Апелляционное определение № 33-1579 от 07.07.2022 Тульского областного суда (Тульская область)

Дело № 33-1579 судья Бабина А.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

7 июля 2022 года город Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Алдошиной В.В.,

судей Абросимовой Ю.Ю., Старцевой Т.Г.,

при секретаре Гусевой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зареченского районного суда г. Тулы от 24 мая 2021 года по иску ФИО1 к акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания», акционерному обществу «Перспектива» о признании сделки ничтожной, признании права собственности, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Алдошиной В.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на двухкомнатную , кадастровый №, расположенную в 3 подъезде на 9 этаже жилого дома по адресу: , корпус 1, и взыскании компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, заключенного между ОАО АК «Тулаагропрмстрой» и ООО «Анкер», договора № 4310 от 08.12.2014, заключенного между ОАО АК «Тулаагропромстрой» и ООО «Тула-Строй», договора № 3 от 14.07.2015, заключенного между ООО «Тула-Строй» и ФИО2, договора № 3/3 от 02.08.2018, заключенного между ФИО2 и ею, к ней, как к дольщику, перешли имущественные права в отношении объекта долевого строительства – 2-х комнатной , общей площадью 81,2 кв.м, расположенной на 9 этаже 3 блок секции, 1 корпуса жилого дома по . Стоимость приобретенного объекта долевого строительства в размере 3491000 руб. ею была оплачена в полном объеме. На основании соглашения от 29.03.2016, заключенного между ООО «Инкомстрой» и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания», имущество и права застройщика перешли к ответчику. Все дольщики предоставили согласия на переход прав застройщика от ООО «Анкер» к ответчику, при условии, что последний заключит дополнительные соглашения о замене застройщика по договорам долевого участия. Однако, с ООО «Тула-Строй», являющимся дольщиком на момент перехода прав застройщика, никаких дополнительных соглашений к ДДУ № 4092 от 15.05.2014, в части замены застройщика, ответчиком заключено не было. Постановлением администрации г. Тула от 28.06.2019 № 2228 жилому дому присвоен адрес: , корпус 1, жилой дом введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № - RU№ от 26.11.2019. Несмотря на завершение строительства жилого дома, в котором расположен объект долевого строительства, принадлежащий ей (истцу), ответчик до настоящего времени не направил в ее адрес передаточный акт, не проинформировал о вводе дома в эксплуатацию с указанием срока передачи объекта долевого строительства, досудебную претензию от 20.01.2020 по данному поводу проигнорировал, причинив ей, в том числе, нравственные страдания, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Определениями суда от 25.03.2021 и от 13.04.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Анкер», ОАО АК «Тулаагропромстрой», ФИО2 и ООО «Тула-Строй».

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО3 поддержали уточненные исковые требования в полном объеме и настаивали на их удовлетворении.

Представители ответчика АО «Инвестиционно-строительная компания» по доверенности ФИО4, третьего лица конкурсного управляющего ОАО «Тулаагропромстрой» ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 по доводам, изложенным в письменных возражениях. Полагали, что суду не представлено доказательств исполнения первоначальным участником долевого строительства ОАО АК «Тулаагромпромстрой» своих обязательств по оплате стоимости квартир, что влечет за собой недействительность всех последующих договоров цессии.

Третьи лица ООО «Анкер», ООО «Тула-Строй», Управление Росреестра по Тульской области, ФИО2 в судебное заседание суда первой инстанции, о времени и месте проведения которого были извещены своевременно и надлежащим образом, не явились (явку представителей не обеспечили). Третье лицо ООО «Анкер» в лице конкурсного управляющего ФИО5 предоставило суду письменные возражения на иск.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Решением Зареченского районного суда г. Тулы от 24.05.2021 в удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности, компенсации морального вреда отказано.

На данное решение истцом подана апелляционная жалоба, в которой указано на нарушение судом норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела. В дополнение к апелляционной жалобе также указано на переход права собственности на спорную квартиру к АО «Перспектива».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 27.04.2022 постановлено перейти к рассмотрению гражданского дела по иску ФИО1 к АО «Инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности, компенсации морального вреда – по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ; к участию в деле в качестве соответчика привлечено АО «Перспектива».

Установив, что с 09.03.2022 собственником спорной квартиры является АО «Перпектива», ФИО1 при производстве дела в суде апелляционной инстанции в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дополнила и уточнила свои исковые требования, окончательно помимо признания права собственности на квартиру и компенсации морального вреда, просила суд признать ничтожным, как противоречащий закону, заключенный 01.03.2022 между АО «Инвестиционно-строительная компания» и АО «Перспектива» договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 71:30:010413:1269, расположенной по адресу: ; аннулировать запись в ЕГРН о регистрации права АО «Перспектива» № от 09.03.2022. Также заявила о взыскании с АО «Инвестиционно-строительная компания» в свою пользу судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 600 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 07.07.2022 принят отказ ФИО1 от требований в части аннулирования записи о регистрации права собственности АО «Перспектива», производство по делу в данной части прекращено.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения истца ФИО1 и ее представителя по доверенности ФИО7, представителя ответчика АО «Инвестиционно-строительная компания» по доверенности ФИО4, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из части 1, пункта 2 части 4 статьи 4 указанного Федерального закона следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В силу частей 1, 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.05.2014 между ООО «Анкер», в лице генерального директора ФИО8, и ОАО агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой», в лице заместителя генерального директора ФИО9, был заключен договор № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома.

Согласно п. 3.1 данного договора застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: , многоквартирные многоэтажные жилые дома со встроенными административно-хозяйственными учреждениями локального значения (2 очередь строительства, четыре блок-секций) и после разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену принять в собственность объект долевого строительства.

В соответствии с п. 3.3 после наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения дольщиком всех своих обязательств, застройщик передает дольщику в собственность 16 квартир, общей площадью с учетом холодных помещений 1013,3 кв.м.

Пунктами 3.5, 3.6 договора № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014 предусмотрено, что срок ввода в эксплуатацию квартир, указанных в п. 3.3 настоящего договора – II квартал 2016 года. Передача квартир дольщику осуществляется в семимесячный срок после утверждения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и исполнения дольщиком своим обязательств по настоящему договору.

Цена договора составляет 43 571 900 рублей (п.4.1 указанного договора).

Финансирование строительства 16 квартир, общей площадью с учетом холодных помещений 1013,3 кв.м, в сумме 43 571 900 руб. дольщик осуществляет в день подписания договора (п. 4.2 договора).

16.05.2014 между ООО «Анкер» (застройщик) и ОАО «Тулаагропромстрой» (дольщик) составлен акт о выполнении дольщиком своих обязательств перед застройщиком по финансированию строительства в сумме 43 571 900 руб.

Пунктом 4.8 договора № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014 предусмотрено, что дольщик вправе уступить права по договору третьему лицу только после уплаты им полной цены договора либо с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. О переходе прав по настоящему договору дольщик обязан в письменной форме уведомить застройщика в трехдневный срок и предоставить один подлинный экземпляр договора с отметкой о регистрации в регистрирующем органе, а также документы, подтверждающие полную оплату третьим лицом цены договора.

В соответствии с п. 9.3 указанного договора дольщик и застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора, в случаях, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Договор долевого участия № 4092 от 15.05.2014 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 25.08.2014.

08.12.2014 между ООО «Тула-Строй», в лице генерального директора ФИО10 (цессионарий) и ОАО агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой», в лице генерального директора ФИО8 (цедент), был заключен договор № 4310 об уступке права требования (цессии) от 08.12.2014.

Согласно п. 1 указанного договора цедент передал (уступил), а цессионарий принял право требования по договорам, в том числе по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, заключенного между ООО «Анкер» и цедентом.

За уступку прав требования по договорам, в том числе по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, цессионарий оплатил цеденту стоимость квартир в размере 92 819 800 руб. в день подписания договора (п.2).

Все права и обязанности цедента по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014 переходят к цессионарию в том же объеме и на тех же условиях с момента государственной регистрации настоящего договора (п. 3).

08.12.2014 между ОАО агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой» и ООО «Тула-Строй» был составлен акт о выполнении цессионарием ООО «Тула-Строй» своих обязательств перед цедентом в сумме 92 819 800 руб.

Договор № 4310 об уступке права требования (цессии) от 08.12.2014 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 26.12.2014.

14.07.2015 между ООО «Тула-Строй», в лице генерального директора ФИО11 (цедент), и ФИО2 (цессионарий) был заключен договор № 3 об уступке права требования (цессия), согласно п. 1 которого цедент передал (уступил), а цессионарий принял право требования по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, заключенного между ООО «Анкер» и ОАО агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой», зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области 25.08.2014, по договору № 4310 от уступке прав требования (цессия) от 08.12.2014, заключенного между ОАО АК «Тулаагропромстрой» и цедентом, зарегистрированного Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 26.12.2014, которое соответствует двухкомнатной , расположенной на 9 этаже в 3 блок-секции 1 корпуса, общей площадью с учетом холодных помещений 80,0 кв.м, двухкомнатной , расположенной на 9 этаже в 3 блок-секции 1 корпуса, общей площадью с учетом холодных помещений 81,2 кв.м, строящегося жилого дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: сдачи указан в п. 3.5 договора № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, заключенного между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой».

В соответствии с п. 2 договора № 3 об уступке права требования (цессия) от 14.05.2015, за уступку прав требования по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, цессионарий оплатил цеденту стоимость квартиры, в размере 6931600 руб. в день заключения настоящего договора.

Все права и обязанности цедента по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2015, переходят к цессионарию в том же объеме и на тех же условиях с момента государственной регистрации настоящего договора (п. 3 договора №3 об уступке прав требования от 14.07.2015).

Во исполнение п. 2 указанного договора между ООО «Тула-Строй», в лице директора ФИО11 (общество), и ФИО2 (должник) было заключено соглашение о погашении взаимной задолженности от 14.07.2015. Согласно условиям данного соглашения стороны констатировали, что задолженность должника перед обществом в соответствии с договором № 3 об уступке прав требования от 14.07.2015 составляет 6931600 руб. (п. 1 соглашения), а задолженность общества перед должником в соответствии с договором о переводе долга б/н от 14.07.2015 составляет 5551000 руб., в соответствии с договором о переводе долга б/н от 22.11.2014 составляет 1380600 руб. (п.2). Стороны договариваются о погашении долга общества перед должником, согласно п. 2 настоящего соглашения, а также задолженности должника перед обществом в соответствии с п. 1 настоящего соглашения в сумме 6931600 руб. (п. 3 соглашения). Стороны констатируют, что на момент подписания настоящего соглашения все обязательства по договорам, указанным в п. 1, 2 прекращены надлежащим образом (п. 4 соглашения).

Договор № 3 об уступке права требования (цессии) от 14.07.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 07.08.2015.

02.08.2018 между ФИО2 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор № 3/3 об уступке права требования (цессия).

В соответствии с п.1 договора № 3/3 от 02.08.2018, цедент передал (уступил), а цессионарий принял право требования по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, заключенного между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой», договору № 4310 от уступке права требования от 08.12.2014, заключенного между ОАО АК «Тулаагропромстрой» и ООО «Тула-Строй», договору № 3 об уступке права требования от 14.07.2015, заключенного между ООО «Тула-Строй» и цедентом, которое соответствует двухкомнатной , общей площадью с учетом холодных помещений 81,2 кв.м, на 9 этаже в 3 блок-секции 1 корпуса в жилом доме, расположенном по адресу: . Срок сдачи указан в п.3.5 Договора № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, заключенного между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой».

За уступку прав требования по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, договору № 4310 об уступке права требования (цессии) от 08.12.2014, договору № 3 об уступке права требования (цессия) от 14.07.2015, цессионарий оплатил цеденту стоимость квартиры в размере 3491000 руб.

Пунктом 3 предусмотрено, что все права и обязанности цедента по договору № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014. договору № 4310 об уступке права требования (цессии) от 08.12.2014, договору № 3 об уступке права требования (цессия) от 14.07.2015, переходят к цессионарию в том же объеме и на тех же условиях с момента государственной регистрации настоящего договора.

В подтверждении оплаты договора № 3/3 об уступке права требования от 02.08.2018 ФИО2 выдана расписка 02.08.2018 в получении денежных средств от ФИО1 в размере 3491000 руб.

Договор № 3/3 об уступке права требования (цессии) от 02.08.2018 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 18.08.2018.

26.08.2015 между ООО «Анкер» и ООО «Инкомстрой» заключено Соглашение об уступке прав и обязанностей по строительству многоквартирных домов по строительному адресу: (1 и 2 очередь строительства). Пунктом 1 указанного соглашения стороны согласовали его предмет, согласно которому в соответствии со статьями 382, 384. 388, 389 ГК РФ, Сторона-1 уступает Стороне-2 в полном объеме свои права и обязанности по строительству многоквартирных жилых домов, по строительному адресу: (1 и 2 очередь строительства).

29.03.2016 между ООО «Инкомстрой» (сторона 1) и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» (сторона 2) заключено соглашение, в соответствии с п. 1.1 которого ООО «Инкомстрой» обязалось передать в собственность ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома, 5-25 этажей: многоквартирные многоэтажные жилые этажей со встроенными нежилыми помещениями; многоквартирные многоэтажные жилые дома, 5-25 этажей; 18 индивидуальный жилой дом; многоквартирные жилые дома и здания торгово – офисного назначения, площадь 19 927 кв. м. адрес (местонахождение) объекта: , кадастровый № (далее - Земельный участок).

Согласно п. 1.1.3 соглашения от 29.03.2016 ООО «Инкомстрой» передало ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» в полном объеме функции, права и обязанности застройщика по строительству, вводу в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства.

24.08.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» в установленном законом порядке.

18.11.2016 АО «Инвестиционно-строительная компания» получено разрешение №RU71326000-622/16 на строительство многоквартирных жилых домов со встроенными административно-хозяйственными учреждениями локального назначения по (1,2,3 корпус), которое 16.10.2018 продлено до 30.09.2019.

Постановлением администрации г. Тула от 28.06.2019 № 2228 жилому дому присвоен адрес:

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от 26.11.2019 жилой дом по адресу: , введен в эксплуатацию.

Исходя из предмета и условий договоров участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о правовой квалификации данных договоров как договоров, подпадающих в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со статьей 3 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ).

Во исполнение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (часть 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений частей 1, 2 и 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

АО «Инвестиционно-строительная компания», как новый застройщик, считая, что ОАО АК «Тулаагропромстрой» (первый дольщик) не произвело финансирование по договору долевого участия № 4173 от 04.08.2014, и что обязанности по оплате стоимости данного договора в результате заключения договоров цессий перешли к ФИО1, как новому дольщику, направило в ее адрес 11.07.2019 предупреждение исх. № 97 о необходимости погашения задолженности по уплате цены вышеуказанного договора и последствиях неисполнения такого требования, которое было получено истцом 15.08.2019, но не исполнено.

В письме от 05.08.2019 ФИО1 выразила несогласие с требованием АО «Инвестиционно-строительная компания» об оплате договора долевого участия, указала на оплату цены уступленного права требования ФИО2 и просила заключить с ней дополнительное соглашение, подтверждающее замену застройщика по договору долевого участия в строительстве № 4092 от 15.05.2014. Ответа на данное обращение не последовало.

20.01.2020 ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия, содержащая требование в 7-дневный срок направить в ее адрес передаточный акт на квартиру и заключить дополнительное соглашение к договору № 4173 от 04.08.2014 с приложением проекта дополнительного соглашения для подписания. Ответа на претензию также получено не было.

11.08.2019 в адрес ФИО1 направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (исх. № 107 от 11.08.2019), что подтверждается почтовой квитанцией от 11.08.2019 РПО №.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 ссылалась на то, что оплата по договору уступки права требования № 3/3 от 02.08.2018 ею была произведена в полном объеме. Однако, застройщик АО «Инвестиционно-строительная компания» до настоящего времени не направил в ее адрес передаточный акт, не проинформировал о вводе дома в эксплуатацию с указанием срока передачи объекта долевого строительства. 20.01.2020 она направила в адрес ответчика претензию с требованием предоставить передаточный акт на объект долевого строительства, на которое ответа не последовало.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики указали, что договор № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014 с ФИО1 в отношении двухкомнатной , 1 корпуса расторгнут 11.08.2019, ссылаясь на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Тульской области от 24.11.2020 по делу № А68-15139/2019, оставленное без изменения Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021, а также на то обстоятельство, что первоначальный дольщик ОАО АК «Тулаагропромстрой» финансирование строительства квартир по договору о долевом участии в строительстве №4092 от 15.05.2014 не произвело, что следует из определения Арбитражного суда Тульской области от 14.12.2018 по делу № А68-10688-27/2015, решения Арбитражного суда Тульской области от 24.10.2020 по делу № А68-15139/2019, оставленным без изменения Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021. При этом, указывали, что ОАО АК «Тулаагропромстрой» могло уступить свои права по договору долевого участия только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Между тем, ОАО АК «Тулаагропромстрой» не произвело застройщику оплату объекта строительства, перевод долга на нового участника долевого строительства оформлен не был, денежные средства от ООО «Тула-строй», ФИО2 и ФИО1 по договорам уступки на счет ООО «Анкер» или ответчика не поступали.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции счел обоснованными вышеизложенные доводы ответчика по делу, однако, суд апелляционной инстанции с данным выводом согласиться не может по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 29.07.2015 к производству Арбитражного суда Тульской области принято заявление ФНС России о признании ООО «Анкер» несостоятельным (банкротом). 18.02.2016 введено наблюдение, а 23.11.2017 ООО «Анкер» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

01.12.2015 к производству Арбитражного суда Тульской области принято заявление ФИО13 о признании ОАО АК «Тулаагропромстрой» несостоятельным (банкротом). 09.02.2016 введено наблюдение, 13.12.2016 — внешнее управление, а 11.04.2017 ОАО АК «Тулаагропромстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

19.04.2017 к производству Арбитражного суда Тульской области принято заявление ООО «Инженерстройинвест» о признании ООО «Тула-строй» несостоятельным (банкротом), 11.09.2017 введено наблюдение, а 13.04.2018 ООО «Тула-строй» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

ООО «Анкер» в Арбитражный суд Тульской области в рамках дела №А68-7716-59/2015 было подано заявление о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве № 4092 от 15.05.2014, № 4172 от 04.08.2014, № 4173 от 14.08.2014, заключенных между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой» по факту их неоплаты и истребовании из чужого незаконного владения ООО «Тула-Строй» в пользу ООО «Анкер» имущественных прав по спорным договорам долевого участия.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 09.08.2019, вступившим в законную силу 10.09.2019, в удовлетворении заявления было отказано, поскольку совокупность обстоятельств, необходимых для признания оспариваемого договора недействительным по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, статей 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации конкурсным управляющим ООО «Анкер» и кредитором АО «Перспектива» не была доказана, а заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку предъявлены без учета того, что в результате сделок, все права и обязанности застройщика, вытекающие из договоров долевого участия в строительстве №4092 от 15.05.2014, № 4172 от 04.08.2014, № 4173 от 04.08.2014, в том числе требование о признании договоров недействительными, о взыскании задолженности, об истребовании имущественных прав из незаконного владения, перешли к правопреемнику – АО «Инвестиционно-строительная компания», который, считая оспариваемые договора действительными, желал в суде реализовать перешедшие к нему права путем включения своих требований задолженности по данным договорам в реестр кредиторов ОАО АК «Тулаагропромстрой». Оснований для признания оспариваемых договоров недействительным в силу положений статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имелось (дело № А68-10688-27/2015).

Затем АО «Инвестиционно-строительная компания» было подано в Арбитражный суд Тульской области заявление о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве № 4092 от 15.05.2014, № 4172 от 04.08.2014, № 4173 от 14.08.2014, заключенных между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой» по факту их неоплаты и истребовании из чужого незаконного владения ООО «Тула-Строй» имущественных прав по спорным договорам долевого участия в рамках дела № А68-1846/209.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2019, вступившим в законную силу 16.12.2019, в удовлетворении заявления было отказано по причине пропуска истцом срока исковой давности.

В рамках дела о банкротстве ОАО АК «Тулаагропромстрой» (дело № А68-10688/2015) признано недействительным соглашение о зачете от 08.12.2014 по договору уступки прав №4310 от 08.12.2014 и применены последствия недействительности сделки в виде восстановления ОАО АК «Тулаагропромстрой» права требования задолженности с ООО «Тула-Строй» в размере 92 819 800 руб. (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2020).

Заявление АО «Инвестиционно-строительная компания» к ОАО АК «Тулаагропромстрой» о признании договоров о долевом участии в строительстве № 4092 от 15.05.2014, № 4172 от 04.08.2014, № 4173 от 14.08.2014 расторгнутыми, в рамках дела №А68-15139/19 было рассмотрено Арбитражным судом Тульской области 24.10.2020, в удовлетворении требований отказано. При этом судом был принят отказ АО «Инвестиционно-строительная компания» от исковых требований к ООО «Тула-Строй» об одностороннем расторжении договора.

В мотивировочной части решения арбитражный суд указал, что факт оплаты по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома №4092 от 15.05.2014, № 4172 от 04.08.2014, № 4173 от 04.08.2014 и по договору об уступке права требования № 4310 от 08.12.2014 документально не подтвержден. Кроме того указано, что отсутствие оплаты по указанным договорам установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А68-10688/2015.

06.09.2018 АО «Инвестиционно-строительная компания» обращалось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением об установлении требований кредитора в реестр требований кредиторов должника к ОАО АК «Тулаагропромстрой» в размере 92 819 800 руб. в рамках дела №А68-10688-27/2015 по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома № 4092 от 15.05.2014, № 4172 от 04.08.2014 и № 4173 от 04.08.2014, которое оставлено без удовлетворения по причине пропуска срока исковой давности (Определение арбитражного суда Тульской области от 14.12.2018, вступило в законную силу 12.03.2019).

Судом из Управления Росреестра по Тульской области были истребованы материалы регистрационных дел №, №, №, №.

Как усматривается из полученных по запросу суда документов, решением единственного участника ООО «Анкер» от 04.08.2014 одобрено заключение договора долевого участия на двенадцать квартир (№№), в строящихся жилых домах (корпус №, корпус №) по улице Октябрьской г.Тулы с ОАО АК «Тулаагропромстрой» на сумму 42 118 500 руб.

Факт регистрации договора участия в долевом строительстве и последующих договоров цессии в установленном законом порядке путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости достоверно установлен в ходе судебного разбирательства и лицами, участвующими в деле, не оспаривался.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме, состоящий из реестра объектов недвижимости; реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества; книги учета документов. Реестры Единого государственного реестра недвижимости ведутся в электронной форме.

Орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Частями 3-4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из пункта 4.2 договора № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014, заключенного между ООО «Анкер» (застройщик) и ОАО АК «Тулаагропромстрой» (дольщик), финансирование строительства шестнадцати квартир общей площадью с учетом холодных помещений 979,5 кв.м, в сумме 42 118 500 руб., дольщиком осуществлено в день подписания настоящего договора.

Согласно частям 3, 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Сведения о том, что первоначальный застройщик ООО «Анкер» отказалось от исполнения обязательств полностью и в части спорной квартиры, заявленной истцом к признанию права, в связи с отсутствием финансирования со стороны дольщика – ОАО АК «Тулаагропромстрой», в материалах дела отсутствуют.

Проанализировав вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, проведя правовую экспертизу документов, представленных для регистрации прав на предмет наличия или отсутствия оснований для осуществления государственной регистрации прав либо для отказа в государственной регистрации прав и, осуществив как регистрацию договора № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014, так и в последующем регистрацию вышеназванного договора уступки права требования № 4310 от 08.12.2014, установило как факт расчетов по договору долевого участия в строительстве между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой», по договору уступки прав требования между ОАО АК «Тулаагропромстрой» и ООО «Тула-строй», так и наличие согласия застройщика ООО «Анкер» на уступку прав требования.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации право уступки требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что договор уступки прав требования от 08.12.2014, зарегистрированный в установленном законом порядке 26.12.2014, соответствует положениям пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пункту 4.2 договора № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014.

Проанализировав вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что условие об обязательной уплате цены договора дольщиком или одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства, установленное статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и влияющее на действительность сделки, не распространяется на последующих дольщиков, поскольку защищает права застройщика в части получения от первоначального дольщика оплаты по договору, а не права предыдущего дольщика на получение оплаты от последующего дольщика.

То обстоятельство, что в материалах дела нет прямых доказательств уведомления застройщика о состоявшейся перемене лиц в обязательстве на стороне дольщика не может являться основанием для отказа в защите имущественного права, поскольку первоначальный застройщик ООО «Анкер» не возражало против подписания дольщиком ОАО АК «Тулаагропромстрой» договора уступки прав требования с ООО «Тула-Строй», в отношении договора № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014.

Согласно положениям пункта 10 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную оплату или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Из анализа приведенной нормы закона следует, что справка (акт) об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.

Факты подлинности справки, печати и подписей ответственных лиц на ней ответчиком или конкурсным управляющим ООО «Анкер», ОАО АК «Тулаагропромстрой» не оспаривались. Документы отвечают требованиям, предъявляемым к письменным документам, имеют необходимые реквизиты, печать и подпись.

В связи с изложенным судебная коллегия отклоняет доводы ответчиков и третьих лиц об отсутствии доказательств полной оплаты по договору № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014, поскольку условие об обязательной оплате цены договора дольщиком или одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства, установленное статьей 11 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ и влияющее на действительность сделки, не распространяется в рассматриваемом споре на ФИО1, поскольку защищает права застройщика в части получения от первоначального дольщика оплаты по договору, а не права предыдущего дольщика на получение оплаты от последующего дольщика.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 17 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, правоустанавливающих документов, договор №4310 об уступке прав требования от 08.12.2014, заключенный между ОАО АК «Тулаагропромстрой» и ООО «Тула-строй», зарегистрирован 26.12.2014 в установленном законом порядке.

Договор цессии не связывает переход прав требования с моментом полного исполнения финансовых обязательств нового дольщика перед прежним дольщиком, следовательно, права требования переходят с момента заключения договора цессии, то есть с момента его государственной регистрации.

В статье 390 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования.

Согласно пункту 10.1 договора № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014, сторона, нарушившая свои обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные этим нарушением убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В части, неоговоренной в настоящей статье (10 «ответственность сторон»), стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему договору в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 10.9 договора).

Пунктом 10 договора № 4310 об уступке права требования (цессия) от 08.12.2014 предусмотрено, что дольщик несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за недействительность прав, передаваемых новому дольщику.

Совершение сделки уступки прав (требования) представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке прав (требования) обязательства по передаче цессионарию прав (требования).По смыслу статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недействительного требования рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из договора об уступке прав (требования), которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее (например, прекращенное надлежащим исполнение) право.

Из положений статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что действительность договора об уступке прав (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета договора об уступке прав (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.

Права требования квартир, которые были уступлены, возникли из договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, не оспорен, в связи с чем, возникли и существуют права требования дольщика по договору долевого участия.

Договор об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного договора право, не противоречит законодательству.

Учитывая осуществление Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области государственной регистрации перехода права требования на жилые помещения, заявленное ФИО1, с даты регистрации договора №4310 об уступке права требования от 08.12.2014 (26.12.2014), ОАО АК «Тулаагропромстрой» не является дольщиком по договору № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014.

Кроме того, материалами дела подтвержден факт исполнения дольщиком ОАО АК «Тулаагропромстрой» обязанности перед застройщиком ООО «Анкер» по финансированию строительства по договору № 4173 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело (часть 1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Частью 10 статьи 48 Федерального закона № 218 установлено, что государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Как указывалось ранее, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия находит несостоятельными доводы ответчиков и третьих лиц о неоплате договора долевого участия в строительстве и договоров цессии, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, опровергнуты исследованными по делу доказательствами.

Таким образом, наличие письменного согласия ООО «Анкер» на уступку прав требований, отсутствие соглашения о переводе долга на нового участника долевого строительства свидетельствуют о том, что последующие дольщики исполнили свои обязательства по договору долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры.

В ходе судебного разбирательства представитель АО «Инвестиционно-строительная компания» ссылался на наличии спора по вопросам деятельности между прежним застройщиком и новым застройщиком ввиду отсутствия оплаты по договору долевого участия в строительстве. Однако, учитывая установленные обстоятельства при приведенном правовом регулировании, указанное не имеет правового значения при разрешении настоящего спора по иску ФИО1

Учитывая установленные обстоятельства, а также письмо № 96/3 от 17.07.2015, подписанное генеральным директором ООО «Анкер» (первоначальный застройщик), о согласии на уступку прав требования ООО «Тула-Строй» в отношении квартир, являющихся предметом рассмотрения настоящего дела (№ 96), и подтвердившего выполнение всех обязательств по финансированию вышеуказанных квартир, суд приходит к выводу о том, что у истца ФИО1 при совершении сделки с ФИО2 не имелось оснований усомниться в праве последнего на уступку права требования спорных квартир. При этом ни ответчиками, ни прежним застройщиком, ни одним из последующих дольщиков не были представлены доказательства факта выбытия спорных квартир помимо своей воли.

При этом, вопреки доводов ответчиков и третьих лиц, судебная коллегия не может признать решение Пролетарского районного суда г. Тулы по делу № 2-13/2017 от 16.02.2016 доказательством не оплаты ФИО2 цены договора цессии по следующим основаниям.

Действительно, вышеуказанным судебным актом с ООО «Тула-строй» в пользу ФИО2 взыскана задолженность в размере 5 551 000 руб. по договору поставки № 7-2014 от 01.07.2014, договору уступки права требования № 4450 от 06.04.2015, договору о переводе долга от 14.07.2015.

При этом ФИО2 в представленных суду апелляционной инстанции письменных пояснениях, удостоверенных нотариусом Алексинского нотариального округа Тульской области ФИО14 02.07.2022, указал, что после вынесения решения Пролетарским районным судом Тульской области – между ним и ООО «Тула-строй» было заключено соглашение о зачете встречных однородных требований, в силу которого встречные однородные требования сторон прекращены на сумму 6 931 600 руб. Две квартиры (№№ и №), в том числе и спорная , стоимость которых тождественна сумме задолженности, установленной в соглашении о зачете взаимных требований, переданы ему (ФИО2).

В силу данных обстоятельств ФИО2 за выдачей исполнительного листа в Пролетарский районный суд г. Тулы не обращался, к исполнению его не предъявлял, в рамках рассмотрения дела № А68-3215/2017 о банкротстве ООО «Тула-строй» заявление о включении требований в реестр кредиторов не подавал, что подтверждается материалами гражданского дела № 2-13/2017 Пролетарского районного суда г.Тулы, сообщениями УФССП России по Тульской области от 24.06.2022 № и Арбитражного суда Тульской области от 27.05.2022 № А68-Ф/518.

Сам по себе факт отказа ФИО15 от аналогичного иска к АО «Инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на , расположенную по адресу: , право требования на которую перешло к ней также на основании договора цессии, заключенного с ФИО2, компенсации морального вреда, свидетельствует лишь о реализации указанным лицом (ФИО15) своих прав, предусмотренных статьями 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, но не об отсутствии, вопреки предположений стороны ответчика, соответствующего права по распоряжению имущественными правами у ФИО2 Кроме того, отказываясь от исковых требований ФИО15 указывала на мирное разрешение вопроса.

Также в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции из объяснений (устных и письменных) ФИО1 и ФИО2 установлено, что данные лица знакомы между собой через супругу последнего. Узнав через супругу о том, что ФИО1 хотела приобрести квартиру в г.Туле для своего подрастающего внука, так как в будущем планировалось его обучение в университете, ФИО2 предложил ФИО1 приобрести перешедшую к нему на основании договора цессии , расположенную по адресу: , на что истец согласилась, в связи с чем между ними был заключен договор № 3/3 об уступке права требования (цессии) от 02.08.2018 в отношении указанного недвижимого имущества. За уступку прав требований ФИО1 оплатила ФИО2 лично наличными денежными средствами 3491600 руб., после чего последним 02.08.2018 была составлена, подписана и передана истцу расписка о получении денежных средств в полном размере. В свою очередь цедент передал цессионарию все документы, удостоверяющие право требования на спорную квартиру. Через некоторое время после регистрации договора № 3/3 от 02.08.2018, компаньон ФИО2 ФИО16 сообщил третьему лицу, что на спорную квартиру есть покупатель, который готов предложить за нее высокую цену. ФИО2 сообщил по телефону эту информацию ФИО1, которая спустя некоторое время после размышлений согласилась продать квартиру и оформила нотариальную доверенность на имя ФИО16, который должен был заниматься реализацией данного имущества, однако, потом передумала, поскольку квартира приобреталась для семейных нужд, и забрала оригинал доверенности у последнего (доверенность № приобщена к материалам дела).

С учетом изложенных и установленных обстоятельств, АО «Инвестиционного-строительная компания» (застройщик) было обязано передать двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: , ФИО1 (участнику долевого строительства) и не имело право распорядиться ею в пользу третьих лиц.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Материалами дела достоверно установлено, что до вступления в законную силу решения Зареченского районного суда г. Тулы от 24.05.2021, достоверно зная, об обжаловании данного судебного акта истцом в апелляционном порядке, АО «Инвестиционно-строительная компания» зарегистрировало расторжение договора об участии в долевом строительстве и на основании договора купли-продажи от 01.03.2022, зарегистрированного Управлением Росреестра по Тульской области 09.03.2022, передало квартиру, расположенную по адресу: , в собственность АО «Перспектива».

Оценивая вышеприведенные действия ответчиков, судебная коллегия приходит к следующему.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи (пункт 3 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (пункт 4 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Обосновывая решение об одностороннем расторжении договора, АО «Инвестиционно-строительная компания» ссылалось на то, что первый дольщик (ОАО АК «Тулаагропромстрой») не оплатил цену договора, вследствие чего выданный ООО «Анкер» (первый застройщик) акт б/н от 05.08.2014 является недействительным и не может являться доказательством оплаты по договору. В подтверждение обстоятельства отсутствия оплаты ответчик сослался на отсутствие первичных документов в распоряжении конкурсного управляющего ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой» ФИО5 Выдачу акта ответчик обосновал аффилированностью лиц в ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой» и намерением сторон вывести имущество из ведения ООО «Анкер» в ущерб его интересам.

При этом договор долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры, договор уступки права требования по нему, соответствуют действующему законодательству, совершены в надлежащей форме, между его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, обязательства сторон исполнены. Условия договора участия в долевом строительстве не содержат ограничений для первоначального участника долевого строительства по передаче прав новому кредитору.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Актом от 05.08.2014 ООО «Анкер» подтвердило факт полной оплаты первым дольщиком по спорному договору для неограниченного круга лиц, так как данный акт выдан для предъявления по месту требования.

На момент подписания акта ООО «Анкер» должен был достоверно знать о наличии со стороны дольщика исполнения по спорному договору. При изложенных обстоятельствах заблуждение на стороне истца относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований, отсутствует.

При этом, ответственность за порядок ведения бухгалтерского учета в надлежащей форме об оплате, либо о задолженности по договорам, возложена на юридические лицо, а потому риск негативных последствий при нарушении бухгалтерского учёта несёт именно это юридическое лицо.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что застройщик, по утверждению ответчика, не получивший удовлетворение от дольщика по оплате объекта долевого строительства, подтвердил такую оплату соответствующим актом, предусмотренным законом для осуществления государственной регистрации договора уступки прав (требований) в отношении объекта долевого строительства, вследствие чего дальнейшие действия АО «Инвестиционно-строительная компания», как правопреемника первого застройщика ООО «Анкер», по оспариванию действительности выданного им акта могут рассматриваться в качестве недобросовестного поведения. Ссылка ответчика на неоплату по договору участия в долевом строительстве от 04.08.2014 № 4173 противоречит предшествующему поведению застройщика, правопреемником которого стало АО «Инвестиционно-строительная компания».

С учетом таких юридически значимых действий, ответчик утратил право на предъявление соответствующих требований независимо от наличия в материалах спора доказательств расчета по договору, так как такие требования означают опровержение собственных действий застройщика, что недопустимо в силу статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным, суд считает возможным применить принцип эстоппеля – письменное признание стороной факта оплаты по договору лишает ее права в дальнейшем требовать исполнение, выдвигать новые требования.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 стать 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действия ООО «Анкер» по выдаче акта об оплате имущественных прав по спорному договору участия в долевом строительстве и отсутствие надлежащим образом установленных ограничений с его стороны для совершения дольщиком дальнейшей уступки прав (требований) создавали видимость правомерности поведения юридических лиц, в том числе и для иных участников правоотношений.

Застройщику (ответчику), как профессиональному участнику предпринимательских и иных экономических правоотношений в области привлечения денежных средств участников долевого строительства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, известны требования действующего законодательства в этой сфере.

С учетом установленных судом обстоятельств, избранного ответчиком способа защиты, а также принимая во внимание процессуальное поведение сторон, суд приходит к выводу о том, что совокупность указанных обстоятельств может свидетельствовать о недобросовестном поведении ответчиков, направленном на причинение вреда истцу – физическому лицу, являющемуся наименее защищенной стороной в данных правоотношениях.

Решением Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-15139/2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021, заявителю АО «Инвестиционно-строительная компания» отказано в признании договоров о долевом участии в строительстве № 4092 от 15.05.2014, № 4172 от 04.08.2014, № 4173 от 04.08.2014, заключенными между застройщиком – ООО «Анкер» и первым дольщиком – ОАО СК «Тулаагропромстрой», расторгнутыми.

Суд указал на то, что порядок расторжения договоров – внесудебный.

Внесудебный порядок предполагает право застройщика отказаться в одностороннем порядке от договора долевого участия в случае неоплаты этого договора дольщиком в установленный договором срок.

Это право застройщика может быть им реализовано до того момента, когда застройщик подтвердил регистрирующему органу оплату по договору долевого участия в строительстве и дал согласие на уступку прав по Договору долевого участия от первого дольщика к последующему без ограничения права.

С того момента, как с согласия застройщика первоначальный дольщик выбыл из обязательства и уступка к последующему дольщику состоялась без перевода долга, в связи с тем, что застройщик подтвердил факт оплаты по договору долевого участия в строительстве жилого дома, застройщик утрачивает право на односторонний отказ от договора долевого участия в строительстве с последующими дольщиками во внесудебном порядке.

Так как застройщик подтвердил факт оплаты первым дольщиком по договору долевого участия в строительстве жилого дома, и хотя при цессии и происходит перемена лиц в обязательстве (замена первоначального дольщика в договоре долевого участия на последующих), но договор цессии является также самостоятельным договором со всеми атрибутами, присущими договору: лица в договоре цессии иные, нежели в договоре долевого участия; обязательства по оплате договора цессии цедентом предусматривают оплату не застройщику, а цессионарию; последствия по неоплате договора цессии иные, чем в договоре долевого участия; стороны процедуры государственной регистрации договора также другие – участие застройщика не предполагается.

Каждая последующая уступка прав по договору долевого участия в строительстве жилого дома также является самостоятельным договором, не требующим участия застройщика и его согласия, каждый такой договор проходит самостоятельную государственную регистрацию для подтверждения права.

После того, как состоялась государственная регистрация первого договора уступки по договору долевого участия в строительстве жилого дома и первый дольщик выбыл из правоотношений по договору долевого участия, у Управления Росреестра отпадают основания для того, чтобы регистрировать отказ от договора долевого участия по заявлению застройщика с последующими дольщиками, так как первый дольщик выбыл из обязательства в результате уступки, а с последующим дольщиком у застройщика отношения опосредованные через договор уступки и обязательств по оплате договора долевого участия у последующих дольщиков (по цессии) перед застройщиком не возникает.

Таким образом, застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора долевого участия в случае его неоплаты именно стороной договора долевого участия (первым дольщиком), так как первый дольщик обязан уплатить цену договора именно застройщику. Последующие дольщики по договорам цессии уплачивать цену договора застройщику не обязаны, а поскольку они никаких обязательств по оплате договора долевого участия перед застройщиком не имеют, то и право у застройщика требовать внесудебного расторжения договора долевого участия, после того как были заключены договоры цессии, путем одностороннего отказа от договора долевого участия отсутствуют.

Помимо прочего в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, подтверждением возникшего права собственности ОАО АК «Тулаагропромстрой» и в последующем ООО «Тула - строй» на спорные объекты (имущественные права) является его государственная регистрация, которая в судебном порядке не оспорена.

Таким образом, обстоятельства, указанные в судебном акте по делу № А68-15139/19, в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеют для суда преюдициального значения, по данному делу в рамках возникших спорных правоотношений.

В свою очередь действия АО «Инвестиционно-строительная компания» по одностороннему расторжению договора № 4092 о долевом участии в строительстве жилого дома от 15.05.2014, с учетом установления факта оплаты цены договора первоначальным участником долевого строительства, являются незаконными. В связи с изложенным, АО «Инвестиционно-строительная компания» также не имела права на дальнейшее отчуждение , расположенной по адресу: , на основании договора купли-продажи от 01.03.2022, зарегистрированного Управлением Росреестра по Тульской области 09.03.2022, в собственность АО «Перспектива», генеральный директор которого является единственным акционером АО «Инвестиционно-строительная компания», что позволяет сделать вывод о злоупотреблении правом со стороны ответчика и совершение данной сделки с целью вывести спорное имущество из собственности последнего, что свидетельствует о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании вышеуказанной сделки ничтожной.

Оценивая доводы третьего лица ОАО АК «Тулаагропромстрой» о том, что договор № 3 об уступке прав требования (цессия) от 14.07.2015 с ФИО2 подписан со стороны ООО «Тула-строй» не генеральным директором ФИО11, а неустановленным лицом и поэтому указанный договор является ничтожным (недействительным), судебная коллегия приходит к следующему.

В определении Верховного Суда РФ от 12.12.2017 по делу №5-КГ17-210 указано, что при установлении факта подписания договора неуполномоченным лицом данный договор должен признаваться незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).

В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23 10 2000 №57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке-признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой-просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым – юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

В пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным», Президиум ВАС РФ рекомендовал при наличии спора о заключенности договора оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия считает, что составление соглашения о погашении взаимной задолженности от 14.07.2015, предоставление документов в регистрирующий орган, подтверждение конкурсным управляющим ООО «Тула - строй» отсутствия претензий к ФИО2, а также к ФИО1 (т.2 л.д. 89, т. 3 л.д. 115) являются действиями по последующему одобрению сделки.

Стоит отметить, что на представленных договорах, кроме подписи лиц, уполномоченных на подписание, также стоят и печати организаций, которые заключили договора. При этом общество не заявляло в период заключения спорного договора об утере печати. Таким образом, действуя добросовестно и разумно, ООО «Тула - строй» осознанно проставило свою печать на договоре, подтвердив факт заключения и одобрения его условий. Учитывая совокупность вышеприведенных доводов, суд полагает, что стороны одобрили условия оспариваемых договоров и последующую передачу имущественных прав по ним.

Кроме того, необходимо отметить, что в материалы дела представлено заявление бывшего руководителя ООО «Тула-строй» ФИО11, удостоверенное нотариусом Киреевского нотариального округа Тульской области ФИО17 (зарегистрировано в реестре № 71/58-н/71-2021-1-1152), в котором он подтверждает заключения и подписания договоров по уступке прав требования в отношении спорных квартир, в связи с чем, доводы ответчика в указанной части не имеют правого значения для рассмотрения настоящего спора.

Экспертные заключения, на которые ссылается ответчик, сделаны в рамках не настоящего дела, к тому же, в них нет четкого вывода в отношении подписи ФИО11 в документах, касающихся спорной квартиры, на которую претендует истец ФИО1.

Письмом от 09.06.2017 генеральный директор ООО «Тула-строй» также подтвердил свои обязательства перед ФИО2 по договору № 3 об уступке прав требования (цессии) от 14.07.2015.

Довод третьего лица ОАО АК «Тулаагропромстрой» о том, что договор № 4173 от 04.08.2014, заключенный между ООО «Анкер» и ОАО СК «Тулаагропромстрой», он, также как и ответчик, считает расторгнутым с 05.09.2019, не может быть принят во внимание, поскольку в арбитражный суд Тульской области было подано заявление ОАО АК «Тулаагропромстрой» к ООО «Тула-Строй» об установлении требований кредитора в рамках дела № А68-3215/17 на основании того, что между ООО «Тула-Строй» (цессионарий) и ОАО СК «Тулаагропромстрой» (цедент) заключен договор об уступке права требования (цессия) от 08.12.2014 № 4310, по условиям пункта 1 которого цедент передал (уступил), а цессионарий принял право требования по договорам о долевом участии в строительстве от 15.05.2014 №4092, от 04.08.2014 № 4172, от 04.08.2014 № 4173, заключенным между ООО «Анкер» (застройщик) и цедентом (дольщик), которое оставлено без удовлетворения по причине пропуска срока исковой давности (вступило в законную силу 04.08.2020).

Таким образом, ОАО АК «Тулаагропромстрой» одновременно (в разных судебных делах) указывает, что договор расторгнут и при этом требует от ООО «Тула-строй» денежные средства по оплате за уступленные права по этому же договору, обязательства по которому перешли к ОАО АК «Тулаагропромстрой».

АО «Инвестиционно-строительная компания» в Арбитражный суд Тульской области в рамках дела №А68-1846/2019 было подано заявление о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве № 4092 от 15.05.2014, № 4172 от 04.08.2014, № 4173 от 04.08.2014, заключенных между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой» по факту их неоплаты и истребовании из чужого незаконного владения ООО «Тула-Строй» имущественных прав по спорным договорам долевого участия.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2019, вступившим в законную силу 16.12.2019, в удовлетворении заявления отказано по причине пропуска истцом срока исковой давности.

Вместе с тем Арбитражным судом Тульской области установлено, что АО «Инвестиционно-строительная компания» исполнило обязанность застройщика и передало в собственность дольщику ФИО18 , полученную последним по договору долевого участия в строительстве № 4172.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу положений абзаца 4 пункта 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу оспариваемой сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Арбитражным судом Тульской области в рамках дела №А68-1846/2019 сделан вывод, что передача квартиры по одному из договоров долевого участия (№ 4172), дает основание полагать о действительности данного договора, так и о действительности иных договоров.

Тем более, обращаясь с заявлением об установлении требований в рамках дела о банкротстве ОАО АК «Тулаагропромстрой» №А68-10688-27/2015, АО «Инвестиционно-строительная компания» ссылалось на оспариваемые по данному делу сделки, как на действительные и получило отказ в связи с пропуском срока исковой давности.

Постановление Двадцатого арбитражного суда от 14.01.2022 года по делу №А68-13193/2020, которым удовлетворено заявление АО «Инвестиционно-строительная компания» о признании незаконным уведомление управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об отказе в государственной регистрации прав от 20.10.2020 №, на последнее возложена обязанность произвести государственную регистрацию прекращения договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2014 № 4173, заключенного между ООО «Анкер» и ОАО АК «Тулаагропромстрой», в части следующих квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: на земельном участке с кадастровым номером №: двухкомнатная , проектной площадью 81,8 кв.м, находящаяся на 9 этаже в третьей блок-секции корпуса №; двухкомнатная , проектной площадью 82,9 кв.м, находящаяся на 5 этаже в четвертой блок-секции корпуса №; двухкомнатная , проектной площадью 80 кв.м, находящаяся на 8 этаже в четвертой блок-секции корпуса №, не может иметь преюдициального значения для спора о праве собственности на квартиру ФИО1 по договору долевого участия в строительстве в связи со следующим.

Как указано самим Двадцатым арбитражным апелляционным судом на странице 4 постановления от 14.01.2022, в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Пунктом 3 статьи 2 указанного Кодекса установлено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Исходя из изложенного выше, следует вывод, что арбитражным судом в рамках дела №А68-13193/2020 не рассматривался и не мог рассматриваться спор о праве на спорное имущество, а осуществлялся судебный контроль за законностью действий органов государства относительно производства регистрационных действий, то есть действий исходя из публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий. Вопрос же о праве в данном споре не разрешался, что собственно и указано в постановлении двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2022 года по делу № А68-13193/2020.

Таким образом, ФИО1 в арбитражном процессе по делу №А68-13193/2020, учитывая специфику судебного дела, не имела возможности воспользоваться правом на судебную защиту своего имущества, которое она могла осуществлять на основании положений ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации и лишало бы ее возможности воспользоваться своим законным правом на судебную защиту в полном объеме.

Поскольку в рамках судебного спора в арбитражном суде вопросы о праве на имущество не рассматривались, то постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022, вынесенное по результатам рассмотрении жалобы АО «Инвестиционно-строительная компания» на действия Управления Росреестра по Тульской области, как акт судебного контроля за законностью действий государственного органа, не может иметь преюдициальной силы при рассмотрении судебного спора о праве.

Эта позиция согласуется с правовой позицией арбитражного суда Центрального округа, изложенной им в постановлении от 23.11.2021 по аналогичному делу №А68-1969/2021, где суд указал (страница 9), что в рамках спора о признании незаконным решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве не оспаривается какое-либо зарегистрированное право на недвижимое имущество. В споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако, это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены.

Наличие указанного судебного акта не лишает ФИО1 права на судебную защиту своих интересов путем предъявления в суд иска о признании права собственности.

Иной подход являлся бы нарушением прав гражданина на судебную защиту, гарантированную им статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является недопустимым.

Имеющееся в материалах дела постановление о возбуждении уголовного дела № и принятии его к производству от 19.08.2016, постановление о возбуждении уголовного дела № и принятии его к производству от 28.04.2017, постановление о возбуждении уголовного дела № и принятии его к производству от 25.07.2018, постановление о соединении уголовных дел от 15.05.2019, заявление ООО «Тула-строй» от 09.11.2016, протокол допроса свидетеля ФИО12 от 15.05.2017, протокол дополнительного допроса свидетеля ФИО12 от 16.05.2017, протокол дополнительного допроса свидетеля ФИО12 от 28.12.2017, объяснения ФИО19 от 06.07.2016, объяснения ФИО19 от 18.11.2016, протокол допроса потерпевшего ФИО19 от 04.10.2016, протокол допроса свидетеля ФИО19 от 08.06.2017, протокол допроса свидетеля ФИО19 от 05.03.2018, протокол допроса свидетеля ФИО20 от 14.12.2017, протокол дополнительного допроса свидетеля ФИО20 от 09.06.2018, заключение эксперта № 110 от 23.06.2017 и постановление о прекращении уголовного дела от 25.12.2020, из анализа которого следует, что уголовное дело прекращено в связи с отсутствием события преступления, в силу пункта 4 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеют преюдициального значения для настоящего гражданского дела, поскольку судом не вынесен приговор по уголовному делу, материалы следствия не могут быть положены в основу судебного решения.

По смыслу статей 128, 129 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве является объектом имущественных прав такого участника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных суду документов (договора долевого участия в строительстве, договора уступки прав (цессии), решений Арбитражного суда Тульской области), подтверждающих факт совершения сделки по приобретению жилых помещений, усматривается волеизъявление сторон на заключение договора долевого участия, предмет сделки, ее участники, порядок расчетов, передачи и получения истцом предмета сделки — квартир, то есть в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Иного порядка, кроме признания недействительным договора купли-продажи от 01.03.2022 и признания за ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших между истцом и застройщиком правоотношений не имеется.

Оценив имеющиеся доказательства в совокупности, принимая во внимание добросовестное исполнение обязательств со стороны истца и отсутствие такового со стороны ответчиков, учитывая, что все вышеназванные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Тульской области, до настоящего времени не признаны недействительными или расторгнутыми, истец при заключении договора проявил должную осмотрительность, проверив весь комплект документов, предусмотренный действующим законодательством, а именно выписку по объекту строительства, в которой были указаны зарегистрированные без обременений права ФИО2, акты об исполнении обязательств, как первым дольщиком ОАО АК «Тулаагропромстрой», так и последующими дольщиками – ООО «Тула-строй», ФИО2, учитывая то, что с исками как к ФИО2, так и к ФИО1 никто не обращался, передача денежных средств последней не оспаривалась, с учетом того, что жилой дом, в котором расположены спорная квартира, возводился на основании надлежащего разрешения на строительство при наличии прав на землю у застройщика, объект долевого строительства на момент рассмотрения дела достроен и обладает индивидуально-определенными характеристиками, что свидетельствует о том, что спорное помещение возведено за счет средств, оплаченных по договору долевого участия в строительстве, и поэтому истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств, а при неисполнении обязательств требовать защиты своих прав, в том числе путем признания права на объекты в судебном порядке, суд приходит к выводу, что требование истца о признании права собственности на спорные квартиры также подлежит удовлетворению.

Разрешая исковые требования ФИО1 о взыскании с АО «Инвестиционно-строительная компания» компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8-12) об ответственности за нарушение прав потребителей (ст. 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (ст. 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потреби гелей» от 07.02.1992 №2300-l моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Поскольку судом установлено, что ответчиком нарушены права истца как потребителя, учитывая положения статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание характер причиненных истцу физических и нравственных страданий, исходя из требования разумности и справедливости, суд считает необходимым заявленные требования удовлетворить частично и взыскать с АО «Инвестиционно-строительная компания» в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 30000 руб.

В силу части 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 46 постановления от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя подлежит взысканию с ответчика в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Поскольку судебной коллегией установлено, что в добровольном порядке удовлетворения требований истца со стороны АО «Инвестиционно-строительная компания» в установленный законом срок не последовало, суд считает, что с последнего в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере 15000 руб. (30000 руб./50%).

На основании положений статей 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб., исчисленном по правилам подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Зареченского районного суда г. Тулы от 24 мая 2021 года по делу № 2-12/2021 по иску ФИО1 к акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания» признании права собственности на объект долевого строительства - отменить, постановить по данному делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания» признании права собственности на объект долевого строительства - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи двухкомнатной , кадастровый №, расположенной на 9 этаже 3 подъезда жилого дома по адресу: , заключенный 1 марта 2022 года между акционерным обществом «Инвестиционно-строительная компания» и акционерным обществом «Перспектива».

Признать право собственности за ФИО1 на двухкомнатную , кадастровый №, расположенную на 9 этаже 3 подъезда жилого дома по адресу: .

Взыскать с акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в сумме 30000 рублей, штраф – 15000 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 руб.

Председательствующий

Судьи