Гражданский кодекс часть 1

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан ФИО11, выслушав представителя ФИО2ФИО5, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1ФИО6, полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании суммы задатка, убытков, судебных расходов. В обоснование своих исковых требований указала, что дата между ФИО1 (далее покупатель) и ФИО2 B.C. (далее продавец) был заключен предварительный договор купли - продажи квартиры и соглашение о задатке по покупке квартиры по адресу: РБ, адрес. В этот же день покупатель передал продавцу в качестве задатка сумму в размере 20 000 руб. Срок заключения основного договора был установлен до дата.

дата покупателем была оплачена оценка квартиры по адресу: РБ, адрес. Стоимость услуг оценки по договору №...-Н составила 2 000 руб.

дата отчет об оценке был составлен.

дата покупатель был уведомлен о готовности отчета об оценке. В этот же день отчет об оценке с полным комплектом документов был отправлен в АО «Россельхозбанк» на одобрение предоставления ипотечного кредита на покупку объекта недвижимости по адресу: РБ, адрес.

дата в назначенный АО «Россельхозбанк» день продавец на сделку не явился и отказался от заключения основного договора купли - продажи.

дата истец направил ФИО2 B.C. претензию о возврате суммы задатка, которая была вручена ответчику дата.

В указанный срок (по дата) условия соглашения о задатке от дата исполнены не были, поскольку заявка на одобрение ипотечного кредита рассматривалась очень длительное время.

Однако, несмотря на это, в период с дата по дата продавец всеми свои действиями давал понять покупателю о намерении заключить основной договор купли - продажи. В процессе общения и переписки продавец от сделки не отказывался.

Поскольку основной договор купли-продажи недвижимости в срок, определенный предварительным договором и соглашением о задатке, сторонами заключен не был по вине продавца, то сумма задатка подлежит возврату в двойном размере, т.е. в размере 40 000 руб.

дата между ФИО1 и ФИО7, заключен агентский договор, согласно которому ФИО7 (далее Агент) в порядке исполнения настоящего договора приняла на себя обязанность по сопровождению сделки купли-продажи в ипотеку квартиры, расположенной по адресу: адрес, адресадрес, кадастровый №.... ФИО1 была оплачена денежная сумма в размере 15 000 руб., что подтверждается распиской.

Поскольку основной договор купли-продажи недвижимости в срок, определенный предварительным договором и соглашением о задатке, сторонами заключен не был по вине продавца, истец полагает, что с ответчика также подлежит взысканию сумма оплаты агентских услуг в размере 15 000 руб.

Для защиты своих прав истец вынужден был обратиться к ФИО3 сумма вознаграждения составила 25 000 руб., на отправку почты затрачено 115 руб. 20 коп.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать с ответчика в пользу истца задаток в размере 40 000 руб., сумму оплаты агентских услуг в размере 15 000 руб., расходы на услуги оценщика в суде в размере 2 000 руб., расходы на услуги представителя в суде в размере 25 000 руб., почтовые расходы в размере 327 руб. 04 коп.

Решением Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 8 сентября 2021 года постановлено:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, убытков, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 20 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 8 750 руб., почтовые расходы в размере 258 руб. 44 коп.

В остальной части исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, убытков, судебных расходов оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2ФИО5 ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции в связи его незаконностью и необоснованностью. В обоснование своей жалобы указывает на то, что суд, удовлетворяя исковые требования истца, принял во внимание факт того, что ответчик ФИО2 с предложением вернуть сумму задатка к истцу ФИО1 не обращалась, доказательств иного материалы дела не содержат. Суд при разрешении спора не указал, на каком основании, согласно какому положению заключенных договоров на ФИО2 лежала обязанность по обращению к истцу с требованием о возвращении суммы задатка. Исковые требования истца основаны на предварительном договоре купли-продажи от дата, а также на соглашении о задатке от дата. Согласно пункту 3 предварительного договора на продавце ФИО2 лежала обязанность заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем, подписать акт приема-передачи квартиры, осуществить все необходимые действия по регистрации перехода права собственности, предоставить документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам, газу, электроэнергии, капитальному ремонту и выписку из лицевого с чета об отсутствии лиц в вышеуказанной квартире. Также согласно соглашению о задатке от дата стороны пришли к соглашению о том, что, в случае не заключения договора купли-продажи квартиры от дата по вине продавца сумма задатка подлежит возврату в двойном размере. Однако, как установлено судом и указано в решении суд не усмотрел виновного поведения ответчика в неисполнении предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке. Считает, что суд в нарушение требований статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации не установил факт невозможности исполнения обязательства либо его прекращения по соглашению сторон и не исследовал условия договора на предмет их соответствия указанной норме права. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. С учетом положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами предварительного договора к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относятся: установление оснований удержания денежных средств. Истец основывает свои требования на том, что продавец не явился на сделку в АО «Россельхозбанк» дата, что и послужило причиной не заключения договора купли-продажи со стороны покупателя. Установление суммы задатка в размере 20 000 руб. в рассматриваемом споре выступили гарантией покупки квартиры, а в случае не заключения договора купли-продажи как мера ответственности покупателя.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, - ФИО1, ФИО8, АО «Россельхозбанк».

Проверив оспариваемое решение в соответствии с нормами части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, дата между истцом ФИО1, как покупателем, с одной стороны, и ответчиком ФИО2 B.C., как продавцом, с другой стороны был заключен предварительный договор купли - продажи квартиры.

Согласно пункту 1 вышеуказанного договора стороны договорились в срок до дата включительно заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: адрес, с/с ФИО4, адрес, кадастровый №..., которая принадлежит продавцу на праве собственности на основании - Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от дата.

Согласно пункту 3 договора продавец обязуется:

Продавец в срок до дата включительно обязуется заключить (подписать) основной договор купли-продажи квартиры с покупателем на условиях установленных настоящим договором (пп.3.1.).

Подписать акт приема-передачи квартиры (пп. 3.2.)

Осуществить все необходимые действия по регистрации перехода права собственности на покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ (пп.3.3.).

Предоставить покупателю документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам, газу, электроэнергии, капитальному ремонту и выписку из лицевого счета об отсутствии прописанных лиц в вышеуказанной квартире (пп. 3.4.)

В соответствии с пунктом 4 предварительного договора купли - продажи квартиры покупатель обязуется:

покупатель в срок до дата включительно обязуется заключить (подписать) договор купли-продажи вышеуказанной квартиры в следующем порядке:

1 платеж – 20 000 руб. - в день подписания настоящего предварительного договора, которые признаются задатком, что подтверждается соглашением о задатке № б/н от дата.

2 платеж – 312 000 руб. в день регистрации перехода права собственности на покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ.

3 платеж – 1 328 000 руб. АО «Россельхозбанк» перечисляет кредитные средства на счет продавца после регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РБ.

Также, дата между ответчиком ФИО2, как продавцом с одной стороны, и ФИО1, как покупателем, с другой стороны, заключено соглашение о задатке.

Как следует из пункта 1 соглашения о задатке покупатель и продавец намерены в срок до дата включительно заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: адрес, с/с ФИО4, адрес, кадастровый №....

Покупатель передал, а продавец получил денежную сумму в размере 20 000 руб. в качестве задатка за квартиру, указанную в пункте 1 настоящего соглашения (пункт 2 соглашения о задатке).

Пунктом 4 соглашения о задатке стороны предусмотрели, что в случае не заключения договора купли-продажи квартиры, указанной в пункте 1 настоящего соглашения в срок до дата включительно по вине покупателя, сумма задатка не возвращается.

В случае не заключения договора купли-продажи квартиры, указанной в пункте 1 настоящего соглашения в срок до дата включительно по вине продавца, сумма задатка подлежит возврату в двойном размере (пункт 5 соглашения о задатке).

дата истцом ФИО1 была оплачена оценка квартиры по адресу: РБ, адрес. Стоимость услуг оценки по договору №...-Н составила 2 000 руб.

На дату обращения ФИО1 в суд дата основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.

В соответствии с частью 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу части 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом установлено, что действие предварительного договора купли-продажи квартиры от дата и соглашения о задатке от дата сторонами не продлялось, ни одна из сторон не предлагала продлить срок предварительного договора и соглашения о задатке.

Также судом первой инстанции принял во внимание факт того, что ответчик ФИО2 с предложением вернуть сумму задатка к истцу ФИО1 не обращалась, доказательств иного материалы дела не содержат, ответчиком ФИО2 суду не представлено.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствуясь положениями статей 309, 310, 420, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что в силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство, предусмотренное предварительным договором купли-продажи квартиры от дата, считается прекращенным, поскольку до окончания срока – то есть до дата включительно, стороны основной договор купли-продажи квартиры не заключили, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом, по смыслу вышеуказанных правовых норм, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным виновным поведением.

С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие в материалах дела сведений о том, что стороны направляли друг другу предложения заключить основной договор купли-продажи квартиры до дата, либо предложения о продлении срока действия предварительного договор, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца и наличии оснований для возврата истцу задатка в размере 20 000 руб.

Оснований для возврата истцу суммы задатка в двойном размере суд первой инстанции не усмотрел, поскольку пришел к выводу об отсутствии виновного поведения ответчика ФИО2 в неисполнении предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке.

Руководствуясь статьями 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции посчитал возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 8 750 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям, исходя из следующего расчета:

57 000 – 100%;

20 000 – 35% (удовлетворено 35% всех требований)

25 000 – 100%;

35% - 8 750.

Кроме того, суд пришел к выводу, что с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию почтовые расходы в размере 258 руб. 44 коп. (211 руб. 84 коп. – отправление копии иска, 46 руб. 60 коп. – отправление претензии).

Суд первой инстанции признал необоснованными требования ФИО1 о взыскании убытков в виде расходов по оплате услуг оценщика и отказал в их удовлетворении, поскольку истцом не представлены доказательства несения указанных расходов (квитанции, чеки).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании убытков в виде суммы оплаты агентских услуг, суд первой инстанции исходил из того, что истцом ФИО1 агентский договор от дата был заключен по своей воле, в своих интересах, однако необходимость заключения вышеуказанного договора истцом ФИО1 не доказана.

Судебная коллегия, проверяя законность и обоснованность вынесенного решения суда, не находит оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и соответствуют установленным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, суд при разрешении спора не указал, на каком основании, согласно какому положению заключенных договоров на ФИО2 лежала обязанность по обращению к истцу с требованием о возвращении суммы задатка; исковые требования истца основаны на предварительном договоре купли-продажи от дата, а также на соглашении о задатке от дата; согласно пункту 3 предварительного договора на продавце ФИО2 лежала обязанность заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем, подписать акт приема-передачи квартиры, осуществить все необходимые действия по регистрации перехода права собственности, предоставить документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам, газу, электроэнергии, капитальному ремонту и выписку из лицевого счета об отсутствии лиц в вышеуказанной квартире; не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и выводов суда первой инстанции не опровергают.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене состоявшегося судебного решения, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права при разрешении спора, в жалобе не приведены какие-либо обстоятельства, которые не были проверены судом первой инстанции и которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий Э.Ю. Арманшина

Судьи А.А. Рахматуллин

О.Р. Фархиуллина