Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 06 декабря 2017 года, которым иск ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ООО «Энергия», ООО «АвангардИнвестПроект» о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора участия в долевом строительстве № от 07.09.2015, заключенного между ООО «АвангардИнвестПроект» и ООО «Энергия, признании отсутствующим права собственности ООО «Энергия» на нежилое помещение №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м и признании указанного нежилого помещения общим имуществом многоквартирного жилого дома, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, понуждении ООО «АвангардИнвестПроект» обеспечить нежилое помещение – котельную, котельными установками, произвести пуско-наладочные работы и передать котельную управляющей компании, осуществляющей управление многоквартирным домом, оставлено без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Королевой Н.С., объяснения ФИО2, ФИО1, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО «АвангардИнвестПроект» - ФИО10 представителя ООО «Энергия» - ФИО11, полагавших апелляционную жалобу необоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО7, ФИО8, ФИО9 обратились в суд с иском к ООО «АвангардИнвестПроект», ООО «Энергия», о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, возложении обязанности по совершению определенных действий, связанных с передачей имущества.

В обоснование иска указали, что многоквартирный жилой дом № со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения №.

Истцы являются собственниками квартир в указанном многоквартирном доме на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с застройщиком ООО «АвангардИнвестПроект».

Указали, что застройщик нарушил условия договоров участия в долевом строительстве и требования действующего законодательства в части выведения из состава общего имущества собственников помещений многоквартирного дома газовой котельной (помещения и оборудования в ней), построенной на денежные средства граждан-участников долевого строительства, и передачи имущества в собственность 3-му лицу ООО «Энергия» по возмездной сделке.

При заключении договоров долевого участия в строительстве для участников долевого строительства одним из решающих условий было наличие автономной системы отопления как наиболее экономически выгодной системы теплоснабжения и находящейся в общедомовой собственности, что позволило бы в будущем собственникам помещений владеть, пользоваться и распоряжаться данной системой по своему усмотрению с соблюдением соответствующих требований законодательства по газовому оборудованию.

При передаче квартир участники долевого строительства полагали, что газовая котельная в силу положений действующего законодательства и условий договора долевого участия является общим имуществом многоквартирного дома.

21 января 2017 года на общем собрании собственникам помещений стало известно, что собственная пристроенная газовая котельная, включающая в себя помещение и котельное оборудование, обеспечивающая многоквартирный дом тепловой энергией и горячей водой, под №, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, принадлежит на праве собственности ООО «Энергия».

Полагают, что газовая котельная была выведена застройщиком из состава общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и передана в собственность 3-му лицу неправомерно.

В проектной декларации, где указано функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества дома, значатся офисные помещения, парковочные места, внеквартирные хозяйственные кладовые, газовая котельная в этом разделе не значится. Изменения в этой части в проектную декларацию не вносились.

Газовая котельная расположена на земельном участке, сформированном под многоквартирным домом, пристроена к внешней торцевой стене многоквартирного дома и является единственным источником теплоснабжения многоквартирного дома.

При вводе в эксплуатацию многоквартирного дома газовые котельные как отдельные объекты капитального строительства в эксплуатацию не вводились, разрешение на строительство котельных застройщику не выдавалось, земельные участки под газовые котельные не формировались.

В этой связи, полагают, что газовая котельная является общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку связана с инженерными системами, предназначена и фактически обслуживает только жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, для иных целей не предназначена и создана за счет денежных средств участников долевого строительства.

Однако застройщик в нарушение условий договора долевого участия не передал газовую котельную в составе общего имущества в многоквартирном доме участникам долевого строительства, что повлекло неправомерное уменьшение доли каждого участника долевого строительства в праве общей долевой собственности.

Договор долевого участия в строительстве № между застройщиком и ресурсоснабжающей организацией, предметом которого являлось нежилое помещение с самостоятельными котельными, предназначенными для реализации тепловой энергии для многоквартирного дома, заключен 07.09.2015 года, менее чем за два месяца до ввода дома в эксплуатацию, что свидетельствует о том, что застройщик построил котельную на денежные средства, полученные от граждан- участников долевого строительства, а затем передал спорный объект на возмездной основе ресурсоснабжающей организации, которая имеет признаки аффилированности с ним.

Считают что в силу ч.2 ст.168 ГК РФ сделка нарушает требования жилищного законодательства о принадлежности такого рода имущества к общему имуществу в многоквартирном доме и при этом посягает на права собственников помещений многоквартирного дома в отношении газовой котельной как части общего имущества, а следовательно является ничтожной и не порождает правовых последствий.

Кроме того, государственная регистрация договора осуществлена в органах государственной регистрации через полтора месяца после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, следовательно, газовая котельная не могла являться предметом отношений по договору долевого участия, что также свидетельствует о ничтожности данной сделки.

Приобретение помещения котельной по возмездной сделке не свидетельствует о добросовестности приобретателя, поскольку ООО «Энергия» было осведомлено о ничтожности сделки в силу аффилированности с продавцом.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истцы просили применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора участия в долевом строительстве № от 07.09.2015, заключенного между ООО «АвангардИнвестпроект» и ООО «Энергия», и признать отсутствующим право собственности ООО «Энергия» на нежилое помещение №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение – котельную, №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ООО «Энергия» на вышеуказанное помещение.

Обязать ООО «АвангардИнвестПроект» обеспечить нежилое помещение – котельную №, с кадастровым номером №, расположенное по адресу по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., котельными установками, а также всеми принадлежностями, вспомогательным техническим, инженерным, контрольно-учетным, противопожарным и иным оборудованием, непосредственно предназначенным для обслуживания котельного оборудования и связанное с ним, произвести пуско-наладочные работы котельной и передать котельную управляющей компании, осуществляющей управление многоквартирным домом; взыскать расходы по уплате государственной пошлины 300 рублей.

Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1, Просяникова А..Н. просят решение отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить, настаивая на доводах иска, указывая о том, что суд в решении ссылается на два взаимоисключающих обстоятельства. Первое то, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и техническим планом от 24 июня 2015 года предусмотрена автономная система теплоснабжения многоквартирного дома от пристроенной котельной. Второе обстоятельство, что действующая система теплоснабжения является закольцованной, которая предусматривает передачу тепловой энергии каждого из семи домов жилого комплекса от любого из источников тепловой энергии (котельных), пристроенных к этим домам, котельные между собой соединены теплотрассой. Действующая система теплоснабжения (централизованная) является незаконной, т.к. проектной и разрешительной документацией в многоквартирном жилом доме предусмотрена автономная (централизованная) система теплоснабжения. Незаконный переход застройщика от автономной системы к централизованной позволил суду по формальным признакам сделать выводы о том, что спорное имущество не может быть отнесено к общему имуществу многоквартирного жилого дома по признаку того, что котельная предназначена для реализации тепловой энергии потребителям не только в дом, к которому она пристроена, но и в иные объекты. Суд не полностью исследовал проектную декларацию. Суд не оценил информацию в разделах 5.1 и 6 декларации, согласно которой помещение котельной не входит в состав самостоятельных частей строящегося дома, реализуемых на коммерческой основе, также не поименовано в перечне нежилых помещений с функциональным назначением, не входящих в состав общего имущества дома. Судом не учтено обстоятельство, связанное с изменениями, внесенными застройщиком в проектную документацию. Суд неосновательно сделал выводы о самостоятельном назначении спорной котельной. Не согласны с выводом суда о том, что спорное помещение котельной по своим характеристикам не относится к общему имуществу жилого дома и является самостоятельным объектом гражданских прав, поскольку спроектировано и построено как обособленное самостоятельное помещение. В разрешении на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома помещение котельной указано, как составная часть дома. Данное помещение выполняет техническую вспомогательную функцию. Технологическая часть котельной (труба для удаления продуктов горения дымохода) размещена внутри капитальных стен дома. При этом ответчиком не представлена отдельная проектная документация на спорную котельную, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию спорной котельной как строительного объекта. Суд не принял во внимание, что спорная котельная является единственным источником теплоснабжения, которое спроектировано в связи с заменой индивидуальных газовых теплогенераторов на автономный источник тепла. Установка в котельной водогрейного газового отопительного двухкорпусного котла мощностью 790 кВт определена на один многоквартирный дом. Котельная создана для обслуживания основного объекта, по проекту не предназначена для обслуживания иных объектов, является объектом вспомогательного назначения, выдача разрешения на строительство которого не требуется и который следует судьбе основного объекта. Суд неправильно установил обстоятельства, связанные с финансированием строительства спорной котельной. Суд не принял во внимание то, что участниками долевого строительства было оплачено индивидуальное отопление, которые после внесения изменений в проектную документацию в 2015 году застройщиком ООО «АвангардИнвестПроект» изменено на отопление от автономного источника тепла – спорную котельную. Само по себе отсутствие в договорах долевого участия прямого указания о финансировании участниками строительства спорной котельной не лишает истцов права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и для обслуживания всего многоквартирного дома. Судом необоснованно сделан вывод о статусе ООО «Энергия» в качестве теплоснабжающей организации. Ссылаются на ст. 2 ФЗ от 27.07.2010 «О теплоснабжении», указывая о том, что ООО «Энергия» не обладала статусом теплоснабжающей организации, поскольку котельное оборудование по договору лизинга ООО «Энергия» получило 15.09.2015, нежилое помещение от ООО «АвагнардИнвестПроект» приняло по акту 19 декабря 2015 года, зарегистрировало право собственности 11 января 2016 года. ООО «Энергия» не имело опыта на оказание таких услуг, зарегистрировано в ЕГРЮЛ 24.03.2015. Тарифы на тепловую энергию были установлены для ООО «Энергия» приказом от 06.12.2016 №122 Службы по государственному регулированию цен и тарифов Калининградской области. Ссылка суда на государственную регистрацию права собственности на котельную за ООО «Энергия» основанием для отказа в удовлетворении иска не является, поскольку право собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в указанном доме в силу закона.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «АвангардИнвестПроект» - ООО «Энергия» просят решение оставить без изменения.

ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, представители Управления Росреестра по Калининградской области, ООО УК «Цветной Бульвар», ООО «ЛК Пруссия» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, с учетом положений ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Судом при рассмотрении дела установлено, что истцам принадлежат на праве собственности жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с застройщиком ООО «АвангардИнвестПроект».

Из материалов дела следует, что ООО «АванградИнвестПроект» в 2013-2015 гг. получило семь разрешений на строительство объектов капитального строительства «Многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями» с указанием этапов строительства с 1 по 7, соответственно, строительством многоквартирных жилых домов №, №, №, №, №, №, № по <адрес> (жилой комплекс «Цветной бульвар»).

Одним из вышеуказанных разрешений на строительство № RU 39315000-009/2015 от 29 января 2015 года предусматривалось строительство 12-ти этажного многоквартирного жилого дома № (III этап строительства) по <адрес>.

Из размещенной на сайте застройщика рекламной информации следовало, что отапливаться дома ЖК «Цветной бульвар» будут за счет своих газовых мини-котельных в пристройках каждого дома и собственных теплопунктах в кладовой каждой квартиры.

В целях теплоснабжения строящихся объектов и введения их в эксплуатацию, застройщиком к строительству системы отопления и ее дальнейшей эксплуатации после ввода объектов в эксплуатацию привлечена специализированная теплоснабжающая организация ООО «Энергия».

Между застройщиком ООО «АвангардИнвестПроект» и инвестором ООО «Энергия» был заключен Рамочный договор «Об инвестировании строительства самостоятельных газовых котельных, предназначенных для отопления многоквартирных жилых домов жилого комплекса «Цветной бульвар», строящихся в <...>» от 30 марта 2015 года (в редакции, действующей с 05 сентября 2016 года), предметом которого являлось также строительство Застройщиком пристроенных нежилых помещений под газовые котельные для ООО «Энергия» в целях последующей реализации тепловой энергии потребителям.

В соответствии с п. 2.2.2 рамочного договора результатом инвестиционной деятельности (объектов) инвестора являются пять газовых котельных. В том числе пять пристроенных нежилых помещений под пять газовых котельных, предназначенных для производства тепловой энергии в целях отопления семи многоквартирных жилых домов квартала «Цветной бульвар», строящихся по <адрес>; монтаж пяти источников тепловой энергии, закольцованных в единую систему теплоснабжения строящегося квартала, приобретаемых и монтируемых инвестором самостоятельно, а также внутренние и наружные инженерные коммуникации (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, и т.д.), предназначенные под пять газовых котельных, за исключением инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, о чем между сторонами и ресурсоснабжающими организациями подписываются акты разграничения балансовой принадлежности всех инженерных сетей.

Согласно п. 2.3. вышеуказанного договора (в редакции от 05.09.2016) инвестор (ООО «Энергия») приняло на себя обязательство передать застройщику денежные средства в сумме, установленной п. 3.1 настоящего Договора (11200000 руб.) для реализации настоящего инвестиционного Проекта, за свой счет приобрести источники тепловой энергии (устройства, предназначенные для производства тепловой энергии) для газовых котельных и осуществить их монтаж; за свой счет, подготовить персонал и документацию, необходимые для получения допуска к эксплуатации источников тепловой энергии газовых котельных. Допустить и ввести в эксплуатацию источники тепловой энергии в количестве, необходимом для нормального функционирования (отопления и горячего водопотребления) многоквартирных жилых домов жилого комплекса «Цветной бульвар».

Кроме того, инвестор принял на себя обязательство предусмотреть единую систему теплоснабжения жилых домов, строящегося квартала «Цветной бульвар», обеспечивающую теплоснабжение каждого из семи строящихся домов от любого источника тепловой энергии, создав закольцованную систему теплоснабжения строящегося квартала, с возможностью поставки тепла на сторону к другим потребителям, в том числе гаражно-потребительскому кооперативу «Колесо» в г. Калининграде по <адрес>; организовать и обеспечить поставки природного газа для всех газовых котельных от ресурсоснабжающей организации, для чего произвести расчет на получение разрешения использования природного газа, произвести испытания построенного газопровода и подписать Акты разграничения балансовой принадлежности наружных газовых сетей с ресурсоснабжающей организацией.

В рамках реализации вышеуказанных договоренностей между Застройщиком ООО «АвангардИнвестПроект» и участником долевого строительства ООО «Энергия» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 07 сентября 2015 года, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства ООО «Энергия» объект долевого строительства – пристроенное нежилое помещение самостоятельной котельной, предназначенной для реализации тепловой энергии жилому дому, секция 2, этаж 1, строительный номер №, проектной площадью <данные изъяты> кв.м в многоквартирном жилом доме №, строящемся по адресу: <адрес>, а участник долевого строительства в свою очередь принял на себя обязательство по оплате установленной договором цены объекта долевого строительства и принятию объекта по акту приема-передачи.

Договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 16.12.2015.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 30 октября 2015 года №, многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», I этап строительства –многоквартирный жилой дом №, расположенный по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию 30 октября 2015 года.

Из представленного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подготовленного кадастровым инженером технического плана от 24 июня 2015 года, без которого разрешение на ввод объекта в эксплуатацию недействительно, следует, что спорное помещение котельной согласно сводной экспликации учитывается в составе встроенно-пристроенных помещений и не входит в состав помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно акту приема-передачи объекта от 19.12.2015 года пристроенное нежилое помещение самостоятельной котельной, расположенное по адресу: <адрес>, передано застройщиком в собственность ООО «Энергия».

11.01.2016 право собственности ООО «Энергия» на спорное нежилое помещение с кадастровым номером № зарегистрировано в ЕГРП.

Судом установлено, что в целях эксплуатации котельной ООО «Энергия» приобретено по договору лизинга с ООО «КЛ «Пруссия» оборудование котельной.

ООО «СтандартПроект» по заказу ООО «Энергия» сделана Расчет-Заявка на получение разрешения использования природного газа по <адрес>.

Судом установлено и подтверждается актами о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электроустановок, теплосетей, водопровода то, что инженерные коммуникации, относящиеся к общему имуществу собственников помещений, и коммуникации, принадлежащие ООО «Энергия» в многоквартирном доме № по <адрес>, разграничены с ресурсоснабжающими организациями.

Поставка газа осуществляется в пользу ООО «Энергия» от ООО «Газпром межрегионгаз Санкт-Петербург» на основании заключенного Договора поставки газа № от 29 декабря 2016 года и дополнительными соглашениями к нему для всего жилого комплекса «Цветной бульвар».

Службой по государственному регулированию цен и тарифов Калининградской области приказом от 14 июля 2017 года № 45-02т/17 установлен тариф на тепловую энергию на 2018-2020 годы поставляемую ООО «Энергия» потребителям муниципального образования «Городской округ «Город Калининград»

Из сообщения ООО «Управляющая компания «Цветной бульвар» от 06.06.2017 следует, что в мае 2017 года поставка тепловой энергии в жилые дома №, №, № по <адрес>, осуществлялась от котельной №, находящейся по адресу: <адрес>.

Согласно представленному в материалы дела техническому заключению ООО «Конструкторское бюро портал», подготовленному по заказу ООО «Энергия», многоквартирный жилой дом с пристроеннным нежилым помещением котельной, расположен по <адрес> в микрорайоне жилой комплекс «Цветной бульвар», который состоит из семи зданий 10-12 этажных многоквартирных домов №-№, часть зданий и котельных не введена в эксплуатацию.

К многоквартирному жилому дому № по <адрес> пристроена газовая котельная в целях последующей реализации тепловой энергии потребителям, в том числе не находящимся в данном доме.

Котельные между собой соединены теплотрассой из труб диаметром 133мм, создав закольцованную систему теплоснабжения строящегося квартала.

Закольцованная система обеспечивает бесперебойную передачу тепловой энергии каждого из домов от любого из источников тепловой энергии, а также иным потребителям, включая гаражное общество «Колесо».

В данном случае тепловая энергия может передаваться от котельной, расположенной в доме №, на дома №,№ и №.

ООО «Энергия» созданы мощности и подготовлены выходы теплотрассы для поставки тепла возводимому физкультурно-оздоровительному комплексу и проектируемой школе.

В жилом доме за пределами помещения котельной расположен тепловой пункт. Котельная имеет отдельный вход, самостоятельные сети водопровода, водоотведения, газоснабжения, отопления, вентиляции, на всех инженерных сетях котельной установлены приборы учета.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что поскольку помещение котельной было спроектировано и построено как самостоятельный объект недвижимого имущества на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома за счет средств ООО «Энергия», площадь последнего не включена в состав помещений общего имущества многоквартирного дома, и оно имеет индивидуальный кадастровый номер, при этом приобретенное и установленное в нем также за счет средств ООО «Энергия» оборудование предназначено для реализации тепловой энергии потребителям не только в жилой дом № по <адрес>, к которому пристроено данное помещение, но и на иные объекты, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что как по своему правовому статусу, так и по техническому назначению, спорное помещение газовой котельной не относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, а является самостоятельным объектом права и принадлежит ответчику на законных основаниях.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для истребования спорного помещения из владения ООО «Энергия» в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес>.

Довод жалобы о том, что в силу прямого указания закона помещения котельных с находящимся в них оборудованием включаются в состав общего имущества многоквартирного дома и не могут находиться в единоличной собственности, основан на ошибочном толковании закона.

Так, п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Между тем, к спорному помещению приведенные выше нормы применению не подлежат.

Пунктом 1 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Поскольку спорное нежилое помещение газовой котельной являлось самостоятельным объектом долевого строительства многоквартирного жилого дома и было построено за счет средств участника долевого строительства ООО «Энергия», как и приобретено установленное в нем специальное оборудование, то предусмотренных законом оснований для включения названного помещения с находящимся в нем оборудованием в состав общего имущества многоквартирного дома и передаче его в долевую собственность всем собственникам помещений многоквартирного дома, не имеется.

Само по себе то обстоятельство, что вышеуказанное помещение возводилось для целей обеспечения теплоснабжения многоквартирного дома, а установленное в нем оборудование позволяет реализовать данную цель с технической точки зрения, не порождает у собственников жилых помещений право долевой собственности на него, как на общее имущество многоквартирного дома, поскольку ни данное помещение, ни находящееся в нем оборудование не являются составными частями помещений многоквартирного дома и системы его теплоснабжения, не предназначены исключительно для обслуживания одного многоквартирного дома, напротив, помещение котельной оборудовано всеми необходимыми коммуникациями, позволяющими использовать его в самостоятельном порядке в качестве нежилого помещения, а установленное в нем оборудование может использоваться для теплоснабжения нескольких многоквартирных домов и других объектов.

Доводы истцов о том, что при заключении договора долевого участия в строительстве на квартиру, они также осуществили и финансирование строительства спорной котельной, являются несостоятельными, поскольку помещения котельных были самостоятельными объектами долевого строительства, доказательств того, что спорное помещение котельной создано за счет средств участников долевого строительства, истцами не представлено.

Согласно разделу 7 проектной декларации «многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> 1-й этап – многоквартирный жилой дом №, размещенной застройщиком 20 сентября 2013года, в составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, помещение газовой котельной не значилось, что также опровергает доводы истцов о том, что помещение котельной относится к общему имуществу многоквартирного дома и создано за счет средств участников долевого строительства.

Доводы истцов о том, что теплоснабжение дома должно осуществляться от спорной котельной, оборудование которой не предназначено для теплоснабжения других домов вышеназванного квартала, являются несостоятельными, поскольку из материалов дела следует, что изначально при строительстве жилого комплекса, состоящего из 7 многоквартирных домов, предусмотрено строительство только пяти котельных, что само по себе исключает возможность нахождения последних в составе общего имущества какого-либо из жилых домов.

Принимая во внимание указанные выше фактические обстоятельства дела, а также учитывая правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О, в соответствии с которой к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорное помещение котельной является самостоятельным недвижимым имуществом, в силу чего правовой режим последнего отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного довод жалобы о том, что помещение котельной относится к общему имуществу многоквартирного дома в силу закона, а заключенные между застройщиком ООО «АванградИнвестПроект» и ООО «Энергия» приведенные выше рамочный договор об инвестировании строительства и договор участия в долевом строительстве, являются ничтожными в силу п.1, 3 ст. 166 ГК РФ, не может быть признан состоятельным.

Ссылка в жалобе на то, что под строительство спорной котельной не выделялся земельный участок, не предоставлялось разрешение на строительство, не опровергает правильность вышеуказанных выводов, поскольку спорное нежилое помещение являлось объектом долевого строительства многоквартирного дома и согласно сводной экспликации к техническому плану многоквартирного жилого дома № по <адрес> учитывается в составе встроено-пристроенных помещений.

Вопреки доводу жалобы о том, что спорное имущество выбыло из изначально предполагаемого при строительстве дома состава общего имущества в результате последовательных, согласованных действий ответчиков, являющихся взаимосвязанными организациями, оснований для применения к оспариваемым договорам положений ст. 53.2 ГК РФ, у суда не имелось, поскольку вышеуказанные правовые последствия наступили в результате фактического исполнения сторонами условий договоров, при этом возможность их наступления не была поставлена в зависимость от наличия между ними отношений связанности (аффилированности).

Согласно ст. 4 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (в ред. от 26 июля 2006 г.) аффилированными лицами являются физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Аффилированными лицами юридического лица являются: член его Совета директоров (наблюдательного совета) или иного коллегиального органа управления, член его коллегиального исполнительного органа, а также лицо, осуществляющее полномочия его единоличного исполнительного органа; лица, принадлежащие к той группе лиц, к которой принадлежит данное юридическое лицо; лица, которые имеют право распоряжаться более чем 20 процентами общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица; юридическое лицо, в котором данное юридическое лицо имеет право распоряжаться более чем 20 процентами общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица.

Между тем доказательств, подтверждающих, что ООО «АвангардИнвестПроект» и ООО «Энергия» имеют лиц, отвечающих названным выше признакам, в материалах дела не имеется.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что ООО «Энергия» не имело статус теплоснабжающей организации, основанием для отмены решения не является, поскольку принятые на себя обязательства по организации теплоснабжения, ответчик выполнил.

Кроме того, вопреки требованиям ст. 44 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросу признания помещения котельной общим имуществом многоквартирного дома № по <адрес> и передаче его в долевую собственность всех собственников помещений многоквартирного дома, собственниками помещений дома не принималось.

Прочие изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на его обоснованность и законность, поэтому не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Таким образом, решение суда вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 06 декабря 2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: