Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «БФГ-Кредит» на решение Калужского районного суда Калужской области от 7 марта 2019 года по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», обществу с ограниченной ответственностью коммерческий банк «БФГ-Кредит», обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой» об осуществлении государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛА:

11 января 2019 года ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Комфорт Строй», ООО коммерческий банк «БФГ-Кредит», ООО «Новградстрой», просил произвести государственную регистрацию заключенного между ним и ООО «Комфорт Строй» договора от 22 мая 2015 года уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от 5 ноября 2013 года в отношении двухкомнатной квартиры № по адресу: <адрес>.

В обоснование требований ссылался на то, что при заключении договора ООО «Комфорт Строй» обязался осуществить в дальнейшем его государственную регистрацию, однако обязательство не исполнил.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представители ответчиков ООО «Комфорт Строй», ООО КБ «БФГ-Кредит», ООО «Новградстрой» в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явился.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 7 марта 2019 года исковые требования удовлетворены, постановлено:

осуществить государственную регистрацию заключенного между ООО «Комфорт Строй» и ФИО1 договора от 22 мая 2015 года № 173 уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве №12/9 от 5 ноября 2013 года в отношении двухкомнатной квартиры, номер этажа 4, номер объекта №, общей площадью 62 кв.м, проектной площадью 63,2 кв.м, по адресу: <адрес> (№ 9 по ГП).

В апелляционной жалобе ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, исследовав новые доказательства, выслушав ФИО1, возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее доводы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.

Из дела видно, что 5 ноября 2013 года между ООО «Новградстрой» (застройщик) и ООО «Комфорт Строй» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 12/9, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ 9 по ГП), количество этажей 10-14, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объект долевого строительства (квартиры в количестве 267 штук общей проектной площадью 12 799,57 кв.м), а участник обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно пункту 8.1 указанного договора, поскольку оплата по данному договору производится за счет кредитных средств, предоставленных участнику КБ «БФГ-Кредит» (ООО), права требования участника долевого строительства по настоящему договору считаются находящимися в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации договора, квартиры, указанные в пункте 1.4.1 настоящего договора, будут находиться в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации права собственности на них в ЕГРП.

Пунктом 8.6 данного договора предусмотрено, что переуступка прав требования по настоящему договору в полном объеме либо в части, в соответствии с пунктом 5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия КБ «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

22 мая 2015 года между ООО «Комфорт Строй» и ФИО1 был подписан договор № 173 уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 5 ноября 2013 года в отношении двухкомнатной квартиры № на 4 этаже общей площадью 62 кв.м по адресу: <адрес> (№ 9 по ГП).

В пункте 4 договора указано, что на момент подписания договора квартира находится в залоге у ООО Банк «БФГ-Кредит». На момент регистрации договора, которая состоится не позднее 31 декабря 2015 года, обременение будет снято.

ФИО1 обязательства по уплате денежных средств по договору ООО «Комфорт Строй» исполнены, что подтверждается платежным поручением от 9 октября 2015 года.

Судом установлено, что квартира находится в фактическом владении ФИО1

Вместе с тем ООО «Комфорт Строй» действия по снятию обременения в виде ипотеки на заложенные права требования не предприняло, государственная регистрация договора уступки прав требования не произведена.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Статьей 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве № 12/9 от 5 ноября 2013 года ООО «Комфорт Строй» за согласием на заключение договора уступки прав к ООО КБ «БФГ-Кредит» не обращалось и его не получало.

В силу статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия. Согласно пункту 3 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

Из представленных в суд апелляционной инстанции документов следует, что в связи с имеющейся задолженностью ООО «Комфорт Строй» перед КБ «БФГ-Кредит» (ООО) 14 марта 2016 года между ООО «Комфорт Строй» и Банком было заключено соглашение об отступном путем цессии по договору участия в долевом строительстве на 58 квартир. При этом в качестве отступного Банку права требования в отношении квартиры № не переданы.

С учетом установленных обстоятельств, осведомленности Банка относительно действий ООО «КомфортСтрой», направленных на уступку прав требования в отношении объекта долевого строительства истцу, а также того, что при наличии указанной осведомленности КБ «БФГ-Кредит» (ООО) правами, предусмотренными статьей 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не воспользовался, напротив учитывал фактически произошедшую уступку прав при заключении соглашения об отступном, имеются основания для вывода о последующем одобрении Банком договора цессии, о регистрации которого судом постановлено решение.

Из содержания договора участия в долевом строительстве следует, что ООО «Комфорт Строй» заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве для целей последующей возмездной передачи прав на объекты долевого строительства другим лицам.

При этом судебная коллегия учитывает, что банк как залогодержатель своим правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверять наличие и состояние заложенного имущества, находящегося у другой стороны, не воспользовался.

В апелляционной жалобе указывается на незаконность принятого решения ввиду того, что в его резолютивной части отсутствует ссылка на сохранение ипотеки в отношении прав, являющихся предметом подписанного истцом и ООО «Комфорт Строй» договора уступки прав требований. Однако сохранение ипотеки в отношении заложенных прав, а затем и объектов недвижимости предусмотрено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 7 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью коммерческого банка «БФГ-Кредит» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: