Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о государственной регистрации договора залога, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора залога ничтожным по апелляционным жалобам сторон на решение Куйбышевского районного суда города Омска от <...> об отказе в удовлетворении исков.

Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в Куйбышевский районный суд города Омска с иском к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с иском о государственной регистрации договора залога.

В обоснование предъявленных требований ФИО1 указал, что <...> им и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры площадью <...> кв. м, находящейся на первом этаже трехэтажного жилого дома, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> Во исполнение обязательств по предварительному договору, между сторонами заключен договор залога № <...> от <...>, в соответствии с условиями которого ФИО2 передал ему в залог <...> доли земельного участка с кадастровым номером № <...>, местоположение которого установлено следующим образом: <...>, и на котором расположен указанный выше жилой дом. Истец указал, что неоднократно обращался к ответчику с просьбой обратиться в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора залога, однако ФИО2 от регистрации договора залога преднамеренно уклоняется. Кроме того, ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры, который обязан был заключить не позднее <...>. Также из искового заявления следует, что ФИО2 заключает сделки с аффилированными лицами с целью вывода принадлежащего ему имущества, поскольку сделки являются безвозмездными либо цена передаваемого по сделке имущества существенно занижена. Просит суд понудить ФИО2 произвести государственную регистрацию договора залога, обязать Управление Росреестра по Омской области зарегистрировать поименованный выше договор залога. Также истец пояснил, что, начиная с <...>, ответчик поспешно стал отчуждать имущество третьим лицам с целью сокрытия имущества и уклонения от исполнения обязательств по договору залога, а именно - заключил два договора купли-продажи доли в земельном участке и жилом доме от <...> и <...>. Кроме того, ФИО2 преднамеренно уклоняется от регистрации заключенного с ФИО1 договора залога. ФИО1 заявил, что направлял в адрес ФИО2 дополнительное соглашение от <...>, которым предусмотрена следующая редакция пункта 1.1 договора: «Залогодатель передает залогодержателю в залог следующие объекты: <...> доли земельного участка с кадастровым номером № <...>, местоположение которого установлено: <...>». Между тем, истец считает, что ФИО2 не намерен был создать соответствующие сделке правовые последствия, и его воля была направлена на мнимую передачу имущества должником с целью недопущения описи и дальнейшей реализации принадлежащего ответчику имущества.

Обратившись в суд, истец просил обязать ФИО2 совершить действия по государственной регистрации договора залога, дополнительного соглашения к нему, обязать Управление Росреестра по Омской области зарегистрировать договор залога, дополнительное соглашение к нему.

Реализуя предоставленное статьей 137 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право, ФИО2 предъявил встречный иск о признании договора залога ничтожным, указав в обоснование требований то, что договор залога № <...> от <...> является ничтожным, поскольку в момент его заключения залогодатель не был единоличным собственником земельного участка, имеющего кадастровый № <...>, и не вправе был без согласия других участников долевой собственности распоряжаться таковым. В настоящее время ФИО2 владеет <...> доли в спорном земельном участке и <...> долями в жилом доме, расположенном на данном земельном участке.

В связи с изложенными обстоятельствами ФИО2 просил признать ничтожным договор залога недвижимого имущества № <...> от <...>, заключенный ФИО1 и ФИО2

ФИО1, ФИО2, извещенные о дате и времени судебного заседания, участия в нем не приняли. Управление Росреестра по Омской области, СНТ «Рябинушка», Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда первой инстанции своих представителей не направили.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 в заседании суда первой инстанции поддержала исковые требования с учетом произведенного в соответствии с правилами статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнения. Встречные исковые требования представителем истца не признаны.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил ничтожность предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и возведение объекта недвижимости самовольно, соответственно, отказал в удовлетворении как первоначального, так и встречного иска.

Возражая против принятого по делу судебного акта, ФИО1 просит его отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска. В обоснование жалобы ее податель указывает, что действительная воля ответчика не направлена на достижение гражданско-правовых отношений между сторонами. По мнению подателя жалобы, в рассматриваемом случае имела место мнимая передача имущества должником с целью не допустить описи и ареста и дальнейшей реализации этого недвижимого имущества. На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры ФИО1 не мог знать о его ничтожности. Податель жалобы указывает на недобросовестность юридически значимого поведения ответчика, выразившегося в заключении как спорных сделок, так и иных договоров с третьими лицами. Кроме того, указывает на то, что в силу статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещен залог невыделенной доли в праве собственности на земельный участок, однако при выделе такой доли вместо доли в оборот вводится самостоятельный земельный участок. Указанное, по мнению истца, не учтено судом первой инстанции, тогда как в силу данных обстоятельств первоначальный иск подлежал удовлетворению.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить принятое по делу решение в части отказа в удовлетворении встречных требований. Доводы жалобы сводятся к утверждению о том, что, являясь собственником доли в праве собственности на спорный земельный участок, ответчик не вправе был распоряжаться всем объектом недвижимого имущества без согласия сособственников.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ФИО2ФИО1 оспаривает приведенные ответчиком доводы.

О рассмотрении дела по апелляционным жалобам стороны извещены надлежаще, для участия в судебном заседании явились их представители, поддержавшие доводы жалоб.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нём доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как следует из материалов дела, <...>ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям предварительного договора продавец обязуется продать, а покупатель - купить одну целую квартиру, площадью <...> кв. м, находящуюся на первом этаже в трехэтажном жилом доме, общей площадью <...> кв. м, расположенном по адресу: <...>, в срок до <...>.

Согласно пункту 3 указанного договора продажная цена квартиры составляет <...> рублей, и покупатель уплачивает стоимость квартиры в размере <...> рублей в момент заключения настоящего договора в качестве задатка.

В пункте 5 стороны согласовали, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до <...>.

Указанная квартира передана ФИО1<...>, и расчет по договору произведен в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от <...>, распиской ФИО2 в получении от ФИО1 денежных средств в сумме <...> рублей.

<...>ФИО2 и ФИО1 заключен также договор залога недвижимого имущества № <...>, согласно условиям которого ФИО2 передает ФИО1 в залог <...> земельного участка с кадастровым номером № <...> общей площадью <...> кв. м, местоположение которого установлено следующим образом: <...>

В силу пункта 1.5 договора залогом обеспечиваются требования ФИО1 к ФИО2 о своевременном исполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от <...>.

Пунктом 4.1 договора залога предусмотрена обязанность залогодателя в течение <...> календарных дней со дня получения от залогодержателя доверенности и всех необходимых для государственной регистрации залога недвижимости документов, передать их в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации настоящего договора.

Заявив, что ФИО2 уклоняется от обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора залога № <...> от <...>, ФИО1 обратился в суд с первоначальными исковыми требованиями.

Полагая, что заключенный сторонами договор залога является недействительным, ФИО2 предъявил встречные исковые требования.

Согласно статьям 8 и 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе.

Согласно правилам статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

По смыслу приведенной нормы, предварительный договор не порождает имущественных и каких-либо иных обязательств, за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора с целью выяснения действительной общей воли сторон судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Принимая во внимание содержание договора в его буквальном толковании и последующие действия истца и ответчика, а также учитывая положения закона, приведённые в пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, апелляционный суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для правовой квалификации заключенного сторонами <...> договора купли-продажи как предварительного.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правилам статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, что предусмотрено статьей 334.1 Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Материалы дела свидетельствуют, что <...>ФИО2 (залогодатель) и ФИО1 (залогодержатель) заключен договор залога недвижимого имущества № <...>.

Согласно условиям указанного договора ФИО2 передает ФИО1 в залог <...> доли земельного участка с кадастровым номером № <...> общей площадью <...> кв. м, местоположение которого установлено следующим образом: № <...> (<...>).

В силу пункта 1.5 договора залога поименованным способом обеспечиваются требования ФИО1 к ФИО2 о своевременном выполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от <...>.

В соответствии с пункту 1 статьи 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федеральный закон № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании статьи 8 указанного выше Федерального закона договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно пункту 2 указанной статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

В рамках настоящего дела ФИО1 предъявлены исковые требования об обязании ФИО2 совершить действия, направленные на государственную регистрацию заключенного сторонами договора залога от <...>. Истец полагает, что бездействие ответчика влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов ФИО1

Оценивая юридическую силу указанного выше договора залога и принимая во внимание обстоятельства возникшего между сторонами спора, апелляционный суд приходит к заключению об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Материалы дела свидетельствуют о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры от <...> не исполнен сторонами в предусмотренный пунктом 5 срок. При этом истец и ответчик не ссылаются на соответствующие обстоятельства и не предъявляют требований, направленных на исполнение собственно предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах предварительный договор следует считать прекратившим действие (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку договор залога от <...> и соответствующее акцессорное обязательство прекратили действие, правовые и фактические основания для удовлетворения первоначальных исковых требований отсутствовали у суда первой инстанции.

Приведенные в апелляционной жалобе ФИО1 доводы о совершении ФИО2 действий, направленных на избежание ареста и реализации имущества последнего, не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции ввиду отсутствия у них правового значения для разрешения настоящего спора.

Отклоняются коллегией и доводы жалобы истца о правомерности передачи в залог доли в праве собственности на земельный участок, поскольку при установленных обстоятельствах дела данные доводы не могут являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, а также основаны на неправильном понимании апеллянтом положений статьи 62 Федерального закона № 102-ФЗ.

Поддерживая решение суда первой инстанции по делу в части отказа в удовлетворении встречного иска, коллегия руководствуется следующими положениями законодательства.

Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень таких способов, одним из которых является признание сделки недействительной.

Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом выбранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру нарушенного права, не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, а если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

По убеждению коллегии, в рассматриваемом случае истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку в случае отсутствия государственной регистрации договор залога может быть признан незаключенным, между тем, исключается возможность признания такого договора недействительным.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации избрание неверного способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При установленных по делу обстоятельствах оставлению без удовлетворения подлежали как первоначальные, так и встречные исковые требования.

Учитывая, что допущенные судом первой инстанции нарушения материального и процессуального права не привели к принятию неправильного судебного акта по делу, решение Куйбышевского районного суда города Омска от <...> по делу № <...> не подлежит отмене или изменению, в том числе – по доводам апелляционных жалоб.

Апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО2 подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Куйбышевского районного суда города Омска от <...> оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи