Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 26 декабря 2017 г. по иску Передни К. В. к индивидуальному предпринимателю Лодяному А. А.чу о взыскании задолженности по договору субаренды, обязании возвратить арендуемое имущество.

Заслушав доклад судьи Маловой Н.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Передня К.В. обратился в суд, мотивируя требования тем, что ХХ.ХХ.ХХ между ним, действующим в качестве индивидуального предпринимателя, и обществом с ограниченной ответственностью "Талион" (далее - ООО "Талион") был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: (.....) (на первом этаже дома площадью № кв.м., в подвале дома помещения площадью № кв.м.). Договором было предусмотрено правом сдачи их в субаренду. В связи с чем 28.02.2014 между ним, действующим в качестве индивидуального предпринимателя, и индивидуальным предпринимателем Лодяным А.А. был заключен договор субаренды нежилых помещений площадью № кв.м. в доме, расположенном по указанному выше адресу; срок действия договора с 28.02.2014 по 17.02.2015. Пунктом 5.2 договора предусмотрена арендная плата в размере 300 000 руб. в месяц, п.6.4 договора предусмотрена уплата обеспечительного платежа в размере 395 161, 29 руб. с условием о его зачете в счет оплаты за субаренду в случае, если субарендатором (ИП Лодяным А.А.) не будут совершены действия по досрочному расторжению договора субаренды до 01.03.2015, в случае совершения таких действий обеспечительный платеж возврату не подлежал. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платы по договору субаренды и ненадлежащей передачей помещения по акту приема-передачи истец просил обязать ответчика возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения на первом этаже жилого дома по адресу: (.....), площадью № кв.м., взыскать с ответчика задолженность по договору субаренды в общей сумме 1 850 158, 25 руб.

Решением суда иск удовлетворен частично. Суд постановил о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору субаренды от 28.02.2014 № 1/14 в общей сумме 1 037 139, 82 руб., судебные расходы в размере 9 782, 47 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с постановленным судебным актом в части отказа в удовлетворении требований о возврате помещений по акту приема-передачи; о взыскании платы за субаренду: за период с 17.03.2014 по 31.03.2014 и за апрель 2014 г. в размере 395 161, 29 руб., за период с 18.02.2015 по 28.02.2015 в размере 117 857,14 руб., за март 2015 г. в размере 300 000 руб. Полагает несоответствующим действительности, что суду не представилось возможным установить действительное волеизъявление сторон в части порядка зачета обеспечительного платежа. Указывает, что в п.6.4 договора субаренды допущена опечатка - вместо "01 марта 2014 г." должно было быть указано "01 марта 2015 г.", но данному обстоятельству судом не дана оценка, несмотря на доводы, им приведенные в обоснование указанного. Вывод суда о том, что им в период действия договора вопрос о внесении изменений в п.6.4 не инициировался, также не может быть основанием в отказе признать проставленную в этом пункте дату опечаткой, поскольку он при заключении договора исходил из презумпции невиновности и до момента совершения ответчиком действий по досрочному расторжению договора не предполагал, что ответчик начнет нарушать взятые на себя обязательства в этой части, в связи с чем до 16.12.2014 не было предпосылок для внесения изменений в п.6.4 договора. В соответствии с п.6.5 в случае надлежащего исполнения обязательства, предусмотренного п.6.4, обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты платы за субаренду за период с даты подписания предусмотренного п.3.1 договора акта приема-передачи помещения по апрель 2014 г. включительно. Таким образом, размер обеспечительного платежа - эта сумма платы за субаренду за первый неполный месяц март 2014 г. (145 161,29 руб. - субаренда 15 дней за период с 17.03.2014 по 31.03.2014 из ставки за субаренду в 300 000 руб.) и сниженной платы за субаренду за последующий апрель месяц 2014 г. в размере 250 000 руб., рассчитанная в связи с предоставлением ответчику права зачесть эту сумму в последующем в счет оплаты за субаренду за указанный период с 17.03.2014 по 30.04.2014 при условии надлежащего исполнения ответчиком предусмотренного п.6.4 договора субаренды обязательства по несовершению им действий по досрочному расторжению договора субаренды до конкретной даты.

Считает необоснованными и незаконными указанные судом основания об отказе обязать ответчика возвратить помещения по акту приема-передачи и, как следствие, об отказе взыскать с ответчика плату за субаренду в размере 117 857,14 руб. - плата за субаренду за период с 18.02.2015 по 28.02.2015 года; 300 000 руб. - плата за субаренду за март 2015 г. Полагает, что суд подверг свободному толкованию положение ст.622 ГК РФ и неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал неверную оценку имеющимся доказательствам, вследствие чего неправильно применил закон, сделав противоречащие установленной судебной практике выводы. В соответствии с условиями договора субаренды, нормами права и устоявшейся судебной практикой, установлена обязанность субарендатора возвратить помещение субарендодателю по акту приема-передачи в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, вне зависимости от окончания срока действия договора субаренды, а субарендатор вне зависимости от прекращения срока действия договора субаренды вправе получить плату за субаренду до монета возврата помещения по акту приема-передачи. Освобождение ответчика от вышеуказанных обязанностей может иметь место только по соглашению сторон или в случае его уклонения от возврата помещений по акту приема-передачи в установленном договором субаренды порядке, или на основании судебного акта об изменении условий договора субаренды, принятого на основании ст.ст.451, 452 ГК РФ по заявлению ответчика, но такого соглашения стороны не заключали, он от возврата помещения в установленном договором порядке не уклонялся, ответчик с таким иском в суд не обращался. Ответчик был не вправе возвращать помещение по акту приема-передачи в одностороннем внедоговорном порядке без его согласия ранее срока окончания договора 17.02.2015.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца – Куроптев Е.А., действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика – Климова Ю.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против доводов жалобы, поддержав письменные возражения.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ суд приходит к выводу о его надлежащем извещении, что также не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Иные участвующие в деле лица не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ХХ.ХХ.ХХ между ООО "Талион" и ИП Передней К.В. был заключен договор аренды нежилого помещения №, предметом которого, согласно п.1.1. явилось предоставление арендодателем (ООО "Талион") арендатору (ИП Передне К.В.) во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью № кв. м, расположенных на первом этаже (№ кв. м) и в подвале (№ кв. м) жилого дома по адресу: (.....). Срок действия договора до ХХ.ХХ.ХХ (п.2.1.).

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, что 28.02.2014 между ИП Лодяным А.А. и ИП Передней К.В. заключен договор субаренды нежилого помещения № 1/14, согласно п.1.1. которого субарендодатель (ИП Передня К.В.) предоставил субарендатору (ИП Лодяному А.А.) во временное пользование нежилые помещения с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: (.....). Срок действия договора определен сторонами до 17.02.2015 включительно (п.2.1.). Согласно п.п.3.1., 3.2. передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается сторонами 17.03.2014; возврат объекта производится по акту приема-передачи. Разделом 5 договора предусмотрен порядок оплаты платежей и порядок расчетов по договору, в частности, что плата за субаренду начисляется и выплачивается с даты подписания сторонами акта и по дату возврата объекта субарендодателю, которая также оформляется подписанием акта приема-передачи, датой передачи объекта и датой возврата объекта признается дата подписания акта приема-передачи; плата за субаренду вносится субарендатором ежемесячно, до 10 числа текущего месяца (п.5.1); размер ежемесячной платы за субаренду за весь объект составляет 300 000 руб. в месяц (п.5.2.); расходы за электроэнергию, холодное водоснабжение и водоотведение возмещаются субарендатором в полном объеме (п.5.5.). В соответствии с п.6.1. договора по просьбе субарендатора, в связи с предполагаемыми начальными расходами субарендатора на организацию хозяйственной деятельности на объекте, плата за субаренду за первые полные четыре месяца (апрель-июль 2014 г.) составляет 250 000 руб. в месяц; недополученный субарендатором доход в размере 200 000 руб., возникший из-за льготного периода платы за субаренду подлежит возмещению субарендатором в случае совершения им действий по расторжению настоящего договора в одностороннем порядке, предусмотренном п.4.3.4., до 01.02.2015 г. (п.6.2.); в подтверждение намерений субарендатора на отношения сторон и в подтверждение исполнений обязательств по нему, субарендатор до даты подписания акта приема-передачи уплачивает субарендодателю сумму в размере 395 161, 29 руб. (обеспечительный платеж), который должен быть уплачен до 05.03.2014 и не подлежит возврату субарендатору в случае совершения им действий по расторжению договора в одностороннем порядке, предусмотренном п.4.3.4., до 01.03.2014 (п.п.6.3., 6.4.). Кроме указанного, договор содержит условия расторжения, изменения и продления договора, а также положения, предусматривающие ответственность сторон.

Согласно акту приема-передачи помещений, являющемуся приложением № к договору субаренды от 28.02.2014 № 1/14, 17.03.2014 субарендодатель передал, а субарендатор принял во временное возмездное пользование (в субаренду) нежилые помещения, поименованные в вышеуказанном договоре.

01.11.2014 субарендатором было сообщено субарендодателю об отсутствии намерения на заключение договора субаренды на новый срок.

11.12.2014 ИП Передней К.В., в связи с получением указанного уведомления, ИП Лодяному А.А. выставлено требование, полученное ИП Лодяным А.А. 02.02.2015, об оплате в течение 3-х рабочих дней с момента получения требования задолженность по оплате платы за субаренду за ноябрь 2014 г. в размере 50 000 руб., за декабрь 2014 г. в размере 300 000 руб.

16.12.2014 ИП Передней К.В. от ИП Лодяного А.А. было получено уведомление, согласно которому ИП Лодяный А.А., в связи с фактическим освобождением 05.12.2014 всего помещения занимаемого по договору, просил ИП Передню К.В. принять освобожденное помещение; также уведомление содержало предложение в добровольном порядке расторгнуть договор субаренды от 28.02.2014.

18.12.2014 ИП Передней К.В. на уведомление ИП Лодяного А.А. от 16.12.2014 дан ответ, согласно которому субарендодатель предложил субарендатору возвратить ему помещения по акту приема-передачи 17.02.2015 в 11 часов в субарендуемом помещении, также указывается на возмещение недополученного дохода в размере 200 000 руб., на наличие задолженности в размере 50 000 руб. за ноябрь 2014 г. и в размере 300 000 руб. за декабрь 2014 г.

В последующей переписке (от 08.01.2015 и от 05.02.2015) ИП Передня К.В. указывает ИП Лодяному А.А. на наличие задолженности по оплате платы за субаренду в размере 850 000 руб. (200 000 руб. - доплата за апрель-июль 2014 г., 50 000 руб. - доплата платы за субаренду за ноябрь 2014 г., 300 000 руб. - плата за субаренду за декабрь 2014 г., 300 000 руб. - плата за субаренду за январь 2015 г.), а также плата за субаренду за период с 01.02.2015 по 17.02.2015 в размере 164 516,13 руб. Обращено внимание на начисление пени в случае неуплаты.

Письмом от 18.12.2014 истец отказался от досрочного расторжения договора субаренды, указав на несоблюдение ответчиком порядка уведомления о досрочном расторжении, предусмотренного п.4.3.4 договора, предложил передать помещения по акту приема-передачи по истечении срока действия договора, т.е. 17.02.2015 в 11 часов, погасить задолженность по арендной плате за ноябрь, декабрь 2014 года в общей сумме 350 000 рублей, возместить недополученный доход 200 000 рублей в соответствии с п.6.2 договора.

12.02.2015 истец направил ответчику претензию, содержащую требование об оплате вышеперечисленных сумм, с увеличением размера субарендной платы за февраль до 182 146, 86 руб. (всего в размере 1 032 142, 86 руб.), и требование об оплате пени в размере 205 996, 43 руб. В претензии от 11.03.2015 истец требует оплаты субарендной платы за период с 18.02.2015 по 28.02.2015 в размере 117 857, 14 руб. и за март 2015 г. в размере 300 000 руб.

17.02.2015 истцом с участием представителей собственника помещения ООО «Талион», охранной организации, совета МКД и управляющей организации МКД, в котором находятся помещения, составлен акт, из которого следует, что на 17.02.2015 спорные помещения были ответчиком освобождены, входные двери были открыты, объекты находились под охраной, ответчик на осмотре объекта не присутствовал.

Разрешая заявленные исковые требования с учетом вышеназванных норм права, установив, что ответчиком обязательства по договору субаренды исполнялись ненадлежащим образом, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в размере 1 037 139, 82 руб., складывающейся из оплаты по договору за период с ноября 2014 г. по 17.02.2015 (дату окончания срока договора) в размере 832 142,86 руб., недополученного субарендодателем дохода, возникшего из-за льготного периода платы за субаренду (апрель-июль 2014 г.) в размере 200 000 руб., расходов за электроэнергию за период с 25.11.2014 по 25.12.2014 по арендуемому помещению в размере 4 996, 96 руб.

При этом суд отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 395 161, 29 руб. в связи с незачетом обеспечительного платежа, а также в части требований об обязании ответчика возвратить истцу по акту приема-передачи нежилые помещения по договору субаренды, взыскании арендной платы за период с 18.02.2015 по 31.03.2015. С такой позицией суда не согласен истец.

В силу п.6.3 договора, в подтверждение намерений субарендатора на отношения сторон по настоящему договору и в подтверждение исполнений обязательств по нему субарендатор до даты подписания акта приема передачи, предусмотренного п.3.1 договора, уплачивает субарендодателю сумму в размере 395 161,29 рубль (обеспечительный платеж).

Исходя из п.6.4, 6.5 договора, обеспечительный платеж должен быть уплачен субарендатором до 05.03.2014 и не подлежит возврату субарендатору в случае совершения им действий по расторжению настоящего договора в одностороннем порядке, предусмотренном п.4.3.4 договора, до 01 марта 2014 года, а в случае надлежащего исполнения обязательства, предусмотренного п.6.4 договора, обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты платы за субаренду за период с даты подписания предусмотренного п.3.1 договора акта приема-передачи помещения по апрель 2014 года включительно.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что достаточных оснований полагать, что в тексте данного пункта договора допущена опечатка в части указанной в нем даты - «01 марта 2014 года», а стороны фактически имели в виду именно «01 марта 2015 года», на чем настаивает истец, у суда не имеется. Кроме того, суд первой инстанции указал, что заявляемая истцом дата - 01.03.2015, находится за пределами указанного в п.2.1 договора срока его действия - до 17.02.2015, что также не позволяет сделать определенный вывод, что на момент его заключения сторонами была определена дата 01.03.2015, а не фактически указанная в договоре дата 01.03.2014, относящаяся к периоду действия договора.

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу, что в настоящее время исходя из имеющихся в деле доказательств, противоречивых пояснений сторон спора, установить способами иными, нежели путем толкования условий договора по правилам ст.431 ГК РФ исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, действительное волеизъявление сторон в части порядка зачета обеспечительного платежа не представляется возможным.

Из буквального же толкования п.6.4 договора субаренды следует, что обеспечительный платеж не подлежал возврату в случае совершения субарендатором действий, направленных на расторжение договора в одностороннем порядке, до 01.03.2014, в ином случае подлежал зачету в счет платы за субаренду по договору.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В части доводов истца о передачи имущества и взыскании арендной платы за период с 18.02.2015 года судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из материалов дела, пояснений сторон следует, что действительно ответчиком истцу арендованное имущество по письменному акту приема-передачи, подписанному сторонами, не передавалось.

Вместе с тем применение ст.622 ГК РФ связано с установлением факта возврата имущества из аренды, на что правильно указал суд первой инстанции. При этом отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждается, что ответчик уведомил истца о фактическом освобождении арендуемого помещения с 05.12.2014 еще 16.12.2014, из составленного истцом акта от 17.02.2015 следует, что на дату окончания срока действия договора аренды арендуемые помещения фактически были освобождены ответчиком, он прекратил пользование ими, доступ в данные помещения и возможность их использования у истца имелась. В суде апелляционной инстанции представитель истца также подтвердил, что спорные помещения используются истцом с 17.02.2015 года.

Таким образом, по окончании срока действия договора аренды помещения выбыли из владения ответчика и поступили в распоряжение истца как субарендодателя, поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю, в связи с чем основания для обязания ответчика к его передаче и взыскания с него арендной платы за пользование помещением за период после 17.02.2015 отсутствуют. Указанные выводы сделаны судом первой инстанции обоснованно и мотивированно. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверной оценке имеющих значение для дела обстоятельств и неправильном толковании норм материального права, выводов суда не опровергают, а потому не могут служить основанием к отмене решения.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст.67 ГПК РФ, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 26 декабря 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи