Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Степанова < Ф.И.О. >8 на решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 07 апреля 2015 года,

заслушав доклад судьи Палянчук Т.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Степанов < Ф.И.О. >9 обратился в суд с иском к администрации города Сочи о признании недействительной величину годовой арендной платы в размере <...> рублей, указанной в Дополнительном соглашении <...> от <...> года к заключенному сторонами Договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды от <...> года <...>, исчисленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от <...> года <...>, и обязании муниципальное образование город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить Дополнительное соглашение к Договору аренды <...> от <...> года с определением годовой арендной платы в размере <...> рублей.

В обоснование доводов указано, что между сторонами был заключен Договор аренды от <...> года <...> земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м., расположенного <...>, в экономико-планировочной зон <...>, по адресу: <...>, отнесенного к категории земель <...>, с видом разрешенного использования <...>. Размер арендной платы был определен сторонами в Приложении к указанному Договору аренды в размере <...> руб. <...> коп. в год. В последующем ответчик в одностороннем порядке изменил условия заключенного сторонами договора аренды земельного участка, в том числе и в части размера годовой арендной платы. Вместе с письмом от <...> года ответчик направил ему Дополнительное соглашение <...> от <...> года о внесении изменений в ранее заключенный Договор аренды, в том числе и в части величины годовой арендной платы, которая была исчислена ответчиком в размере <...> рублей в соответствии с приложенным Отчетом <...> об оценке величины годовой арендной платы за указанный земельный участок. Полагает, что определенный ответчиком размер годовой арендной платы за указанный земельный участок явно завышен, поскольку в соответствии с отчетом об оценке <...> от <...> года, подготовленным ООО <...> по его заказу, величина рыночной годовой арендной платы того же земельного участка исчислена в размере <...> рублей.

В судебном заседании представитель администрации города Сочи по доверенности < Ф.И.О. >10 исковые требования Степанова < Ф.И.О. >11 не признал. Полагал, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Обжалуемым решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 07 апреля 2015 года исковые требования Степанова < Ф.И.О. >12 к администрации города Сочи об оспаривании размера арендной платы за земельный участок и возложении обязанности по изменению условий заключенного договора аренды земельного участка удовлетворены частично.

Определена величина годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м., расположенным <...>, в экономико-планировочной зон <...>, по адресу: <...>, отнесенным к категории земель <...>, с видом разрешенного использования <...>, в размере <...> рублей.

Администрация города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи обязана заключить со Степановым < Ф.И.О. >13 дополнительное соглашение к Договору аренды <...> от <...> года, предусматривающее величину годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м. <...> в размере <...> рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Степанова < Ф.И.О. >14 к администрации города Сочи отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Степанов < Ф.И.О. >15 подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить (изменить) судебный акт в части определения судом величины годовой арендной платы по Договору аренды <...> от <...> года земельного участка в размере <...> рублей, полагая его в этой части незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новое решение.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, <...> года между Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и Степановым < Ф.И.О. >16 (арендатор) был заключен договор <...> о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью <...> кв.м., в том числе <...> кв.м. в «красных линиях», с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка<...>. Земельный участок расположен <...>, в экономико-планировочной зоне <...>. Категория земель <...>.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по <...> года (пункт <...> договора аренды).

Согласно пункта <...> договора аренды и приложения к договору, арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне <...> умноженной на площадь участка и поправочные коэффициенты зональной дифференциации (<...>) и целевого использования (<...>).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения десятого дня начала следующего квартала (пункт <...> договора аренды).

В пункте <...> стороны согласовали, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией, индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменения размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, дополнительное соглашение подписывается только арендодателем.

В силу пункта <...> договора аренды в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размене <...> от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В ходе кадастрового учета земельному участку по адресу: <...>, присвоен кадастровый номер <...>, установлено разрешенное использование <...>, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от <...> года <...>.

Договор аренды <...> от <...> года зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и <...> года в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись <...> о регистрации обременения в виде аренды в пользу Степанова < Ф.И.О. >17..

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, Законом об оценочной деятельности и Постановлением от <...> года <...> администрацией города Сочи было подготовлено дополнительное соглашение от <...> года к договору аренды <...> от <...> года, которое направлено Степанову < Ф.И.О. >18 через организацию почтовой связи <...> по указанному им в договоре аренды адресу места жительства для подписания.

Поскольку Степановым < Ф.И.О. >19 не представлено доказательств уведомления арендодателя о перемене места жительства, суд первой инстанции в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса РФ обоснованно пришел к выводу, что направленное дополнительное соглашение считается доставленным, поскольку оно поступило истцу по указанному последним адресу, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено.

В проекте дополнительного соглашения от <...> года в новой редакции внесены изменения в пункты <...>, <...>, <...> договора аренды от <...> года <...>.

На основании пункта <...> (в предложенной редакции) дополнительного соглашения размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от <...> года <...> и составляет <...> рублей. В пункте <...> указаны реквизиты для перечисления арендной платы и пени. Согласно пункта <...> размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки. Изменения размера арендной платы фиксируются и оформляются дополнительным соглашением, подписанным сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, дополнительное соглашение подписывается только арендодателем.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введение его в действие.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции верно указано, что к отношениям сторон по изменению договора аренды от <...> года <...> подлежат применению положения статьи 22 Земельного кодекса РФ, пункт 4 которой закрепляет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В соответствии с пунктом 1 Постановления администрации города Сочи от <...> года <...>, с <...> года размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи и предоставленными для размещения и эксплуатации объектов бытового обслуживания, определяется в соответствии с пунктом 2 Постановления главы города Сочи от <...> года <...> «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи».

Постановлением главы города Сочи от <...> года <...> закреплен поэтапный (в период издания - с <...> по <...> годы; в настоящее время - с <...> по <...> годы) переход на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (пункт 1). Установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчетов о рыночной оценке земельных участков, выполненных независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности (пункт 2). Финансовому управлению предписано предусмотреть в бюджете города Сочи денежные средства, необходимые для проведения рыночной оценки размера годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи (пункт 3). Предусмотрена также обязанность провести в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», оценку земельных участков, подлежащих переходу на рыночную оценку размера арендной платы в соответствии с настоящим постановлением (пункт 4.2). Закреплено, что по договорам аренды земельных участков, заключенным до <...> года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости (пункт 5). Указано, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктом 2 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления за изъятиями, указанными в настоящем постановления. До проведения оценки расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, производится в соответствии с постановлением главы города Сочи от <...> года <...> (пункт 9).

Данным постановлением введен новый (отличный от ранее действовавшего) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Этот порядок заключается в поэтапном переходе на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование муниципальными землями. Он реализуется посредством (после) проведения процедур, установленных Законом от 21.07.2005 года № 94-ФЗ (привлечения независимых оценщиков и подготовки ими отчетов о рыночной оценке земельных участков, подлежащих переходу на рыночную оценку размера арендной платы). В то же время, указанный муниципальный акт непосредственно не устанавливает размер арендной платы, подлежащий уплате арендаторами земельных участков, на которые распространяется требование об определении рыночной оценки размера годовой арендной платы. Постановление от <...> года <...> не фиксирует дату, с которой указанная категория арендаторов переходит на новый порядок определения размера арендной платы. Из его буквального содержания следует, что новый механизм установления арендной платы применяется к каждому арендатору индивидуально (только после проведения оценки каждого земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города-курорта Сочи, и подготовки независимым оценщиком соответствующего отчета).

Анализ вышеприведенных правовых норм в их едином системном толковании позволяет сделать вывод, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Применительно к условиям заключенного сторонами договора аренды от <...> года <...> обязанность арендатора Степанова < Ф.И.О. >20 вносить арендную плату на основании рыночной оценки земельного участка возникла после проведения этой оценки (на основании отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком) и наличие (подготовка независимым оценщиком) соответствующего отчета в силу требований статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункта <...> заключенного сторонами договора аренды влечет для арендатора участка возникновение обязанности по внесению арендной платы в измененном размере.

На основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование увеличения арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, Степановым < Ф.И.О. >21 представлен Отчет <...> от <...> года об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы, подготовленный ООО <...> по заказу истца, в соответствии с которым величина рыночной стоимости арендуемого истцом земельного участка определена в сумме <...> рублей, а величина годовой арендной платы определена в сумме <...> рублей.

Из подготовленного ООО <...> по заказу администрации города Сочи Отчета <...> от <...> года об оценке величины годовой арендной платы за этот же земельный участок следует, что величина рыночной стоимости арендуемого истцом земельного участка определена в сумме <...> рублей, а величина годовой арендной платы определена в сумме <...> рублей.

Для проверки обоснованности доводов сторон и представленных им отчетов об оценке одного и того же недвижимого имущества судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с экспертным заключением от <...> года <...>, выполненным ООО <...>, величина рыночной стоимости арендуемого истцом земельного участка определена в сумме <...> руб., а величина годовой арендной платы определена в размере <...> рублей.

Оценив данное заключение экспертов, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оно соответствует требованиям закона, выполнено квалифицированными специалистами, имеющими соответствующее образование и обладающими специальными познаниями в области оценочной деятельности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Экспертное заключение содержит подробный отчет о примененных методиках примененного расчета рыночной стоимости земельного участка и величины годовой арендной платы за пользование данным объектом оценки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, проанализировав изложенное, дав оценку всем представленным по делу доказательствам, установленным фактам, правомерно пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, определив величину годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером <...><...> в размере <...> рублей.

Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции и не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как направлены к иной оценке собранных по делу доказательств, иному - неправильному толкованию действующего законодательства, и не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда, и не нуждаются в дополнительной проверке.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции вынес по делу законное и обоснованное решение.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении настоящего спора, не допущено.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 07 апреля 2015 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Степанова < Ф.И.О. >22 - оставить без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -