Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе < Ф.И.О. >1 на решение Абинского районного суда Краснодарского края от <...> по делу по исковому заявлению < Ф.И.О. >3 к < Ф.И.О. >2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании денежных средств и по встречному иску < Ф.И.О. >2 к < Ф.И.О. >3 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании денежной суммы,

заслушав доклад судьи < Ф.И.О. >11 по делу, судебная коллегия,

установила:

< Ф.И.О. >3 обратилась в суд с иском к < Ф.И.О. >2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании денежных средств.

< Ф.И.О. >2 обратилась в суд со встречным иском к < Ф.И.О. >3 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании денежной суммы.

< Ф.И.О. >3 в суд не явилась. О месте и времени судебного разбирательства была уведомлена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель < Ф.И.О. >3 по доверенности, < Ф.И.О. >8 поддержал заявленные требования и доводы, изложенные в заявлении < Ф.И.О. >3. Встречные исковые требования < Ф.И.О. >2 признал.

< Ф.И.О. >2 в суд не явилась; о месте и времени судебного разбирательства уведомлена.

Представитель < Ф.И.О. >2 по доверенности < Ф.И.О. >9 в судебном заседании исковые требования < Ф.И.О. >3 признал в части признания предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома ничтожным; взыскании денежных средств в размере 1 500 000 рублей.

Обжалуемым решением Абинского районного суда Краснодарского края от <...> исковые требования < Ф.И.О. >3 к < Ф.И.О. >2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании денежных средств, удовлетворены.

Признан предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <...> кв.м, кадастровый <...> и жилого дома, общей площадью <...> кв.м, расположенных по адресу: Краснодарский <...> от <...> ничтожным.

С < Ф.И.О. >2 в пользу < Ф.И.О. >3 взысканы внесенные по предварительному договору купли-продажи земельного участка, общей площадью <...> кв.м, жилого дома, общей площадью <...> кв.м, расположенных по адресу: <...> от <...>, денежные средства в размере 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 16 700 (шестнадцать тысяч семьсот) рублей.

Исковые требования < Ф.И.О. >2 к < Ф.И.О. >3 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании денежной суммы удовлетворены.

Расторгнут договор найма жилого помещения от 27.02.2018г, расположенного по адресу: <...>, заключенный между < Ф.И.О. >2 и < Ф.И.О. >3.

С < Ф.И.О. >3 в пользу < Ф.И.О. >2 взысканы денежные средства в общем размере 165000 (сто шестьдесят пять тысяч) рублей; расходы по оплате госпошлины в размере 4500 рублей.

Не согласившись с решением суда, < Ф.И.О. >2<...> подана апелляционная жалоба, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда в части и принятии нового судебного акта в отмененной части, ссылаясь на то, что судом неверно применены нормы материального права, не дано оценки представленным по делу доказательствам.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения < Ф.И.О. >2, представителя < Ф.И.О. >3 – < Ф.И.О. >8, судебная коллегия приходит к выводу об изменении обжалуемого решения суда в части определения размера взысканий по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что <...> между < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <...> кв.м, кадастровый <...> и жилого дома, общей площадью <...> кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Полная стоимость приобретаемого земельного участка и жилого дома составила 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Согласно условиям предварительного договора основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома должен быть заключен не позднее 28.08.2019г.

В обоснование заявленного иска < Ф.И.О. >3 указала, что в рамках предварительного договора она передала ответчику 200 000 (двести тысяч) рублей в момент подписания договора и денежные средства в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей после согласно расписке от <...>.

До момента подписания предварительного договора между сторонами оговорены все условия, которые необходимо учитывать при заключении предварительного договора купли-продажи, а именно: с момента подписания предварительного договора в доме не должны проживать посторонние лица; ответчик должна исправить все недостатки (в том числе протекание воды в доме) приобретаемого имущества за свой счет или соразмерно снизить покупную стоимость недвижимого имущества.

Однако с момента внесения истцом части денежных средств в октябре 2018г., ответчик в одностороннем порядке отказалась исполнять оговоренные сторонами обязательства, воспользовавшись тем, что истец не имеет специальных юридических познаний, составила предварительный договор, который не в полной мере отражал обусловленные требования покупателя.

В последующем ответчик просила указать в основном договоре сумму ниже той, которую стороны обусловили в предварительном договоре и которую ответчик должна получить по факту, с чем истец была не согласна, поскольку оставшуюся сумму планировала получить из заемных денежных средств - по ипотечному кредитованию. К тому же, ответчик наставила на том, что после продажи жилого дома истцу, в нем останутся проживать определенные люди, с чем истец также была не согласна.

После возникновения разногласий истцом выявлено, что предварительный договор не соответствует нормам действующего законодательства.

Ответчик отказалась от возврата денежных средств.

17.12.2018г. истцом направлено в адрес ответчика досудебное требование с предложением вернуть уплаченные денежные средства, однако, ответ не получен.

Учитывая изложенное, заключенная сделка по своей правовой природе является ничтожной, поскольку ответчик не имела права единолично принимать решение о продаже недвижимости, принадлежащей ей на праве общей долевой собственности; в предварительном договоре не указанны все существенные условия договора, включая отсутствие характеристики жилого дома (кадастрового номера, иных индивидуализирующих данных), а также перечня лиц, являющимися сособственниками и имеющих право пользования этим жилым помещением; форма предварительного договора не соответствует требованиям закона по сделкам, связанным с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Исходя из указанного и того, что предварительный договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме, в то время как в соответствии с нормами закона требовалось его нотариальное удостоверение, сделка является ничтожной, и не влечет юридических последствий, в том числе и в отношении переданных истцом денежных средств.

В этой связи, в качестве последствий признания предварительного договора недействительным (ничтожным) является возврат ответчиком истцу полученного по сделке, а именно денежных средств.

Согласно п.2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с абз.2 п.3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу части 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Статьей 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащим передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч.1 ст.246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с ч.1 ст. 558 Гражданским кодексом РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно п.2-3 ст. 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от <...> N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению

На основании пункта 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)

Согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Как следует из материалов гражданского дела, представитель по доверенности < Ф.И.О. >9 в судебном заседании исковые требования < Ф.И.О. >3 признал в части: признания предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома ничтожным; взыскании денежных средств в размере 1 500 000 рублей.

В соответствии с ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Суд первой инстанции, разрешая требования сторон, принял признание иска < Ф.И.О. >2 представителем < Ф.И.О. >3 по доверенности < Ф.И.О. >8 и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований, поскольку такое признание не нарушает закона и охраняемых законом интересов других лиц.

Как следует из ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с размером суммы подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца.

Суд при принятия решения не принял во внимание доводы ответчика о том, что по предварительному договору от 27.02.2018г. купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <...>: цена сделки составляла 3500000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей, из них: 200000 (двести тысяч) рублей задаток и дополнительно - 125350 (сто двадцать пять тысяч триста пятьдесят) рублей за мебель и бытовую технику (пункт 1.4.1 предварительного договора).

Итого общая сумма по предварительному договору составляла 3625350 (три миллиона шестьсот двадцать пять тысяч триста пятьдесят) рублей, в том числе: земельный участок и жилой дом - 3500000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей и 125350 (сто двадцать пять тысяч триста пятьдесят) рублей за мебель и бытовую технику.

В момент подписания предварительного договора < Ф.И.О. >3 передала задаток в сумме 200000 (двести тысяч) рублей.

Одновременно с подписанием предварительного договора - <...>г. в соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора стороны заключили договор найма жилого помещения расположенного по адресу: <...>, дом <...>, который представлен в материалах дела.

В п. 1.2. договора найма указаны передаваемые технические приборы.

Согласно п. 1.6. договора найма передача жилого помещения в пользование осуществляется в момент подписания договора путем передачи ключей от дома. Передаточный акт не составлялся.

С задатком в сумме 200000 (двести тысяч) рублей < Ф.И.О. >3 оплатила 100000 (сто тысяч) рублей за мебель и бытовую технику (пункт 1.4.1 предварительного договора). При этом расписка на сумму 100000 (сто тысяч) рублей не составлялась.

Судом установлено, что < Ф.И.О. >3 перечислила при помощи быстрых переводов «Юнистрим» с коммерческого банка ООО «Кубань Кредит» дополнительный офис «Абинский» на имя < Ф.И.О. >10 (дочери < Ф.И.О. >2) общую сумму в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей и на имя < Ф.И.О. >2 общую сумму в размере 140000 (сто сорок тысяч) рублей. Всего банковским переводом была получена денежная сумма в общем размере 640000 (шестьсот сорок тысяч) рублей.

Денежная сумма в общем размере 560000 (пятьсот шестьдесят тысяч) рублей была получена < Ф.И.О. >2 от < Ф.И.О. >3 в период с 27 сентября по <...>г. наличными денежными средствами в <...>.

<...>г. когда < Ф.И.О. >2 получена очередная сумма, и последней написана общая расписка по предварительному договору на общую сумму 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Одновременно с этой распиской в связи с невыполнением обязательств по предварительному договору < Ф.И.О. >2 написана и вручена претензия, представленная в материалах дела, в которой отражена общая сумма в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

При изложенном, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у суда первой инстанции оснований для взыскания с < Ф.И.О. >2 в пользу < Ф.И.О. >3 внесенных по предварительному договору купли-продажи земельного участка денежных средств в размере 1 700000 рублей, поэтому обжалуемый судебный акт в данной части подлежит изменению путем взыскания в пользу < Ф.И.О. >3 по предварительному договору купли-продажи земельного участка 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, исходя из представленных доказательств по делу.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу требований ч. 1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Разрешая требований истца в данной части, судом установлено, что подтверждаются затраты < Ф.И.О. >3 по оплате государственной пошлины в размере 16700 рублей, что следует из квитанции от <...>, которые обоснованно взысканы с < Ф.И.О. >2, ввиду удовлетворения требований < Ф.И.О. >3

Кроме того, подтверждены затраты < Ф.И.О. >2 по оплате государственной пошлины в размере 4500 рублей (квитанция от <...>), которые правомерно взысканы с < Ф.И.О. >3, поскольку исковые требования < Ф.И.О. >2 судом удовлетворены.

В остальной части принимая решение, суд первой инстанции юридически значимые для дела обстоятельства установил правильно, совокупности собранных по делу доказательств, судом дана надлежащая оценка, выводы суда мотивированы, материальный закон применён и истолкован правильно, нарушений требований процессуального законодательства судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327,328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

апелляционную жалобу < Ф.И.О. >2 удовлетворить.

Решение Абинского районного суда Краснодарского края от <...> по делу по исковому заявлению < Ф.И.О. >3 к < Ф.И.О. >2 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным, взыскании денежных средств и по встречному иску < Ф.И.О. >2 к < Ф.И.О. >3 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании денежной суммы изменить.

С < Ф.И.О. >2 в пользу < Ф.И.О. >3 взыскать внесенные по предварительному договору купли-продажи земельного участка денежные средства в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: