Гражданский кодекс часть 1

на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 12 июля 2019 года по иску Храмова В.В. к Пьянзину А.А. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки, прекращения обременения права собственности, возложения обязанности передать земельные участки,

по встречному исковому заявлению Пьянзина А.А. к Храмову В.В. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Шикина А.В., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Храмов В.В. обратился в суд с иском к Пьянзину А.А. о расторжении договоров купли - продажи земельных участков.

В обоснование заявленных требований указано, что 14 мая 2016 года между Храмовым В.В. и Пьянзиным А.А. заключен договор купли - продажи земельного участка, в соответствии с п. 1 которого Продавец обязался передать, а покупатель принять в собственность и оплатить земельный участок площадью 276467,3 кв.м., кадастровый номер 108, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, местонахождение: 20 метров на юго - запад от д. Ятово.

Согласно п. 3 договора указанный земельный участок оценивается сторонами и продается за *** рублей, передача денежных средств подтверждается расписками. До полного исполнения обязательств по оплате цены договора земельный участок находится в залоге у продавца.

На основании п.4 договора при неисполнении покупателем обязательств по оплате приобретаемого земельного участка либо при существенном нарушении - более чем на 14 дней - сроков по уплате денежных средств, настоящий договор подлежит расторжению.

В соответствии с актом приема - передачи от 14 мая 2016 года продавец передал, а покупатель принял в собственность указанный выше земельный участок. Таким образом, истец полностью исполнил принятые на себя договором обязательства по передаче земельного участка, ответчиком, в свою очередь, принятые на себя договором обязательства по оплате цены договора исполнены не были.

Согласно п. 3 договора указанный земельный участок оценивается сторонами и продается *** рублей, передача денежных средств подтверждается расписками. До полного исполнения обязательств по оплате цены договора земельный участок находится в залоге у продавца.

На основании п.4 договора при неисполнении покупателем обязательств по оплате приобретаемого земельного участка либо при существенном нарушении - более чем на 14 дней - сроков по оплате денежных средств, настоящий договор подлежит расторжению.

В соответствии с актом приема передачи от 14 мая 2016 года продавец передал, покупатель принял в собственность указанные выше земельный участок. Таким образом, истец полностью исполнил принятые на себя договором обязательства по передаче земельного участка, ответчиком в свою очередь принятые на себя договором обязательства по оплате цены договора исполнены не были.

В нарушении п.3 договора ответчик на момент обращения истца в суд с настоящим иском денежные средства истцу не передавал. При таких обстоятельствах, отсутствие оплаты по договору купли - продажи вышеуказанного земельного участка существенно нарушены условия договора.

В соответствии с требованиями п.2 ст.452 ГК РФ ответчику было направлено предложение о расторжении вышеуказанных договоров, однако в установленный срок ответ на это предложение Пьянзиным А.А. дан не был.

С учетом заявления об увеличении исковых требований истец просил суд: расторгнуть договор купли - продажи земельного участка площадью 276467,3 кв.м., кадастровый номер 108, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, местонахождение: 20 метров на юго - запад от д.Ятово, заключенный 14 мая 2016 года между Храмовым В.В. и Пьянзиным А. А.;

- расторгнуть договор купли - продажи земельного участка, площадью 272579,7 кв.м., кадастровый номер 109, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, местонахождение: 700 метров на юго - запад от д.Ятово, заключенный между Храмовым В.В. и Пьянзиным А.А.

- прекратить право собственности Пьянзина А.А. на земельный участок, площадью 276467,3 кв.м, кадастровый номер 108, категория- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, местонахождение: 20 меторов на эго - запад от д.Ятово;

- прекратить право собственности Пьянзина А.А. на земельный участок площадью 272579,7 кв.м., кадастровый номер 109, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, местонахождение: 700 метров на юго - запад от д.Ятово;

- прекратить обременение права в виде ипотеки в силу закона в

отношении земельного участка, площадью 276467,3 кв.м., кадастровый номер 108, категория - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, местонахождение: 20 метров на юго - запад от д.Ятово;

- прекратить обременение права в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, площадью 272579,7 кв.м., кадастровый номер 109, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, местонахождение: 700 метров на юго - запад от д.Ятово;

- обязать Пьянзина А.А. передать Храмову В.В., земельный участок, площадью 276467,3 кв.м., кадастровый номер 108, категория - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, местонахождение: 20 метров на эго - запад от д.Ятово и земельный участок, площадью 272579,7 кв.м., кадастровый номер: 109, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, местонахождение: 700 метров на юго - запад от д.Ятово.

Пьянзин А.А. обратился со встречным исковым заявлением, указав, что 14 мая 2016 года между Пьянзиным А.А. и Храмовым В.В. были заключены следующие Договоры:

- Договор купли продажи, в соответствии с которым Храмов В.В. обязался продать, а Пьянзин А.А. купить земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для организации крестьянско-фермерского хозяйства) общей площадью 276467,3 кв. м, кадастровый № 108, находящийся по адресу: 20 метров на юго- запад от д. Ятово;

- Договор купли продажи, в соответствии с которым Храмов В.В. обязался продать, а Пьянзин А.А. купить земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для организации крестьянско-фермерского хозяйства) общей площадью 272579,7 кв. м, кадастровый № 109, находящийся по адресу: 700 метров на юго- запад от д. Ятово.

По условиям вышеуказанных договоров продаваемые земельные участки были оценены сторонами за *** рублей каждый, из которых *** рублей Пьянзин А.А., должен был оплатить до подписания договора, *** рублей в назначенный день выдачи документов после государственной регистрации перехода права собственности по договору, *** рублей, в срок до 01 сентября 2016 года.

До заключения указанных договоров Пьянзин А.А. осматривал земельные участки, которые предлагал к продаже Храмов В.В. Данные земельные участки находились в непосредственной близости к Горьковскому водохранилищу, в связи с чем он и проявил желание приобрести указанные земельные участки. На момент осмотра земельные участки огорожены не были, их местоположение определялось со слов продавца.

До подписания указанных договоров Пьянзин А.А., оплатил Храмову В.В. *** рублей (по *** рублей по каждому из договоров), что подтверждается содержанием пунктов 3 указанных договоров.

После подачи данных договоров для государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки Пьянзин А.А. обратился к кадастровому инженеру для установления местоположения границ указанных земельных участков, поскольку намеревался возвести ограждение данных земельных участков.

При определении координат границ указанных земельных участков выявилось, что они расположены совершенно в другом месте и находятся на расстоянии более 15 км от Горьковского водохранилища. По данному поводу он обратился к Храмову В.В., который убеждал покупателя, что показывал те же участки. Пьянзин А.А. потребовал у Храмова В.В. возвратить оплаченные им денежные средства в размере *** рублей и расторгнуть заключенные договора. Между Пьянзиным А.А. и Храмовым В.В. была достигнута договоренность о том, что Храмов В.В. осуществляет поиск потенциальных покупателей на указанные земельные участки и возвращает истцу оплаченные им денежные средства одновременно с заключением между ними соглашения о расторжении вышеуказанных договоров. За период с июня 2016 года по настоящее время покупатели на данные земельные участки так и не появились. В связи с указанными обстоятельствами, вышеуказанные договора между Пьянзиным А.А. и Храмовым В.В. не расторгнуты, при этом соглашение об их расторжении сторонами достигнуто, и никто из сторон против этого не возражает. Требование о расторжении вышеуказанных договоров предъявлено Храмовым В.В. в письменной форме, Пьянзин А.А. не возражает против расторжения сделок, при условии возврата ему Храмовым В.В. оплаченных по ним денежных средств. В связи с расторжением вышеуказанных договоров, Храмов В.В. обязан возвратить Пьянзину А.А. оплаченные по ним денежные средства в размере *** рублей.

С учетом заявления об увеличении исковых требований истец по встречному иску Пьянзин А.А. просил суд:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для организации крестьянско-фермерского хозяйства) общей площадью 276467,3 кв.м., кадастровый № 108, находящегося по адресу: 20 метров на юго- запад от д. Ятово, заключенный между Пьянзиным А.А. и Храмовым В.В. 14 мая 2016 года;

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для организации крестьянско-фермерского хозяйства) общей площадью 272579,7 кв. м, кадастровый № 109, находящегося по адресу: 700 метров на юго- запад от д. Ятово, заключенный между Пьянзиным А.А. и Храмовым В.В. 14 мая 2016 года;

- взыскать с Храмова В.В. в пользу Пьянзина А.А. *** рублей, составляющие сумму оплаченных Пьянзиным А.А. денежных средств по договорам купли-продажи земельных участков, заключенным между Пьянзиным А.А. и Храмовым В.В. 14 мая 2016 года;

- прекратить право собственности Пьянзина А.А. на земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для организации крестьянско-фермерского хозяйства) общей площадью 276467,3 кв. м, кадастровый № 108, находящийся по адресу: 20 метров на юго- запад от д. Ятово;

прекратить право собственности Пьянзина А.А. на земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для организации крестьянско-фермерского хозяйства) общей площадью 272579,7 кв. м, кадастровый № 109, находящийся по адресу: 700 метров на юго- запад от д. Ятово;

- признать недействительным договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 108, заключенный между Храмовым В.В. и Пьянзиным А.А. 14 мая 2016 года в части условий о не возврате ранее внесенных денежных средств покупателю в случае расторжения договора, в связи с нарушением сроков по оплате приобретаемого имущества, предусмотренных пунктом 4 данного договора;

- признать недействительным договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 109, заключенный между Храмовым В.В. и Пьянзиным А.А. 14 мая 2016 года, в части условий о не возврате ранее внесенных денежных средств покупателю в связи с нарушением сроков по оплате приобретаемого имущества, предусмотренных пунктом 4 данного договора.

- взыскать с Храмова В.В. в пользу Пьянзина А.А. судебные расходы по делу, в том числе расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб.

В последующем истец по встречному иску Пьянзин А.А. дополнил встречное исковое заявление указал, что по условиям вышеуказанных договоров продаваемые земельные участки были оценены сторонами за *** рублей каждый, из которых *** рублей Пьянзин А.А. должен был оплатить до подписания договора, *** рублей в назначенный день после выдачи документов после государственной регистрации перехода права собственности по договору, *** рублей в срок до 01 сентября 2016 года. До подписания указанных договоров Пьянзин А.А. оплатил Храмову В.В. *** рублей (по *** руб. по каждому из договоров), что подтверждается содержанием пунктов 3 указанных Договоров. В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Вышеуказанные договоры подписаны Храмовым В.В. лично, в которых он собственноручно подтвердил факт получения вышеуказанных денежных средств до подписания договора и исполнения обязательств Пьянзиным А.А. по вышеуказанным договорам в данной части.

Указание на получение указанных сумм до подписания договоров, содержащееся в данных договорах, подписанных лично Храмовым В.В., подтверждает факт получения им денежных средств, в связи с чем расписка в их получении в данном случае не требуется.

Представитель Храмова В.В. в судебном заседании по данному делу пояснил, что данные денежные средства возврату не подлежат в силу положений пунктов 4 вышеуказанных договоров. В соответствии с пунктами 4 указанных договоров, при неисполнении в указанные в п. 3 сроки обязательств покупателем по оплате приобретаемого имущества либо при существенном нарушении - более чем на 14 дней - сроков по внесению денежных средств настоящий договор подлежит расторжению, ранее внесенные денежные средства не возвращаются.

В силу положений ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Если отнести условия пунктов 4 указанных договоров, к обеспечению к способам обеспечения обязательств, то они прекращаются вместе с основным обязательством в связи с расторжением указанных договоров. Оставление денежных средств, переданных стороне по договору во исполнение обязательств по нему, предусмотрено только в случае обеспечения обязательств задатком. В данном случае соглашение о задатке в письменной форме сторонами не достигнуто, заключенные сторонами договоры не являются предварительными, данными договорами не предусмотрена обязанность по возврату стороной, получившей задаток, уплатить другой стороне двойную сумму задатка, что свидетельствует о том, что полученные продавцом суммы по вышеуказанным договорам по *** рублей по каждому не являются задатком, переданы во исполнение обязательств, а не в обеспечение их исполнения, то есть являются авансом.

Продавцом заявлено требование о возврате неоплаченного товара и расторжении Договоров. Гражданским законодательством также предусмотрено обеспечение исполнения обязательств неустойкой.

Пьянзин А.А. просил применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер штрафа (неустойки), в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств и взыскать неосновательное обогащение в оставшейся части.

Определением суда от 11.07.2019 года прекращено производство по делу в части встречных исковых требований Пьянзина А.А.:

- о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 108, заключенный между Храмовым В.В. и Пьянзиным А.А. 14 мая 2016 года в части условий о не возврате ранее внесенных денежных средств покупателю в случае расторжения договора, в связи с нарушением сроков по оплате приобретаемого имущества, предусмотренных пунктом 4 данного договора;

- о признании недействительным договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 109, заключенный между Храмовым В.В. и Пьянзиным А.А. 14 мая 2016 года, в части условий о не возврате ранее внесенных денежных средств покупателю в связи с нарушением сроков по оплате приобретаемого имущества, предусмотренных пунктом 4 данного договора, в связи с отказом от данных исковых требований.

В судебное заседание истец Храмов В.В. не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителя адвоката Целибеева А.В.

Ответчик Пьянзин А.А. о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, воспользовался правом ведения дела через представителя адвоката Щукина А.А.

В судебном заседании представитель истца Храмова В.В. по доверенности Целибеев А.В. настаивал на удовлетворении исковых требований, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердил. Встречные исковые требования не признал.

В судебном заседании представитель ответчика Пьянзина А.А. исковые требований Храмова В.В. не признал, наставал на удовлетворении встречных исковых требований, обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении и дополнении к нему, поддержал.

Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 12 июля 2019 года постановлено: Исковые требования Храмова В.В. к Пьянзину А.А. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении право собственности на земельные участки, прекращения обременения права собственности, возложения обязанности передать земельные участки,- удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью 276 467,3 кв.м., кадастровый номер 108, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско-фермерского хозяйства, расположенного по адресу: 20 метров на юго-запад от д.Ятово, заключенный 14.05.2016 года между Храмовым В.В. и Пьянзиным А.А.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью 272 579,7 кв.м., кадастровый номер 109, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для организации крестьянско-фермерского хозяйства, расположенного по адресу: 700 метров на юго-запад от д. Ятово, заключенный 14.05.2016 года между Храмовым В.В. и Пьянзиным А.А.

Обязать Пьянзина А.А. передать Храмову В.В. земельный участок, площадью 276 467,3 кв.м., кадастровый номер 108, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для организации крестьянско- фермерского хозяйства, расположенный по адресу: 20 метров на юго-запад от д. Ятово, земельный участок, площадью 272 579,7 кв.м., кадастровый номер 109, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско-фермерского хозяйства, расположенный по адресу: 700 метров на юго-запад от д. Ятово.

Прекратить право собственности Пьянзина А.А. и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, площадью 276 467,3 кв.м., кадастровый номер 108, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для организации крестьянско- фермерского хозяйства, расположенный по адресу: 20 метров на юго-запад от д. Ятово, и на земельный участок, площадью 272 579,7 кв.м., кадастровый номер 109, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации крестьянско-фермерского хозяйства, расположенный по адресу: 700 метров на юго-запад от д. Ятово.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Пьянзина А.А. и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости Храмова В.В.

Встречные исковые требования Пьянзина Анатолия Андреевича к Храмову В.В. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки, взыскании денежных средств - удовлетворить частично.

Взыскать с Храмова В.В. в пользу Пьянзина А.А. денежные средства, оплаченные по договорам купли - продажи земельных участков, заключенных 14.05.2016 года между Храмовым В.В. и Пьянзиным А.А. в сумме ***рублей за каждый земельный участок, в общей сумме *** рублей.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований Пьянзина А.А. к Храмову В.В. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки, взыскании денежных средств отказать.

Взыскать с Храмова В.В. в пользу Пьянзина А.А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме *** рублей.

В апелляционной жалобе представителя Храмова В.В. – Целибеева А.В. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального права, и принятии нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Пьянзина А.А. в полном объеме. В обоснование доводов жалобы заявителем указано, что за неисполнение условий по оплате по договорам купли-продажи земельных участков ответственен Пьянзин А.А., вследствие с чем какие-либо денежные средства не подлежат взысканию с Храмова В.В. в его пользу. Обстоятельства передачи Пьянзиным А.А. каких-либо денежных средств Храмову В.В. не нашли своего подтверждения, оставшись недоказанными.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика адвокат Щукин А.А. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания путем направления судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда - www.oblsudnn.ru.

При указанных обстоятельствах в соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, 14 мая 2016 года между Храмовым Вадимом Владимировичем (продавец) и Пьянзиным Анатолием Андреевичем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок площадью 276 467, 3 кв.м., кадастровый номер 108, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, находящийся по адресу (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 20 метров на юго - запад от д.Ятово.

На момент заключения данного договора земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании Договора дарения от 29.08.2012 года, зарегистрированного 24 сентября 2012 года за № 52-52-10/052/2012-097 (пункт 2 Договора).

Стороны достигли соглашения о цене земельного участка, которая составляет *** рублей (пункт 3 Договора).

Договором установлено, что расчет между сторонами осуществляется в следующем порядке: *** рублей покупатель оплатил продавцу до подписания настоящего договора, *** рублей выплачиваются в назначенный день выдачи документов после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору, *** рублей выплачиваются в срок до 01 сентября 2016 года. Передача денежных средств подтверждается расписками. Соглашение о цене является существенным условием договора. Возникшая рассрочка платежа является залогом. До момента полного исполнения обязательств по оплате земельный участок находится в залоге у продавца.

Стороны достигли соглашения о цене земельного участка, которая составляет *** рублей (пункт 3 Договора).

Расчет между сторонами осуществляется в следующем порядке: *** рублей покупатель оплатил продавцу до подписания настоящего договора, *** рублей выплачиваются в назначенный день выдачи документов после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору, *** рублей выплачиваются в срок до 01 сентября 2016 года. Передача денежных средств подтверждается расписками. Соглашение о цене является существенным условием договора. Возникшая рассрочка платежа является залогом. До момента полного исполнения обязательств по оплате земельный участок находится в залоге у продавца.

В договорах сторонами согласовано, что соглашение о цене является существенным условием договоров.

В качестве основания исковых требований о расторжении договоров купли-продажи от 14.05.2016 года истец указал существенное нарушение покупателем условия договоров купли-продажи в части оплаты стоимости имущества в полном объеме в установленные сроки.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что покупателем по вышеуказанным договорам купли-продажи земельных участков ответчиком Пьянзиным А.А. обязательства по оплате стоимости объектов недвижимости в полном объеме не исполнены. Как следует из содержания договоров, в счет оплаты недвижимого имущества покупателем до момента подписания договоров продавцу переданы денежные средства в сумме по *** рублей за каждый земельный участок, в то время как полная стоимость каждого из земельных участков составляет *** рублей. Договорами купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты товара: последний платеж должен быть произведен в срок до 01.09.2016 года. Денежные средства, составляющие более чем 2/3 части от стоимости земельных участков, покупателем не передаются продавцу длительное время, более двух лет. Доказательств о наличии между сторонами спора иных договоренностей по срокам оплаты стоимости недвижимого имущества в материалы дела представлено не было.

Храмов В.В. направил Пьянзину А.А. предложение о расторжение вышеуказанных договоров в связи с неполной оплатой стоимости приобретенных земельных участков покупателем, что подтверждается имеющимися в деле предложением о расторжении договора от 06.08.2018 года и квитанцией об оплате почтового отправления от 07.08.2018 года с описью вложения в почтовое отправление, однако денежные средства в полном объеме не были переданы покупателем продавцу, в добровольном порядке договора купли-продажи не расторгнуты.

Установив факт неоплаты покупателем приобретенного имущества, т.е. существенное нарушение покупателем условий договоров купли-продажи, которым является, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований Храмова В.В. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, возложении обязанности на ответчика передать земельные участки продавцу, прекращении права собственности на земельные участки за ответчиком.

В силу того, что обременением объектов недвижимости (как указано в выписке из ЕГРН) является ипотека в силу закона с 20.05.2016 года до полного исполнения обязательств, так как условиями договоров предусмотрена рассрочка платежа, указанное обременение подлежит прекращению после расторжения договоров купли-продажи, поскольку лицом, в пользу которого установлено обременение, является истец Храмов В.В.

Решение суда в данной части сторонами не обжалуется, в связи с чем предметом апелляционного рассмотрения не является.

Разрешая встречные исковые требования Пьянзина А.А. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и взыскании переданных в счет оплаты недвижимого имущества денежных средств в связи с нарушением существенного условия договора продавцом, а именно предмета договора, поскольку покупателю были переданы земельные участки, местоположение которых отличается от тех, которые продавец предлагал к продаже, продавец ввел в заблуждение покупателя относительно близкого расположения земельных участков к водному объекту, суд, руководствуясь положениями п. 1 ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные доводы основаны на неверном толковании норм права, поскольку факт подписания сторонами договоров купли-продажи от 14.05.2016 не оспаривался, как и не оспаривался сам по себе факт подписания актов приема-передачи объектов недвижимости; сделки были оформлены сторонами в письменной форме; существенные условия договоров о предмете сделок соответствуют требованиям закона о договоре купли-продажи.

В п. 1 указанных договоров четко определено, что Храмов В.В. обязуется передать Пьянзину А.А., а Пьянзин А.А. обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок земельный участок площадью 276467, 3 кв.м., кадастровый номер 108, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для организации крестьянско - фермерского хозяйства, находящийся по адресу (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 20 метров на юго - запад от д.Ятово, земельный участок, площадью 272 579,7 кв.м., кадастровый номер 109, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для организации крестьянско-фермерского хозяйства, находящийся по адресу (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 700 метров на юго - запад от д.Ятово, при этом Пьянзин А.А. в установленном порядке зарегистрировал свое право собственности на данное имущество.

Доводы представителя Пьянзина А.А. о том, что из текста договора не следует, какое именно недвижимое имущество он приобрел, акт приема-передачи подписывался сторонами не по месту нахождения земельных участков, а между сторонами сделок состоялась договоренность о продаже земельных участков, отклонены были отклонены судом, поскольку в договорах указаны конкретные земельные участки, их характеристики: площадь, кадастровый номер, адрес местоположения.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что встречные исковые требования Пьянзина А.А. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и производные от первоначальных требований о передаче недвижимого имущества не подлежат удовлетворению, так как основание требований о расторжении договоров, заявленное Пьянзиным А.А., не нашло своего бесспорного подтверждения в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 454, 455, 456 ГК РФ, установив, что по договорам купли-продажи истец передал ответчику товар (земельные участки) в полном соответствии с условиями договоров, факт нарушения прав ответчика действиями истца по передаче товара не соответствующего предмету договоров не доказан, пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Разрешая требование Пьянзина А.А. о возврате денежных средств, уплаченных по договорам купли-продажи земельных участков, суд исходил из того, что в заключенных между сторонами договорах содержится указание на то, что денежные средства в размере *** руб. по каждому из договоров, покупатель выплатил продавцу до их подписания.

Доказательств, опровергающих факт получения денежных средств в счет оплаты по договору в сумме *** рублей (за каждый земельный участок), суду стороной истца представлено не было. Ссылка в договоре на подтверждение передачи денежных средств расписками, исходя из текста договора относится к платежам, которые должны были быть произведены после подписания договора.

Таким образом факт передачи денежных средств до подписания договоров в сумме *** рублей за каждый покупаемый земельный участок нашел свое подтверждение.

Пункт 3 договоров купли-продажи земельных участков содержит условия о рассрочке платежа. Сторонами согласовано, что возникшая рассрочка платежа, является залогом. До момента полного исполнения обязательств по оплате земельный участок находится в залоге у продавца.

В Единый государственный реестр недвижимости 20.05.2016 года внесены сведения об обременении спорных объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона на земельные участки.

Условиями договоров предусмотрено внесение денежных средств в счет оплаты объектов недвижимости тремя неравными платежами, условий о том, что какая-либо из этих сумм является задатком по договору, договоры не содержат.

Исходя из условий договоров, с учетом оспаривания ответчиком доводов истца об отнесении первоначально уплаченной суммы к задатку, учитывая положения ст.ст. 380 и 381 ГК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что переданные до подписания договоров купли-продажи денежные средства в сумме по *** рублей за каждый земельный участок не могут быть отнесены к задатку, в силу чего последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, при установленных обстоятельствах применены быть не могут.

Однако, удовлетворяя требования истца о расторжении договоров купли-продажи и возвращая в собственность истца переданное по договорам имущество, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истца по встречным исковым требованиям в части взыскания денежных средств, оплаченных по договорам купли-продажи недвижимости.

При этом суд указал, что пунктом 4 указанных договоров купли-продажи предусмотрено условие о расторжении договоров в случае просрочки оплаты предмета договора более чем на 14 дней, а также условие о том, что ранее внесенные денежные средства покупателю не возвращаются.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанное в пункте 4 договоров условие об удержании продавцом денежных средств, внесенных покупателем, в случае нарушения покупателем условий договора об оплате является условием о неустойке.

Кроме того, полагая установленный договорами размер штрафа чрезмерным, исходя из обстоятельств дела, срока нарушения обязательства, отсутствие тяжких последствий для продавца при возврате ему недвижимого имущества, учитывая высказанную в судебном заседании позицию стороны ответчика относительно чрезмерности установленного договорами купли-продажи штрафа, руководствуясь принципами разумности и справедливости, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, определил размер штрафа в сумме *** рублей по каждому из договоров, и, применяя принцип взаимозачета, взыскал с Храмова В.В. в пользу Пьянзина А.А. *** рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выше выводом суда первой инстанции, по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно статьи 489 ГК РФ, предусмотрено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п.1).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п.2).

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (п.3).

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как было указано выше, в п. 3 Договоров купли-продажи земельных участков от 14.05.2016 г. содержатся условия о цене объектов недвижимости, а также предусмотрен порядок расчетов. Согласно которого *** рублей покупатель оплатил продавцу до подписания настоящего договора, *** руб. выплачиваются в назначенный день выдачи документов после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору, *** руб. выплачиваются в срок до 01.09.2016 г. Указано, что возникшая рассрочка платежа является залогом.

Согласно п. 4 спорных договоров купли-продажи от 14.05.2016 г. предусмотрено, что при неисполнении в указанные в пункте 3 сроки обязательств «Покупателя» по оплате приобретаемого имущества либо при существенном нарушении – более чем на 14 дней – сроков по внесению денежных средств, настоящий договор подлежит расторжению, ранее внесенные денежные средства «Покупателю» не возвращаются.

Как следует из материалов дела от поддержания встречных требований в части признания п. 4 спорных договоров купли-продажи недействительным в части условий о не возврате ранее внесенных денежных средств покупателю в связи с нарушением сроков по оплате приобретенного имущества, ответчик отказался, отказ принят судом, производство по делу прекращено, о чем принято определение суда, вступившее в законную силу.

Таким образом, из указанного выше следует, что выплаченные ответчиком истцу денежные средства в размере *** рублей, (*** руб. по каждому договору купли продажи) являются средством платежа за товар – земельные участки, проданные в рассрочку. Поскольку ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по своевременной оплате переданного ему товара, существенно нарушил сроки внесения денежных средств более чем на 14 дней, произведенные им платежи не превышают половину цены товара, указанные договоры подлежат расторжению, ранее внесенные денежные средства возврату не подлежат. Ответчик не вправе требовать возвращения того, что было исполнено им по обязательству до момента расторжения договора, поскольку иное законом и соглашением сторон не установлено.

Также судебная коллегия отмечает, что переданные ответчиком истцу спорные денежные средства в размере *** рублей, неустойкой (штрафом) по договору не являются, в связи с чем к возникшим отношениям не могут применяться положения ст. 333 ГК РФ. Взыскание, каких-либо штрафных санкций в случае неисполнения сторонами условиями спорных договоров не предусмотрено. Исполнение обязательств по договорам обеспечено залогом в силу закона.

Указанные обстоятельства дела судом первой инстанции учтены не были, в связи с чем решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 12 июля 2019 г. в части удовлетворения встречных требований Пьянзина А.А. к Храмову В.В. о взыскании денежных средств уплаченных по договорам купли продажи земельных участков от 14.05.2016 г. подлежит отмене на основании п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска в указанной части.

Поскольку в удовлетворении требований Пьянзина А.А. к Храмову В.В. отказано в полном объеме, то не подлежат взысканию с истца в пользу ответчика расходы на представителя и оплату государственной пошлины.

В остальной части решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 12 июля 2019 года подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Храмова В.В. удовлетворить.

Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 12 июля 2019 года отменить в части удовлетворения встречных требований Пьянзина А.А. к Храмову В.В. о взыскании денежных средств уплаченных по договорам купли-продажи земельных участков, судебных расходов.

Принять в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований Пьянзина А.А. к Храмову В.В. о взыскании денежных средств, оплаченных по договорам купли-продажи земельных участков, заключенных 14.05.2016 г., судебных расходов, отказать.

В остальной части решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 12 июля 2019 г. оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: