Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 2 к ООО «Вюн-Кон-Сервис» о признании расторжения договора долевого участия в строительстве недействительным, признании договора долевого участия в строительстве частично недействительным, признании договора долевого участия в строительстве не расторгнутым,

по апелляционной жалобе директора ООО «Вюн-Кон-Сервис» 3 на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 10 марта 2022 г.,

заслушав доклад судьи Палянчук Т.А. об обстоятельствах дела, судебная коллегия

установила:

4 обратилась в суд с иском к ООО «Вюн-Кон-Сервис» о признании расторжения договора долевого участия в строительстве недействительным, признании договора долевого участия в строительстве частично недействительным, признании договора долевого участия в строительстве не расторгнутым.

Исковые требования мотивированы тем, что между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ней был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома на однокомнатную квартиру , состоящую из площади жилых и нежилых помещений кв.м, площади балконов и лоджий кв.м, расположенную на 14 этаже жилого дома корпус по адресу: . В соответствии с пунктом 2.1 договора цена договора составляет рублей и оплачена истцом Условиями договора предусмотрено изменение цены договора в случае несовпадения фактической площади квартиры (пункт 2.8 Договора). При этом, согласно пункту 2.9 Договора дольщик обязан в течение 15-ти дней по письменному требованию застройщика на основании данных БТИ оплатить излишнюю площадь квартиры. Однако письменного требования истец не получала. Информацию о необходимости оплаты излишней площади квартиры в размере рублей истец получила устно в офисе застройщика. Истец обращалась к застройщику, как в устной форме, так и письменно с просьбой принять денежные средства в счет оплаты излишней площади квартиры, но ответа не поступило. истцом осуществлен перевод денежных средств в размере рублей на счет застройщика. Однако указанная сумма возвращена истцу по причине изменения реквизитов.

Аналогичная проблема возникла у истца и по оплате коммунальных платежей, по которым, образовалась задолженность в сумме рублей. Заявление о принятии компенсации затрат по коммунальным платежам направлено ответчику , однако до настоящего времени коммунальные платежи ответчиком от истца не приняты. истцом осуществлен перевод денежных средств в счет оплаты коммунальных платежей в размере рублей на счет ответчика, указанный в договоре. Однако данные денежные средства были также возвращены истцу в связи со сменой ответчиком реквизитов. Следовательно, полагает, что ей предприняты все действия, зависящие от нее, для оплаты разницы в стоимости квартиры и коммунальных платежей, однако ответчик злоупотребляет своими правами.

истцом получено уведомление об одностороннем отказе ответчика от исполнения договора. Данное уведомление истец считает незаконным ввиду отсутствия предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. оснований для расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке, так как цена договора была оплачена истцом в полном объеме. Также полагает, что ответчиком нарушен порядок направления уведомления об одностороннем отказе от договора, которое истец не получала. Также истец ссылается на пункт 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости « (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г.), в котором указано, что просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

В связи с тем, что цена договора истцом была оплачена в полном объеме, полагает, что оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у ответчика не имелось.

В связи с этим, уточнив первоначально заявленные исковые требования в соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд признать расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве от , заключенного между 5 и ООО «Вюн-Кон-Сервис» недействительным; признать пункт 7.3 Договора недействительным; признать договор участия в долевом строительстве жилого дома от не расторгнутым; а также указать, что решение суда будет являться основанием для исключения в ЕГРН записи о расторжении договора.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от уточненное исковое заявление удовлетворено частично. Суд признал недействительным расторжение в одностороннем порядке договора от участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и 6, указал, что настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о расторжении договора участия в строительстве -К от , зарегистрированного и восстановления записи о государственной регистрации договора участия в строительстве . В остальной части заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе директор ООО «Вюн-Кон-Сервис» 7 выражает несогласие с принятым решением суда, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в полном объеме в удовлетворении искового заявления. В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального права.

В возражении на эту жалобу 8 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседание суда апелляционной инстанции явились истец 9 и ее представитель по доверенности 1

Другие участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Краснодарского краевого суда.

Принимая во внимание, что стороны извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, однако иные участники процесса об уважительных причинах неявки не сообщили, учитывая положения статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения истца и ее представителя по доверенности, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на них, проверив юридическую оценку обстоятельств дела и полноту их установления, правильность применения судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом 10 и ответчиком ООО «Вюн-Кон-Сервис» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ООО «Вюн-Кон-Сервис» обязывалось передать истцу однокомнатную квартиру , состоящую из площади жилых и нежилых помещений кв.м, площади балконов и лоджий кв.м, расположенную на 14 этаже в жилом доме корпус со встроенными помещениями, по адресу: . 11 в свою очередь обязывалась уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию данного жилого дома (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Материалами дела подтверждается, и не оспаривалось сторонами спора, что 12 стоимость квартиры, предусмотренную пунктом 2.1 договора, в размере рублей, оплатила в полном объеме, что подтверждается приходным кассовым ордером и чек-ордером от

Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован в ЕГРН , запись .

Пунктом 2.8 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что цена договора может быть изменена после заключения договора в случае несовпадения фактической площади квартиры, включая площадь жилых и нежилых помещений, площади балконов и лоджий, с коэффициентом 1,0 по техническому паспорту БТИ с площадью квартиры, указанной в пункте 1.2 договора.

Пунктом 2.9 договора долевого участия в строительстве на дольщика возложена обязанность в разумный срок, то есть в течение 15 календарных дней по письменному требованию застройщика на основании данных БТИ оплатить излишнюю площадь квартиры, указанную в пункте 1.2 договора, обнаруженную в результате обмера площади квартиры по стоимости рублей за 1 кв.м площади жилых и нежилых помещений, а также площади балконов и лоджий.

Ответчиком в адрес истца было направлено требование от по договору участия в долевом строительстве от , в котором указано на то, что по результатам обмеров площадь жилых и нежилых помещений подлежащей передаче 13 квартиры составила кв.м, при этом площадь балконов и лоджий составляет кв.м, в связи с чем, произошло увеличение общей площади квартиры на кв.м, в связи с этим 14 как участник долевого строительства обязана оплатить ООО «Вюн-Кон-Сервис» разницу в связи с увеличением площади квартиры в размере рублей.

Это требование получено 15 , что установлено вступившим в законную силу решением Анапского городского суда Краснодарского края от по делу , имеющим, как правильно указал суд первой инстанции в соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Вместе с тем, в указанном требовании реквизиты для внесения оплаты в счет разницы в площади квартиры застройщиком указаны не были.

Из материалов дела видно, что ООО «Вюн-Кон-Сервис» направил в адрес 16 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от со ссылкой на неисполнение участником долевого строительства обязательств, предусмотренных пунктом 2.9 договора в части внесения оплаты в счет увеличения площади квартиры в течение 15 календарных дней с момента получения требования. Одновременно в уведомлении указано, что договор долевого участия в строительстве расторгается на основании пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Законом об участии в долевом строительстве), в соответствии с которым объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 2 - 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (пункт 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Как усматривается из материалов дела, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ответчиком было направлено истцу указанным в статье 9 Закона об участии в долевом строительстве способом и получено истцом было Таким образом, процедура и форма одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве была соблюдена.

Вместе с тем, рассматривая правовые основания для отказа от договора долевого участия в строительстве со стороны застройщика, суд первой инстанции обоснованно нашел данный отказ незаконным в силу следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

По смыслу приведенных выше правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации отклонений как в большую так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.

Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что обязательство по оплате цены договора дольщиком исполнено в полном объеме.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации отклонений как в большую сторону, равно как возможность возникновения денежного обязательства у одной и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру, в связи с чем, односторонний отказ от исполнения договора ответчика является неправомерным.

С учетом изложенного уведомление застройщика об одностороннем отказе от заключенного между истцом и ответчиком договора участия в долевом строительстве от , является незаконным. Соответственно, само расторжение договора в одностороннем порядке подлежит признанию недействительным.

Помимо этого, судом нижестоящей инстанции верно принято во внимание, что истцом предпринимались меры к погашению задолженности в связи с перерасчетом стоимости квартиры ввиду увеличения ее площади, путем перечисления денежных средств в сумме рублей на расчетный счет застройщика, указанный в договоре долевого участия в строительстве от , что подтверждается копией квитанции от Однако, данные денежные средств на расчетный счет застройщика зачислены не были по причине смены застройщиком платежных реквизитов, что не опровергалось ответчиком.

В требовании застройщика от о необходимости уплаты истцом денежных средств в счет разницы в площади квартиры, реквизиты, на которые должно быть осуществлено перечисление доплаты, также не указаны.

Изложенное в совокупности позволило суду прийти к выводу о добросовестности действий истца и недобросовестном поведении ответчика при одностороннем расторжении договора долевого участия по основанию - невнесение платы за разницу в площади квартиры.

Учитывая установленные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно требования истца о признании расторжения договора долевого участия в строительстве от удовлетворил.

Рассматривая требования истца о признании договора долевого участия в строительстве не расторгнутым, суд обоснованно не нашел оснований для их удовлетворения, в связи с тем, что при признании расторжения договора в одностороннем порядке недействительным, права и законные интересы истца восстановлены, в связи с чем признание договора не расторгнутым не требуется.

Кроме того, данное требование также не подлежит удовлетворению в связи с тем, что процедура расторжения договора долевого участия в строительстве от была фактически соблюдена, уведомление об одностороннем отказе от договора было зарегистрировано в ЕГРН, запись о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве была погашена, в связи с чем, восстановление нарушенных прав истца подлежит путем признания недействительным одностороннего расторжения договора и восстановления записи о государственной регистрации договора долевого участия.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда,, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с тем, что односторонне расторжение договора долевого участия в строительстве от признано недействительным, суд нижестоящей инстанции пришел к верному выводу о применении последствий недействительности одностороннего расторжения сделки в виде аннулирования в ЕГРН сведений о расторжении договора и восстановления на основании настоящего решения суда записи о государственной регистрации данного договора.

Стороной ответчика при рассмотрении настоящего дела заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

Отказывая в удовлетворении требований истца в части признания частично недействительным договора долевого участия в строительстве от , суд применил положения статей 195, 196, 199, 200 и 205 Гражданского кодекса Российской, и исходил из того, что доказательств пропуска срока обращения в суд по уважительной причине истцом суду не предоставлено. При этом о нарушении прав при включении в условия договора пункта 7.3 17 было известно с даты заключения данного договора, то есть с

Принимая во внимание изложенное, учитывая содержание представленных доказательств и результаты их оценки, суд первой инстанции обоснованно иск 18 удовлетворил частично.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат юридически значимых по делу обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции, на законность выводов суда нижестоящей инстанции не влияют, о существенном нарушении судом норм материального и процессуального права не свидетельствуют, в силу чего данные доводы основаниями для отмены правильного по существу судебного решения явиться не могут.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы повторяют правовую позицию заявителя, ранее изложенную в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, были предметом проверки и оценки суда, которым правомерно отвергнуты, как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм материального права.

Решение суда отвечает требованиям статьи 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и положениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении».

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 10 марта 2022 г. - оставить без изменения, а апелляционную жалобу директора ООО «Вюн-Кон-Сервис» 19 - оставить без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 июля 2022 г.

Председательствующий - Е.В. Ефименко

Судьи - Т.А. Палянчук

Л.В. Кияшко