Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к Живоденко Денису Геннадьевичу о взыскании арендной платы и пени, расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе Живоденко Дениса Геннадьевича на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11 сентября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения Живоденко Дениса Геннадьевича, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя администрации МО Оренбургский район Глянько Татьяны Володиевны, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования Оренбургский район обратилась в суд с иском к Живоденко Д.Г. о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

В обоснование заявленных требований указали, что 30.06.2016 года между администрацией МО Нежинский сельсовет Оренбургского района (арендодателем) и Живоденко Д.Г. (арендатором) был заключен договор аренды сроком на три года земельного участка с кадастровым номером № площадью 4083 кв.м., и местоположением : (адрес).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По условиям договора размер арендной платы за право пользования земельным участком составляет: за один год – 222480 рублей, за один месяц – 18540 рублей.

За период действия договора арендная плата составила: с 30.06.2016 г. по 31.12.2016 г.- 111 858 рублей, с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.- 225 757,56 рублей, с 01.01.2018 г. по 31.07.2018 г. -140370,02 рублей, всего 477 985,58 рублей.

За весь период действия договора аренды ответчик оплату за пользование земельным участком произвел единожды 13.09.2016 в размере 13 000 рублей.

Задолженность по арендной плате (основной долг) на период с 30.06.2016 года по 31.07.2018 года составила 464 985,58 рублей, пени за период с 11.07.2016 года по 11.07.2018 года - 162 968,07 рублей.

В адрес Живоденко Д.Г. были направлены претензии с требованием произвести оплату задолженности по договору аренды, а также соглашение о расторжении данного договора. Ответчик обязательство по оплате арендной платы не исполнил, соглашение о расторжении договора не подписал.

На основании изложенных обстоятельств истец просил в судебном порядке взыскать с Живоденко Д.Г. сумму арендной платы в размере 627 953,65 рублей, в том числе: 464 985,58 рублей - сумма основного долга, 162 968,07 рублей – пени, расторгнуть вышеназванный договор аренды.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11 сентября 2018 года исковые требования администрации МО Оренбургский район были удовлетворены. Суд взыскал с Живоденко Д.Г. в пользу администрации МО Оренбургский район задолженность по арендной плате за период с 30.06.2016г. по 31.07.2018г. в размере 464 985,58 рублей, пени за период с 11.07.2016г. по 11.07.2018г. в размере 162 968,07 рублей. Также взыскал с Живоденко Д.Г. в доход бюджета МО Оренбургский район госпошлину в размере 9479,54 рублей.

На указанное решение суда ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании протокола о результатах аукциона 30.06.2016 между администрацией МО Нежинский сельсовет Оренбургского района (арендодателем) Живоденко Д.Г. (арендатором) был заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 4083 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств, местоположение: (адрес) (л.д.15-19).

Согласно п.6.1 срок договора аренды составил три года.

Договор аренды 18.08.2016 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.

В соответствии с п.6.5 договора аренды настоящий договор является актом приема-передачи земельного участка.

Согласно условиям договора ответчику предоставлен в аренду земельный участок, он обязался своевременно оплачивать арендную плату за пользование спорным участком.

Согласно п. 2.1, 2.2 договора размер арендной платы за право пользования земельным участком составляет: за один год – 222480 рублей/год, за один месяц – 18540 рублей/месяц. Арендная плата уплачивается ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца по реквизитам, указанным в договоре.

Пунктом 2.4 договора аренды также установлено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор аренды.

Удовлетворяя исковые требования администрации МО Оренбургский район, суд, со ссылкой на положения ст.ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 421, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы, ему неоднократно направлялись требования о погашении задолженности, а также проект соглашения о расторжении договора аренды, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и взыскания задолженности по арендным платежам, пени.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права.

Так, в соответствии с п.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п.п.3 п.1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Как установлено пунктом 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Как следует из расчета задолженности, представленного истцом, размер арендной платы за указанный в иске период произведен истцом исходя из условий договора аренды, которые не противоречат приведенным выше положениям закона.

Так, за первый год аренды (2016) расчет арендной платы произведен исходя из размера такой платы, определенной договором аренды.

В 2017 году произошло увеличение размера арендной платы на уровень инфляции, применен коэффициент 4%, установленный на федеральном уровне.

В 2018 году вновь произошло увеличение размера арендной платы на уровень инфляции – 4%.

Как было указано ранее, в пункте 2.4 договора аренды стороны предусмотрели ежегодное увеличение арендной платы ежегодно на коэффициент, равный официально установленному уполномоченным государственным органом размеру инфляции. Указанное увеличение осуществляется арендодателем в одностороннем порядке, без заключения дополнительных соглашений сторон, что не противоречит закону.

Выбор сторонами процента (коэффициента) инфляции в качестве механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным статьей 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Доказательств наличия возражений арендатора в материалы дела не представлено.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Несмотря на то, что договор аренды земельного участка был заключен от имени арендодателя администрацией МО Нежинский сельсовет Оренбургского района, надлежащим истцом, т.е. лицом, имеющим в настоящее время право требовать внесения арендной платы, является администрация МО Оренбургский район, как орган, к компетенции которого в настоящее время относится распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответствующие изменения в закон вступили в силу с 01.07.2017 года.

Так, в соответствии с п.2 ст. 3.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Кроме того, несмотря на то, что стороной договора на момент его заключения являлась администрация МО Нежинский сельсовет, пунктом 2.2. договора аренды было предусмотрено внесение арендной платы на счет администрации МО Оренбургский район.

В связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что администрация МО Оренбургский район является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, являются несостоятельными.

В апелляционной жалобе ответчик также ссылается на несоблюдение истцом процедуры расторжения договора аренды, полагая, что истцом не доказано направление ответчику требования об уплате задолженности по арендным платежам.

Однако указанный довод опровергается материалами дела.

В соответствии с п.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как установлено ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтверждается неоднократное досудебное уведомление ответчика о необходимости погасить задолженность в установленный срок, предложение расторгнуть договор в установленный срок (л.д.21,25). Вместе с претензией ответчику было направлено соглашение о расторжении договора аренды от 17.01.2018 года (л.д.23). Указанные документы направлялись ответчику по месту его жительства и регистрации – (адрес). Этот же адрес указан ответчиком в качестве места своего жительства в апелляционной жалобе.

То обстоятельство, что ответчик указанные уведомления не получал, не свидетельствует о том, что они не направлялись ему истцом.

Так, в соответствии с п.1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в п.67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Поскольку ответа от Живоденко Д.Г. не поступило в срок, указанный в претензии, соглашение о расторжении не подписано, хотя уведомление и соглашение о расторжении договора в силу ст. 165.1 ГК РФ считаются доставленными ответчику, а задолженность по арендной плате им не погашена, истец вправе был обратиться в суд с требованием о расторжении договора, т.к. установлено невнесение арендной платы более двух раз подряд, что следует из представленного истцом лицевого счета ( л.д. 24).

Доводы апелляционной жалобы о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, в отношении которого отсутствовали сведения о его надлежащем извещении о месте и времени судебного заседания также не принимаются во внимание судебной коллегией.

Как следует из материалов дела, судебное извещение дважды направлялось ответчику по месту его жительства, однако было возвращено с отметкой об истечении срока хранения, что в силу приведенных выше положений ст. 165.1 ГК РФ, считается надлежащим извещением.

Так, в соответствии с п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Несостоятельным судебная коллегия считает и довод апелляционной жалобы о необоснованном начислении арендной платы с 30.06.2016г. Ответчик полагает, что начисление арендной платы возможно только с 18.08.2016г. – даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, а не с даты подписания договора аренды.

В соответствии с п.3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Так, в соответствии с пунктами 1, 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Заключая договор аренды земельного участка, стороны в пункте 6.3 договора установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим до момента государственной регистрации настоящего договора – с момента подписания договора.

Пунктом 6.5 договора аренды указано, что договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Таким образом, у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей за период с 30.06.2016 года, поскольку именно эта дата является для сторон договора моментом его заключения.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает заслуживающим внимания доводы апелляционной жалобы о неверном расчете задолженности, представленном истцом. При этом ответчик ссылается на внесение им задатка по договору аренды в размере 43 200 рублей, который должен быть учтен в счет арендных платежей.

Так, в соответствии с п. 2.3 договора аренды задаток в сумме 43 200 рублей, внесенный покупателем на счет продавца, засчитывается в счет оплаты арендной платы, в связи с чем оплата арендной платы производится с учетом внесенного арендатором задатка.

Ответчиком в подтверждение факта внесения им задатка по договору представлено платежное поручение № 10 от 16.05.2016г., в котором указано на внесение ответчиком задатка в размере 43 000 рублей за участие в аукционе от 23.05.2016г.

Указанное доказательство приобщено к материалам дела судом апелляционной инстанции, поскольку не могло быть представлено ответчиком в суд первой инстанции по причине неполучения им судебного извещения.

Представитель истца Глянько Т.В. в судебном заседании против приобщения указанного документа к материалам дела не возражала, подтвердила факт внесения ответчиком задатка в указанном в платежном документе размере.

При таких обстоятельствах сумма задолженности ответчика по арендным платежам составляет 421 985,58 рублей (464 985,58 – 43 000).

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Как установлено пунктом 2.2 договора аренды, арендная плата уплачивается ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Поскольку установлено, что указанные сроки внесения арендной платы ответчиком нарушались, суд, обоснованно, со ссылкой на положения ст.ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условия договора аренды, пришел к выводу о возникновении у ответчика обязанности по уплате неустойки в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

Однако судебная коллегия полагает, что размер неустойки, заявленный истцом в иске, несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Так, в силу пункта 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, отраженной в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года), согласно которой при разрешении вопроса об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки судом обоснованно принимаются во внимание соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности (в том числе длительное непринятие мер по принудительному взысканию задолженности), а также имущественное положение должника. Суд вправе по заявлению ответчика уменьшить размер подлежащей взысканию с заемщика в пользу банка неустойки в случае непринятия банком своевременных мер по взысканию кредитной задолженности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г., если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

В связи с чем судебная коллегия полагает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 120 000 рублей.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку истец как орган местного самоуправления освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска, госпошлина подлежит взысканию с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В связи с чем с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 8 617,85 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11 сентября 2018 года изменить в части размера взысканной задолженности по арендной плате, неустойки и госпошлины.

Взыскать с Живоденко Дениса Геннадьевича в пользу администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области задолженность по арендной плате в размере 421 985,58 рублей, пени в размере 120 000 рублей.

Взыскать с Живоденко Дениса Геннадьевича в доход бюджета муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области госпошлину в размере 8 617,85 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Живоденко Дениса Геннадьевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи