Гражданский кодекс часть 1

по гражданскому делу по иску Михайлова Сергея Ивановича, действующего в интересах недееспособной ФИО15., к Тимофеевой Зинаиде Алексеевне о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

Истец Михайлов С.И. обратился в суд с иском в интересах недееспособной ФИО16. к ответчику Тимофеевой З.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25.08.2018 и взыскании в его пользу денежных средств в размере 350 000 рублей, переданных по предварительному договору купли-продажи, а также судебных расходов в виде оплаченной госпошлины 6700 рублей и расходов за составление искового заявления - 4000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 25.08.2018 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Михайлов С.И. действовал за недееспособную ФИО17., которой на момент подписания предварительного договора жилой дом и земельный участок принадлежали на основании договора купли-продажи от 29.09.2012года.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора стоимость жилого дома с земельным участком составляет 700 000 рублей. Денежные средства будут переданы двумя платежами: денежная сумма 350 000 руб. в день подписания предварительного договора, т.е. 25.08.2018, денежная сумма 350000 рублей будет передана в день подписания основного договора купли-продажи, т.е. 25.11.2018года. При подписании предварительного договора между сторонами истцом в интересах Мазуриной Л.В. ответчику Тимофеевой З.А. по расписке была передана денежная сумма 350 000 рублей в качестве задатка.

30.08.2018 года истец с семьей вселился в указанный жилой дом, где были обнаружены существенные недостатки, которые были скрыты продавцом, а именно: фундамент дома имеет трещины, гнилой пол, который провалился в кухне, гнилые лаги и плахи, вода и плесень в подполе, гнилые бревна по периметру дома, которые были заставлены щитами, запах сырости в доме. На момент осмотра дома выявить данные недостатки не представилось возможным, поскольку трещина в фундаменте была заложена дровами, гнилой пол был обнаружен в связи с тем, что провалилась ножка стула, в подполье находились деревянные щиты, которые закрывали плесень и гнилые лаги, при этом было тусклое освещение. Запах сырости не чувствовался, так как в доме были открыты окна.

05.09.2018 истец выселился из дома и передал ключи от дома ответчику. А также направил в адрес ответчика претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи от 25.08.2018 и возврате уплаченного аванса в размере 350 000 рублей. До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, сумму, переданную при подписании предварительного договора в размере 350 000 рублей Тимофеева З.А. не вернула.

Решением Гурьевского городского суда Кемеровской области от 08.11.2018 года постановлено:

«Исковые требования Михайлова С.И., действующего в интересах недееспособной ФИО18 к Тимофеевой З.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 25.08.2018 года между Тимофеевой З.А. и Михайловым С.И., действовавшим в интересах ФИО29

Взыскать с Тимофеевой З.А. в пользу Михайлова С.И., действующего в интересах недееспособной ФИО19 денежные средства в сумме 350 000 рублей, а также судебные расходы по уплате госпошлины в размере 6 700 рублей, расходы по составлению искового заявления в размере 4000 рублей, а всего 360 700 рублей.

В соответствии с п. 3 ст. 144 ГПК РФ принятые меры по обеспечению иска в виде ареста, наложенного определением Гурьевского городского суда Кемеровской области от 01.10.2018года на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий Тимофеевой З.А., сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

В апелляционной жалобе Тимофеева З.А. просит решение суда отменить как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального права.

Не согласна с выводом суда, полагает, сделка по приобретению жилого дома и земельного участка, заключалась к выгоде подопечной истца, не нарушала какие-либо права недееспособной ФИО20. и не требовала отдельного разрешения органа опеки и попечительства, в силу отсутствия прямого указания закона. В связи с чем, считает, что судом неправильно применена норма, предусмотренная п.1, ст.416 ГКРФ, поскольку у истца не имелось никаких препятствий для исполнения обязательства по заключению, как предварительного, так и основного договора купли-продажи.

На доводы апелляционной жалобы Михайловым С.И. принесены возражения.

В суд апелляционной инстанции явились истец Михалов С.И., представитель ответчика Тимофеевой З.А. Ширяев А.В.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, от третьего лица опеки и попечительства администрации Гурьевского района поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика Тимофеевой З.А. Ширяева А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца Михайлова С.И., просившего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1-2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.

Согласно части 1 стати 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

В соответствии с частью 1-3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.08.2018 года между Тимофеевой З.А., именуемой Продавец и Михайловым С.И., действующим за ФИО30., именуемым Покупатель заключен предварительный договор, в соответствии с условиями которого Продавец и Покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости – жилой дом общей площадью <данные изъяты>.м. и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (пункт 1.1.).

Стоимость, за которую продается указанная недвижимость, составляет 700 000 рублей.

Стороны пришли к соглашению, что денежные средства будут предоставляться двумя платежами: 350 000 рублей в день подписания договора, денежная сумма в размере 350 000 рублей в безналичной форме путем перечисления на счет продавца Тимофеевой З.А. в день подписания основного договора (пункт 2.1. договора).

До 25.11.2018 стороны обязуются выйти на основную сделку для подписания основного договора купли-продажи (пункт 4.2.) (л.д. 5-7).

В соответствии с распиской от 25.08.2018 года Тимофеева З.А. получила задаток в размере 350 000 рублей за проданный жилой дом и земельный участок от Михайлова С.И. (л.д.8).

Согласно распоряжению № от 16.08.2018 года администрации Гурьевского муниципального района орган опеки и попечительства Михайлов С.И. назначен опекуном совершеннолетней недееспособной ФИО21. Также Михайлов С.И. обязан совершать все сделки с имуществом подопечного, в том числе и с доходами подопечного, производить только с разрешения органа опеки и попечительства (л.д.11).

Из пояснений Михайлова С.И. следует, что спорный жилой дом приобретался в интересах недееспособной ФИО22. за счет денежных средств ФИО31., полученных от продажи ее квартиры в г. Барнауле. Разрешения органов опеки и попечительства на приобретение дома в интересах ФИО28 Михайлов С.И. не получал.

В соответствии с показаниями свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО11 следует, что после вселения истца в жилой дом им были обнаружены существенные недостатки.

05.09.2018 года Михайлов С.И. направил претензию Тимофеевой З.А., в которой указывал на наличие существенных недостатков в жилом доме: фундамент имеет трещины, гнилой пол, который проваливается, гнилые лаги и плахи, вода и плесень в подполе, в доме пахнет сыростью. Просит расторгнуть предварительный договору купли-продажи дома, возвратить уплаченные по предварительному договору 350 000 рублей (л.д.13).

На претензию от Тимофевой З.А. ответа не поступило.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия согласия органов опеки и попечительства на совершаемую в интересах недееспособной ФИО23. сделку, что свидетельствует о невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, за которое ни одна сторона не отвечает.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия полагает возможным согласиться.

Доводы апелляционной жалобы о том, что для указанной сделки разрешение органа опеки и попечительства не требовалось, в связи с чем судом первой инстанции неправильно применена ч.1 ст.416 ГК РФ о прекращении обязательства по независящим от сторон обстоятельствам, а также об отсутствии доказательств совершения сделки в интересах недееспособной ФИО24 судебной коллегией отклоняется.

Из предварительного договора следует, что Михайлов С.И. заключал предварительный договор купли-продажи в интересах ФИО25 (л.д.5).

В материалах дела также имеется распоряжение органа опеки и попечительства о назначении Михайлова С.И. опекуном и его обязании производить все сделки с имуществом подопечного только с разрешения органа опеки и попечительства (л.д.11).

Таким образом, вывод суда о ом, что сделка по покупке дома заключалась в интересах недееспособной ФИО27. подтверждается материалами дела.

Кроме того, из анализа ст.37 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» следует, что требуется разрешение органа опеки и попечительства на совершению любых сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В соответствии с п.4 части 1, частей 2, 3 статьи 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

Из анализа указанной нормы следует, что отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, а также последующее приобретение недвижимого имущества за счет денежных средств, полученных от продажи недвижимого имущества, возможно только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Учитывая, что Михайлов С.И. планировал приобретение дома в интересах ФИО26. за счет денежных средств, полученных от продажи принадлежащей ей квартиры в г.Барнауле, а также учитывая выявленные Михайловым С.И. недостатки спорного жилого дома, судебная коллегия полагает, что вывод суда о необходимости получения на сделку разрешения органов опеки и попечительства является обоснованным, а отсутствие разрешения в качестве основания прекращения обязательства, за которое стороны не отвечают.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гурьевского городского суда Кемеровской области от 08 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Тимофеевой Зинаиды Алексеевны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: