Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кирсановой ВВ на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 24 ноября 2016 г., которым постановлено:

Исковые требования Болонина ОВ удовлетворить частично.

Признать расторгнутым предварительный договор с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Кирсановой ВВ и Болониным ОВ

Взыскать с Кирсановой ВВ в пользу Болонина ОВ уплаченные по договору денежные средства в сумме 50 000 руб., проценты за неправомерное удержание данных денежных средств в сумме 40,98 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 6000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 2152 руб.

Заслушав доклад судьи Дедюевой М.В., объяснения ответчика Кирсановой В.В. и ее представителя адвоката Власова А.А., истца Болонина О.В. и его представителя Дорофеевой И.В., судебная коллегия

установила:

Болонин О.В. обратился в суд с иском к Кирсановой В.В., просил признать предварительный договор с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, расторгнуть предварительный договор с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ., применить последствия недействительности сделки и взыскать с Кирсановой В.В. в его пользу денежные средства, переданные в счет приобретения объекта недвижимости, в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 68,31 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 2 152 руб.

Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним (покупателем) и Кирсановой В.В. (продавцом) был заключен предварительный договор с условием о задатке. Предметом договора является то, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ г. продавец обязуется продать в целом 2-х комнатную квартиру, общей площадью 44,1 кв. м., площадь: 43,5 кв. м., в том числе жилая площадь 28,4 кв. м., инв. № I-9154, лит. А, расположенную по адресу: <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> руб., а покупатель обязуется купить вышеуказанную квартиру в целом. В счет исполнения принятых на себя обязательств ДД.ММ.ГГГГ г. он передал Кирсановой В.В. денежные средства в размере 50000 руб., что подтверждается распиской. Он осматривал приобретаемый объект недвижимости и обнаружил, что в квартире произведена перепланировка, а именно снесены несущие стены и нет изолированных комнат, кроме ванной. Фактически квартира была однокомнатная, квартира «студия». Кухня не была изолирована от других помещений, на кухне имеется газовая колонка, скрытая в кухонный ящик. Он запросил у ответчика документы о законности произведенной перепланировки жилого помещения и установке газовой колонки. Ответчик заверила истца, что перепланировка осуществлена по всем строительным нормам и документы в течение недели она предоставит ему. В назначенный срок Кирсанова В.В. документы не предоставила. Он (Болонин О.В.) потребовал расторгнуть предварительный договор и вернуть ему задаток в размере 50000 руб., но Кирсанова В.В. на уведомление не ответила. При совершении сделки ответчик ввела его в заблуждение, что влечет признание сделки недействительной. В связи с тем, что им обнаружены неустранимые недостатки приобретаемого объекта недвижимости, а передача товара ненадлежащего качества являлась бы существенным нарушением при заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости, так как повлекла бы для него такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился бы того, на что был в праве рассчитывать при заключении договора купли-продажи, имеются все законные основания для удовлетворения его исковых требований. Он обратился за юридической помощью в ООО «<данные изъяты>», что подтверждается договором об оказании юридических услуг от 19.09.2016г. Согласно квитанции от 19.09.2016г. он внес в кассу ООО «<данные изъяты>» 15000 руб. Поскольку ответчик незаконно удерживает принадлежащие ему денежные средства, то имеются основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

В предварительном судебном заседании Болонин О.В. исковые требования уточнил, что занесено в протокол судебного заседания. Просил признать расторгнутым предварительный договор с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с Кирсановой В.В. в его пользу 50000 руб. - денежные средства, переданные в счет приобретения объекта недвижимости, проценты за пользование чужими денежными средствами 68,31 руб., расходы по оплате услуг представителя 15 000 руб. и по госпошлине 2 152 руб.

Судом по делу постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Кирсанова В.В.,считая решение суда незаконным, просит его отменить, вынести по делу новое решение об отказе Болонину О.В. в удовлетворении исковых требований. Указывает, что наличие в решении выводов о прекращении и о расторжении договора делает решение суда неясным и противоречивым. Данные противоречия становятся неустранимыми, поскольку прекращение договора исключает его расторжение, так как на момент вынесения судебного решения такого договора уже не существует. Нет ясности и вопросе, с какой стороны должны возмещаться убытки, поскольку в прекращенном обязательстве нет виновной стороны, а суд ни на одну из сторон не возложил вину за нарушение обязательств предварительного договора. Считает, что для вывода о прекращении обязательств по предварительному договору суд не полностью исследовал основания для их прекращения и обратил внимание только на окончание срока, в который стороны должны были заключить основной договор. Между тем п.6 ст. 429 ГК РФ кроме названного основания предусматривает и ненаправление одной из сторон предложения заключить основной договор. По смыслу п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства по предварительному договору прекращаются только тогда, когда имеют место оба этих основания. Между тем Кирсанова В.В. 23.09.2016г. посредством электронной связи отправила Болонину О.В. на электронную почту уведомление о его явке для заключения основного договора купли-продажи квартиры в регистрационный орган с указанием даты, места и времени заключения основного договора. В назначенное время Болонин О.В. для заключения основного договора не явился, чем нарушил условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ., и соответственно, был привлечен к ответственности в виде утраты уплаченного задатка. Считает предварительный договор действующим при отсутствии оснований для его расторжения или прекращения. Вопрос о том, кому должны достаться 50 000 руб., должен решаться с учетом толкования действующих условий предварительного договора с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из мотивировочной части решения суда, суд не устанавливает основанием для расторжения предварительного договора основания, которые указал истец в исковом заявлении - наличие перепланировки и угроза безопасности истца. Суд мотивирует решение указанием на незаключение основного договора и наличием сомнений в понимании истцом обеспечительной функции переданных денежных средств по предварительному договору. Это подтверждает, что суд все же пришел к выводу о прекращении обязательств по предварительному договору с условием о задатке, а не о его расторжении, как указано в резолютивной части решения. Те обстоятельства, что слово «задаток» повторено в договоре с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. несколько раз, что в пунктах 5.1 и 5.2 договора указано, кому и на каком основании достанутся 50000 руб. в случае нарушения условий данного договора, что в подтверждение факта получения задатка Кирсанова В.В. написала истцу расписку, в которой недвусмысленно звучит о получении от истца задатка, опровергают выводы суда о том, что истцу не разъяснялась обеспечительная функция передаваемых продавцу денежных средств. Никакого заблуждения относительно того, что произойдет с задатком при отказе от совершения сделки, покупатель не испытывал, наоборот, до истечения срока предварительного договора он начал активные действия по сбережению задатка. Считает, что именно намерение истца расторгнуть договор подтверждает, что он точно знал, в каком качестве ему переданы деньги и что в случае нарушений обязательств по его вине задаток останется у продавца. Истец приводил надуманные доводы о нарушениях закона и нарушении правил безопасности при проведении перепланировки, поэтому и требовал расторжения предварительного договора, но суд принял иное решение, выходящее за пределы исковых требований. Считает не основанным на положениях гражданского законодательства вывод суда о том, что помимо указаний на передачу денег в качестве задатка и последствий нарушения обязательств, в договоре должно быть указание о передаче средств с целью обеспечения обязательств, так как ни ст. 380 ГК РФ, ни ст. 381 ГК РФ не устанавливают, что в договоре должно быть дословно прописано «задаток вносится с целью обеспечения обязательств». Считает данное словосочетание повторением очевидного, так как понятие задатка содержится в главе 23 «Обеспечение исполнения обязательств», задаток ни для чего другого в гражданском обороте не применяется.

В возражениях относительно апелляционной жалобы истец Болонин О.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции ответчик Кирсанова В.В. и ее представитель адвокат Власов А.А. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам, истец Болонин О.В. и его представитель Дорофеева И.В. апелляционную жалобу просили отклонить.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ г. между Кирсановой В.В. (продавец) и Болониным О.В. (покупатель) заключен предварительный договор с условием о задатке, в соответствии с которым продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ. продать в целом 2-х комнатную квартиру, общей площадью 44,1 кв. м., площадью: 43,5 кв. м., в том числе жилой площадью 28,4 кв. м., инв. № I-9154, лит. А, расположенную по адресу: г<адрес>, а покупатель обязуется купить вышеуказанную квартиру в целом.

Согласно п. 2.1 указанного предварительного договора общая стоимость недвижимости составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 2.2 договора сумма, указанная в п. 2.1, выплачивается покупателем продавцу по частям. Первая часть, - задаток в сумме 50 000 руб., - выплачивается продавцу по факту подписания настоящего договора. Вторая сумма в размере <данные изъяты> руб. выплачивается продавцу наличными средствами либо перечислением на расчетный счет, указанный продавцом в день подписания договора купли-продажи. При совершении сделки задаток, полученный продавцом в соответствии с п.2.2 настоящего договора, засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимости.

Согласно раздела 3 договора продавец обязуется подготовить со своей стороны к сделке все документы, необходимые для ее совершения и регистрации в УФРС по Костромской области, покупатель обязуется выплатить продавцу задаток по факту подписания настоящего договора, произвести окончательный расчет за недвижимость в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно раздела 4 предварительного договора с условием о задатке настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли- продажи недвижимости, который будет заключен в последующем. Стороны обязуются совершить сделку ( заключить основной договор купли- продажи объекта) в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с разделом 5 предварительного договора с условием о задатке, если основной договор не будет заключен в оговоренный срок и на оговоренных настоящим договором условиях по вине покупателя, то сумма задатка 50000 руб. остается у продавца, если по вине продавца - то внесенный задаток возвращается покупателю в полном объеме.

Как следует из расписки, выполненной на предварительном договоре с условием о задатке, ДД.ММ.ГГГГ. Кирсанова В.В. получила от Болонина О.В. деньги в сумме 50 000 руб. в соответствии с условиями настоящего договора.

Факт получения от Болонина О.В. денежной суммы в размере 50 000 руб. ответчиком Кирсановой В.В. не оспаривается.

Основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключен не был.

Разрешая спор, суд в мотивировочной части решения сделал вывод о прекращении обязательств сторон, предусмотренных предварительным договором, ввиду незаключения основного договора в оговоренный срок, при этом сослался на п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из толкования п.п.5-6 ст. 429 ГК РФ не следует, что сам по себе один только факт незаключения основного договора в установленный предварительным договором срок влечет прекращение обязательств сторон, установленных предварительным договором, поскольку заинтересованная сторона вправе в судебном порядке понуждать уклоняющуюся сторону к заключению основного договора.

Так, согласно п. 5 названной правовой нормы в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно п.6 данной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как правильно указано в апелляционной жалобе, факт незаключения основного договора в установленный предварительным договором срок является основанием для прекращения обязательств сторон лишь тогда, когда никто из сторон заключить основной договор не предлагает. Между тем из имеющегося в материалах дела уведомления от 26.09.2016г. следует, что Кирсанова В.В. была готова заключать основной договор, направила покупателю соответствующее предложение (л.д.25).

При таких обстоятельствах содержащийся в мотивировочной части оспариваемого судебного решения вывод о том, что предусмотренные предварительным договором обязательства следует признать прекращенными, не соответствует закону и материалам дела.

В резолютивной части решения суда вывод о признании обязательств прекращенными не содержится, согласно резолютивной части решения предварительный договор с условием о задатке признан не прекращенным, а расторгнутым.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон решением суда.

Следовательно, при отсутствии такого соглашения сторон, а также при отсутствии ранее вынесенного и вступившего в законную силу судебного решения о расторжении предварительного договора с условием о задатке оспариваемое решение суда о признании договора расторгнутым закону не соответствует.

При том, что на момент вынесения оспариваемого судебного решения предусмотренные предварительным договором с условием о задатке обязательства сторон существовали, нахождение у ответчика Кирсановой В.В. денежных средств в сумме 50000 руб., будучи обусловленным предварительным договором с условием о задатке, не может повлечь взыскания с Кирсановой В.В. процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами, и направление Болониным О.В. 20.09.2016г. претензии о возвращении в срок до 25.09.2016г. уплаченной им суммы 50000 руб. оснований для взыскания таких процентов не создает.

Обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, Болонин О.В. в числе прочего просил расторгнуть предварительный договор с условием о задатке, такое требование содержится в подписанном им исковом заявлении. В установленном законом порядке от указанного искового требования Болонин О.В. не отказался. Из пояснений самого Болонина О.В. и его представителя Дорофеевой И.В. в суде апелляционной инстанции следует, что Болонин О.В. настаивает на своих требованиях о расторжении договора, а его представитель Дорофеева И.В. не усматривает различий между требованием о расторжении договора и требованием о признании договора расторгнутым.

Заявляя исковые требования о расторжении указанного выше предварительного договора, Болонин О.В. в исковом заявлении указывал на то, что им у ответчика запрошены документы о законности произведенной перепланировки жилого помещения и установки газовой колонки, документы представлены не были, т.е. им обнаружены неустранимые недостатки приобретаемого объекта недвижимости, а передача товара ненадлежащего качества являлась бы существенным нарушением при заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости, так как повлекла бы для него такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился бы того, на что был в праве рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

Судебная коллегия считает, что заявленное истцом основание для расторжения договора - недостатки приобретаемого объекта недвижимости, выразившиеся в том, что помещение является перепланированным без получения соответствующего разрешения и перепланировка не узаконена, - в судебном заседании нашло свое подтверждение.

Факт перепланировки при отсутствии на нее выданного компетентным органом разрешения материалами дела подтвержден. Так, об этом указано в ответе Государственной жилищной инспекции Костромской области от 18.10.2016г. на обращение Болонина О.В.

Кирсанова В.В. не доказала, что Болонин О.В. соглашался приобретать объект недвижимости с неузаконенной перепланировкой.

Утверждение Болонина О.В. о том, что он соглашался на заключение предварительного договора лишь при условии предоставления ему документов, подтверждающих узаканивание перепланировки, имеющимися в деле доказательствами не опровергнуто.

Пояснений об обратном продавца Кирсановой В.В. и свидетеля Широкой Е.М., сотрудника агенства, занимавшегося продажей объекта недвижимости, в присутствии которой Болонин О.В. подписывал оспариваемый договор, недостаточно. Данные лица утверждают, что Болонин О.В. намеревался приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой, а в дальнейшем самостоятельно ее узаконить. При этом ответчик Кирсанова В.В., являясь спорящей стороной в деле, прямо заинтересована в результате рассмотрения дела. Сотрудник агенства, в которое Кирсанова В.В. обратилась за реализацией квартиры, также не может быть отнесена к числу лиц, не заинтересованных в исходе дела.отрудник агенства имеетй в деле, неузаконенной перепланировкой, а в дальнейшем самостоятельно е

Предварительный договор с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. условий о том, что квартира продается в перепланированном виде, и впоследствии покупатель должен сам узаконить перепланировку, не содержит. Напротив, данный договор содержат сведения об общей площади квартиры 44, 1 кв.м. Фактически, как следует из материалов дела, общая площадь перепланированной квартиры, которая показывалась покупателю, составляет 44,5 кв.м., т.е. предварительный договор был заключен без учета произведенной перепланировки.

При таких обстоятельствах требование покупателя о расторжении предварительного договора с условием о задатке является правомерным и подлежит удовлетворению.

О расторжении договора истцом в адрес Кирсановой В.В. направлялось уведомление от 20.09.2016г. ( л.д.8-9), на момент вынесения судебного решения и на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции предусмотренный законом 30-ти дневный срок ожидания ответа на него истек.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения ( п.1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме ( п.2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное ( п.3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором ( ст. 429) - п.4.

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения ( статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное ( п.2).

Разрешая спор, суд пришел к ошибочному выводу, что уплаченная Болониным денежная сумма 50000 руб. задатком не является. Суждение суда относительно того, что из текста договора усматривается лишь платежная функция данной денежной суммы, и не усматривается обеспечительной функции, на тексте договора, где данная сумма неоднократно поименована именно в качестве задатка, не основано.

Кроме того, текст договора содержит условие о том, что если основной договор не будет заключен в срок по вине покупателя, то задаток остается у продавца, т.е. предусмотренное законом невыгодное для покупателя последствие неисполнения обязательства прямо предусмотрено предварительным договором с условием о задатке.

Закон не содержит нормы о том, что обеспечительная функция задатка должна дополнительно оговариваться еще и в договоре о задатке.

Судебная коллегия считает, что за незаключение основного договора ответственна сторона продавца, которая заключила предварительный договор о продаже истцу квартиры, где без получения соответствующего разрешения была выполнена перепланировка, неузаконенная на момент заключения предварительного договора. Данное обстоятельство и явилось причиной для отказа покупателя заключать основной договор. Вина продавца в том, что основной договор не был заключен, материалами дела доказана.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования о взыскании с ответчика 50000 руб. подлежат удовлетворению.

Обязанность возврата полученной по договору суммы 50000 руб. возникает у продавца с момента вынесения настоящего решения судом апелляционной инстанции, поэтому во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, о чем просит истец, должно быть отказано.

В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 6000 руб. - расходы по оплате услуг представителя, во взыскании остальной суммы понесенных расходов следует отказать. При этом коллегия считает, что уплаченная истцом представителю сумма 15000 руб. является завышенной. Размер подлежащей взысканию суммы коллегия определяет с учетом обстоятельств настоящего дела, его сложности и длительности рассмотрения, объема проделанной представителем работы, а также требований разумности и справедливости.

При обращении в суд истцом была уплачена госпошлина 2152 руб. с суммы исковых требований 65068,31 руб., в которую входит уплаченная по оспариваемому договору сумма 50000 руб., проценты 68,31 руб. и 15000 руб. расходов по оплате услуг представителя, при этом с 15000 руб. госпошлина уплачиваться не должна. Госпошлина с присужденной суммы 50000 руб. в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ составит: 50000 - 20000 = 30000: 100 х3 + 800 = 1700 руб., которая и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, остальная сумма госпошлины взысканию с ответчика не подлежит.

Таким образом, оспариваемое судебное решение по доводам апелляционной жалобы подлежит отмене с принятием нового решения о расторжении предварительного договора с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. и взыскании с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств 50000 руб., расходов по оплате услуг представителя 6000 руб., госпошлины 1700 руб. В остальной части требований следует отказать.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 24 ноября 2016 г. отменить.

Принять новое решение.

Расторгнуть предварительный договор с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Кирсановой ВВ и Болониным ОВ.

Взыскать с Кирсановой ВВ уплаченные по договору денежные средства в сумме 50000 руб., расходы по оплате услуг представителя 6000 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 1700 руб.

В остальной части иска отказать.

Председательствующий:

Судьи: