Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 30 мая 2017 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным договор ипотеки № 010543 от 25 июля 2013 года, дополнительного соглашения № 1 от 1 августа 2013 года, дополнительного соглашения № 3 от 24 сентября 2014 года, дополнительного соглашения № 4 от 30 января 2015 года, дополнительного соглашения № 5 от 19 мая 2015 года, дополнительного соглашения № 6 от 25 мая 2015 года, дополнительного соглашение № 7 от 4 июня 2015 года, дополнительного соглашение № 8 от 21 декабря 2015 года в части касающейся квартиры № адрес; исключении записи из ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России»; исключении из ЕЕРП записи о регистрации права собственности на квартиру за ООО «ЕТЗК»; признании участником долевого строительства многоквартирного дома № адрес признании сделки ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома № адрес состоявшейся; признании за ней право собственности на квартиру № адрес взыскании судебных расходов - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ПАО «Сбербанк России» к ФИО1, ООО «Единая торгово-закупочная компания» о признании ФИО1 недобросовестным участником долевого строительства, признании сделки об участии ФИО1 в долевом строительстве не состоявшейся, признании отсутствующим права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: адрес, признании регистрации за ООО «Единая торгово-закупочная компания» права собственности на квартиру, расположенной по адресу: адрес действительным, взыскании государственной пошлины отказать.

Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ПАО «Сбербанк России» о признании сделки долевого участия в строительстве жилья состоявшейся, признании права собственности на квартиру.

В обоснование указав, что 26 июня 2013 года между ней и ООО «ТД «Стройинвест» был заключен договор беспроцентного займа № 45, согласно которому заимодавец передает заемщику денежные средства в размере 1120000 рублей, стороны договорились, что возврат денежных средств заимодавцу будет происходить путем уступки права требования квартиры. Заемщик обязуется в течении 15 рабочих дней уступить право требования к ООО «ЕТЗК» однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес с последующим заключением договора об участии в строительстве данной квартиры, закрепленной за ООО «ТД Стройинвест» на основании договора поставки № 86-13 от 4 марта 2013 года. Ею (ФИО1) внесены в кассу ООО «ТД Стройинвест» денежные средства в размере 1120000 рублей. Согласно акту приема-передачи квартиры № 110 от 11 марта 2015 года ООО «ЕТЗК» передало ей (ФИО1) жилое помещение № адрес. ООО «ЕТЗК» является собственником указанной квартиры. До настоящего времени общество не произвело оформление и регистрацию перехода права собственности к ней (ФИО1) на квартиру. Кроме того, ООО «ЕТЗК» заключило договор ипотеки с ПАО «Сбербанк России» на указанную квартиру, а также дополнительные соглашения. Договор ипотеки и дополнительные соглашения подлежат признаю недействительными, так как на момент заключения договора ипотеки жилое помещение было обременено правами других граждан как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора. На момент заключения договора ипотеки земельного участка с кадастровым номером ... между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ЕТЗК» уже был заключен предварительный договор от 17 января 2013 года купли-продажи квартиры № адрес между ФИО3 и ООО «ЕТЗК». Указанный факт установлен вступившим в законную силу решением суда от 17 июня 2015 года.

Просит признать недействительным договор ипотеки № 010543 от 25 июля 2013 года, заключенный между ООО «ЕТЗК» и ОАО «Сбербанк России», дополнительное соглашение № 2 от 24 сентября 2014 года, дополнительное соглашение № 1 от 1 августа 2013 года, дополнительное соглашение № 3 от 24 сентября 2014 года, дополнительное соглашение № 4 от 30 января 2015 года, дополнительное соглашение № 5 от 19 мая 2015 года, дополнительное соглашение № 6 от 25 мая 2015 года, дополнительное соглашение № 7 от 4 июня 2015 года, дополнительное соглашение № 8 от 21 декабря 2015 года в части касающейся квартиры № адрес исключить запись из ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России»; исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности на квартиру за ООО «ЕТЗК»; признать за ФИО1 участником долевого строительства многоквартирного дома № адрес; признать сделку с участием ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома адрес; признать за ФИО1 право собственности на квартиру адрес с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) 36,8 кв.м., общей площадью без учета неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) 35,60 кв.м.; взыскать с ответчиков в свою пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 13800 рублей.

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ООО «ЕТЗК» о признании ФИО1 недобросовестным участником долевого строительства; признании сделки об участии ФИО1 в долевом строительстве указанного дома не состоявшейся; признании отсутствующим права собственности ФИО1; о признании регистрации за ООО «ЕТЗК» права собственности на квартиру действительным; взыскании с ответчиков солидарно в пользу ПОА «Сбербанк России» государственной пошлины.

В обосновании указав, что между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ЕТЗК» был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 01054 от 25 июля 013 года, в соответствии с которым ООО «ЕТЗК» открыта невозобновляемая кредитная линия для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажного жилого дома по ул. Николаева, 112а в г. Стерлитамаке на срок по 20 ноября 2017 года с лимитом 157000000 рублей. В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщиком, был заключен предварительный договор ипотеки № 010547 от 25 июля 2013 года, предметом которого явилось обязательство сторон в будущем заключить договор ипотеки на передачу ООО «ЕТЗК» в залог ПАО «Сбербанк России» бъекта недвижимости: нежилых и жилых помещений, расположенных по адресу: адресадрес, принадлежащих ООО «ЕТЗК» на праве собственности. адрес является предметом ипотеки. 25 июля 2013 года договор ипотеки заключен. Согласно дополнительному соглашению № 7 от 4 июня 2015 года к договору ипотеки № 010543 от 25 июля 2013 года залогодатель ООО «ЕТЗК» является полноправным собственником имущества и обладателем прав, входящих в предмет залога. До момента заключения договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности залогодателя никем не оспариваются, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 15 апреля 2015 года. Согласно выпискам из ЕГРП от 5 сентября 2013 года земельный участок обременен ипотекой, незавершенное строительство по адресу: адрес обременено ипотекой с 2 августа 2013 года в пользу ПАО «Сбербанк России». По смыслу ст. 76 № 102-ФЗ договор ипотеки, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений, распространяется на построенное жилое помещение. Право собственности возникло у ООО «ЕТЗК» на основании акта ввода объекта в эксплуатацию от 12 января 2015 года, свидетельство выдано 15 апреля 2015 года. Предоставленные ООО «ЕТЗК» банку документы для открытия кредитной линии, соответствовали действующему законодательству. ООО «ЕТЗК» является заемщиком банка, спорная квартира находится в залоге у банка по кредиту, выданному на цели финансирования строительства. ПАО «Сбербанк России» не давало своего согласия на продажу заложенного имущества, соответственно ООО «ЕТЗК» злоупотребило своим правом, передав по акту приема-передачи от 2 марта 2015 года спорную квартиру ФИО1 Тем самым, банк является добросовестным залогодержателем. ФИО1 не представлено ни одного документа во исполнение оплаты по договору цессии. Согласно акту приема-передачи от 2 марта 2015 года ООО «ЕТЗК» передало ФИО1 спорную квартиру. В акте не указано в соответствии с каким документом составляется данный акт, не указан факт оплаты истцом данной квартиры. Само по себе подписание акта приема-передачи не свидетельствует об исполнении сделки по долевому участию в строительстве, поскольку акт не содержит ссылки на обязательство, во исполнение которого он составлен. ФИО1 не может быть признана участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: РБ, <...>, сделка об участии в долевом строительстве не может быть признана состоявшейся, право собственности за ФИО1 не может быть признано за ФИО1 ООО «ТД «Стройинвест» не имел права распоряжаться имуществом ООО «ЕТЗК».

Просит признать ФИО1 недобросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес; признать сделку об участии ФИО1 в долевом строительстве указанного дома не состоявшейся: признать отсутствующим право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: адрес признать регистрацию за ООО «ЕТЗК» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес действительным; взыскать с ответчиков солидарно в пользу ПОА «Сбербанк России» государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Суд вынес вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 просит решение отменить в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указав, что ФИО1 в настоящее время проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные платежи. Считает, что судом не была дана оценка тому обстоятельству, что ООО «ЕТЗК» передав ей квартиру, фактически признало сделку по инвестированию денежных средств в строительство жилья состоявшейся. Ни ООО «ЕТЗК», ни ООО «ТД «Стройинвест»» не оспорили в установленном законом порядке заключенные сделки, в том числе и передачу квартиры истцу. Полагает, что тот факт, что ФИО1 внесены деньги застройщику ООО «ЕТЗК» в рамках договора займа, никакого влияния на характеристику сложившихся отношений не оказывает, так как это всего лишь форма расчета, не запрещенная законодательством. Полагает, что при строительстве дома использовались денежные средства ФИО1, поэтому при заключении договора имелся ввиду договор участия в долевом строительстве.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы жалоб, выслушав представителя ФИО1 – ФИО2, представителя ПАО «Сбербанк России» ФИО4, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу ст. 128, 129 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве является объектом имущественных прав такого участника.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска ФИО1 о признании право собственности на квартиру № адрес расположенную в жилом доме № адрес суд первой инстанции пришел к выводу, что договор поставки от 28 января 2013 года не предусматривает долевое участие ООО «ТД «Стройинвест» в строительстве и соответствующих такому договору обязанностей сторон, и является по своим условиям договором поставки, в связи с чем, ФИО1 не может быть субъектом отношений, регулируемых Федеральным законом от 30 декабря 2004 года 3214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации. Условия договора поставки и договор займа не содержат признаков, позволяющих расценить возникшие правоотношения как обязательства из договора долевого участия в строительстве.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемых договорах слов и выражений, судебная коллегия при токовании спорных договоров приходит к выводу о том, что целью договоров, заключенных между истцом и ответчиком, для истца было приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме и с этой целью он вносил деньги в кассу ООО «УралСтройРегион», а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Судом установлено, что застройщиком дома ул. адрес является ООО «ЕТЗК».

Как усматривается из договора поставки № 445/13 от 28 января 2013 года ООО «ЕТЗК» (Покупатель) и ООО «ТД «Стройинвест» (Поставщик) заключили договор о передаче в собственность ООО «ЕТЗК» железобетонных изделий в течение срока действия договора до 31.12.2013 года.

В соответствии с пунктом 2.1. данного договора поставки, цена и форма оплаты поставляемой продукции согласовывается сторонами в Спецификации, являющейся неотъемлемой частью договора, а также иным согласованным сторонами способом, не противоречащим закону. (л.д.83)

Также судом установлено, что между ФИО1 и ООО «ТД «Стройинвест» заключен договор беспроцентного займа № 4526 июня 2013 года.

По условиям договора заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в сумме 1 120 000 рублей. Стороны договорились, что возврат денежных средств будет происходить путем уступки права требования квартиры. Заемщик обязуется в течении 15 календарных дней уступить право требования к ООО «ЕТЗК» однокомнатной квартиры строительный № адрес общей площадью 35,5 кв.м., расположенной на 9 этаже в строящемся доме № адрес а по цене 31 549 рублей за 1 кв.м., от застройщика ООО «ЕТЗК» с последующим заключением договора об участии в долевом строительстве данной квартиры, закрепленной за ООО «ТД «Стройинвест» на основании договора поставки № 86-13 от 4 марта 2013 года, заключенного между ООО «ЕТЗК» и ООО «ТД «Стройинвест», только после исполнения обязательств заимодавцем по внесению суммы займа в полном объеме (л.д.8).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 17 от 26 июня 2013 г. ФИО1 внесена в кассу ООО «ТД «Стройинвест» денежная сумма в размере 1 120 000 рублей. (л.д.9).

Согласно акту взаимозачета № 31/7-2013 от 31 июля 2013 года между ООО «ЕТЗК ООО «ТД «Стройинвест» и ФИО1 проведен зачет взаимной задолженности на сумму 1 384 500 рублей.

По условиям, данного акта ООО «ЕТЗК» погашает свою задолженность перед ООО «ТД «Стройинвест» за строительные материалы по договору № 45/13 от 28 января 2013 года на сумму 1 384 500 рублей. ООО «ТД «Стройинвест» погашает свою задолженность перед ФИО1 г.: приходному кассовому ордеру № 17 от 26 июня 2013 года на сумму 138450! рублей. ФИО1 погашает задолженность за квартиру адрес, адрес в сумме 1384500 рублей. (л.д.10).

Согласно акту приема-передачи квартиры № 101 от 11 марта 2015 г ООО «ЕТЗК» передало ФИО1 квартиру № адрес в жилом доме № адрес

Между тем, из материалов дела усматривается, что в установленном порядке государственная регистрация указанных договоров не произведена.

На основании ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Невозможность заключения договора купли-продажи вызвана последующими действиями ООО "ЕТЗК", зарегистрировавшего право собственности за собой в нарушение прав истца, выполнившего обязательства по инвестированию.

Учитывая установленные в суде обстоятельства судебная коллегия полагает, что фактически ФИО1 стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанного дома до ввода его в эксплуатацию, поэтому возникшие между истицей ФИО1 и ООО «Единая торгово-закупочная компания» правоотношения подпадают под ст. 4 ФЗ № 214 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты», что соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 года (в редакции от 04.03.2015 года).

ООО «ТД «Стройинвест», в соответствии с договором поставки № 45/13 от 28 января 2013 года между ООО «ЕТЗК» и ООО «ТД «Стройинвест», наделен правом на расчет по данному договору иным согласованным способом, не противоречащим закону, в частности путем заключение договора купли продажи или договора долевого участия на квартиру № адрес общей площадью 35,5 кв.м. расположенную на 9 этаже жилого дома № адрес общей стоимостью 1 384 500 рублей, в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по оплате за выполняемые работы, согласно заключенных между сторонами договоров.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО1 и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру июлю в нраве собственности на многоквартирный дом).

11 марта 2015 года ООО «ЕТЗК» во исполнение своих обязательств по акту приёма-передачи квартиры передало, а ФИО1. приняла жилое помещение квартиру адрес

С момента передачи квартиры истец вселилась и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено справкой с места жительства, актом о проживании. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФИО1

Из представленных суду документов (писем, актов, квитанций и т.д.), подтверждающих факт совершения сделки, усматривается волеизъявление на заключение договора долевого участия, предмет сделки, ее участники, порядок расчетов, передачи и получения истицей предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о состоявшейся сделке, об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: адрес

Иного порядка, как признания за истцом ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших между истицей и застройщиком OOO «ETЗK» правоотношений не имеется.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 18.03.2017г. следует, что право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано 08 апреля 2015 за ООО «ЕТЗК», между тем, указанная квартира была обременена обязательствами перед ФИО1

Таким образом, несмотря на то, что строительство спорной квартиры произведено за счет долевого финансирования истца, ответчик ООО «ЕТЗК» зарегистрировал право собственности на квартиру.

В виду возникших между сторонами правоотношений по состоявшемуся договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в силу ст.170 Гражданского кодекса РФ запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, распложенную по адрес за правообладателем ООО «Единая торгово-закупочная компания», является недействительной, в связи с чем она подлежит исключению и ЕГРП.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 Гражданского кодекса РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того ища, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Установлено, что между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ЕТЗК» был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 01054 от 25 июля 2013г., в соответствии с которым Кредитор открыл Заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажного жилого дома по ул.Николаева, д.112 А в г.Стерлитамак на срок по 20 ноября 2017г. с лимитом 157 000 000 руб.

В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Заемщика перед Кредитором по Договору был заключен предварительный договор ипотеки № 010547 от 25.07.2013г., предметом которого являлось обязательство Сторон в будущем заключить Договор ипотеки на передачу ООО «ЕТЗК» в залог ПАО «Сбербанк России» объекты недвижимости: жилые и нежилые помещения, расположенные по адресу: адрес принадлежащего на праве собственности ООО «ЕТЗК».

Дополнительным Соглашением № 1 от 01.08.2013г. предметом залога ООО «ЕТЗК» перед Банком явилось незавершенное строительство, назначение : нежилое, не определено, площадью застройки 11918,7 кв.м, степень готовности 10% и только Дополнительным Соглашением № 6 от 25.05.2013г., в том числе и спорная квартира включена в объект предметов залога. Таким образом, на 25.05.2015г. – обременения на квартиру уже был заключен предварительный договор с ФИО1, т.е. право ФИО1 первично, ООО «ЕТЗК» в нарушение прав ФИО1 заключило Дополнительное Соглашение с обременением указанной квартиры.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах, учитывая возникшие по договору долевого участия права на спорную квартиру за ФИО1, оснований для регистрации права ипотеки за Банком не имеется.

На основании статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Поскольку, право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ООО "ЕТЗК" в нарушение прав истца, на средства которого построено нежилое помещение, договор ипотеки между ООО "ЕТЗК" и ПАО "Сбербанк России" заключен на не принадлежащее залогодателю - ООО "ЕТЗК" имущество. При проявлении внимательности и осмотрительности, при надлежащем осмотре и принятии передаваемого в залог объекта недвижимости ПАО «Сбербанк России» явно и очевидно мог избежать заключения сделки залога имущества, подлежащего аннулированию в качестве применения последствий ничтожной (мнимой) сделки.

Довод представителя ПАО «Сбербанк России» об отсутствии в предварительном договоре существенных условий коллегией не принимается, поскольку материалами дела установлены все существенные условия, характерные для договора долевого участия, предусмотренные положениями ст.4 Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Довод представителя ПАО «Сбербанк России» о наличии у ФИО1 не полной оплаты за спорную квартиру противоречит материалам дела, из которых установлено, что между ФИО1 и ООО «ТД «Стройинвест» заключен беспроцентный договор займа от 26 июня 2013 г., целью которого, путем уступки права требования к ООО «ЕТЗК», явилось приобретение истцом спорной квартиры. Из акта взаимозачета № 31/7-2-13 от 31 июня 2013 г. усматривается погашение ФИО1 перед ООО «ЕТЗК» за 1-комнатную квартиру № адрес в размере 1 384 500 руб., что не оспаривается ООО «ЕТЗК».

На основании вышеуказанных правовых норм, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований истца ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, участником долевого строительства многоквартирного дома № адрес Башкортостан, признании сделки с участием ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома № адрес состоявшейся, как принятое при неправильном применении норм материального права с принятием нового решения в отмененной части об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, участником долевого строительства многоквартирного дома адрес, признании сделки с участием ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного адрес состоявшейся

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчиков ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 13 800 рублей по 6900 рублей с каждого.

В остальной части решение суда не обжалуется, в связи с чем, судебной коллегией не проверяется

Руководствуясь ст.329-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 30 мая 2017 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным договор ипотеки № 010543 от 25 июля 2013 года, дополнительного соглашения № 1 от 1 августа 2013 года, дополнительного соглашения № 3 от 24 сентября 2014 года, дополнительного соглашения № 4 от 30 января 2015 года, дополнительного соглашения № 5 от 19 мая 2015 года, дополнительного соглашения № 6 от 25 мая 2015 года, дополнительного соглашение № 7 от 4 июня 2015 года, дополнительного соглашение № 8 от 21 декабря 2015 года в части касающейся квартиры № адрес; исключении записи из ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России»; исключении из ЕЕРП записи о регистрации права собственности на квартиру за ООО «ЕТЗК»; признании участником долевого строительства многоквартирного дома адрес признании сделки ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома № адрес состоявшейся; признании за ней право собственности на квартиру адрес взыскании судебных расходов,

в отмененной части вынести новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным договор ипотеки № 010543 от 25 июля 2013 года, дополнительного соглашения № 1 от 1 августа 2013 года, дополнительного соглашения № 3 от 24 сентября 2014 года, дополнительного соглашения № 4 от 30 января 2015 года, дополнительного соглашения № 5 от 19 мая 2015 года, дополнительного соглашения № 6 от 25 мая 2015 года, дополнительного соглашение № 7 от 4 июня 2015 года, дополнительного соглашение № 8 от 21 декабря 2015 года в части касающейся квартиры № адрес; исключении записи из ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России»; исключении из ЕЕРП записи о регистрации права собственности на квартиру за ООО «ЕТЗК»; признании участником долевого строительства многоквартирного дома № адрес признании сделки ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома № адрес состоявшейся; признании за ней право собственности на квартиру № адрес, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Признать недействительным договор ипотеки № 010543 от 25 июля 2013 года заключенный между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России» в части, касающейся квартиры № адрес

Исключить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России».

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру за ООО «ЕТЗК».

Признать ФИО1 участником долевого строительства многоквартирного дома адрес.

Признать сделку с участием ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома № адрес состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную квартиру № адрес, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) 36,8 кв.м.

Взыскать с ответчиков ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 13 800 рублей по 6900 рублей с каждого.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Милютин В.Н.

Судьи Абдрахманова Э.Я.

Мугинова Р.Х.