Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Власова Виталия Евгеньевича к Козинцевой Ольге Николаевне о взыскании суммы задолженности по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, задолженности по коммунальным платежам, выселении, взыскании штрафа и судебных расходов,

по апелляционной жалобе Козинцевой О.Н. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12.12.2019,

заслушав доклад судьи Ямпольской В.Д. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах жалобы и возражений на жалобу,

УСТАНОВИЛА:

ИП Власов В.Е. обратился в суд с иском, просит:

взыскать с Козинцевой О.Н. в его пользу задолженность по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.02.2018 в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 27.08.2019 по 20.09.2020 в размере <...> руб. и за период с 21.09.2020 по день фактического исполнения обязательства;

взыскать с Козинцевой О.Н. задолженность по внесению арендной платы по договору аренды от 04.03.2019 в сумме <...> руб. за период с 06.03.2019 по 20.09.2019, задолженность по внесению арендной платы из расчета <...> руб. в месяц до момента освобождения Козинцевой О.Н. помещения, площадью 138,6 кв.м. в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, переданного ей во владение и пользование по указанному договору аренды, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 27.08.2019 по 20.09.2019 в размере <...>. и за период с 21.09.2020 по день фактического исполнения обязательства, неустойку за несвоевременный возврат помещения, переданного Козинцевой О.Н. по договору аренды от 04.03.2019 за период с 04.07.2019 по 20.09.2019 в размере <...> руб., и в размере <...> руб. за период с 21.09.2019 до даты вступления решения суда в законную силу;

взыскать с Козинцевой О.Н задолженность по коммунальным платежам в составе платы за потребленные коммунальные услуги (холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами) и обязательных платежей в ТСН «Зеленая Поляна» за период с 04.03.2019 по 20.09.2019 в размере <...> руб., задолженность по указанным коммунальным платежам и обязательным платежам в ТСН «Зеленая Поляна» за период с 21.09.2019 до момента освобождения Козинцевой О.Н. помещения, переданного ей во владение и пользование по договору аренды помещения от 04.03.2019;

выселить Козинцеву О.Н. из жилого дома кадастровый номер №<...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №<...>, по адресу г. <...>2, в том числе освободить жилой дом и земельный участок от имущества, домашних животных и запретить ответчику пользоваться жилым домом и земельным участком;

взыскать с Козинцевой О.Н. штраф за неисполнение решения суда о выселении в размере <...> руб. за каждый день неисполнения;

взыскать с Козинцевой О.Н. расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.

В обоснование иска указано, что 03.02.2018 между ИП Власовым В.Е. и Козинцевой О.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, к которому 04.02.2019 было заключено дополнительное соглашение № 1.

В соответствии с условиями данного договора, стороны пришли к соглашению заключить в будущем основной договор купли-продажи в отношении: <...> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 260,4 кв.м, кадастровый номер <...> и <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 533 кв.м, кадастровый номер <...>, по адресу: <...>.

С даты заключения договора, часть помещений в жилом доме, площадью 138,6 кв.м. и часть земельного участка были переданы во владение ответчика на период до заключения основного договора купли-продажи с правом проживания и проведения в помещении отделочных/ремонтных работ. При этом, Покупатель обязан был компенсировать продавцу расходы на оплату потребленных покупателем коммунальных услуг (холодное, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, обращение с ТКО, газоснабжение) и внесение обязательных платежей в ТСН «Зеленая Поляна», осуществляющее управление коттеджным поселком, на территории которого расположено домовладение.

Стороны согласовали, что заключение основного договора должно произойти после выполнения ряда условий, а именно: уплаты обеспечительного платежа в размере <...> руб., компенсации расходов на оплату потребленных, коммунальных услуг, а также обязательных взносов, выплаты неустойки за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа.

Ответчик выплатила сумму обеспечительного платежа в размере <...>. руб., иных выплат Козинцевой О.Н. не производилось.

20.08.2019 ИП Власов В.Е. обратился к Козинцевой О.Н. с требованием об освобождении занимаемого помещения и погашении задолженности по предварительному договору купли-продажи и договору аренды, которое Козинцева О.В. оставила без удовлетворения, в связи с чем, ИП Власов В.Е. обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В суде первой инстанции представители истца по доверенности Гиленко И.В., Билыка М.А. заявленные исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям. Ответчик иск не признала.

Обжалуемым решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12.12.2019 исковые требования удовлетворены частично: суд выселил Козинцеву О.Н. из жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: г<...>, <...> и запретил ей пользоваться домом и земельным участком.

Взыскал с Козинцевой О.Н. в пользу Власова В.Е. задолженность по внесению арендной платы по договору аренды помещения от 04.03.2019 в сумме <...> руб. за период с 06.03.2019 по 20.09.2019, задолженность по договору аренды помещения от 04.03.2019 из <...> руб. в месяц с 21.09.2019 до момента освобождению ею помещения, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.08.2019 по 20.09.2019 в размере <...>., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.09.2019 по дату фактического исполнения решения суда, неустойку в размере <...> руб., государственную пошлину в размере <...> руб.

Исковые требования ИП Власова В.Е. к Козинцевой О.Н. о взыскании задолженности по коммунальным платежам и обязательным платежам в ТСН «Зеленая Поляна» оставлены без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказано.

С решением не согласилась Козинцева О.Н., подав апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит об его отмене и принятии нового об отказе в удовлетворении иска. Приводит доводы об отсутствии информации о полномочиях представителя истца, подписавшего договор аренды, об осуществлении ею отделочных/ремонтных работ в жилом доме по адресу: <...> которые, по мнению апеллянта, не были учтены судом первой инстанции.

В возражениях представитель Власова В.Е. по доверенности Билыка М.А. просит апелляционную жалобу Козинцевой О.Н. оставить без удовлетворения, при этом, просит решение суда изменить и принять новое решение об удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи в размере <...> руб. и судебного штрафа за неисполнение решения суда о выселении.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Козинцевой О.Н. по доверенности Богомолова Т.П. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представители истца ИП Власова В.Е. по доверенностям Билыка М.А. и Гиленко И.В. просили решение суда по доводам апелляционной жалобы Козинцевой О.Н. оставить без изменения, а в части отказа во взыскании задолженности и неустойки вынести новое решение.

Истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о времени проведения судебного заседания посредством направления судебного извещения заказной почтовой корреспонденцией в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие, в порядке ст. 167, ст. 327 ГПК РФ.

При рассмотрении дела судебная коллегия в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в направленных стороной истца в краевой суд возражениях на апелляционную жалобу Козинцевой О.Н., содержатся доводы о незаконности вынесенного судом первой инстанции решения в части отказа в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи и судебного штрафа за неисполнение решения суда о выселении. Указанные возражения в данной части не принимаются апелляционной инстанцией, поскольку в силу положений ч. 1 ст. 322 ГПК РФ требования лица, подающего жалобу, а также основания, по которым лицо, подавшее жалобу, обжалует решение со ссылкой на законы, иные нормативные правовые акты, обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства, должны быть указаны в апелляционной жалобе. Вопрос о соответствии апелляционной жалобы требованиям гражданско-процессуального законодательства разрешается судом первой инстанции, которым также выполняются положения ст. 325 ГПК РФ. Между тем, как следует из материалов дела, апелляционная жалоба на решение суда от 12.12.2019 в установленный законом срок истцом не подавалась, возражения на апелляционную жалобу, содержащие, в том числе требования об изменении решения суда, поступили непосредственно в суд апелляционной инстанции 19.05.2020, после истечения срока на обжалование судебного акта, с ходатайством о восстановлении срока для подачи апелляционной жалобы истец не обращался и этот вопрос не был предметом рассмотрения суда первой инстанции. При таких обстоятельствах, оснований для рассмотрения возражений истца в данной части у судебной коллегии не имеется.

Проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, и возражений относительно доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора Канеевой Л.А., полагавшей решение суда законным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 03.02.2018 между ИП Власовым В.Е., в интересах которого на основании доверенности от 15.10.2015 действовал Пупынин П.В., и Козинцевой О.Н. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - <...> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 260,4 кв.м, кадастровый номер <...>, и <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 533 кв.м, кадастровый номер <...>, расположенных по адресу: г. <...>, стоимостью <...> руб.

В соответствии с п.1.4. договора, с учётом дополнительного соглашения к договору №<...>, стороны определили, что основной договор должен быть заключен в течение 1 месяца после внесения покупателем Козинцевой О.Н. последней части обеспечительного платежа в полном объеме, компенсации расходов на оплату потребленных коммунальных услуг, а также обязательных взносов в ТСН «Зеленая Поляна», выплаты неустойки за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа.

Обеспечительный платеж вносится в следующем порядке: <...> руб. при подписании договора, <...> руб. – в срок до 01.10.2018, <...>. – в срок до 18.02.2019, <...> руб. в срок до 03.03.2019 (пункт 3.2. договора учётом дополнительного соглашения).

Согласно п. 3.4. договора, в случае если покупатель не исполнит обязанность по внесению любой из частей обеспечительного платежа в установленные сроки, либо не исполняет обязанность по компенсации расходов продавца, договор будет считаться расторгнутым. Продавец будет обязан в течение 180 календарных дней вернуть покупателю полученную сумму денежных средств, за минусом суммы задатка, процентов, подлежащих начислению в соответствии с договором и расходов продавца.

Поскольку, как установлено, обязательства Козинцевой О.Н. в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 03.02.2018 не исполнены, что не оспаривалось последней в ходе рассмотрения дела, суд признал указанный договор расторгнутым с 03.03.2019 и, исходя из прекращения обязательств сторон по данному договору, пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору, процентов за невыплату обеспечительного платежа и расходов продавца, рассчитанных в соответствии с п.2.10 договора.

В данной части решение суда Козинцевой О.Н. не обжалуется, а доводы истца, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, не принимаются судом апелляционной инстанцией по основаниям, изложенным выше.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что 04.03.2019 между ИП Власовым В.Е. в лице представителя Барабаша А.С., действующего на основании доверенности от 01.03.2019, и Козинцевой О.Н. заключен договор аренды помещения, площадью 138,6 кв.м. в жилом доме, расположенном по адресу: <...>.

По условиям договора аренды, помещение передается во временное владение и пользование ответчику сроком на 4 месяца, без права пролонгации договора, арендная плата за владение и пользование помещением составляет <...> руб. в месяц (п.2.2. и 4.1. договора).

Согласно положениям п. 3.2.10 договора аренды, если по окончанию срока аренды, арендатор не возвратил помещение арендодателю или возвратил несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пункт 3.2.11 договора предусматривает выплату арендатором неустойки за несвоевременный возврат арендованного помещения в размере <...> руб. за каждый день просрочки.

Установив, что ответчик владела и пользовалась помещением в течение всего срока аренды, к истечению срока аренды помещение не освободила и продолжает занимать помещение, задолженность по оплате арендуемого помещения не погасила, суд первой инстанции, верно руководствуясь нормами материального права, подлежащими применению к данным правоотношениям, пришел к правильному выводу о взыскании с Козинцевой О.Н. в пользу истца задолженности по оплате арендованного жилого помещения за период с 06.03.2019 по 20.09.2019 в размере <...> руб., а также с 21.09.2019 до момента освобождения Козинцевой О.Н. помещения, исходя из расчета <...> руб. в месяц, а также процентов за пользование чужими денежными средствами и соответствии со ст. 395 ГК РФ и неустойки за несвоевременный возврат помещения, определив ее размер с учетом положений ст. 333 ГК РФ.

Удовлетворяя требования истца о выселении Козинцевой О.Н. из занимаемого помещения, суд руководствовался положениями ст. 35 ЖК РФ, с учетом п.3.2.9 договора аренды, согласно которому ответчик, по окончании срока аренды, обязалась освободить арендуемое помещение, возвратить его арендодателю в том состоянии, в котором она его получила с учётом нормального износа и исходил из того, что оснований для пользования помещением у истца отсутствуют, требование истца об освобождении помещения, направленное ей в досудебном порядке, не исполнено последней.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они постановлены в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела, при исследовании всех доказательств по делу, которым дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы Козинцевой О.Н. о том, что договор аренды был заключен от имени ИП Власова В.Е. представителем Барабаш А.С., действующим по доверенности от 01.03.2019, при этом оригинал доверенности ей не был предоставлен, не могут служить основанием для отмены постановленного решения суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении договора аренды от 04.03.2019 воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении указанного договора, а также подтверждающих, что доверенность на имя Барабаш А.С. истцом не выдавалась, в материалы дела не представлено.

При этом установлено, что договор аренды от 04.03.2019 исполнен, сторонами подписан акт приема-передачи имущества, Козинцева О.Н. приняла во временное владение и пользование помещение в жилом доме, расположенном по адресу: <...> при этом своих обязательств по внесению арендной платы не исполняла.

В силу ч. 2 ст. 312 ГК РФ если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (ч. 3 ст. 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (ч. 4 ст. 185).

В соответствии с п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении" по смыслу пункта 2 статьи 312 ГК РФ право должника требовать от представителя кредитора подтверждения его полномочий, в частности предъявления доверенности, удостоверенной нотариально, возникает тогда, когда исполнение принимается от имени представляемого лицом, действующим на основании письменного документа, а письменное уполномочие не было представлено непосредственно кредитором должнику и не содержится в договоре между ними.

Доказательств того, что Козинцева О.Н. обращалась с требованиями о подтверждении полномочий к истцу, либо к его представителю, ответчиком не предоставлено.

При таких обстоятельствах, указанные ответчиком доводы не могут служить основанием для освобождения ее от уплаты арендных платежей.

Ссылки Козинцевой О.Н. в жалобе на осуществление ею улучшений арендованного имущества, в том числе производство отделочных/ремонтных работ в жилом доме по адресу: <...>, подлежат отклонению как бездоказательные.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, на сторону, утверждающую о вложении денежных средств в создание объекта недвижимого имущества возложена обязанность предоставить письменные доказательства наличия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, а также несение расходов на приобретение строительных материалов и осуществление строительных работ, либо доказательства участия своим трудом в создании неотделимых улучшений. Однако таких доказательств суду не представлено.

Более того, сам факт производства каких-либо улучшений не освобождает Козинцеву О.Н. от надлежащего выполнения обязательств по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора. Самостоятельных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений, Козинцевой О.Н. не заявлено.

При таком положении, доводы апелляционной жалобы неосновательны, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Необходимо отметить, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела. Нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено, в связи с чем основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12.12.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Козинцевой О.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий Рогова С.В.

Судьи Ямпольская В.Д.

Башинский Д.А.