Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Простовой С.В. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 04 июня 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что между ними и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 58,50 кв.м, в том числе жилой площадью 40 кв.м, находящегося на земельном участке площадью 1096,80 кв.м. Согласно заключенному договору сделка купли-продажи указанного домовладения должна была состояться не позднее 30 декабря 2012 года. При подписании предварительного договора истцы поставили ФИО1 в известность о том, что для осуществления данной сделки им необходимо продать принадлежащую ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Сделка купли-продажи указанной квартиры не произошла по вине лица, которое должно было купить квартиру до 22 декабря 2012 года, об этом истцы сообщили ответчику в тот же день, предложив продлить срок предварительного договора на один месяц. На предложение истцов ответчик дала устное согласие, сославшись на то, что посредник, который оформлял указанную сделку, Л.И.А., заболела. Оформление этого условия было перенесено на период после окончания январских праздников. Однако после окончания праздников ответчик решила изменить установленную предварительным договором стоимость домовладения, тем самым, нарушив одно из самых существенных условий предварительного договора. По условиям предварительного договора продавец должна была получить от истцов сумму в размере 950 000 рублей, но в настоящее время продажная стоимость безосновательно увеличена до 1400 000 рублей, что делает невозможным для истцов приобретение домовладения. Кроме того, правоустанавливающие документы на земельный участок отсутствуют, а также в предварительном договоре купли-продажи домовладения и свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимость есть существенные расхождения относительно площади земельного участка.

На основании изложенного, истцы просили суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 01 ноября 2012 года, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО1; взыскать с ФИО1 в их пользу денежные средства в размере 100 000 рублей, уплаченные за приобретаемое домовладение.

В свою очередь, ФИО1 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО2 и ФИО3 о взыскании денежных средств, ссылаясь на заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Согласно условиям договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 30 декабря 2012 года. ФИО1 со своей стороны была готова к заключению основного договора в установленный срок и на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи, однако ответчики в срок до 30 декабря 2012 года не обратились к продавцу для заключения основного договора купли-продажи жилого дома, а также не произвели расчет за продаваемый жилой дом. Таким образом, по вине ответчиков основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок заключен не был. Факт неисполнения условий заключенного предварительного договора по вине покупателей подтверждается подписанной ФИО2, ФИО3 претензией от 29 января 2013 года, а также исковым заявлением, по смыслу которых сделка не была совершена по причине отсутствия у ответчиков необходимой денежной суммы. Направленная ею 06 февраля 2013 года заказным письмом с уведомлением в адрес ответчиков претензия с требованием выплатить сумму компенсации (штрафа) за нарушение условий договора в добровольном порядке, оставлена без ответа и удовлетворения. До настоящего времени сумма компенсации (штрафа) не выплачена.

На основании изложенного, ФИО1 просила суд взыскать с ответчиков солидарно в ее пользу денежные средства в размере 100 000 рублей.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 04 июня 2013 года иск ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежных средств удовлетворен частично.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2, ФИО3 100 000 рублей, выплаченные по предварительному договору купли-продажи от 01 ноября 2012 года в виде аванса, а также судебные расходы в размере 13 400 рублей (10 000 рублей - расходы по оплате услуг представителя, 3 400 рублей - расходы по уплате госпошлины), а всего 113 400 рублей. В остальной части иска отказал.

Встречный иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным решением суда первой инстанции, ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в обоснование которой сослалась на следующие обстоятельства.

Апеллянт, ссылаясь на вывод суда первой инстанции о том, что 30 декабря 2012 года обязательства сторон по заключению основного договор купли-продажи прекратились, так как ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, указывает на то, что с прекращением обязательств заключить договор возникли определенные последствия для сторон, такие как, требовать заключение договора в судебном порядке или требовать от стороны, допустившей нарушение договора, компенсации понесенных убытков и упущенной выгоды. Однако, считает, что суд, сделал неправильный вывод о том, что сделка не произошла по вине лица, которое должно было купить квартиру у Ф-ных до 22 декабря 2012 года, указав в решении, что этот факт ФИО1 не опровергнут. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неправильно распределил бремя доказывания между сторонами. Считает, что в данном случае обязанность по доказыванию должна быть возложена на истцов. Однако истцы не представили никаких надлежащих или заслуживающих внимания доказательств того, что они обращались к ответчику с просьбой продлить срок предварительного договора на месяц. Более того, спустя месяц после окончания срока действия договора направили претензию, чем подтвердили нежелание заключить договор.

Выражая несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что на дату, когда должен был быть заключен договор, стороны потеряли интерес к заключению сделки, податель жалобы указывает на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. При этом ссылается на то, что на дату, когда должен был быть заключен договор – до 30 декабря 2012 года, ни одна сторона не направляла другой никаких претензий. Претензия Ф-ных от 29 января 2013 года была направлена в начале февраля 2013 года, то есть после окончания срока действия договора, а встречная претензия была направлена в феврале 2013 года. Считает, что факт направления истцами претензии также свидетельствует об утрате именно Ф-ными интереса к заключению договора, а не их просьбе о продлении срока его действия, как это указано в решении. Факт того, что по вине Ф-ных не был заключен основной договор, подтверждается и тем, что истцы к моменту рассмотрения дела судом уже приобрели другой дом, а ответчиком, наоборот, до настоящего времени дом, являвшийся предметом договора, никому не продан.

Помимо этого, ФИО1 выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что обе стороны одинаково виновны в том, что основной договор не был заключен до 30 декабря 2012 года. При этом отмечает, что в соответствии с условиями предварительного договора именно на покупателей возлагалась обязанность по произведению расчета и передаче продавцу оставшейся денежной суммы. Однако покупатели денежные средства не передали, в связи с этим договор не был заключен, хотя со стороны продавца не было никаких препятствий к его заключению в определенный предварительным договором срок. Кроме того, местом заключения договора купли-продажи стороны установили г.Шахты, в связи с чем именно покупатели, проживающие в г.Ростове-на-Дону, обязаны были прибыть к месту назначения для заключения договора. Таким образом, апеллянт считает, что основной договор не был заключен по вине покупателей.

Полагает, что вывод суда о том, что заключенный сторонами предварительный договор стороны ни к чему не обязывает, являясь фактически договором о намерениях, противоречит положениям ст.ст. 309, 310, 329, 421 ГК РФ.

Податель жалобы выражает несогласие с оценкой суда, которая дана показаниям свидетеля Л.И.А. сопровождающей заключение договора в качестве риэлтора.

Не соглашаясь с выводом суда о том, что взыскание неустойки по предварительному договору, действующим законодательством не установлено, ссылается на положение ч.1 ст.329 ГК РФ и отмечает, что в данном случае стороны установили соответствующее условие по выплате компенсации за причиненные убытки своим волеизъявлением, подписав договор. Полагает, что суд необоснованно отказал продавцу во взыскании неустойки (штрафа) с покупателей. Считает, что тот факт, что истцам необходимо было продать квартиру, не является основанием для отказа от заключения договора. Покупатели по своей воле не обратились к продавцу в установленный договором срок для заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим, просит решение суда отменить полностью и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 отказать, а ее встречный иск удовлетворить.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, не представивших доказательств уважительности причин своей неявки, выслушав представителя ФИО1 по доверенности от 16.03.2013г. и ордеру №19 от 21.08.2013г. ФИО4, поддержавшую доводы жалобы, ФИО3 и ФИО2 и их представителя по ордеру №353 от 21.08.2013г. ФИО5, считавших решение законным, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Разрешая дело и удовлетворяя частично исковые требования ФИО2 и ФИО3 о возврате переданной ими по предварительному договору купли-продажи от 01 ноября 2012 года суммы в размере 100000 рублей, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно заключенному между сторонами предварительному договору от 31.11.2012г. сделка купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, должна была состояться не позднее 30 декабря 2012 года. При подписании предварительного договора истцы поставили ФИО1 в известность о том, что для осуществления данной сделки им необходимо продать принадлежащую ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Из п.7 договора следует, что при заключении договора Ф-ными были переданы ФИО1 за приобретаемый дом денежные средства в качестве задатка 100 000 рублей, а деньги в сумме 850000 рублей за жилой дом по настоящему договору задатка будут уплачены покупателями продавцу в полном объеме наличными за счет собственных денежных средств в срок не позднее 30 декабря 2012 года, причем выплата должна быть произведена в г.Шахты.

Анализируя фактические обстоятельства дела и представленный договор, суд первой инстанции пришел к выводу, что сделка купли-продажи не произошла по вине лица, которое должна было купить у Ф-ных квартиру до 22 декабря 2012 года, о чем истцы сообщили ответчику в тот же день, предложив продлить срок предварительного договора на один месяц. При этом суд указал на то, что данный факт ответчиком не опровергнут.

Суд первой инстанции критически оценил позицию истцов относительно отсутствия у продавца права собственности на земельный участок, как одну из причин не заключения договора, правильно указав на то, что об этом обстоятельстве ФИО6 было известно, в договоре имеется на это ссылка, а предметом договора является только жилой дом, а не и земельный участок.

Кроме того, суд исходил из того, что обе стороны в споре, заявляя о том, что именно с их стороны были предприняты все необходимые меры для заключения сделки, в подтверждение своих позиций представили копии претензий, которыми они обменялись спустя месяц после окончания срока действия предварительного договора, и пришел к выводу о том, что на дату, когда должен был быть заключен основной договор, и покупатели, и продавец потеряли интерес к совершению сделки. При этом суд указал, что сам предварительный договор стороны ни к чему не обязывает, являясь фактически договором о намерениях.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований Ф-ных, суд первой инстанции руководствовался ст.ст.429, 421, 432, 380, 381 и ст.1102 ГК РФ и посчитал, что необходимости в расторжении предварительного договора от 30.11.2012г. нет, тогда как требования о возврате 100000 рублей подлежат удовлетворению Поскольку обязательства сторон прекратились, так как ни одна из сторон не направила, в срок, предусмотренный договором, предложение о заключении основного договора, то сумма в размере 100000 рублей фактически является неосновательным обогащением, а потому подлежит возврату.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01 ноября 2012 года между ФИО1 (продавец), ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 58,5 кв.м, в том числе жилой площадью 40 кв.м, находящегося на земельном участке 1096,80 кв.м.

Согласно п.7 договора покупатель вносит в качестве задатка продавцу денежные средства в размере 100 000 рублей, которые истец и оплатил ответчику.

Согласно п.5 основной договор должен быть заключен в срок не позднее 30 декабря 2012 года.

Условиями пунктов 19, 20 предварительного договора предусмотрено, что если основной договор не будет заключен по вине продавца, продавец обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка. Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ).

Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Таким образом, как усматривается из предварительного договора, заключенного между сторонами в письменной форме, подписанного истцами, сумма в размере 100 000 рублей, подлежащая передаче ответчику, является задатком, который в данном случае обеспечивал возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи домовладения на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи домовладения, в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.

Согласно ч.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В обоснование заявленных требований ФИО2 и ФИО3 сослались на то, что при подписании предварительного договора истцы поставили ФИО1 в известность о том, что для осуществления данной сделки им необходимо продать принадлежащую ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Сделка купли-продажи указанной квартиры не произошла по вине лица, которое должно было купить квартиру до 22 декабря 2012 года, об этом истцы сообщили ответчику в тот же день, предложив продлить срок предварительного договора на один месяц.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что как усматривается из материалов дела, обязательства сторон по заключению договора купли-продажи квартиры в срок до 30 декабря 2012 года по условиям предварительного договора не было поставлено в зависимость от получения покупателем денежных средств от продажи указанной квартиры, либо от иных обстоятельств, при наличии которых сторона вправе отказаться от заключения договора.

В данном случае договор купли-продажи домовладения не был заключен в срок, установленный предварительным договором, в связи с отсутствием у покупателей необходимых денежных средств, поскольку денежные средства Ф-ны планировали получить от продажи, принадлежащей ФИО3 квартиры по указанному выше адресу в г.Ростов-на-Дону.

Допустимых и достоверных доказательств того, что между сторонами оговорены другие сроки, или того, что в срок до 30 декабря 2012 года Ф-ны выражали готовность заключить основной договор и имели возможность оплатить 850000 рублей, истцами ни суду первой, ни суду второй инстанции не представлено. Напротив, как подтвердили Ф-ны в суде апелляционной инстанции, денежных средств на тот период в полном объеме они не имели, никаких дополнительных соглашений о сроке с ФИО1 не подписывали.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что нарушение обязательств было допущено покупателями в связи с отсутствием у последних необходимых для приобретения домовладения денежных средств, тогда как обстоятельств того, что ФИО1 отказывалась от выполнения своих обязательств по продаже домовладения не установлено, доказательств обратного не представлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы о неправильном распределении бремени доказывания и неверных выводов суда заслуживающими внимания и приходит к выводу о том, что судом были неправильно определены существенные для дела обстоятельства, что привело к принятию незаконного решения в части взыскания с продавца 100000 рублей.

Судебная коллегия не может согласиться и с толкованием судом первой инстанции правовой природы переданных ФИО1 денежных средств в сумме 100000 рублей.

Из искового заявления следует, что истцы просили расторгнуть предварительный договор и взыскать уплаченную продавцу сумму, ссылаясь на ст.475 ГК РФ о существенном нарушении продавцом требований договора и увеличении цены договора, однако суд, отказал в расторжении предварительного договора по другому основанию, и, применив ст.1102 ГК РФ, постановил взыскать уплаченную сумму с продавца, посчитал 100 000 рублей авансом. Между тем, суду при толковании условий договора и сложившихся правоотношений надлежало в соответствии со ст.431 ГК РФ принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а именно то, что указанная сумма была передана в качестве задатка и в силу п.20 договора этот задаток не возвращается.

Следует также отметить, что в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отменить решение суда в обжалуемой части и находит основания для отказа в удовлетворения исковых требований ФИО2 и ФИО7 о возврате денежных средств в сумме 100000 рублей, поскольку по условиям предварительного договора денежные средства были переданы именно в качестве задатка, а договор купли-продажи не был заключен по вине покупателей.

Что касается исковых требований ФИО1, то судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для их удовлетворения, полагая, что выводы суда в данной части являются законными и обоснованными.

На основании п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случае, когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Данная правовая норма предусматривает право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Учитывая, что из норм гражданского законодательства следует, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор, и право - требовать от другой стороны заключения основного договора, а правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, основанных на таком договоре, то суд пришел к обоснованному выводу о том, что неустойка за отказ от заключения основного договора, как способ обеспечения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Принимая во внимание что требований о понуждении ФИО3 и ФИО2 заключить основной договор купли-продажи домовладения ФИО1 не заявляла, оснований взыскивать с них компенсацию (штраф) за неисполнение договора, не имеется. В данном случае, ответственность Ф-ных за неисполнение ими предварительного договора наступает в виде потери ими задатка и оставления его у продавца.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, опровергаются исследованными судом доказательствами, сводятся к их иной оценке, направлены на переоценку выводов суда, что не является основанием для отмены решения в части отказа в удовлетворении встречных требований.

Учитывая, что судебная коллегия доводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении предварительного договора считает правильными, то в остальной части решение суда следует оставить без изменения.

В связи с тем, что требования ФИО3, ФИО2 оставлены без удовлетворения, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 04 июня 2013 года в части взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2, ФИО3 100000 рублей, выплаченных по предварительному договору купли-продажи от 01 ноября 2012 года в виде аванса, а также судебных расходов в размере 13400 рублей отменить.

В отмененной части вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: