Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды, соглашения о пролонгации договора аренды недействительными,

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Находкинского городского суда Приморского края от 14 июля 2016 года, которым удовлетворены исковые требования ФИО2 Договор аренды нежилых помещений от 01.03.2015 и соглашение о пролонгации договора признаны недействительными. В удовлетворении требований ФИО1 отказано.

Заслушав доклад судьи Марченко О.С., выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что 01.03.2015 между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому ФИО2 арендовал у нее для использования в качестве продуктового магазина принадлежащие ей нежилые помещения, общей площадью 92,5 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>. Помещения были переданы ответчику в надлежащем техническом состоянии. Соглашением от 22.06.2015 договор аренды был пролонгирован. Ответчик обязался своевременно и в установленный в договоре срок вносить арендную плату - ежемесячно уплачивать арендодателю 30 000 руб. не позднее 10 числа месяца, за который начислен платеж. Однако, в нарушение условий договора ответчик не вносит арендную плату с августа 2015 года. Уточнив в ходе рассмотрения дела заявленные требования, просила взыскать задолженность по арендной плате за период с августа 2015 года по май 2016 года включительно в сумме 300 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 10 000 руб.

ФИО2 обратился в суд с встречным иском к ФИО1 о признании договора аренды, соглашения о пролонгации договора аренды недействительными, указав, что договор аренды нежилых помещений с ФИО1 он не заключал и не подписывал, о существовании договора ему известно не было до момента подачи искового заявления в суд. В договоре аренды указано на то, что арендодатель ФИО1 и арендатор ФИО2 заключили договор от 01.03.2015, тогда как подписан спорный договор аренды нежилых помещений был его представителем ФИО4 на основании доверенности от 05.11.2014. Согласно доверенности от 05.11.2014 он передал ФИО4 полномочия на представление его интересов как индивидуального предпринимателя, но не как физического лица. В доверенности определены пределы полномочий, которые исключают право подписывать от имени физического лица ФИО2 договор аренды. Полагает, что на момент заключения договора аренды нежилого помещения лицо, заключившее данный договор от его имени, не имело на то полномочий, следовательно, сделка совершена при отсутствии его волеизъявления. Распоряжений ФИО4 на заключение данного договора он не давал. Кроме того, указал на отсутствие необходимости заключения данного договора аренды, так как нежилые помещения уже находились в его пользовании с ноября 2014 года на основании и на условиях предварительного договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного между ним и ФИО1 14.11.2014, который по состоянию на 01.03.2015 расторгнут не был. С момента заключения предварительного договора купли-продажи и до момента заключения основного договора купли-продажи, срок заключения которого определен не позднее 01.07.2015, покупатель принимает на себя обязательства о полной ответственности за сохранность приобретаемого имущества и оплате коммунальных платежей и расходов на содержание данного имущества. Обязательства по внесению платежей по арендной плате за пользование имуществом предварительный договор купли-продажи не предусматривал. Поскольку в срок, определенный предварительным договором основной договор купли-продажи помещений не был заключен, то обязательства между сторонами прекращены. Помещения освобождены и переданы собственнику. Полагал, что ФИО1 было известно об отсутствии полномочий у ФИО4 на заключение от имени ФИО2 договора аренды нежилых помещений, так как доверенность была указана в договоре аренды, с её содержанием ФИО1 имела возможность ознакомиться. ФИО1 не уведомила его о заключении ФИО4 договора аренды нежилых помещений. Просил признать договор аренды нежилых помещений по адресу: <адрес>, соглашение о пролонгации данного договора аренды от 22.06.2015, недействительными.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила в суд пояснения к исковому заявлению, указав, что договор аренды нежилых помещений был подписан представителем ФИО2 ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности. Данной доверенностью ответчик ФИО2 как гражданин РФ и как индивидуальный предприниматель уполномочил ФИО4 подписывать договоры и совершать сделки, регистрировать права аренды на любые объекты. Доводы ответчика о том, что договор аренды нежилых помещений заключен ФИО2 от имени физического лица, а доверенностью он уполномочивал ФИО4 быть его представителем как предприниматель, а не как физическое лицо, находит несостоятельными, так как из текста доверенности следует, что доверенность выдана ФИО2 как гражданином РФ, то есть физическим лицом и как индивидуальным предпринимателем. Кроме того, из договора аренды нежилых помещений следует, что помещения предоставляются ответчику в аренду в целях ведения именно предпринимательской деятельности - для его использования в качестве продуктового магазина. Индивидуальный предприниматель является физическим лицом. На момент подписания договора аренды спорные помещения уже были переданы истцом ответчику в надлежащем техническом состоянии. Соглашением от 22.06.2015 договор аренды был пролонгирован сторонами до момента полной оплаты ответчиком истцу суммы в размере 5 000 000 руб. по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа, заключенному сторонами 14.11.2014. До настоящего времени ответчик не передал нежилые помещения истцу. Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске. Против удовлетворения встречных требований возражал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО5 исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные во встречном иске.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась ФИО1, ею подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив материалы дела в пределах, установленных частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, 14.11.2014 между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется продать и передать, а покупатель обязуется купить и принять в собственность нежилые помещения в здании (общежитие, лит. А), назначение: нежилое, общая площадь 92,5 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 21-26, адрес объекта: <адрес>, в срок до 01.07.2015. По соглашению сторон указанные нежилые помещения передаются продавцом покупателю во владение и пользование после подписания настоящего предварительного договора, который одновременно является передаточным актом.

Между ФИО1 (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) в лице представителя по доверенности ФИО4 01.03.2015 был заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 92,5 кв.м, в здании, расположенные по адресу: <адрес>, для использования в качестве продуктового магазина. Сторонами согласовано, что арендная плата за аренду помещения составляет 30000 руб. Срок договора аренды определен с 01.03.2015 по 30.06.2015 и может быть продлен по соглашению сторон в письменной форме.

Между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО4 22.06.2015 было подписано соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений от 01.03.2015 до момента полной оплаты ФИО2 суммы в размере 5000000 руб. по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа, заключенному между сторонами 14.11.2014, в пользу ФИО1

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО2 не имел интереса в заключении договора аренды принадлежащих ФИО1 нежилых помещений, поскольку данные помещения уже находились в его владении и пользовании на основании предварительного договора купли-продажи, кроме того, ФИО4 не был наделен полномочиями действовать от имени ФИО2 как физического лица, последним сделки по аренде не одобрялись, в связи с чем признал договор аренды и дополнительное соглашение к нему недействительными, отказав в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате.

Судебная коллегия находит такой вывод суда по делу ошибочным, составленным с нарушением норм действующего законодательства, что в силу пункта 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ влечет за собой отмену решения.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (пункт 1 статьи 182 ГК РФ).

Согласно 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Как следует из доверенности от 05.11.2014, удостоверенной нотариусом Находкинского нотариального округа Приморского края ФИО6, гражданин ФИО2, являющийся также индивидуальным предпринимателем, доверил ФИО4, в том числе подписывать договоры, а также совершать все разрешенные законом сделки от имени индивидуального предпринимателя. Данная доверенность выдана сроком на 3 года, в установленном законом порядке не отменялась.

Таким образом, на дату заключения договора аренды с ФИО7 01.03.2015 ФИО4 являлся полномочным представителем ФИО2 и имел право подписывать от его имени договор аренды, в связи с чем оснований полагать, что договор аренды заключен от имени ФИО2 ненадлежащим лицом, у суда не имелось.

Также несостоятелен и вывод о том, что у ФИО2 отсутствовала необходимость в заключении договора аренды, поскольку принадлежащие ФИО7 нежилые помещения уже находились в его владении и пользовании на основании предварительного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Само по себе заключение предварительного договора купли-продажи, предусматривающего передачу недвижимого имущество во владение и пользование покупателю и рассрочку выплаты стоимости, не прекращало право собственности на такое имущество ФИО7 до момента заключения основного договора и не препятствовало заключению договора аренды, содержащего условие о взимании платы за фактическое использование нежилых помещений.

Кроме того, при заключении договора аренды сторонами в пункте 4.1 специально оговорено, что предмет договора (нежилые помещения) уже передан арендатору в рамках подписания предварительного договора купли-продажи, что указывает наличие у них намерений одновременного исполнения двух сделок.

Исходя из изложенного, основания для удовлетворения встречных требования ФИО2 о признании договора аренды нежилых помещений от 01.03.2015 недействительным отсутствуют.

Между тем, судебная коллегия полагает незаключенным соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений от 22.06.2015.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Указание пункте 2 соглашения о пролонгации срока действия договора аренды нежилых помещений до момента полной оплаты ФИО2 суммы в размере 5000000 руб. по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа, заключенному между сторонами 01.03.2014, не может расцениваться как согласование сторонами даты его действия.

В соответствии с положениями статьи 190 ГК РФ срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Определение срока действия договора моментом окончания расчетов по предварительному договору купли-продажи не является неизбежным событием.

Напротив, вступившим в законную силу решением Артемовского городского суда Приморского края от 22.01.2016 по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору установлено, что в срок, определенный предварительным договором основной договор купли-продажи заключен не был, обязательство между сторонами прекращено.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что соглашение о пролонгации договора аренды нежилых помещений не подлежит применению при разрешении возникшего спора.

Пунктом 9.1 договора аренды от 01.03.2015 ФИО1 и ФИО2 согласовано, что договор считает заключенным с 01.03.2015 по 30.06.2015 и может быть продлен по соглашению сторон в письменной форме.

В соответствии с пунктом 5.4.11 договора по истечении срока аренды арендатор обязан передать помещения арендодателю по акту возврата.

Учитывая, что доказательств возврата ФИО2 арендованных помещений по акту приема-передачи материалы дела не содержат, а показания допрошенных судом первой инстанции свидетелей ФИО4, ФИО8 о передаче ФИО1 ключей не могут расцениваться как подтверждение возврата имущества, поскольку не могут подменять собой акт приема-передачи, подписанный сторонами, и, кроме того, противоречат показаниям свидетелей ФИО9, ФИО10, показавших, что ключи от помещений ФИО1 не возвращены, судебная коллегия находит, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжил фактическое использование арендованным имуществом, следовательно, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды является возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Принимая во внимание, что доказательств возврата арендатором ФИО1 принадлежащих ей нежилых помещений либо внесения арендных платежей за период с августа 2015 года по май 2016 года, требования ФИО1 о взыскании арендных платежей за указанный период в сумме 300000 руб. (30000 руб. (плата за 1 месяц) х 10 месяцев), являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела следует, что в связи с рассмотрением спора судом ФИО1 понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб., что подтверждается договором на оказание консультационных и юридических услуг от 01.12.2015, актом приема-передачи выполненных работ от 03.12.2015, распиской от 03.12.2015.

Оценив представленные доказательства, с учетом объема оказанных юридических услуг, категории дела, количества судебных заседаний, принципа разумности и справедливости судебная коллегия находит необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6200 руб.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Находкинского городского суда Приморского края от 14 июля 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды от 01 марта 2015 года за период с августа 2015 года по май 2016 года в сумме 300000 руб., расходы по оплате услуг представителя 10000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6200 руб.

В удовлетворении встречных требования ФИО2 отказать.

Председательствующий:

Судьи: