Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску ФИО35 ФИО250 к ФИО77 ФИО251, Горшковой ФИО252, ФИО1 ФИО253, ФИО66 ФИО254, ФИО2 ФИО256, Войтенко ФИО257, ФИО50 ФИО258, ФИО51 ФИО259, ФИО52 ФИО260, ФИО3 ФИО261, ФИО4 ФИО262, ФИО4 ФИО263, ФИО264, Родиной ФИО265, ФИО53 ФИО266, ФИО53 ФИО267, ФИО3 ФИО268, ФИО66 ФИО269, ФИО66 ФИО270, Петровой ФИО271, ФИО5 ФИО272, Родиной ФИО273, ФИО77 ФИО274, ФИО6 ФИО275, ФИО40 ФИО276, ФИО7 ФИО277, ФИО56 ФИО278, ФИО8 ФИО279, ФИО57 ФИО280, ФИО9 ФИО281, Пынзарь ФИО282, Пынзарь ФИО283, ФИО58 ФИО284, ФИО58 ФИО285, ФИО59 ФИО286, ФИО10 ФИО287, Окороковой ФИО288, ФИО11 ФИО289, ФИО58 ФИО290, ФИО12 ФИО291, ФИО13 ФИО292, ФИО13 ФИО293, ФИО294, ФИО85 ФИО295, ФИО14 ФИО296, ФИО15 ФИО297 ФИО62 ФИО298, ФИО16 ФИО299, ФИО12 ФИО300, ФИО17 ФИО301, ФИО17 ФИО302, ФИО11 ФИО303, ФИО45 ФИО304, Пшедерскому ФИО305, Пшедерскому ФИО306, ФИО18 ФИО307, ФИО19 ФИО308, ФИО20 ФИО309, ФИО15 ФИО310, ФИО70 ФИО311, ФИО63 ФИО312, ФИО63 ФИО313, ФИО21 ФИО314, ФИО61 ФИО315, Лежневой ФИО316, ФИО21 ФИО317, ФИО22 ФИО318, ФИО23 ФИО319, ФИО23 ФИО320, ФИО24 ФИО321, Гудковой ФИО322, ФИО64 ФИО323, ФИО64 ФИО324, ФИО65 ФИО325, ФИО65 ФИО326, ФИО66 ФИО327, ФИО66 ФИО328, ФИО15 ФИО329, ФИО20 ФИО330, ФИО85 ФИО331, ФИО15 ФИО332, ФИО15 ФИО333, ФИО25 ФИО334, ФИО68 ФИО335, ФИО46 ФИО336, Цветковой ФИО337, Окороковой ФИО338, ФИО65 ФИО339, ФИО15 ФИО340, ФИО40 ФИО341, ФИО26 ФИО342, ФИО27 ФИО343, Цветковой ФИО344, ФИО22 ФИО345, ФИО15 ФИО346, ФИО11 ФИО347, ФИО22 ФИО348, ФИО28 ФИО349 ФИО28 ФИО350, ФИО6 ФИО351, ФИО15 ФИО352, ФИО70 ФИО353, ФИО42 ФИО354, Доливец ФИО355, ФИО71 ФИО356, Царевой ФИО357, ФИО15 ФИО358, ФИО29 ФИО359, ФИО30 ФИО360, ФИО15 ФИО361, ФИО15 ФИО362, Петрову ФИО363, ФИО31 ФИО364, ФИО31 ФИО365, ФИО31 ФИО366, ФИО32 ФИО367, Родину ФИО368, ФИО29 ФИО369, ФИО2 ФИО370, ФИО73 ФИО371, ФИО15 ФИО372, ФИО2 ФИО373, ФИО2 ФИО374, ФИО75 ФИО375, ФИО76 ФИО376, ФИО76 ФИО377, Макс ФИО378, ФИО77 ФИО379, ФИО77 ФИО380, ФИО96 ФИО381, ФИО18 ФИО382, ФИО78 ФИО383, Полулех ФИО384, ФИО79 ФИО385, ФИО79 ФИО386, ФИО12 ФИО387, ФИО21 ФИО388, ФИО80 ФИО389 ФИО80 ФИО390, ФИО81 ФИО391, ФИО66 ФИО392, ФИО66 ФИО393, ФИО29 ФИО394, ФИО29 ФИО395 ФИО29 ФИО396, Доливец ФИО397, ФИО14 ФИО398, ФИО20 ФИО399, ФИО20 ФИО400, ФИО76 ФИО401, ФИО77 ФИО402, Паладий ФИО403, Паладий ФИО404, ФИО12 ФИО405, ФИО16 ФИО406, ФИО22 ФИО407, ФИО29 ФИО408 ФИО71 ФИО409, ФИО83 ФИО410, ФИО91 ФИО411, Гудковой ФИО412, Доливец ФИО413, ФИО2 ФИО414, ФИО2 ФИО415, ФИО84 ФИО416, ФИО5 ФИО417, ФИО12 ФИО418, ФИО85 ФИО419, Цареву ФИО420, Цветковой ФИО421 ФИО6 ФИО422, ФИО33 ФИО423, ФИО34 ФИО431, ФИО34 ФИО432, Цветковой ФИО433, Пынзарь ФИО434, ФИО86 ФИО435, ФИО11 ФИО436, ФИО32 ФИО437, ФИО6 ФИО438, ФИО65 ФИО440, ФИО15 ФИО441, ФИО5 ФИО442, ФИО42 ФИО443, ФИО32 ФИО444, ФИО22 ФИО445, Косимовской ФИО446, Цареву ФИО447, ФИО11 ФИО448, ФИО91 ФИО449, обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Земледелец-2002», крестьянскому фермерскому хозяйству (далее – КФХ) «Искра» о признании договора купли-продажи земельных долей состоявшимся, прекращении права общей долевой собственности, признании незаконным межевого плана и проекта межевания земельных участков, признании недействительным решения общего собрания, о переходе права собственности, о признании права общей долевой собственности на земельный участок, о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по апелляционной жалобе ФИО35 ФИО450 на решение Аркадакского районного суда Саратовской области от 21 ноября
2016 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителей ФИО35 – ФИО36 и ФИО37, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО «Земледелец-2002» ФИО38, представителя
КФХ «Искра» ФИО39, представителя ФИО40 – ФИО41, возражавших относительно отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия

установила:

ФИО35 обратился в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи земельных долей состоявшимся, прекращении права общей долевой собственности, признании незаконным межевого плана и проекта межевания земельных участков, признании недействительным решения общего собрания, переходе права собственности, признании права общей долевой собственности на земельный участок, о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В обоснование требований истец указал, что на основании решения общего собрания пайщиков земельных участков сельскохозяйственной артели (далее - СХА) «Новосельское» от 17 мая 2005 года между истцом и ответчиками 03 сентября
2007 года был заключен договор купли-продажи земельных долей, согласно которому истец приобрел у ответчиков 192/745 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 10432 га, расположенный по адресу: <адрес>».

По утверждению истца, ответчики получили от него денежные средства за проданные земельные доли в сумме 384000 рублей (по 2000 рублей за одну долю) до подписания договора купли-продажи, что подтверждается условиями договора и расходными кассовыми ордерами, в которых имеются подписи ответчиков о получении денежных средств. Интересы ответчиков при заключении договора
купли-продажи представлял ФИО42 на основании доверенностей, предусматривающих право представителя заключать договоры купли - продажи, аренды принадлежащих ответчикам земельных долей, право получения денежных средств по данным договорам, право представлять интересы собственников земельных долей в регистрирующих органах. Ответчики передали истцу земельный участок в момент заключения договора купли-продажи, истец передал спорный земельный участок в аренду ООО «АГН-Аркадак».

Истец указывает, что неоднократно, начиная с 2009 года, обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 03 сентября
2007 года, однако официальный отказ в государственной регистрации перехода права собственности он получил только 31 января 2013 года. После получения отказа регистрирующего органа истец в феврале и в апреле 2013 года обращался к представителю ответчиков ФИО42 с заявлением о необходимости явки его и ответчиков в регистрирующий орган для подачи заявлений о государственной регистрации права собственности продавцов на земельные доли и государственной регистрации перехода права собственности. Однако ни ФИО42, ни ответчики с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган не обратились.

В последующем истцу стало известно о том, что на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», проведенном
22 сентября 2015 года, были приняты следующие решения: утвержден проект межевания земельных участков, выделяемых в счет земельных долей; утвержден перечень собственников образуемых земельных участков, размеры их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки; выбрано лицо, уполномоченное общим собранием действовать от имени участников долевой собственности без доверенности, а также решен вопрос о последующей передаче образованных земельных участков в аренду ООО «Земледелец-2002», утвержден проект договора аренды.

По сообщению администрации Росташовского муниципального образования Аркадакского муниципального района Саратовской области (далее – администрация) земельные участки, входящие в земельный участок с кадастровым номером №, были разделены на основании постановлений администрации на несколько земельных участков. Истец считает, что собственниками выделенных земельных участков с кадастровыми номерами №, ранее входящих в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером №, являются пайщики бывшего СХА «Новосельское», в связи с чем у администрации не имелось полномочий по разделу земельного участка. По мнению истца, ответчики провели кадастровые работы с нарушением норм действующего законодательства, и результаты межевания не могут служить основанием для определения собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности.

Истец полагает, что лица, участвовавшие и голосовавшие на общем собрании участников общей долевой собственности, состоявшемся 22 сентября 2015 года, злоупотребили своим правом на распоряжение земельными долями, поскольку
03 сентября 2007 года они уже реализовали свое право на отчуждение земельных долей путем заключения с истцом договора купли-продажи земельных долей. Поскольку ответчики незаконно образовали земельные участки и зарегистрировали право собственности на вновь образованные земельные участки, их право собственности подлежит прекращению, результаты кадастровых работ должны быть признаны незаконными, уникальные характеристики земельного участка с кадастровым номером №, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, должны быть восстановлены по состоянию на 01 января 2015 года.

У истца не имелось возможности получить приложения к протоколу общего собрания от 22 сентября 2015 года, содержащие сведения о лицах, присутствовавших на собрании, истец не обладал достоверной информацией о том, кто должен являться надлежащими ответчиками в рамках настоящего гражданского дела, в силу чего ФИО35 полагает, что им не пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Истец просил суд: признать договор купли-продажи земельных долей от
03 сентября 2007 года состоявшимся;

признать недействительным решение общего собрания участников долевой собственности от 22 сентября 2015 года;

признать незаконными межевой план и проект межевания земельных участков, утвержденные протоколом общего собрания от 22 сентября 2015 года;

признать незаконными и аннулировать результаты кадастровых работ, проведенных на основании межевого плана и проекта межевания земельных участков, утвержденных протоколом общего собрания участников долевой собственности от 22 сентября 2015 года;

снять с кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>

восстановить уникальные характеристики земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> содержавшиеся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года;

прекратить право общей долевой собственности ответчиков на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Саратовская область, Аркадакский район, на землях СХА «Новосельское»;

признать за истцом право общей долевой собственности на 185/745 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», на основании договора купли-продажи земельных долей от 03 сентября 2007 года;

произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности ФИО43 (доля в праве 1/745), ФИО44 (доля в праве 1/745), ФИО45 (доля в праве 1/745), ФИО46 (доля в праве 1/745), ФИО47 (доля в праве 1/745), ФИО48 (доля в праве 1/745),
ФИО49 (доля в праве 1/745), а всего 7/745 долей на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», на имя истца на основании договора купли-продажи земельных долей от 03 сентября 2007 года.

Определением Аркадакского районного суда Саратовской области от
07 ноября 2016 года производство по делу прекращено в отношении требований, предъявленных к ответчикам ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56,
ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60,
ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69,
ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, в связи с их смертью на момент подачи искового заявления. В определении суда истцу разъяснено право на обращение с иском к принявшим наследникам, а до принятия наследства - к исполнителю завещания или к наследственному имуществу.

Решением Аркадакского районного суда Саратовской области от 21 ноября 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО35 подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

По мнению автора жалобы, суд первой инстанции в нарушение процессуальных норм разрешен спор до рассмотрения частной жалобы истца на определение от 07 ноября 2016 года, которым производство по делу прекращено в отношении части ответчиков в связи с их смертью. Автор жалобы полагает, что судом необоснованно оставлено без удовлетворения его ходатайство об отложении судебного разбирательства для уточнения состава ответчиков по требованиям, касающимся признания недействительным решения общего собрания от 22 сентября 2015 года. Указанные нарушения привели к рассмотрению спора без установления круга лиц, подлежащих привлечению к участию в деле в качестве ответчиков, и к принятию судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены решения суда.

По мнению автора жалобы, вывод суда о недействительности договора купли-продажи земельных долей от 03 сентября 2007 года на том основании, что ФИО42, действовавший при заключении договора в качестве представителя ответчиков на основании доверенностей, в момент заключения договора знал о смерти некоторых собственников земельных долей, сделан без учета положений
п. 2 ст. 189 ГК РФ. Судом в ходе судебного разбирательства не установлено, знал ли истец как приобретатель по договору купли-продажи о смерти некоторых собственников земельных долей и о прекращении выданных ими на имя
ФИО42 доверенностей.

Ссылаясь на положения ст. 180 ГК РФ, автор жалобы полагает, что в случае, когда часть сделки, заключенная в отношении земельных долей, принадлежащих ответчикам ФИО81, ФИО73, ФИО76, ФИО82,
ФИО91, ФИО70, ФИО74, ФИО75, ФИО78., ФИО92, умерших до заключения договора купли-продажи земельных долей от 03 сентября 2007 года, имеет признаки недействительности, то признание сделки недействительной в части не влечет признания недействительным договора купли-продажи в целом. Однако судом в решении не разрешен вопрос в отношении других проданных ответчиками долей.

Автор жалобы полагает необоснованным вывод суда о пропуске им срока исковой давности, который следует исчислять с момента, когда истцу стало известно о наличии препятствий для регистрации перехода права собственности на земельные доли. Таким моментом является отказ ответчиков явиться в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации перехода права, который имел место в апреле и мае 2015 года (после направления истцом в адрес ответчиков уведомлений о необходимости явки для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи). По мнению автора жалобы, установленный законом трехлетний срок исковой давности на момент подачи искового заявления в августе 2016 года не истек.

Автор жалобы указывает, что суд не мог применить последствия пропуска срока исковой давности по заявлению части ответчиков в отношении исковых требований, предъявленных к другим ответчикам, не заявившим о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Автор жалобы полагает, что судом не было выяснено, зарегистрировано ли право собственности ответчиков на земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 64:02:000000:3220 на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 22 сентября 2015 года, что является обстоятельством, имеющим значение для дела.

По доводам апелляционной жалобы ответчиками КФХ «Искра»,
ООО «Земледелец-2002» и третьим лицом АО «Россельхозбанк» поданы возражения, в которых содержится просьба решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 244 ГК РФ (здесь и далее нормы законодательства приведены в редакции, действовавшей на момент подписания договора купли-продажи земельных долей) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Пункт 2 статьи 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В пункте 1 статьи 164 ГК РФ указано, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3
статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Следовательно, в предмет доказывания по возникшему спору входит установление того обстоятельства, имело ли место подписание сторонами договора, достигнуто ли между сторонами соглашение по всем существенным условиям договора, исполнен ли сторонами договор, имело ли со стороны ответчиков уклонение от государственной регистрации перехода права собственности по договору.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – закон).

В статье 12 закона (в редакции, действовавшей на момент подписания договора купли-продажи земельных долей) было указано, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

В соответствии с пунктами 1, 1.2, 2 статьи 14 закона решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Решением общего собрания участников долевой собственности определяются, в том числе условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Пункт 1 статьи 432 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора купли-продажи) предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 2 статьи 434 ГК РФ указано, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (пункт 1 статьи 186 ГК РФ).

В силу подпунктов 1, 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие истечения срока доверенности, а также смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В пунктах 1-2 статьи 189 ГК РФ закреплено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Из материалов дела следует, что ответчики по делу являются собственниками земельных долей (по 1/745 доле каждый) в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельствами на право собственности на землю, имеющимися в материалах дела.

В государственном кадастре недвижимости данный земельный участок (единое землепользование) поставлен на учет с кадастровым номером №.

По итогам общего собрания пайщиков земельных участков
СХА «Новосельское», проведенного 17 мая 2005 года, принято решение о распределении 267 земельных паев участников общей долевой собственности (или 3752 га) на земельных массивах, указанных в решении общего собрания. В протоколе указано, что право распоряжения 266 паями было передано пайщиками ФИО42 на основании доверенностей. На момент проведения собрания ФИО42 являлся собственником 1 пая. На общем собрании также было принято решение о передаче земельных участков, распределенных в соответствии с протоколом, в аренду ООО «АГН-Аркадак», утвержден проект договора аренды земель сельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 120-154). Согласно утвержденному общим собранием проекту договора аренды земельные участки подлежали передаче в аренду ООО «АГН-Аркадак» для проведения сельскохозяйственных работ на срок пять лет - до 19 мая 2010 года (т. 1 л.д. 150-154).

03 сентября 2007 года ФИО42, действуя на стороне «продавца» от имени ответчиков на основании доверенностей, удостоверенных главой администрации Новосельского округа объединенного муниципального образования Аркадакского района Саратовской области, подписал с истцом ФИО35 (действующим на стороне «покупателя») договор купли-продажи 192/745 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 10432 га, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3 договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемых земельных долей в сумме 384000 рублей (по 2000 рублей за 1 долю).

В договоре указано (п. 4), что представитель продавцов подтверждает получение покупателями от продавца денежных средств в сумме 384000 рублей до подписания настоящего договора.

В п. 6 договора отражено, что ФИО35 является участником общей долевой собственности на земельный участок, в связи с чем никто не вправе предъявлять претензии по ст. 250 ГК РФ и по ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с условиями договора (п. 12-14) «продавцы» передали, а «покупатель» принял земельные доли, доказательством чего является подписание настоящего договора. Передаточный акт дополнительно составляться сторонами не будет.

«Покупатель» становится собственником земельных долей с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Для регистрации перехода права собственности на указанные земельные доли «продавцы» передали, а «покупатель» принял поименованные в договоре доверенности в количестве 192, оригиналы свидетельств на право собственности на земельные доли в количестве 192. Передаточный акт дополнительно составляться сторонами не будет (т. 2 л.д. 2-56).

Согласно кадастровой выписке на земельный участок по адресу: <адрес> 02 апреля 2014 года, сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости
06 июля 1992 года как ранее учтенные, земельный участок имеет площадь 97320000 кв.м, кадастровый номер №, относится к землям сельскохозяйственного назначения, предназначен для сельскохозяйственного производства, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства (т. 2 л.д. 57-69).

Как установлено судом и следует из предоставленного по запросу суда ответа отдела ЗАГС по Аркадакскому району Управления по делам записи актов гражданского состояния Правительства Саратовской области от 29 октября
2016 года, некоторые из ответчиков, указанных в договоре купли-продажи земельных долей от 03 сентября 2007 года, умерли до его заключения.

Так, ФИО81 умер 22 января 2005 года, о чем имеется запись акта о смерти № 54 от 25 января 2005 года (т. 5 л.д. 176); ФИО73 умер 28 ноября 2004 года (запись акта о смерти № 639 от 02 декабря 2004 года - т.5 л.д. 177); ФИО76 умер 11 ноября 2004 года (запись акта о смерти № 593 от 12 ноября 2004 года - т. 5 л.д. 178); ФИО82 умер 16 июня 2005 года (запись акта о смерти № 297 от 21 июня
2005 года - т. 5 л.д. 189); ФИО91 умер 21 мая 2005 года (запись акта о смерти № 269 от 01 июня 2005 года - т. 5 л.д. 192); ФИО70 умер 24 марта 2007 года (запись акта о смерти № 160 от 27 марта
2007 года - т. 5 л.д. 193); ФИО74 умер 04 февраля 2005 года (запись акта о смерти № 89 от 17 февраля 2005 года - т. 5 л.д. 197), ФИО75 умер 13 июля 2005 года (запись акта о смерти № 343 от 21 июля 2005 года - т. 5 л.д. 198), ФИО78 умер 09 августа 2005 года (запись акта о смерти № 374 от 09 августа 2005 года - т. 5 л.д. 213); ФИО92 умер 07 декабря 2006 года (запись акта о смерти № 596 от
21 декабря 2006 года - т. 5 л.д. 214).

Судом установлено, что ФИО93 умер 08 апреля
2004 года (запись акта о смерти № 260 от 06 мая 2004 года - т. 5 л.д. 209), то есть до того, как была выдана доверенность на имя ФИО42 от 14 марта 2005 года, в связи с чем указанная доверенность подписана неизвестным лицом.

Третье лицо ФИО42 в судебном заседании сообщил, что на момент подписания им договора купли-продажи от 03 сентября 2007 года он знал о смерти собственников земельных долей ФИО81, ФИО73, ФИО76, ФИО82, ФИО91, ФИО70, ФИО74, ФИО75, ФИО78, ФИО92, ФИО94, так как он проживал и работал на территории с. Новосельское с 1978 года и знаком был с умершими лично. Подписывая договор, он полагал, что обладает полномочиями по его подписанию, поскольку у него имеются доверенности, выданные на его имя. ФИО42 не присутствовал при выдаче доверенностей на его имя, ему привезли уже подписанные доверенности, оформлением доверенностей занимались работники ООО «АГН-Аркадак».

Судебная коллегия полагает, что поскольку на момент заключения договора купли-продажи земельных долей 11 собственников долей уже были мертвы, и доверенности прекратили свое действие, одна из доверенностей (от имени
ФИО93) выдана неизвестным лицом, так как ФИО93 был мертв уже на момент оформления доверенности, то договор купли-продажи в отношении данных земельных долей следует считать незаключенным. Представитель собственников долей ФИО42 знал о смерти лиц, выдавших ему доверенности, однако подписал договор от их имени при отсутствии на то полномочий.

В отношении других земельных долей договор купли-продажи от
03 сентября 2007 года также нельзя признать состоявшимся, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих исполнение сторонами договора купли-продажи, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об исполнении договора, лежит на истце.

В частности, истцом не представлено доказательств, подтверждающих оплату приобретенных им земельных долей каждому из собственников.

По условиям договора оплата была произведена до его подписания, в договоре отражено, что представитель продавцов (ФИО42) подтверждает получение покупателями от продавца денежных средств в сумме 384000 рублей.

ФИО42 в суде первой инстанции пояснил, что на момент подписания договора купли-продажи земельных долей он занимал должность директора
ООО «АГН-Аркадак», а истец работал заведующим током в ООО «АГН-Аркадак». По утверждению ФИО42, денежные средства передавались собственникам земельных долей кассиром ООО «АГН-Аркадак», собственники долей расписывались в расходных кассовых ордерах. Лицом, выдавшим денежные средства, указывалось ООО «АГН-Аркадак», где в настоящее время находятся расходные кассовые ордера, третьему лицу не известно. У истца денежных средств для оплаты приобретенных долей никогда не было.

По утверждению третьего лица, истец после 2007 года к ФИО42 с требованиями о регистрации перехода права собственности не обращался. После истечения срока действия данные доверенности и свидетельства на право собственности на землю были переданы ФИО42 учредителю ООО «АГН-Аркадак» ФИО95

Истцом в суд какие-либо платежные документы, подтверждающие передачу денежных средств собственникам земельных долей в счет оплаты по договору купли-продажи, не представлены.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика ФИО40 - ФИО41, ответчик ФИО96, ее представитель ФИО97, ответчик ФИО98 сообщили, что не выдавали на имя ФИО42 доверенности на заключение договора купли-продажи долей, общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 17 мая 2005 года не проводилось, свидетельство о праве собственности на землю ФИО96 передала для передачи принадлежащей ей земельной доли в аренду ООО «АГН-Аркадак», однако арендную плату от этой организации она не получала. Ответчик ФИО98 также пояснила суду, что оригинал свидетельства на право собственности на землю она отдавала в ООО «АГН-Аркадак» для оформления аренды сроком на три года. В доверенности, выданной от ее имени 14 марта 2005 года, указана ее добрачная фамилия и паспортные данные, не соответствующие данным паспорта, выданного после заключению брака в 1992 году.

Кроме того, истцом не представлено суду доказательств передачи ему продавцами земельных долей, принадлежащих продавцам.

На общем собрании пайщиков земельных участков СХА «Новосельское», проведенном 17 мая 2005 года, было принято решение о распределении земель между пайщиками, выдавшими доверенность на имя ФИО42 При этом в решении общего собрания не указано, каковым было общее число пайщиков
СХА «Новосельское» на момент проведения собрания, чтобы судить о наличии кворума. В решении указано, что число пайщиков, подтвердивших свое право собственности на земельные участки, составляет 311 человек. Из текста решения общего собрания не ясно, в отношении какого земельного участка принималось пайщиками решение о распределении земель, так как число долей на единое землепользование должно было составлять 745. Закрепление определенных полей за пайщиками, владеющими 267 долями в праве, без выдела данных долей, без утверждения общим собранием границ и местоположения выделяющихся земельных участков, без проведения межевания по определению границ образуемых земельных участков, не могло служить основанием для заключения договора аренды.

В этой связи судебная коллегия критически относится к утверждению истца о передаче ему предмета договора купли-продажи, так как предметом договора выступали идеальные доли, не выделенные в натуре, находящиеся в составе единого землепользования.

Судебная коллегия полагает недостоверными доказательствами исполнения договора купли-продажи договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенные на 11 месяцев (без регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) между ним и ООО «АГН-Аркадак» 01 марта 2011 года, 02 февраля 2012 года, 31 января 2013 года, 10 февраля 2014 года, 11 февраля 2015 года.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Данные договоры заключены ненадлежащим лицом, так как
ФИО35, не будучи собственником земельных долей, не обладал полномочиями по заключению договора аренды и не мог выступать на стороне арендодателя. Решение общего собрания о наделении истца полномочиями по распоряжению земельными долями участниками долевой собственности не принималось. Кроме того, стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих исполнение договора аренды. Собственникам земельных долей перечисление арендной платы также не производилось, доказательств обратного истцом суду не представлено.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ и ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в материалах дела не имеется документов, подтверждающих, что на момент заключения договора купли-продажи земельных долей от 03 сентября 2007 года истец являлся участником общей долевой собственности в праве собственности на земельный участок – единое землепользование либо являлся членом крестьянско-фермерского хозяйства, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Имеющиеся в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок с условным номером 63-01/02-3-514 выданы на имя истца 23 и 30 декабря 2008 года на основании договора купли-продажи земельных долей от 14 декабря 2008 года. Остальные свидетельства выданы на имя истца в
2012 году на другие земельные участки – с кадастровыми номерами № (т.1 л.д. 107-119).

Исходя из изложенного, истцом не представлено доказательств исполнения обеими сторонами договора купли-продажи земельных долей, в связи с чем отсутствуют основания для признания договора купли-продажи состоявшимся и для регистрации перехода права собственности на 7/745 долей в праве.

Остальные исковые требования (о признании недействительным решения общего собрания, о признании незаконным межевого плана и проекта межевания земельных участков, об аннулировании результатов кадастровых работ, о снятии земельных участков с кадастрового учета, о восстановлении уникальных характеристик участка единого землепользования, о прекращении права общей долевой собственности ответчиков на земельный участок, о признании права общей долевой собственности на земельный участок) являются производными от требований о признании договора купли-продажи состоявшимся и также не подлежат удовлетворению. При отказе в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи состоявшимся у истца отсутствует материально-правовой интерес в признании недействительным решения общего собрания и в оспаривании действий, явившихся правовыми последствиями принятых на собрании решений.

Судебная коллегия полагает обоснованным применение судом первой инстанции пропуска срока исковой давности в отношении требований о признании договора купли-продажи состоявшимся, предъявленных к ООО «Земледелец-2002», ФИО96, ФИО99

Статья 195 ГК РФ (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) предусматривает, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В статье 199 ГК РФ указано, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Договор купли-продажи был подписан между представителем продавцов и истцом 03 сентября 2007 года, следовательно, истцу было известно о том, что все действия по регистрации перехода права собственности по сделке должны быть совершены сторонами в пределах трехлетнего срока, течение которого начинается со дня подписания договора.

Впервые с заявлением о регистрации перехода права собственности истец обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в октябре 2009 года (в пределах срока исковой давности).

Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от
17 ноября 2009 года, подготовленного государственным регистратором
Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, истец 10 октября 2009 года обратился в Аркадакский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 03 сентября 2007 года. В государственной регистрации права истцу было отказано, поскольку для проведения регистрации не были представлены заявления продавцов о государственной регистрации перехода права собственности (т. 1 л.д. 217-219).

Истцом в суд представлены заявления, поданные в Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 02 октября 2012 года, 10 января 2013 года, касающиеся действий регистратора после приостановлении государственной регистрации. В заявлении истца от 02 октября 2012 года указано, что
17 октября 2009 года государственная регистрация приостановлена до 10 ноября 2009 года по инициативе регистратора, однако дальнейшие действия регистратора истцу не известны.

Таким образом, истцу были известны основания приостановления государственной регистрации, однако он не предпринимал никаких действий по устранению препятствий в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Впервые уведомления о необходимости явки в регистрирующий орган для подачи заявления о государственной регистрации права собственности и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 03 сентября 2007 года в адрес ответчиков ФИО35 направил
16 сентября 2015 года (за пределами срока исковой давности), что подтверждается квитанциями об отправке почтовых сообщений, почтовыми уведомлениями о вручении корреспонденции и возвратами почтовых отправлений (т. 4 л.д. 104-223).

До сентября 2015 года истец к ответчикам с заявлениями о необходимости явки в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности (по свидетельствам на право собственности, выданным до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ) и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи не обращался.

В сентябре 2015 года истец повторно обратился в межмуниципальный отдел по Калининскому и Лысогорскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности (на 192/745 долей в праве) на земельный участок.

Из текста сообщения об отказе в государственной регистрации от 22 октября 2015 года следует, что ФИО35 отказано в регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок общей площадью
104320000 кв.м, расположенный на землях СХА «Новосельское» в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а также отсутствием необходимых для регистрации документов. В сообщении указано, что ряд граждан, от имени которых был заключен договор купли-продажи от 03 сентября 2007 года, продали принадлежащие им земельные доли до представления ФИО35 документов на государственную регистрацию
(т. 4 л.д. 91-95).

Из представленных доказательств следует, что истец, действуя разумно, добросовестно и с должной степенью осмотрительности, имел возможность в течение трех лет с момента подписания договора направить собственникам долей уведомления о необходимости явки в регистрирующий орган, а при их неявке обратиться в суд за защитой нарушенного права.

К доводам истца о незнании им на протяжении длительного периода времени о действиях регистратора после приостановления государственной регистрации права судебная коллегия относится критически, так как истец был осведомлен об основаниях приостановления государственной регистрации права, и ему было известно о том, что данные основания не были устранены. Кроме того, в период с ноября 2009 года по 02 октября 2012 года он с какими-либо заявлениями в регистрирующий орган не обращался, бездействие органа в судебном порядке не обжаловал.

Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы жалобы о том, что суд рассмотрел дело без установления круга лиц, подлежащих привлечению к участию в деле в качестве ответчиков. Суд рассмотрел дело, исходя из того круга лиц, который был указан в исковом заявлении, что отвечает принципу диспозитивности гражданского процесса. Ходатайств о привлечении к участию в деле иных ответчиков стороной истца заявлено не было.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований законным и обоснованным. Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию автора жалобы с выводами суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Аркадакского районного суда Саратовской области от 21 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи