Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Администрации ГО г. Сибай Республика Башкортостан – Тангельбаева Р.Р. на решение Сибайского городского суда Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. по гражданскому делу по исковому заявлению Миннигареева М. М. к Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан о признании права собственности на недвижимое имущество, по встречному исковому заявлению Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан к Миннигарееву М. М. о признании договора купли-продажи незаключенным,

заслушав доклад судьи Галлямова М.З.,

УСТАНОВИЛА:

Миннигареев М.М. обратился в суд с иском к Администрации ГО г. Сибай о признании права собственности на недвижимое имущество. Просил признать за ним право собственности на недвижимое имущество – административное здание гаражно-строительного коммерческого кооператива «Туяляс» (далее по тексту ГСНК «Туяляс»), кадастровый №..., год завершения строительства 1990, площадь 144,9 кв.м., расположенное по адресу: адрес; зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от 1 декабря 2021 года. Исковые требования мотивирует тем, что между ним и ГСНК «Туяляс» 1 декабря 2021 года был заключен договор купли-продажи административного здания ГСНК «Туяляс». Согласно акту приема-передачи ГСНК «Туяляс» передал в его собственность недвижимое имущество, а именно административное здание ГСНК «Туяляс». В момент регистрации 30 мая 2023 года в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, выяснилось, что административное здание ГСНК «Туяляс» принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости, 28.02.2022, правообладатель муниципальное образование городской округ город Сибай Республики Башкортостан. Указывает, что полностью выполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, в связи с чем считает, что у него возникло право собственности на указанное имущество.

Представитель ответчика Администрации ГО г. Сибай Тангельбаев Р.Р. предъявил встречное исковое заявление к Миннигарееву М.М. о признании договора купли-продажи незаключенным. В обоснование иска указано, что в договоре предмет определен как «административное здание ГСНК «Туяляс». При этом не указаны никакие индивидуализирующие признаки объекта сделки. Так, в договоре отсутствуют сведения об адресе объекта, являющийся основным определяющим признаком. В то время как у объекта, который принят на учет в качестве бесхозяйного, имеется адрес: адрес, что подтверждается постановлением от 25.02.2021 о присвоении почтовых адресов №... и справкой БТИ от 02.03.2021. Не указаны в договоре и дополнительные признаки, позволяющие определить предмет сделки: площадь объекта, этажность, год постройки. Следовательно, невозможно доподлинно определить какой объект недвижимости является предметом договора. В договоре купли-продажи не содержится сведений о том, на каком земельном участке расположено продаваемое здание, площадь данного земельного участка и на каком праве продавцу принадлежит данный участок, не содержится сведений об отчуждении нежилого здания без передачи в собственность земельного участка, то есть имеется правовая неопределенность в правоотношениях сторон относительно прав на земельный участок, что, по их мнению, является не допустимым. Таким образом, стороны не согласовали существенные условия договора, поскольку не конкретизирован предмет договора, а также отсутствуют сведения, на каком земельном участке расположено продаваемое здание и на каком праве продавцу принадлежит данный участок. Кроме того, в договоре стороной сделки указан Миннигареев М.М. При этом не указаны ни место регистрации покупателя или проживания данного лица, ни дата и место рождения. Также не указаны его паспортные данные. Данные обстоятельства не позволяют конкретизировать лицо, указанное в договоре в качестве покупателя. Полагают, что это является дополнительным фактом, свидетельствующим о не согласованности существенных условий договора и незаключенности сделки, так как отсутствие идентифицирующих сторону сделки признаков порождает правовую неопределенность. Также отмечает, что в материалы дела не представлены документы, подтверждающие внесение денежных средств в качестве стоимости договора купли-продажи. Имеется лишь указание в акте приема-передачи от 01.12.2021, что денежные средства в размере 650 000 руб. продавец получил. Надлежащими доказательствами передачи денежных средств юридическому лицу могут являться только бухгалтерские документы, составляемые юридическим лицом, которым является ГСНК «Туяляс». Так как расчеты в наличной и безналичной форме в обязательствах с участием юридических лиц должны осуществляться в надлежащей и документально подтвержденной форме, посредством оформления соответствующих платежных документов предусмотренных Правилами проведения наличных и безналичных расчетов на территории Российской Федерации, устанавливаемых Центральным банком Российской Федерации. Считает, что истец по первоначальному иску не подтвердил внесение денежных средств в ГСНК «Туяляс» согласно договору, так как отсутствуют и материалы дела не содержат кассовых чеков контрольно-кассовой техники (или бланков строгой отчетности). Данное обстоятельство не подтверждает реальность заключенного договора между ГСНК «Туяляс» и Миннигареевым М.М. Материалами дела не подтверждается, что ГСНК «Туяляс» являлось собственником реализуемого объекта недвижимости, право собственности на объект зарегистрировано не было. Согласно справки БТИ от 02.03.2021 №... также отсутствуют сведения о регистрации прав на объект недвижимости: здание по адресу: адрес. Следует отметить, что ГСНК «Туяляс» как юридическое лицо зарегистрировано 21.09.1993. При этом объект недвижимости по адресу: адрес согласно техническому паспорту построен в 1990 году. Из чего следует вывод, что ГСНК «Туяляс» не являлось собственником указанного объекта недвижимости, так как кооператив фактически не мог построить его, ввиду отсутствия кооператива (ГСНК «Туяляс») на момент строительства здания, и документы, свидетельствующие о приобретении ГСНК «Туяляс» указанного объекта также отсутствуют. В самом договоре нет указания на документы, являющиеся основаниями права собственности ГСНК «Туяляс» на предмет договора. Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Передача имущества по договору купли-продажи лицом, не обладающим статусом собственника этого имущества, вступает в противоречие с правовой природой сделки купли-продажи. Учитывая, что сведений о наличии у продавца вещных прав на отчуждаемое имущество на момент заключения договора купли-продажи в материалах дела не имеется, то ГСНК «Туяляс» в силу положений статьи 209 Гражданкского кодекса Российской Федерации К РФ, не обладая правом собственности или иным вещным правом на продаваемый объект, не вправе распоряжаться им, в том числе путем совершения сделок по его отчуждению по договору купли-продажи. Факт передачи спорного имущества истцу по первоначальному иску, заключение договора купли-продажи имущества не влечет возникновение перехода права на объект недвижимости к Миннигарееву М.М., поскольку доказательств его принадлежности ГСНК «Туяляс» не предоставлено. Полагают, что договор купли-продажи от 01.12.2021 по передаче в собственность Миннигарееву М.М. административного здания ГСНК «Туяляс» является незаключенным ввиду отсутствия у ГСНК «Туяляс» вещных прав на отчуждаемое имущество, отсутствия соглашения по всем существенным условиям договора, невозможности индивидуализировать покупателя, а также отсутствия надлежащих документов, подтверждающих реальность оплаты по договору, что, по их мнению, свидетельствует о формальности составления указанного договора.

Просил признать договор купли-продажи от 01.12.2021 между Миннигареевым М.М. и ГСНК «Туяляс» по передаче в собственность Миннигарееву М.М. административного здания ГСНК «Туяляс» незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий.

Определением судьи от 20 июля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по адрес как орган, осуществляющий государственную регистрацию права собственности

Решением Сибайского городского Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. постановлено:

«Исковые требования Миннигареева М. М. к Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан о признании права собственности на недвижимое имущество - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан к Миннигарееву М. М. о признании договора купли-продажи незаключенным - оставить без удовлетворения.».

В апелляционной жалобе представитель Администрации ГО г. Сибай Республика Башкортостан – Тангельбаев Р.Р. указал, что объект недвижимости в договоре не определен, поэтому он является незаключенным, полномочия на отчуждение объекта, являющегося общим имуществом кооператива, у председателя гаражного кооператива не имелось, протокол собрания не представлен.

Другие лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав участника процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Решение в части оставления без удовлетворения исковых требований Миннигареева М. М. к Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан о признании права собственности на недвижимое имущество сторонами не оспаривается.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 153, 431, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями пришел к выводу о том, что договор купли-продажи соответствует требованиям гражданского законодательства, он составлен сторонами в письменной форме, подписан от имени продавца и покупателя, содержит все существенные условия, предусмотренные для данного вида договора, в том числе содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор сторонами исполнен.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, верном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1-6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ). Так, при несоблюдении требования о письменной форме договора доверительного управления движимым имуществом такой договор является недействительным (пункты 1 и 3 статьи 1017 ГК РФ). В то же время согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды движимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении которой стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение договора и его условий (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

В случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила статьи 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 1 декабря 2021 года между ГСНК «Туяляс» в лице председателя Насыровой Л.Р. и Миннигареевым М.М. заключен договор купли-продажи административного здания ГСНК «Туяляс». Сторонами договора подписан акт приема-передачи от 1 декабря 2021 года. Цена сделки определена сторонами в размере 650 000 рублей. Расчет между сторонами договора произведен полностью.

Согласно протоколу отчетно-перевыборочного собрания ГСНК «Туяляс» от 18 апреля 2015 года, председателем ГСНК «Туяляс» избрания Насыровой Л.Р., которой поручено произвести прием основных средств: административное здание и произвести косметический ремонт.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 8.06.2023 нежилое здание 1990 года постройки с кадастровым номером №..., по адресу: адрес поставлено на кадастровый учёт 28.02.2022, принято на учёт как бесхозяйный объект недвижимости, правообладатель МО ГО г. Сибай Республики Башкортостан.

Согласно пункту 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Администрация ГО г. Сибай Республика Башкортостан не является стороной договора купли-продажи административного здания ГСНК «Туяляс» от 1 декабря 2021 г., поэтому не имеет права требовать признания его незаключенным по заявленным основаниям. Требований о признании его недействительным заявлено не было.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены в связи с этим решения районного суда у судебной коллегии не имеется.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сибайского городского суда Республика Башкортостан от 24 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Администрации ГО г. Сибай Республика Башкортостан – Тангельбаева Р.Р. – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Судебное постановление в окончательной форме составлено 29 января 2024 г.