Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Миргородской И.В.,
судей	ФИО1,ФИО2,
при секретаре	ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 9 ноября 2023 г. апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога на решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 10 января 2023 г., состоявшееся по гражданскому делу № 2-96/2023 по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО4 о расторжении договора аренды, обязании освободить земельные участки.

Заслушав доклад судьи Миргородской И.В., выслушав объяснения представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, просившего оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в Московский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 108), к ФИО4 о расторжении договоров аренды земельных участков, освобождении земельных участков.

В обоснование требований истец указал, что 11.08.2010 между сторонами заключены договоры аренды земельных участков № 10-461 и 10-462, для размещения парка и аттракционов сроком действия с 20.07.2010 по 09.04.2025. За период с 01.04.2021 по 31.12.2021 ответчиком не вносилась арендная плата за пользование земельными участками, в результате чего образовалась задолженность, погашенная уже в ходе рассмотрения настоящего дела. Однако указанное нарушение порядка выплаты арендных платежей позволяет арендодателю в силу установленных между сторонами соглашений требовать расторжения договоров в связи с существенным нарушением арендатором условий договоров.

Решением Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 10 января 2023 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на то, что несвоевременная оплата арендных платежей является существенным нарушением арендатором условий договоров, то есть основанием для их расторжения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель ответчика ФИО4 – ФИО5, просивший оставить решение суда без изменения.

Представители истца Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, ответчик ФИО4, представители третьего лица МАУ ЦКДД не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с положениями статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным на основании пункта 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела усматривается, что 11.08.2020 между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 10-461, кадастровый номер №..., по адресу: <адрес> для целей, не связанных со строительством – для размещения парка; а также договор аренды земельного участка № 10-462, кадастровый номер №..., по адресу: <адрес> для целей, не связанных со строительством – для размещения аттракционов (л.д. 14, 21).

Арендная плата вносится ежеквартально на расчетный счет истца.

В силу пункта 4.1.1 договоров арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при использовании его способами, приводящими к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнений к договору по корректировке размера арендной платы по индексу инфляции.

Согласно расчетам истца на стороне ответчика возникла задолженность по оплате аренды по договору № 10-461 в размере 26560 рублей 21 копейка, по договору № 10-462 – в размере 122211 рублей 33 копейки за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 (л.д. 18-20, 25-27).

18 февраля 2022 г. ответчиком получена претензия истца о погашении арендной задолженности за указанный период в течение 10 дней (л.д. 10-13).

21 февраля 2022 г. денежные средства зачислены истцу (л.д. 83-84 оборот).

Согласно ответу МАУ ЦКДД по адресу: <адрес> реализуется проект «Благоустройство общественной территории парка имени 300-летия г. Таганрога 1 этап, 2 этап», начало работ – 20.05.2020, срок окончания работ – 31.07.2022 (л.д. 42).

В связи с указанными обстоятельствами, не позволявшими ответчику и пользователям смежных земельных участков использовать занимаемые участки по назначению ввиду отсутствия доступа к ним, ответчик и пользователи смежных участков обратились к арендодателю с заявлением об освобождении от арендной платы либо уменьшении ее размера, ссылаясь на положения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 43-44).

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства существенного нарушения условий договора не нашли подтверждения материалами дела, в связи с чем исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в их совокупности.

Спорные правоотношения возникли из договоров аренды земельных участков, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специального отраслевого законодательства.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Понятие существенного нарушения определено в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил применении Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из материалов дела не усматривается, что ответчиком ранее до 2021 года допускалось нарушение срока внесения арендной платы по договорам аренды. Допущенные арендатором нарушения по внесению арендной платы за 2-4 кварталы 2021 года, выступающие предметом рассмотрения, устранены ФИО4 18.02.2022, то есть в разумный срок со дня направления КУИ г. Таганрога претензии от 08.02.2022 и до инициирования КУИ г. Таганрога судебного разбирательства.

Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ответчик в суде первой инстанции заявлял об отсутствии возможности использовать земельные участки по целевому назначению, ввиду проведения с 21.05.2020 строительных работ по благоустройству парка имени300-летия города Таганрога, на территории которого находятся предоставленные в аренду земельные участки.

Факт того, что арендуемые ФИО4 земельные участки находятся на территории парка имени 300-летия города Таганрога, подтверждается выкопировкой из ситуационного плана г. Таганрога (л.д. 45, 82).

Беспрепятственный доступ к земельному участку буквально означает свободный доступ, без возложения каких-либо обязанностей, в том числе по обустройству каких-либо ограждений для обеспечения прохода к земельным участкам, не предусмотренных условиями договора.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что ответчик имел возможность пройти к своим земельным участкам иным способом, не ожидая окончания строительных работ и открытия территории парка.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Между тем, с учетом доказательств отсутствия у ответчика возможности использовать арендуемые земельные участки по своему назначению, т.е. в целях размещения аттракционов и парка для извлечения прибыли, КУИ г. Таганрога не принято каких-либо мер по уменьшению размера арендной платы, несмотря на соответствующее заявление ответчика.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Принимая во внимание указанные разъяснения, поведение арендодателя при установленных обстоятельствах невозможности использования ответчиком арендованных земельных участков по своему назначению в соответствии с условиями договоров аренды, погашение им задолженности по арендной плате до обращения истца в суд с иском, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договоров аренды в судебном порядке.

Доводы апелляционной жалобы, основанные на существенности допущенного ответчиком нарушения в оплате аренды, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией ввиду вышеизложенных законоположений и разъяснений, тогда как иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Разрешая спор, суд правильно установил юридически значимые обстоятельства, в соответствии с требованиями статьи 67 кодекса дал оценку представленным по делу доказательствам, правильно применил материальный закон. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, судебной коллегией не установлено.

Каких-либо убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.

Тем самым, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 10 января 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 6 декабря 2023 г.