Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на заочное решение Алексинского городского суда Тульской области от 24 октября 2016 года по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и по частной жалобе ФИО1 на определение Алексинского городского суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ года об исправлении описки в решении суда.

Заслушав доклад судьи Пономаревой Е.И., судебная коллегия

установила:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1, ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между ними и ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Договор является одновременно актом приема-передачи.

Земельный участок принадлежит ФИО5, ФИО4 на праве общей долевой собственности (по <данные изъяты> доле в праве за каждым).

ФИО2, ФИО3 не могут зарегистрировать право собственности на земельный участок ввиду бездействия ФИО5, ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ года в адрес ФИО1, ФИО4 направлена претензия с требованием явиться ДД.ММ.ГГГГ года в <данные изъяты> минут в МФЦ г. Алексина Тульской области по адресу: <адрес>, с целью проведения государственной регистрации перехода права, однако данное требование оставлено без ответа.

Поскольку они (истцы) надлежащим образом исполнили обязательства по договору, в том числе по оплате денежных средств продавцам, а ответчики нарушают их законное право по распоряжению вышеуказанным недвижимым имуществом, истцы просили суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, к ФИО2, ФИО3 (по <данные изъяты> доле в праве).

Определением от ДД.ММ.ГГГГ года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО6

В судебное заседание истцы ФИО3, ФИО2 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в адресованном суду ходатайстве просили рассмотреть дело в их отсутствие, указав, что исковые требования поддерживают в полном объеме, просят их удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка истцы знали о том, что приобретаемое ими имущество заложено. Указание ФИО1 на то, что ей не было известно о договоре купли-продажи земельного участка, не соответствует действительности, поскольку об этом свидетельствует ее подпись в договоре и расшифровка подписи. Однако на протяжении длительного времени ответчики уклонялись от просьб истцов выполнить свои обязательства, а направленная в их адрес досудебная претензия не получена адресатами.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, возражений по иску не представил.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в ходе судебного разбирательства поясняла, что с исковыми требованиями ФИО2 и ФИО3 не согласна, поскольку договор купли-продажи земельного участка с истцами ДД.ММ.ГГГГ года она не заключала, денежных средств от продажи земельного участка не получала. Имел место предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка, в котором была указана иная сумма стоимости земли. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен после того, как спорный земельный участок будет освобожден от залога. Просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 Подлинность ее подписи в договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года не оспаривала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в адресованном суду ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие, приняв решение на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в адресованном суду письменном отзыве просила рассмотреть дело в ее отсутствие, указав, что с исковыми требованиями ФИО2 и ФИО3 согласна. Дополнительно указала, что ее права не нарушены, поскольку для нее, как для залогодержателя, не имеет значения, кто является собственником заложенного в ее пользу спорного имущества.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Заочным решением Алексинского городского суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ года исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворены. Судом постановлено обязать ФИО1, ФИО4 зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер: №, адрес: <адрес> (<данные изъяты> доля в праве) и ФИО3 (<данные изъяты> доля в праве).

Определением Алексинского городского суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ года исправлена описка, допущенная во вводной, описательной, резолютивной частях решения, вместо «обязать ФИО1, ФИО4 зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, к ФИО2 (<данные изъяты> доля в праве) и ФИО3 (<данные изъяты> доля в праве)» постановлено указать «зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, к ФИО2 (<данные изъяты> доля в праве) и ФИО3 (<данные изъяты> доля в праве)».

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит принятое по делу решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

В частной жалобе ответчик ФИО1 просит определение Алексинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ г. отменить, ссылаясь на то, что под видом исправления описки, в нарушение положений ст. 200 ГПК РФ, суд изменил содержание решения от ДД.ММ.ГГГГ г.

В возражениях на апелляционную и частную жалобы истцы ФИО2, ФИО3 просят постановленные по делу решение и определение об исправлении описки оставить без изменения, а апелляционную и частную жалобы ответчика – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, выслушав объяснения представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО8, поддержавшего апелляционную и частную жалобы, возражения представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО7, обсудив доводы апелляционной и частной жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1. ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» от 19.12.2003 года № 23, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК Российской Федерации).

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, которые рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК Российской Федерации.

Согласно ст. 12 ГПК Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Указанным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1, ФИО4 (продавцы) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №, адрес: <адрес>.

Из раздела <данные изъяты> договора усматривается, что продавцы в день заключения договора передали земельный участок покупателям в собственность. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи.

Разделом <данные изъяты> договора установлено, что стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. - стоимость <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащей ФИО1, и <данные изъяты> руб. - стоимость <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащей ФИО4 Расчеты между сторонами произведены до подписания настоящего договора в полном объеме, а именно: ФИО2 оплатила ФИО1 за <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок наличные денежные средства в размере <данные изъяты> руб., ФИО3 оплатил ФИО4 за <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок наличные денежные средства в размере <данные изъяты> руб. Покупатели подтверждают, что денежные средства получены ими в полном объеме и не имеют претензий по оплате стоимости земельного участка.

Согласно условиям договора, продавцы уведомили покупателей о том, что приобретаемый последними земельный участок находится в залоге у КБ «Первый Экспресс» (ОАО) в соответствии с договором залога (ипотеки) <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года. Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего договора, земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен (за исключением залога, указанного в п.2.1 настоящего договора), не обременен правами третьих лиц и под арестом не состоит. Судебного спора о нем не имеется.

Как установлено судом, указанный земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №, в соответствии с условиями договора залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ года в редакции дополнительного соглашения № № от ДД.ММ.ГГГГ года, дополнительного соглашения № № от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 и ФИО4 передали в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств ФИО2 по кредитному соглашению № № от ДД.ММ.ГГГГ года о предоставлении кредитной линии с лимитом выдачи в сумме <данные изъяты> руб., заключенному с ОАО Коммерческий банк «Экспресс-Тула».

ДД.ММ.ГГГГ года между КБ «Первый Экспресс» (ОАО), в лице представителя конкурсного управляющего – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и ФИО6 заключен договор № № уступки права требования (цессии), в соответствии с условиями которого цедент передает, а цессионарий принимает и оплачивает на условиях договора принадлежащие цеденту права требования к ФИО2 по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ года №№ в сумме ДД.ММ.ГГГГ руб. по основному долгу.

ДД.ММ.ГГГГ года в адрес ФИО1 и ФИО4 направлено заказной корреспонденцией письменное уведомление об уступке прав требования по кредитному соглашению № № от ДД.ММ.ГГГГ года, которое получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., то есть по истечении почти трех лет с даты заключения договора купли-продажи земельного участка, регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок осуществлена не была.

Истцами в адрес продавцов ДД.ММ.ГГГГ года направлено письменное уведомление о необходимости явиться ДД.ММ.ГГГГ года в Многофункциональный центр для регистрации перехода права собственности по договору, которое оставлено без удовлетворения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцами требований, поскольку заключенный договор не противоречит закону, его условия сторонами исполнены в полном объеме, имущество фактически передано покупателям, ФИО1 и ФИО4 нарушают права ФИО2, ФИО3 по распоряжению земельным участком, уклоняясь от регистрации перехода права собственности на него.

С таким выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Из ответа Управления Росреестра по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ г. № № и приложенных к нему документов следует, что в ЕГРН имеются записи о зарегистрированных ограничениях (обременениях) в виде арестов на земельный участок с кадастровым номером №:

от ДД.ММ.ГГГГ г. на основании определения Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ г.,

от ДД.ММ.ГГГГ г. на основании постановления УФССП по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ г.,

от ДД.ММ.ГГГГ г. на основании постановления Привокзального районного суда г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ г.,

от ДД.ММ.ГГГГ г. на основании постановления УФССП по Тульской области о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ г.

Как следует из представленных регистрационным органом по запросу суда апелляционной инстанции копий документов, аресты на спорный земельный участок наложены судом, в том числе, по ходатайству следователя для обеспечения исполнения приговора по уголовному делу, возбужденному по факту хищения денежных средств КБ «Первый Экспресс» (ОАО) из числа сотрудников органов управления банка по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 160 УК РФ, по которому ФИО4 предъявлено обвинение в совершении хищения 151 719 000 руб.

Указанные выше меры сохраняют свое действие, за исключением ареста, наложенного на основании определения Центрального районного суда г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ г. в рамках рассмотрения гражданского дела по иску ОАО «Сбербанк России» к ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору, и постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Советского района г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ г., в отношении которых имеется вступившее ДД.ММ.ГГГГ г. в законную силу решение Алексинского городского суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ г. об освобождении имущества от ареста.

Из ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Положениями части 4 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, действовавшими на момент возникновения спорных отношений и рассмотрения дела, было закреплено, что если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста в порядке, установленном законодательством.

В силу положений п. 37 ч. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 г., осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации;

Статьей 26 указанного Закона предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства.

Принимая во внимание, что в настоящий момент аресты на спорный объект не отменены, любые регистрационные действия с ним осуществлены быть не могут.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии законных оснований для регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ г., даже и при том условии, что он заключен до наложения арестов на него и запретов в совершении регистрационных действий.

Доводы представителя истца о том, что в настоящее время ФИО6, как залогодержатель, обратилась в суд с исками об отмене обеспечительных мер не свидетельствует об обратном, поскольку на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции вышеуказанные ограничения в установленном законом порядке не отменены.

Кроме того, по условиям п. <данные изъяты>. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. предусмотрена обязанность продавцов осуществить со своей стороны все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в срок, не позднее пяти рабочих дней с даты погашения регистрационной записи об ипотеке по договору залога (ипотеки) <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. Такие же обязательства со стороны покупателей предусмотрены пунктом <данные изъяты> договора.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО7 в суде апелляционной инстанции пояснила, что между сторонами существовала договоренность о погашении ФИО2 долга перед банком и погашения регистрационной записи об ипотеке, в связи с чем в договор были внесены вышеуказанные условия. Однако возвратить долг ФИО2 не смогла, в связи с чем данное обязательство ею не исполнено.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы стороны ответчика о том, что судом первой инстанции необоснованно принято решение об уклонении ее от государственной регистрации перехода права собственности по обязательству, срок исполнения которого не наступил.

По изложенным основаниям решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе ФИО2, ФИО3 в иске в полном объеме.

Разрешая частную жалобу ответчика, судебная коллегия, принимая во внимание необходимость отмены решения суда первой инстанции и принятия нового решения об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований, признает обжалуемое определение суда о разъяснении решения суда об удовлетворении иска также подлежащим отмене.

Руководствуясь ст.ст. 328-330, 333, 334 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Алексинского городского суда Тульской области от 24 октября 2016 года и определение Алексинского городского суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отказать.

Председательствующий

Судьи