Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ибрагимова Ф.Ф. на решение Советского районного суда г. Уфы РБ от 12 апреля 2017 г., которым постановлено:

исковые требования Зайцевой Е.М. к Банку ВТБ 24 (ПАО), Ибрагимову Ф.Ф. о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя в отношении недвижимого имущества, прекращении права собственности удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения (магазина) общей площадью <...> кв.м. (кадастровый <...>) и земельного участка (кадастровый <...>), расположенных по адресу <...>, заключенный <...> между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Ибрагимовым Ф.Ф..

Применить последствия недействительности сделки, возвратить Банку ВТБ 24 (ПАО) нежилое помещение (магазин) общей площадью 19,6 кв.м. (кадастровый <...>) и земельный участок (кадастровый <...>), расположенные по адресу <...>.

В удовлетворении остальной части требований о переводе на Зайцеву Е.М. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Ибрагимовым Ф.Ф. отказать.

Заслушав доклад судьи Васильевой Г.Ф., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зайцева Е.М. обратилась в суд с иском к ВТБ 24 (ПАО), Ибрагимову Ф.Ф. о признании недействительной сделки, применении последствий ее недействительности, переводе прав и обязанностей покупателя в отношении недвижимого имущества. Требования мотивировала тем, что ей на праве собственности по договору дарения от <...> принадлежали нежилое здание и земельный участок, находящиеся по адресу: РБ, <...>. В <...> ее мать Зайцева И.Р. приобрела в Банке ВТБ 24, кредит на большую сумму под залог имеющейся у неё недвижимости. Учитывая, что стоимости заложенного имущества на получение кредита не хватало, мать попросила быть её созаёмщиком по кредиту и предоставить в залог имеющиеся у нее нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: РБ, <...>. До начала <...> у её матери не имелось возможности погашать кредит, так как банк периодически начислял незаконные проценты и штрафы за просрочку исполнения ею обязательств по кредиту. Впоследствии представители банка ВТБ 24, предложили незначительно снизить проценты, штрафы по кредиту, но при условии, если все имущество, находящееся в залоге у банка она и ее мать «перепишут» на имя банка. Также сотрудники банка, предложили чтобы недвижимость, заложенная в банке (а это около 10 объектов), будет принадлежать ей и ее матери на праве аренды, с последующим правом выкупа. Будучи юридически неграмотной в вопросах с банками, были подписаны все необходимые документы.<...> она также заключила с банком соглашение об отступном, согласно которому право собственности на принадлежащие ей объекты недвижимости переходят банку. Так, <...> между ней и ПАО ВТБ 24 был заключен договор аренды нежилого помещения и аренды земельного участка с правом выкупа № РОО <...>, сроком на полгода. Какой-либо предпринимательской деятельностью она не занималась и не занимается. В наем, аренду, субаренду, в безвозмездное пользование третьим лицам указанную недвижимость не передавала. Указание в договоре аренды в пункте 1.2 «для розничной реализации продуктов питания» банком указано ошибочно, так как специальных навыков в предпринимательской деятельности у нее не имеется. В сентябре 2016 г. ею по договору аренды были авансом внесены денежные средства. В начале октября ей позвонила ее мать и сообщила, что из банка пришло письмо о расторжении договора аренды, по основаниям, что спорная недвижимость была передана в субаренду третьим лицам. Однако данное имущество кому-либо в аренду, субаренду, в безвозмездное пользование она не передавала. Более того, в договоре укзано, что предоставление в субаренду третьим лицам спорной недвижимости не может служить основаниям для досрочного расторжения договора аренды, так как в п.6.1 прописано, что в одностороннем внесудебном порядке договор, может быть, расторгнут до истечения его срока по инициативе Арендодателя в случаях, предусмотренных п.2.6.2 настоящего договора. Таким образом, для расторжения договора аренды не имелось никакого основания. Из выписки из ЕГРП от <...> на указанную недвижимость следует, что собственником недвижимости является Ибрагимов Ф.Ф. и право собственности за ним зарегистрировано еще <...>. Таким образом, ПАО ВТБ, продал спорную недвижимость в период действия договора аренды, и в период месячного срока после отправки уведомления банка ей о расторжении договора аренды. В связи с чем, просила с учетом уточнения иска признать недействительной сделку, заключенную между ПАО ВТБ 24 и Ибрагимовым Ф.Ф. по продаже нежилого здания и земельного участка находящиеся по адресу РБ, <...>, применив последствия недействительности сделки, путем приведения сторон по сделке в первоначальное положение; перевести на нее права и обязанности покупателя в отношении нежилого помещения (магазин) общей площадью <...> кв. м, и земельного участка расположенных по адресу: РБ, <...>, по договору купли-продажи заключенного между ПАО ВТБ 24 и Ибрагимовым Ф.Ф., прекратить право собственности нежилого здания и земельного участка, находящихся по адресу: РБ, <...>.

Суд вынес приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Ибрагимова Ф.Ф., ставится вопрос об отмене приведенного решения суда по тем основаниям, что Зайцева Е.М. не обращалась в банк с заявлением о намерении выкупить имущество, в том числе, не воспользовалась своим правом выкупа имущества и обращения в банк с соответствующим намерением после получения уведомления о расторжении договора аренды.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Ибрагимова Ф.Ф. и его представителя Абдуллина Р.Н., поддержавшего доводы жалобы, Зайцеву И.Р., Зайцеву Е.М. согласившихся с решением суда, судебная коллегия находит, решение суда подлежит отмене в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями статей 167, 327 ГПК РФ.

В силу п.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

Из материалов дела следует, что <...> между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Зайцевой Е.М. был заключен договор аренды нежилого помещения и аренды земельного участка с правом выкупа № <...>, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование - магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь <...> кв.м., инв. <...>, лит.А, расположенный по адресу: <...>, кадастровый/условный <...> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и обслуживания здания магазина, общая площадь <...> кв.м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, с/с Прибельский, <...>, кадастровый/условный <...>, находящиеся в собственности Банка ВТБ 24 (ПАО). Нежилое помещение передается для розничной реализации продуктов питания (п. 1.2 договора аренды.) (л.д. 15-20 т.1).

На основании п.2.1.1 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке и в сроки, установленные договором.

Согласно п.2.4 договора аренды Арендатор не имеет права предоставлять имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив либо иным способом распоряжаться имуществом, передаваемым в пользование по договору.

На основании п.3.1 договора аренды Арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю общую арендную плату за пользование имуществом в размере <...> руб., в том числе НДС в размере <...> руб., без учета коммунальных расходов (далее - арендная плата).

Арендная плата производится Арендатором ежемесячно, до 15 числа каждого календарного месяца, путем выплаты указанной в п. 1.3 Договора суммы в безналичной форме на счет арендодателя, указанный в разделе 9 договора, или в случае его изменения - в соответствующем уведомлении, направленном арендатором на основании п.8.5 договора (п.3.2 договора аренды).

<...> Банком ВТБ 24 (ПАО) в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора, в основании которого указан п.2.4 договора, нарушение Зайцевой Е.М. условий договора аренды нежилого помещения и аренды земельного участка с правом выкупа от <...> № <...>, а именно передача имущества в субаренду третьим лицам. Также в данном уведомлении указано, что в соответствии с п.6.1 договор считается расторгнутым с <...> и предложено погасить задолженность, имеющуюся по состоянию на <...> по договору № <...> в размере <...> руб. и неустойку за период с <...> по <...> в размере <...> руб.

Согласно п.2.6.2 договора аренды, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением об этом арендатора не менее чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора в случаях: двукратного в течение срока действия договора невнесения арендатором платежей, предусмотренных п.3.1 договора, по истечении установленного п.3.2 договора срока для внесения очередного платежа за пользование имуществом; неисполнения арендатором обязанности по расчетам с коммунальными и иными службам за потребленные им услуги в соответствии с п.4.3 договора два и более раза; разрушения или порчи имущества арендатором или лицами, за действия которых он отвечает.

Согласно п.6.2.договора в случае направления Арендодателем уведомления в соответствии с п.2.6.2.договор расторгается с даты, указанной в уведомлении.

В адрес Зайцевой Е.М. было направлено уведомление о расторжении договора исх. № <...> от <...> (.л.д.25).

В суде апелляционной инстанции Зайцева Е.М., Зайцева Иль-Сиер Р. подтвердили, что уведомление о расторжении договора аренды № РОО <...> от <...> получили, требования о признании расторжение договора аренда недействительным не заявляли. Более того, в суде истица пояснила, истица и третье лицо пояснили, что не намерены оспаривать расторжение договора аренды, им необходимо забрать свои вещи из магазина, которые неправомерно удерживает Ибрагимов Ф.Ф.

<...> между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Ибрагимовым Ф.Ф. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь <...> кв.м., инв. <...>, лит.А, расположенный по адресу: <...> и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и обслуживания здания магазина, общая площадь <...> кв.м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, государственная регистрация которого и регистрация перехода права произведена Управлением Росреестра по РБ <...> (233-235 т.1).

Удовлетворяя исковые требования Зайцевой Е.М. в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества - магазина, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь <...> кв.м., инв. <...>, лит.А, расположенный по адресу: <...> и земельного участка, заключенный <...> между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Ибрагимовым Ф.Ф., и применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что заключение и регистрация перехода права собственности на спорное имущество были произведены до истечения месячного срока со дня уведомления Зайцевой Е.М., имеющей преимущественное право приобретения вышеуказанного недвижимого имущества.

Между тем с данным выводом судебная коллегия согласиться не может, по следующим основаниям.

Действительно, согласно п.4.1 договора аренды от <...> заключенного между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Зайцевой Е.М., в сроки, установленные разделом 4 договора, арендатор имеет право на приобретение в собственность (выкуп) имущества.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о намерении выкупить имущество за 30 календарных дней до предполагаемой даты подписания договора купли-продажи, но в любом случае не позднее, чем за 14 календарных дней до истечения даты истечения срока действия договора. В случае не поступления в указанные сроки сообщения арендатора о намерении выкупить имущество право выкупа прекращается.

Между тем, истцом не представлено каких-либо доказательств направления в адрес банка волеизъявления о намерении выкупить приобретенную ответчиком Ибрагимовым Ф.Ф. недвижимость по оспариваемому договору недвижимого имущества.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что п.1.6. договора предусматривает, что Арендатор имеет право выкупить у Арендодателя имущество по цене и на условиях, предусмотренных разделом 4 Договора.

Между тем, договор купли продажи с Ибрагимовым Ф.Ф. был заключен уже после расторжения договора аренды, которое истицей обжаловано не было, в связи с чем, у банка к моменту заключения догвора купли – продажи каких-либо обязательств перед Зайцевой Е.М. не имелось.

При таких обстоятельствах решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, подлежит отмене.

Согласно ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Решение суда первой инстанции в остальной части в апелляционном порядке не оспорено. Оснований для проверки обжалуемого судебного акта в полном объеме с выходом за пределы требований, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает (ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Советского районного суда г. Уфы РБ от <...> отменить в части удовлетворения иска Зайцевой Е.М. к Банку ВТБ 24 (ПАО), Ибрагимову Ф.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

В иске Зайцевой Е.М. к Банку ВТБ 24 (ПАО), Ибрагимову Ф.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения (магазина) общей площадью <...> кв.м. (кадастровый <...>) и земельного участка (кадастровый <...>), расположенных по адресу <...>, заключенный <...> между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Ибрагимовым Ф.Ф., применении последствий недействительности сделки отказать.

В остальной части решение Советского районного суда г. Уфы РБ от <...> оставить без изменения.

Председательствующий: Г.Ф. Васильева

Судьи: А.В. Идрисова

А.М. Сагетдинова

Справка: судья Оленичева Е.А.