Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Федорова С.Е. на решение Димитровского районного суда г. Костромы от 17 июля 2015 года, которым исковые требования Парфеновой Е.В., Парфенова Д.В. к Федорову С.Е. о взыскании денежных средств удовлетворены частично.

С Федорова С.Е. в пользу Парфенова Д.В. взысканы денежные средства в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., в счет возмещения расходов по оплате госпошлины <данные изъяты> руб., в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб.

С Федорова С.Е. в пользу Парфеновой Е.В. взысканы денежные средства в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., в счет возмещения расходов по оплате госпошлины <данные изъяты>., в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав объяснения представителя Федорова С.Е. Федоровой Л.В., в которых она поддержала апелляционную жалобу, возражения относительно апелляционной жалобы Парфеновой Н.В., представителя Парфеновых Печерной К.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Парфенов Д.В. обратился в суд с иском к Федорову С.Е. о взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты> руб., расходов на оплату госпошлины <данные изъяты>., и расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение выполнения условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> А, им был передан ответчику задаток в вышеуказанном размере. Договор купли-продажи имущества должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с неисполнением условий соглашения по вине ответчика, он обязан возвратить истцу сумму задатка. Кроме того, согласно ст. 395 ГК РФ подлежат уплате проценты вследствие неправомерного удержания ответчиком денежных средств истца.

Парфенова Е.В. обратилась в суд с аналогичным иском к Федорову С.Е. о взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей, убытков в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты>., расходов по оплате госпошлины <данные изъяты> руб. и расходов по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение выполнения условий договора купли-продажи <данные изъяты> доли жилого дома и <данные изъяты> доли земельного участка по адресу: <адрес> Б ею был передан ответчику задаток в вышеуказанном размере. Договор купли-продажи имущества должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Для исполнения условий соглашения был оформлен в ОАО «Сбербанк России» кредитный договор на сумму <данные изъяты>, за период с января 2015 года по май 2015 года ею уплачены проценты в размере <данные изъяты> рублей. В связи с неисполнением условий соглашения по вине ответчика, он обязан возвратить истцу сумму задатка и убытков. Кроме того, согласно ст. 395 ГК РФ подлежат уплате проценты вследствие неправомерного удержания ответчиком денежных средств истца.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Федоров С.Е. просит решение суда в части удовлетворенных требований отменить. Полагает ошибочным и основанным не неполном исследовании доказательств вывод суда о разночтениях в описании объектов и в копиях договоров купли-продажи и соглашениях о задатке, указывая на идентичность их описания. Считает, что при заключении соглашения между сторонами были согласованы все существенные условия договора, возражений по стоимости и порядку оплаты не имелось, в связи с чем вывод суда о том, что не указана стоимость каждого из объектов отдельно, не основан на законе. Доказательств того, что договоры купли-продажи объектов не были заключены между сторонами по вине ответчика, в материалы дела не представлено. Напротив, основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя, не имевшего достаточных денежных средств для оплаты имущества ввиду отказа банка в предоставлении кредита Парфеновой Е.В. По сделке с Парфеновым Д.В. задаток возврату не подлежит, поскольку он сам отказался от приобретения дома. Считает, что данные соглашения о задатке можно рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе, в том числе, и предварительный договор. Указывает на нарушение судом норм процессуального законодательства в части изложения в протоколе судебного заседания показаний свидетеля Петрова С.Н., где личное мнение суда изложено как ответы свидетеля. Судом не дана оценка доказательствам подключения дома к системе газоснабжения, отправки в адрес истцов предложения о заключении договоров купли-продажи, намерению Яшаниной А.В. отказаться от преимущественной покупки в Росреестре. По мнению подателя жалобы, факт надлежащего исполнения им обязательств, возложенных на него соглашениями о задатке, материалами дела подтвержден. Просит обратить внимание на замечания на протокол судебного заседания, которые были отклонены судом, и приложенную им к жалобе аудиозапись.

В отзыве на апелляционную жалобу Парфенова Е.В. и Парфенов Д.В. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Федорова С.Е. - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что Федорову С.Е. на праве собственности принадлежит дом площадью <данные изъяты> кв.м литер А инв. № по адресу: <адрес>, <данные изъяты> доля дома площадью <данные изъяты>.м, литер Б, инв. № по этому же адресу, а также земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> доля земельного участка площадью <данные изъяты>.м.

Между Парфеновой Е.В. и Федоровым С.Е. ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о задатке, по условиям которого, Парфенова Е.В. передает Федорову С.Е. задаток за недвижимое имущество по адресу: <адрес> Б, <данные изъяты> доля дома и земельного участка, в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Договор купли-продажи объекта должен быть заключен между участниками соглашения сроком до ДД.ММ.ГГГГ, сумма договора купли-продажи <данные изъяты> рублей. В случае неисполнения обязательств по соглашению по вине Федорова С.Е. задаток должен быть возвращен. В случае, если стороны придут к соглашению о прекращении обязательств по данному соглашению до начала их исполнения или вследствие невозможности его исполнения, задаток также должен быть возвращен. При этом Парфенова Е.В. вправе передать право преимущественной покупки объекта третьему лицу без согласования с Федоровым С.Е. Согласно расписке Федоров С.Е. получил <данные изъяты> рублей. Федоров С.Е. также взял на себя обязательство до подписания основного договора купли-продажи довести до подключения систему газоснабжения дома.

Между Парфеновым Д.В. и Федоровым С.Е. ДД.ММ.ГГГГ также было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым Парфенов Д.В. передает Федорову С.Е. задаток за недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> А, дом и земельный участок, в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Договор купли-продажи объекта должен быть заключен между участниками соглашения сроком до ДД.ММ.ГГГГ, сумма договора купли-продажи <данные изъяты> рублей. В случае неисполнения обязательств по соглашению по вине Федорова С.Е. задаток должен быть возвращен. В случае, если стороны придут к соглашению о прекращении обязательств по данному соглашению до начала их исполнения или вследствие невозможности его исполнения, задаток также должен быть возвращен. При этом Парфенов Д.В. вправе передать право преимущественной покупки объекта третьему лицу без согласования с Федоровым С.Е.

Каких-либо иных документов сторонами не подписывалось.

Вышеприведенные соглашения сторонами исполнены не были, договоры купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости стороны в установленный срок не заключили.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что переданные истцами суммы имели назначение аванса и оснований для удержания их ответчиком не имеется. С этим выводом коллегия согласиться не может.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в актуальной редакции по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). Гражданский кодекс РФ, в редакции, действовавшей до внесения изменений в эту норму, также не содержал запрета относительно возможности обеспечения задатком условий по предварительному договору.

В силу положений, содержащихся в статье 429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами соглашений), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором ( п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор ( п.6).

Согласно статьям 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества должен обязательно содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также предусматривать цену этого имущества.

В силу указаний, содержащихся в пункте 2 статьи 380 ГК РФ и п.2 ст. 429 ГК РФ, и предварительный договор, и договор о задатке должны быть заключены, по общему правилу, в письменной форме. Однако в законе отсутствует указание на то, что эти договоры должны заключаться каждый в виде отдельного документа и условие о задатке не может содержаться в предварительном договоре и, наоборот, в соглашении о задатке не может содержаться условий, позволяющих его расценить в качестве предварительного договора.

Принимая во внимание, что в соглашениях о задатке, заключенных между истцами и ответчиком, содержатся все условия, позволяющие определить их как одновременно предварительные договоры купли-продажи указанных в них объектов недвижимого имущества и соглашения о задатке, переданном в обеспечение исполнения этих предварительных договоров.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2).

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции также исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств, что договор купли-продажи не заключен по вине истцов, и что он в установленный соглашениями срок направлял им предложения о заключении основных договоров.

Судебная коллегия находит эти выводы основанными на материалах дела, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе - их не опровергающими.

Как следует из пояснений сторон (их представителей), при заключении предварительных договоров воля сторон была направлена на куплю-продажу хотя и двух объектов недвижимости, но составляющих единый комплекс, поскольку они расположены друг от друга на незначительном расстоянии и их правильнее продавать совместно. Цена объектов также была определена исходя из того, что она продаются вместе. В силу этого коллегия вслед за судом первой инстанции рассматривает оба соглашения в единстве, поскольку воля сторон была направлена на продажу и покупку объектов именно в комплекте (ст.ст. 479, 480 ГК РФ).

Также и та, и другая сторона признают то обстоятельство, что истцы прежде всего были намерены приобрести <данные изъяты> долю в праве собственности на дом площадью <данные изъяты> кв.м, литер Б, инв. № по адресу: <адрес>, которая фактически выделена в натуре и представляет из себя часть дома с отдельным входом.

Как следует из пояснений истцов и представителя ответчика, стороны не проявляли инициативы по заключению основных договоров, поскольку им было известно, что исполнение этих договоров в части оплаты объектов будет невозможно, поскольку истцы не смогли оформить ипотечный кредит в связи со статусом объекта продажи - доля в праве общей долевой собственности и возникшими затруднениями по оформлению раздела дома и по регистрации за собственником дома Федоровым С.Е. права собственности на квартиру (часть дома), а не на долю в праве.

В свою очередь невозможность оформления продаваемого объекта в качестве квартиры или части дома была обусловлено тем, что данный объект имеет признаки самовольного строения, поскольку построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство многоквартирного дома или дома блокированного типа Федорову С.Е. не выдавалось.

При таких обстоятельствах полагать, что ответственность за незаключение основных договоров лежит на истцах, оснований не имеется.

При таких обстоятельствах коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Димитровского районного суда г.Костромы от 17 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Федорова С.Е. - без удовлетворения.

Исключить из решения суда суждение о том, что переданные истцами суммы имели назначение аванса.

Председательствующий:

Судьи:-