Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 апреля 2014 года по докладу судьи Банного И.И дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 – ФИО6 на решение Советского районного суда г. Брянска от 13 февраля 2014 года по гражданскому делу по иску Управления имущественных отношений Брянской области к ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л А:

Управление имущественных отношений Брянской области (далее Управление) обратилось в суд с иском, в котором просило признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным использованием под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей; встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа, заключенный 12 ноября 2012 года между Управлением и ФИО1, с момента его заключения. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и передать по акту приема-передачи земельный участок. Обязать Управление Росреестра по Брянской области аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании приказа Управления от 01 ноября 2012 года № был составлен договор купли-продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО17., и передан на руки заявителю для подписания и оплаты.

По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 июля 2013 года №, на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 7 196 кв.м., было зарегистрировано право собственности за ФИО1 В соответствии с п. 1.1 договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей; встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа, в границах, указанных в кадастровом паспорте «Участка», общей площадью 6 579,00 кв.м.

ФИО1 является собственником производственно-административного здания общей площадью 182,9 кв.м., в связи с чем должен обосновать необходимость получения в собственность земельного участка площадью 6 579 кв.м. Однако, указанное документальное подтверждение ФИО1 не представлено. Актом муниципального контроля от 12 августа 2012 года подтверждается факт использования земельного участка не в соответствии с разрешенным видом. Приобретение в собственность земельного участка площадью 6 579 кв.м. ФИО1, как собственником объекта недвижимости площадью 182,9 кв.м., свидетельствует о злоупотреблении правом. Кроме того, истец указывает на разницу площадей земельного участка, указанную в договоре купли-продажи (6 579 кв.м.), и в выписке из ЕГРП (7 195 кв.м). Полагает, что разница в площадях возникла в результате действий ответчика, связанных с уточнением площади земельного участка. Указывает также на то, что договор купли-продажи со стороны Управления подписан путем проставления факсимильной подписи заместителя начальника управления. В отсутствие соглашения сторон об использовании при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи договор не может считаться содержащим подпись уполномоченного лица.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признала, ссылаясь на то, что основанием для подписания оспариваемого договора купли-продажи является ненормативный акт управления имущественных отношений - приказ от 01 ноября 2012 года №, который до настоящего времени не оспорен, является действующим, соответствующим требованиям законодательства.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, ходатайств о переносе дела слушанием не заявлял, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ суда исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области к ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок удовлетворены частично.

Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка №, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО1, заключенный 12 ноября 2012 года между Управлением имущественных отношений Брянской области в лице заместителя начальника управления, начальника отдела земельных ресурсов и ФИО1, с момента заключения.

Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение и передачи по акту приема - передачи земельного участка, общей площадью 7 195 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, участок №, с кадастровым номером №, с разрешенным использованием «под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей; встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа».

Погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от 09 июля 2013 года о праве собственности ФИО1 на земельный участок общей площадью 7 195 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, участок №, с кадастровым номером №

В удовлетворении требований Управления имущественных отношений Брянской области в части аннулирования записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО6 просит отменить решение суда, считая его незаконным, противоречащим нормам материального и процессуального права. Указывает на то, что у суда не имелось оснований для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку не оспорен (является действующим) приказ № от 01 ноября 2012 года, оформляющий решение о предоставлении уполномоченным органом в собственность земельного участка. Считает, что у Управления возникает обязанность заключить с ответчиком аналогичный договор купли-продажи и передать ему в собственность спорный земельный участок. Суд не учел обстоятельства, имеющие значение для дела, не дал им надлежащей правовой оценки, в решении отсутствуют нормы права, которые подтверждают выводы суда. Указывает на противоречие выводов суда нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, недоказанность установленных судом обстоятельств. Судом принято во внимание заявление истца о подписании договора купли-продажи со стороны Управления путем проставления факсимильной подписи заместителя начальника управления. Однако, в подтверждение данного довода стороной истца не представлена ни факсимильная печать, ни заключение эксперта, подтверждающее её наличие, если таковая имелась. Применяя последствия недействительности сделки и возвращая стороны в первоначальное состояние, суд должен был обязать истца вернуть ответчику уплаченные им за земельный участок денежные средства, учитывая, что в материалах дела содержатся доказательства их перечисления ответчиком на счет Управления.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО7, начальник Управления имущественных отношений Брянской области, просит об оставлении решения Советского районного суда гор.Брянска от 13 февраля 2014 года без изменения, полагая доводы апелляционной жалобы необоснованными.

ФИО1, представитель Управления Росреестра по Брянской области, будучи надлежаще уведомленными о месте и времени рассмотрения дела в суд не явились, от представителя Управления Росреестра по Брянской области ФИО8 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заслушав доклад по делу судьи Банного И.И., объяснения ФИО6, представителя ФИО1, представившей ходатайство об отмене обеспечительных мер, возражения на доводы апелляционной жалобы представителя истца ФИО5, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Обращаясь в суд, Управление указало в качестве оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи спорного земельного участка как несоблюдение требований Земельного кодекса РФ при предоставлении земельного участка, так и на неиспользование земельного участка по целевому назначению, несоответствие границ земельного участка указанным в договоре купли-продажи и отраженному в ЕГРП, а также на несоблюдение письменной формы договора, не оспаривая того обстоятельства, что договор является заключенным.

Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что приобретение ФИО1 земельного участка осуществлено со злоупотреблением правом путем создания формальных условий для возникновения предусмотренного ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации права, согласившись с доводами истца.

Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции о наличии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка № от 12 ноября 2012 года недействительным, как ничтожного, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права и не подтверждены соответствующими доказательствами по делу.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права сер. № от 10 августа 2011 года, ФИО1 является собственником производственно-административного здания, расположенного по адресу <адрес>, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 182, 9 кв.м.

01 ноября 2012 года Управлением имущественных отношений Брянской области был издан приказ № о предоставлении ФИО1 в собственность за плату земельного участка площадью 6 579 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0031906:6, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей; встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка. ФИО1 предписано использовать Участок строго по целевому назначению, с соблюдением правил застройки, санитарных норм и экологических требований.

12 ноября 2012 года между Управлением имущественных отношений Брянской области в лице заместителя начальника управления, начальника отдела земельных ресурсов ФИО9 (Продавец), с одной стороны, и ФИО1 (Покупатель), с другой стороны, на основании приказа управления имущественных отношений Брянской области от 01 ноября 2012 года № заключен договор № купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО1.

Предметом договора является передача продавцом в собственность, а покупателем принятие и оплата по цене и на условиях договора земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей; встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа, в границах, указанных в кадастровом паспорте «Участка», общей площадью 6 579 кв.м. На участке расположено принадлежащее на праве собственности Покупателю производственно-административное здание. Цена Участка составляет 2 860 878 руб.15 коп.

12 ноября 2012 года указанными сторонами был подписан Акт приема-передачи Участка.

Договор № от 12 ноября 2012 года был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в установленном порядке. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписка от 09 июля 2013 года №) имеется запись № от 17 июня 2013 года о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, уч. №, площадью 7 195 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, встроенные объекты, объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа, за ФИО1

В результате проверки, проведенной на основании распоряжения № от 15 июля 2013 года, утвержденного начальником Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, главным муниципальным инспектором по использованию земель на территории города Брянска в период с 12 августа 2013 года по 13 августа 2013 года составлен Акт №, и установлено, что фактические границы земельного участка с кадастровым номером № не соответствуют фактическим границам земельного участка по кадастровому паспорту. Со стороны <адрес> земельный участок увеличен путем присоединения части территории, государственная собственность на которую не разграничена (земли общего пользования), на 56 кв.м. Согласно визуальному осмотру было установлено, что земельный участок захламлен, загрязнен. Разрешенный вид использования не соответствует указанному в кадастровом паспорте. На земельном участке имеется объект недвижимого имущества - производственно-административное здание, на момент проверки хозяйственная деятельность в нем не ведется, объект не используется. В действиях ФИО1 усматриваются признаки нарушения земельного законодательства, а именно: ст. 25, 26, 42 Земельного кодекса РФ.

13 августа 2013 года заместителем главного муниципального инспектора, проводившим проверку соблюдения земельного законодательства ФИО1 на земельном участке по адресу: <адрес>, вынесено предписание № об устранении нарушений земельного законодательства. ФИО1 предписано устранить нарушения земельного законодательства: освободить самовольно занятый земельный участок в срок до 12 октября 2013 года; привести использование земельного участка в соответствие с кадастровым паспортом - под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей: встроенные объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа либо изменить вид разрешенного использования в срок до 12 октября 2013 года; устранить загрязнение, захламление земельного участка в срок до 12 октября 2013 года.

Из сообщения директора ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» от 24 июля 2013года № следует, что по результатам проведенного визуального обследования было выявлено, что производственно-административное здание (по материалам инвентарного дела наименование здания - ремонтная мастерская) общей площадью 182,9 кв.м. находится в неудовлетворительном состоянии, в стадии разрушения. Износ основных конструктивных элементов составляет: фундамент - 70%, стены - 70%, перекрытия - 80% (частично отсутствуют), крыша - 80% (большая часть отсутствует).

Таким образом, из материалов дела следует, что основанием для приобретения в собственность земельного участка по договору купли-продажи, явилось наличие у ответчика в собственности административного здания, назначение нежилое, 2- этажного, общей площадью 182,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, то есть на данном земельном участке.

Пунктом 1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Следовательно, ФИО1, являясь собственником расположенного на спорном земельном участке здания, в любом случае имеет преимущественное право покупки названного участка.

Пунктом 5 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Руководствуясь указанными нормами права, ФИО1 обратился в Управление имущественных отношений Брянской области с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Оспариваемый договор купли-продажи был заключен именно на основании приказа 01 ноября 2012 года № Управления имущественных отношений Брянской области, что соответствует положениям статей 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приказ Управления имущественных отношений Брянской области от 01 ноября 2012 года № или отменен в установленном законом порядке не был.

Ссылка истца и суда первой инстанции на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 года №, не может быть признана обоснованной, т.к. в указанном Постановлении разрешался вопрос в отношении иска лица, оспаривающего действия государственного органа, выразившееся в уклонении от принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность.

При таких условиях договор купли-продажи спорного участка от 12 ноября 2012 года полностью соответствует положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и основания, предусмотренные статьей 168 ГК РФ, для признания его недействительным отсутствуют.

Использование земельного участка не по его целевому назначению, в соответствии с которым спорный участок был предоставлен, не является основанием для признания договора купли-продажи ничтожным, как не является таким основанием и разница площадей земельного участка, указанная в договоре купли-продажи (6 579 кв.м.) и в выписке из ЕГРП (7 195 кв.м.).

Как следует из материалов дела, представитель истца в обоснование заявленных требований указывал, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка со стороны Управления имущественных отношений Брянской области подписан путем проставления факсимильной подписи заместителя начальника управления.

В силу ч.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Нормы гражданского законодательства допускают при совершении сделок применять факсимильное воспроизведение подписи. Для этого возможность и порядок использования такой подписи должны быть предусмотрены соглашением сторон, законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 160 ГК РФ).

Норма части 2 ст.160 ГК РФ направлена на установление баланса интересов между потребностями ускоренного документооборота и необходимостью установления источника волеизъявления.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие соглашения сторон об использовании при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи договор не может считаться содержащим подпись уполномоченного лица.

Однако судом не учтены следующие обстоятельства.

Факсимильная подпись в договоре воспроизводит собственноручную подпись самого должностного лица ФИО9, факсимильная подпись в договоре скреплена подлинной печатью Управления.

Ссылаясь в иске и отзыве на апелляционную жалобу на факсимильное воспроизведение подписи, Управление не указывало, что она ФИО9 не принадлежит, что факсимиле или печать были утеряны.

Из материалов дела следует, что в течение продолжительного периода времени (по август 2013 года) Управление совершало юридически значимые действия, связанные с исполнением оспариваемого договора, принимало оплату по договору, подавало документы на государственную регистрацию прав, подтверждало оплату по договору, и возражения относительно факсимильной подписи не возникали.

Исходя из имеющихся в деле доказательств и оценивая их в совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции считает установленным, что договор купли-продажи № земельного участка, на котором основан иск Управления к ФИО1, является заключенным между сторонами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка воля истца была направлена на отчуждение спорного имущества ФИО1

Следовательно, правовых оснований для признания договора купли-продажи земельного участка № от 12 ноября 2012 года недействительным (ничтожным) не имеется, соответственно не имеется оснований для применения последствий недействительности сделки, погашении записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, принятое по данному делу решение суда, нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ оно подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе Управлению имущественных отношений Брянской области в удовлетворении его требований к ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Разрешая ходатайство представителя ответчика об отмене мер по обеспечению иска, примененные определением судьи Советского районного суда гор. Брянска от 16 августа 2013 года, судебная коллегия исходит из положения ч.3 ст.144 ГПК РФ, согласно которой они сохраняются до вступления в силу решения суда об отказе в иске.

Поскольку определение судебной коллегии вступает в силу с момента его вынесения, в иске Управлению отказано, обеспечительные меры, указанные в определении судьи Советского районного суда гор.Брянска от 16 августа 2013 года, подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст.328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Брянска от 13 февраля 2014 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений Брянской области к ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок – отказать.

Отменить принятые определением судьи Советского районного суда г. Брянска от 16 августа 2013 года меры обеспечения иска в виде ареста, наложенного на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, участок №, запрета совершать любые действия, связанные с отчуждением указанного недвижимого имущества, сдачей его в аренду, дарением и прочими действиями, связанными с передачей права собственности на указанный земельный участок, и запретом государственной регистрации перехода права собственности и иных действий (аренды, залога и пр.) на указанное недвижимое имущество.

Председательствующий И.И. БАННЫЙ

Судьи областного суда Ю.В. ГОРБАЧЕВСКАЯ

Е.В. КУЛЕШОВА