Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	ФИО1
судей	Аюповой Р.Н.
	ФИО2
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о взыскании задатка по договору купли-продажи квартиры по апелляционной жалобе ФИО6 на решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 21 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Аюповой Р.Н., судебная коллегия

установила:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО6 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры, мотивируя тем, что дата между ней и ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, в котором стоимость квартиры определена в размере в 1 900 000 рублей. По соглашению сторон она передала ФИО6 задаток в размере 50 000 рублей, что подтверждается распиской. Перед подписанием предварительного договора ФИО6 проинформировала ФИО5 о наличии задолженности по лицевому счету и за коммунальные услуги более 120 000 рублей. Стороны пришли к соглашению, что перед заключением основного договора купли-продажи квартиры будут погашены долги по лицевому счету и за коммунальные услуги за счет средств переданного истцом задатка. Квартира принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи от дата в размере ... доли, сособственником оставшейся части в размере ... доли является ФИО8 Для покупки квартиры ФИО5 требовалось получение разрешения от органов опеки и попечительства. Ответчиком задаток потрачен на приобретение новой газовой колонки и предложено занизить стоимость квартиры в основном договоре на сумму задолженности. Ответчик отказалась написать письменное обязательство о погашении долгов по лицевому счету и коммунальным расходам. На предложение вернуть задаток ответчик отказался. Также ответчик умолчал, что по задолженностям за квартиру ведутся судебные дела. Стороне ответчика 30 июля было повторно предложено вернуть задаток, либо погасить долги, что оказалось безуспешным. Просит взыскать с ФИО6 в пользу ФИО5 задаток по предварительному договору в сумме 50 000 рублей в двойном размере, судебные расходы - 3 200 рублей, расходы по оплате полной проверки объекта сервисом Росреестра - 2 900 рублей, расходы по составлению искового заявления - 5 000 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 21 октября 2020 года с ФИО6 в пользу ФИО5 взысканы денежные средства, переданные в счет оплаты предварительного договора купли-продажи №... от 27 июня 2020 года в размере 50 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины - 1 700 рублей, расходы по составлению искового заявления - 5 000 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО6 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, поскольку переданная истцом денежная сумма является задатком, а не авансом, обеспечивала возникшее обязательство покупателя перед продавцом заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок

Судом не исследован вопрос о том, по чьей именно вине не состоялось заключение основного договора в установленный срок, не дана оценка объяснениям истца о причине его отказа от заключения основного договора купли-продажи.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такие лица не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин или если признает причины их неявки неуважительными.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика ФИО7, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1, 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, для применения положений части 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО6, ФИО8 на праве общей долевой собственности по №... доли каждому принадлежит квартира, расположенная по адресу: адрес.

дата между ФИО6 и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, продавец намерен передать, а покупатель намерен принять в собственность 1 комнатную квартиру по адресу: адрес заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее дата.

Согласно пункту 4 предварительного договора указанная квартира будет продана продавцом покупателю за 1 900 000 рублей.

Пунктами 5.1-5.2 предварительного договора от дата предусмотрено, что сумму в размере 50 000 рублей покупатель передал продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего договора. Сумму в размере 1 850 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания договора купли-продажи.

ФИО5 переданы ФИО6 денежные средства в размере 50000 рублей, что подтверждается распиской от дата.

Согласно выписке из лицевого счета по состоянию на дата у собственника ФИО6 имеется задолженность по коммунальным платежам в размере 70 428,87 рублей, пени - 9 981,93 рубля.

На основании договора купли-продажи от дата спорная квартира продана ФИО6 и ФИО8ФИО4 за 1 750 000 рублей.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен и переданные истцом ответчику денежные средства подлежат возврату, условия соглашения о задатке однозначно не свидетельствуют о передаче их в качестве именно задатка.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами в полной мере, поскольку заслуживают внимание доводы ответчика о возникновении между сторонами правоотношений, обеспеченных именно задатком.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной частью 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Договором в силу части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (части 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 26 постановления «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платёж (платежи) по основному договору, зачисляется в счёт цены по заключённому основному договору (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Поскольку задаток выдается в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения, соглашение о задатке должно быть заключено вместе с договором, в обеспечение которого оно заключается.

Исходя из вышеизложенного, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Из предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата следует, что стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры в срок до дата за общую стоимость 1 900 000 рублей, а денежная сумма в размере 50000 рублей передавалась в счёт частичной оплаты стоимости квартиры в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, сумма 50000 рублей в данном случае обеспечивала возникшее обязательство покупателя перед продавцом заключить основной договор купли-продажи недвижимости на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения.

Судебная коллегия, исследовав предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка от дата, приходит к выводу о том, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (статьи 549, 554, 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) и переданные истцом ответчиком денежные средства являются задатком, а не авансом.

Вместе с тем квалификация данной денежной суммы в размере 50000 рублей в качестве задатка не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об их взыскании.

Исходя из вышеприведенных норм права, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно части 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

По смыслу положений частей 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершенные ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Согласно части 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из анализа указанных норм права следует, что задаток, как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную, при этом в отличие от аванса, является способом обеспечения и доказательством существующего основного обязательства.

Сторонами не оспаривается, что у ответчика имелась задолженность по коммунальным платежам за продаваемую квартиру, а истцу требовалось получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Возможность получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, необходимость которого в рассматриваемом случае обусловлена положениями Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 60 Семейного кодекса Российской Федерации - это событие, которое не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон предварительного договора купли-продажи.

Из материалов дела также следует, что до окончания указанного в предварительном договоре от дата срока дата, договор купли-продажи заключен не был, никто из сторон в этот период не направил надлежащим образом оформленное предложение (оферту) другой стороне о заключении основного договора, соответственно обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены по обоюдному согласию сторон.

Поскольку стороны предложения друг другу о заключении основного договора не направляли, основной договор заключен не был и обязательства между сторонами, вытекающие из предварительного договора, прекращены, истцом договор не заключен из-за необходимости получения разрешения органа опеки и попечительства, то отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению договора именно по вине истца.

При изложенных обстоятельствах в силу прямого указания закона, последствием истечения срока предварительного договора, обеспеченного задатком, является возврат суммы задатка стороне, который она внесла.

Таким образом, невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, поэтому уплаченные истцом денежные средства подлежат возврату ответчиком, но не в двойном размере, а одинарном.

Кроме того, ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи от дата в отношении объекта недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве долевой собственности в размере №... доли. Материалы дела не содержит сведений о том, что она действовала также в интересах второго сособственника ФИО8, что исключает заключение основного договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях.

Ссылка в апелляционной жалобе на неустановление лица, на которого возложена обязанность по заключению основного договора, не может повлечь отмену состоявшегося по делу судебного акта, поскольку ответчиком также не представлено доказательств совершения действий направленных на заключение договора.

Доводы апелляционной жалобы не подтверждают нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на несогласии с оценкой обстоятельств дела, поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 21 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО6 - без удовлетворения.

Председательствующий	ФИО1

Судьи	Аюпова Р.Н.

	ФИО2