастерской объектом технологически не связанным с АЗС, расстояние между объектами должно будет составлять не менее 15м, при имеющемся 6,1м.

Оснований сомневаться в оценке объектов недвижимости, выполненной экспертом ООО «Оценка плюс» Семизаровым В.В. у судебной коллегии также не имеется, экспертом применены все три подхода, сравнительный, затратный, доходный, актуальные справочники, действующие нормативные акты и федеральные стандарты оценки; экспертом произведена оценка именно спорного объекта недвижимости – сооружения мини-АЗС блочного типа.

Что касается выводов, содержащихся в заключении эксперта Тульской ЛСЭ, то судебная коллегия полагает невозможным основываться на них ввиду следующего.

При проведении судебной экспертизы эксперт Тульской ЛСЭ, указывая во вводной части об использовании методических рекомендаций по определению технической возможности и разработке вариантов преобразования земельных участков с расположенными на них объектами различного промышленного (производственного) и общественного назначения в соответствии с условиями заданными судом, фактически при ответе на вопрос № 2 о технической возможности реального раздела спорных объектов недвижимости руководствуется методикой определения технической возможности и разработки вариантов преобразования жилого дома как элемента домовладения.

Ввиду использования иной методики, эксперт Тульской ЛСЭ не исследует вопрос о возможности реального раздела объектов с учетом их целевого назначения, технических характеристик, наличия (отсутствия) между объектами технологической и функциональной связи.

Полагая возможным реально разделить земельный участок на два равных участка, площадями по 290 кв.м, эксперт Тульской ЛСЭ одновременно указывает о недостаточности отдельного участка, площадью 290 кв.м для нормальной эксплуатации сооружения мини-АЗС, и ссылаясь на п.п. 6.27, 6.31 СП 156.13130.2014 Свод правил «Станции автомобильные заправочные требования пожарной безопасности», предусматривающие одностороннее движение транспортных средств на территории АЗС, наличие раздельного въезда и выезда с нее; НПБ 111-98* Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности; НПБ 102-65 «Автозаправочные станции контейнерного (блочного) исполнения. Противопожарные требования».

С целью соблюдения вышеперечисленных требований, экспертом предложено установление сервитута, площадью 58,6 кв.м на территории другого образуемого участка, что не свидетельствует о достижении цели реального раздела – обособленности разделяющихся собственников.

Ответы на вопросы о стоимости объектов недвижимости и расчет компенсации произведен экспертом Тульской ЛСЭ с нарушением ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При определении рыночной стоимости нежилого здания (автомастерская) и нежилого сооружения (автоматическая мини-АЗС блочного типа) эксперт ЛСЭ использовал затратный подход и отказался от использования сравнительного подхода, так как на рынке недвижимости отсутствуют сведения о продаже аналогичных объектов, для использования их при сравнении с оцениваемым объектом, и от использования доходного подхода, так как отсутствует информация о потенциальной доходности аналогичных объектов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт ЛСЭ использовал сравнительный подход.

При проведении оценки здания мастерской 1974 года постройки и АЗС 2012 года постройки экспертом Тульской ЛСЭ использовался Справочник УПВС 1969г., в то время как п.7.3.10 приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» указано о том, что справочники УПВС не применяются для объектов недвижимости, построенных после 2000г.; также экспертом использовался Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера 2012г., при наличии обновленного Справочника 2018г.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п. 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (ФСО N 1).

Однако в нарушение указанного обязательного федерального стандарта экспертом Тульской ЛСЭ в качестве аналогов спорного земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов, использовались объекты, имеющие иной вид разрешенного использования, без каких-либо инженерных коммуникаций.

Необоснованно экспертом не использовался и доходный подход при оценке спорных объектов, поскольку из материалов дела усматривается, что на основании заключаемых договоров аренды Науменко С.М. и Карцева М.С. получали доход от сдачи в аренду мини-АЗС и земельного участка.

По приведенным выше основаниям, заключение судебной экспертизы Тульской ЛСЭ не может быть признано в качестве достоверного и допустимого доказательства по настоящему спору.

Заключение специалиста ООО «Центр бизнес-консалтинга» от 14.12.2017г. также не может быть признано достоверным доказательством, поскольку при оценке спорных объектов недвижимости специалистом, также как и экспертом Тульской ЛСЭ использовался только затратный подход, стоимость земельного участка включена в стоимость нежилого здания и сооружения, отсутствуют обоснование не применения сравнительного подхода, не осуществление подбора аналогов, как земельных участков, так и сооружения мини-АЗС и нежилого здания, не применения доходного подхода при оценке объектов, используемых не в личных целях, а с целью извлечения прибыли.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда об определении сложившегося порядка пользования, согласно которому Карцева М.С. пользуется мини-АЗС, а Науменко С.М. зданием мастерской также, по мнению судебной коллегии, также заслуживают внимание.

Как следует из материалов дела, автоматическая мини-АЗС и земельный участок сдается собственником Науменко С.М. в аренду арендатору ООО «Брэнт-71», что подтверждается договорами аренды от 01.10.2016г., сроком на три месяца (Т.2, л.д. 155-157), от 01.10.2017г., сроком на 3 месяца, (Т.1, л.д. 184-187), от 01.01.2018г., сроком на три месяца (Т.2, л.д. 182-184), аналогичные правоотношения по сдаче объектов в аренду существовали и у сособственника Карцевой М.С. с ООО «Брэнт-71».

Из пояснений сторон следует, что зданием мастерской пользуется Науменко С.М.

Наличие договоров аренды АЗС с каждым из сособственников не позволяет сделать вывод о сложившемся порядке пользования, согласно которому пользование АЗС осуществляется именно Карцевой М.С.

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3). В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4).

В п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

По смыслу приведенной нормы права и акта ее толкования раздел находящегося в общей собственности имущества не предполагает обязательного выдела всем сособственникам доли либо части в каждой из входящих в состав общего имущества вещей, включая недвижимое имущество. Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем. При наличии в общей собственности нескольких объектов раздел объектов в натуре может быть признан обоснованным, если судом установлена невозможность по каким-либо причинам выдела каждому из участников общей собственности самостоятельных объектов из числа имеющихся.

С учетом собранных по делу доказательств, и вышеприведенной правовой нормы и разъяснения, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене.

При этом, поскольку фактически обстоятельства по делу установлены, и сторона истца Карцевой М.С. настаивала именно на реальном разделе спорных объектов, возражая против выплаты ей компенсации, судебная коллегия, отменив обжалуемое решение, полагает отказать в удовлетворении заявленных исковых требований о реальном разделе недвижимого имущества и установлении сервитута.

В связи с отменой судебного решения, с учетом положений ст.ст. ч.2 ст. 85, ст.ст. 88,94,98 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает перераспределить расходы, взысканные судом первой инстанции в качестве вознаграждения за проведенное экспертное исследование, в пользу ООО «Шогин и Партнеры», взыскав с Карцевой М.С. в пользу данного экспертного учреждения 20000 руб. (счет № от 27.09.2018г.) (Т.2, л.д. 235) за проведение оценочной экспертизы № по настоящему гражданскому делу.

Разрешая ходатайство руководителя ООО «Оценка плюс» об оплате экспертного исследования, проведенного во исполнение определения суда апелляционной инстанции, в сумме 40 000 руб. (счет № от 30.08.2019г.) (Т.5, л.д. 162-163), судебная коллегия полагает его подлежащим удовлетворению.

При этом с учетом вышеприведенных норм о процессуальных издержках, принимая во внимание, что услуги по проведению исследования и составлению заключения оказаны, полагает взыскать с истца Карцевой М.С. в пользу ООО «Оценка плюс» за проведение оценочной экспертизы № вознаграждение в размере 40 000 руб.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г.Тулы от 16 октября 2018 года отменить, постановить по делу новое решение, которым отказать Карцевой М.С. в иске к Науменко С.Б. о реальном разделе земельного участка, с кадастровым №, площадью 580 кв.м +/- 8 кв.м, нежилого здания (мастерская под лит.А), сооружения (автоматическая мини-АЗС блочного типа), по адресу: <адрес>.

Взыскать с Карцевой М.С. в пользу ООО «Шогин и Партнеры» за проведение экспертного исследования 20 000 руб., в пользу ООО «Оценка плюс» за проведение экспертного исследования 40 000 руб.

Председательствующий:

Судьи