Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «ЛАД» на решение Выборгского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым обществу с ограниченной ответственностью «ЛАД» отказано в удовлетворении иска к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания, возврате объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда ФИО8, объяснения представителя конкурсного управляющего ООО «ЛАД» ФИО9 – ФИО5, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (конкурсный управляющий ООО «ЛАД» ФИО9 действует на основании решения Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ), возражения представителя ФИО1 – адвоката ФИО6, действующей на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

общество с ограниченной ответственностью «ЛАД» (далее – ООО «ЛАД») обратился в Выборгский городской суд <адрес> с иском к ФИО1, в котором просил:

1) расторгнуть договор № купли-продажи объектов недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛАД» и ФИО1;

2) возвратить в собственность ООО «ЛАД» переданные ФИО1 по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимости:

- земельный участок площадью 359 кв.м с кадастровым номером 47:01:1711001:1217, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, Выборгский муниципальный район, МО «Первомайское сельское поселение», <адрес>, строение №;

- здание двухэтажное общей площадью 62,1 кв.м с кадастровым номером 47:01:0000000:24586, инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>, МО «Первомайское сельское поселение», <адрес>, ул. им. Романа Петрова, <адрес>, строение №.

3) взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЛАД» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 200 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛАД» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости №, по условиям которого ООО «ЛАД» передал в собственность покупателя земельный участок площадью 359 кв.м с кадастровым номером 47:01:1711001:1217, а также возведенное на указанном земельном участке двухэтажное нежилое здание общей площадью 62,1 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, Выборгский муниципальный район, Первомайское сельское поселение, <адрес>, ул. им. Романа Петрова, <адрес>, строение №.

Указанные объекты недвижимости ФИО1 обязалась приобрести за 3 000 000 рублей, которые, согласно пункту 3 договора купли-продажи, должна была внести на расчетный счет продавца в течение трех рабочих дней с даты подписания договора, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, однако ответчик свои обязательства по оплате приобретаемых земельного участка и здания не исполнил, тем самым существенно нарушил условия договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЛАД» направил ФИО1 претензию с требованием оплатить задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с уплатой предусмотренных договором штрафных санкций, а в случае неисполнения этого требования в течение 5 рабочих дней – расторгнуть договор купли-продажи и возвратить объекты недвижимости в собственность продавца.

Ответа на указанную претензию от ответчика не поступило.

При таких обстоятельствах, истец, положив в основу иска требования статей 309,310, 450, 453, 454, 488 ГК РФ, просил защиты нарушенного имущественного права в судебном порядке.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ООО «ЛАД» настаивал на удовлетворении иска.

Представитель ФИО1 против удовлетворения заявленных требований возражал.

Решением Выборгского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЛАД» в удовлетворении иска отказано.

ООО «ЛАД» не согласилось с законностью и обоснованностью постановленного решения, представило апелляционную жалобу, в которой просит решение Выборгского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ее податель ссылается на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Представитель ООО «ЛАД» считает неправильным вывод суда первой инстанции о том, что между сторонами имел место зачет встречных требований, и оплатой по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует считать поставку ФИО1 по адресу строительства объектов недвижимости в <адрес> строительного материала (песка) на сумму 3 009 600 рублей. Заявитель категорически отрицает заключение между ним и ФИО1 соглашения о зачете встречных однородных требований, утверждает, что песок на указанную суммы был поставлен ответчиком ООО «Торговый дом», бывшему партнеру ООО «ЛАД», с которым в судебном порядке был расторгнут инвестиционный контракт, и настаивает на том, что предусмотренное договором купли-продажи условие об оплате цены приобретаемых объектов ответчиком до сих пор не выполнено.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛАД» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор №, по условиям которого в собственность покупателя переходили два объекта недвижимости:

Цена договора составила 3 000 000 рублей (земельный участок оценен сторонами в 1 895 000 рублей, нежилое здание – в 1 105 000 рублей), которые ФИО1 обязалась внести на расчетный счет продавца в течение трех рабочих дней с даты подписания договора (пункты 2.1, 3). Кроме того, в пункте 3 договора указано на то, что оплата стоимости объектов может быть произведена путем зачета взаимных финансовых требований.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписаны акты приема-передачи земельного участка с расположенным на нем строением.

Право собственности ФИО1 на приобретенные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН, однако, как утверждает истец, до настоящего времени оплата цены договора на расчетный счет продавца не поступила.

Настаивая на том, что между ООО «ЛАД» и ФИО1 было заключено соглашение о зачете встречных однородных требований, и в качестве оплаты цены договора от ДД.ММ.ГГГГ следует учитывать поставку ею строительного материала (песка) объемом 6 080 куб.м на сумму 3 009 600 рублей по адресу строительства объектов недвижимости, ФИО1 полагает свои обязательства перед ООО «ЛАД» по оплате стоимости приобретенных объектов выполненными.

В качестве доказательств в подтверждение своей позиции ФИО1 представила договор поставки песка в объеме 6 080 куб.м для строительных работ, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭРДА» и ФИО1; акт приема-передачи товара от ДД.ММ.ГГГГ и товарно-транспортные накладные на отгрузку песка, подтверждающие выполнение сторонами обязательств поставки товара на указанную сумму, а также договор поставки товара №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (поставщик) и ООО «Торговый Дом» (покупатель), по условиям которого ФИО1 поставила покупателю песок для строительных работ в размере 6 080 куб.м на сумму 3 009 600 рублей, что подтверждается двусторонним актом от ДД.ММ.ГГГГ. При этом на основании инвестиционного контракта №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ЛАД», ООО «Торговый Дом» являлся застройщиком блоков-секций в жилых домах блокированной застройки по адресу: <адрес>, где ФИО1 собиралась приобрести объекты недвижимости.

ФИО1 считает, что неопровержимым доказательством оплаты ею цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем зачета встречных требований является письмо ООО «Торговый Дом» от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное генеральному директору ООО «ЛАД», с подтверждением, что ФИО1 осуществила поставку строительного песка в <адрес> на сумму 3 009 600 рублей, а также письмо самой ФИО1 на имя генерального директора «ЛАД», датированное ДД.ММ.ГГГГ, в котором она просит подписать договор и акт приема-передачи объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 47:01:1711001:1217 и таунхауса с кадастровым номером 47:01:0000000:24586 в <адрес> для оформления их в собственность, ссылаясь на исполнение ею ранее достигнутых договоренностей и поставки строительного песка.

Суд первой инстанции согласился с позицией ответчика и сделал вывод о доказанности факта осуществления между ООО «ЛАД» и ФИО1 взаимозачета встречных однородных требований, что подтверждает факт исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия считает такую позицию суда ошибочной по следующим основаниям.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

По правилу, установленному пунктом 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Обобщая приведенные правовые нормы, можно определить заключенный договор как согласованную волю двух или более лиц в отношении условий, указанных в законе или самом соглашении в качестве существенных, облеченную в надлежащую форму, сопряженную в случаях, установленных законом, с передачей вещи и (или) государственной регистрацией и направленную на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1).

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование заявленных требований и в возражение на них.

Согласно положению статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

По договору купли-продажи обязанность по доказыванию факта передачи товара лежит на продавце, а факт оплаты - на покупателе.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктами 2.1.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО1 обязалась оплатить стоимость приобретенных объектов недвижимости в размере 3 000 000 рублей путем внесения денежных средств в указанной сумме на расчетный счет продавца в течение трех рабочих дней с даты подписания договора.

Таким образом, единственным доказательством, подтверждающим факт исполнения ФИО1 условия договора об оплате стоимости приобретенных объектов недвижимости, является оформленный в установленном законом порядке платежный документ о безналичном перечислении или внесении денежных средств на расчетный счет ООО «ЛАД», открытый в банке.

Однако подобного рода документ ответчик ФИО1 не представила.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил, что обусловленные договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства на расчетный счет ООО «ЛАД» ФИО1 не перечисляла, полагая, что расчет произведен путем зачета стоимости выполненного ею обязательства по поставке песка на стройплощадку, где шли работы по возведению приобретаемых ею объектов недвижимости. При этом ФИО1 считала, что исполнение условия договора об оплате возможно путем зачета взаимных финансовых требований, что закреплено в пункте 3 договора купли-продажи.

Такая позиция ответчика представляется ошибочной.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 11, 12, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям пункта 4 статьи 313 ГК РФ.

В целях применения статьи 410 ГК РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 ГК РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда).

Согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ. Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон. До заявления о зачете стороны не вправе отказаться от принятия надлежащего исполнения по встречным требованиям, стороны также не вправе требовать возврата исполнения, предоставленного до заявления о зачете.

В рассматриваемым случае оснований полагать, что действия ФИО1 по отгрузке строительного материала (песка) на сумму 3009600 рублей по договору поставки товара, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Торговый Дом», не имеется, поскольку отсутствует принципы встречности и однородности требований по рассматриваемым договорам.

Действительно, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛАД» (заказчик) и ООО «Торговый Дом» (инвестор-застройщик) был заключен инвестиционный контракт №, по которому инвестор-застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести строительство объектов по адресу: <адрес>.

Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанный инвестиционный контракт был расторгнут именно ввиду неисполнения инвестором-застройщиком своих обязательств.

При этом ООО «Торговый Дом» не был наделен заказчиком такими полномочиями, которые позволяли бы от имени заказчика решать вопросы, касающиеся распоряжения объектами недвижимости, возведенными на основании инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчика ФИО1 о наличии между сторонами соглашения о зачете встречных однородных требований по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договору поставки товара от ДД.ММ.ГГГГ в пользу третьего лица ООО «Торговый Дом», судебная коллегия находит несостоятельными еще и потому, что в случае заключения между ООО «ЛАД», ООО «Торговый Дом» и ФИО1 такого соглашения его надлежащее исполнение должно было быть зафиксировано в договоре купли-продажи, заключенному позднее, чем договор поставки.

Таким образом, отвечающие принципам относимости и допустимости доказательства в подтверждение факта надлежащего исполнения ФИО1 условия об оплате цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком не представлены.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По правилу, предусмотренному пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу правила, закрепленного в пункте 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Возникновение у продавца права требовать возврата товара в случае его отсутствия оплаты в установленный срок подтверждается правоприменительной практикой.

Так, в пункте 5 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О последствиях расторжения договора» содержится разъяснение о том, что если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. Например, если покупатель оплатил пять партий товара, а получил только две, при расторжении договора он вправе требовать либо возврата сумм, уплаченных за три партии товара, либо возврата всей оплаты при условии возвращения им полученного товара. Указанное правомочие покупателя не ограничивает иные права, принадлежащие ему в связи с нарушением обязательства другой стороной, в частности право на возмещение убытков.

В силу разъяснения, закрепленного в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно абзацу четвертому пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного кодекса.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалах дела имеется направленная в адрес ответчика претензия ООО «ЛАД» о необходимости оплатить цену договора купли-продажи либо возвратить приобретенное имущество, которая осталась без ответа.

Таким образом, с учетом отсутствия у ФИО1 достоверных доказательств совершению ею действий по перечислению на расчетный счет ООО «ЛАД» денежных средств в размере, обусловленном договором купли-продажи, у ООО «ЛАД» возникло право требовать у ответчика возвратить приобретенное им недвижимое имущество в виде земельного участка и находящегося на нем строения.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции при рассмотрении заявленного спора неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к ошибочному применению к спорным правоотношениям норм материального права. В этой связи судебное решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленного иска в полном объеме.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Выборгского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск общества с ограниченной ответственностью «ЛАД» удовлетворить.

Расторгнуть договор № купли-продажи объектов недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «ЛАД» и ФИО1.

Возвратить в собственность общества с ограниченной ответственностью «ЛАД» переданные ФИО1 по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимости:

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЛАД» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 200 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий судья

Судьи

Судья ФИО7