Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Российский сельскохозяйственный банк» к Ивановой Татьяне Евгеньевне, Араканцеву Александру Сергеевичу, третье лицо: ООО «Брисив» об обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе Ивановой Татьяны Евгеньевны на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 сентября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Боровой Е.А., судебная коллегия

установила:

АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 01.07.2016 между банком и ООО «Брисив» был заключен договор №160745/0007 об открытии кредитной линии, по условиям которого банк открыл должнику кредитную линию с лимитом задолженности в размере 30 000 000 руб. под 19,30% годовых, сроком до 22.06.2018г. В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору заключены договоры залога с Ивановой Т.Е., Араканцевым А.С.

Заемщик принятые на себя обязательства по возврату кредита выполняет ненадлежащим образом, в связи с чем по состоянию на 31.01.2018 задолженность по договору от 01.07.2016 составляет 30 569 675,91 руб.

23.03.2018 в адрес ответчиков направлены уведомления о неисполнений обязательств по указанному договору и предъявлении требований о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, мер по погашению задолженности ответчиками не принято.

На основании изложенного, истец просил суд в счет исполнения обязательств по договору №160745/0007 от 01.07.2016 обратить взыскание на заложенное Ивановой Т.Е. имущество по договору №160745/0007-7.2/1 от 01.07.2016 и заложенное Араканцевым А.С. имущество по договору №160745/0007-7.2/2 от 01.07.2016, установив начальную продажную стоимость имущества, взыскать с Ивановой Т.Е.. Араканцева А.С. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Решением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 12 сентября 2018 года исковые требования АО «Россельхозбанк» удовлетворены.

Суд в счет погашения задолженности по договору №160745/0007 от 01.07.2016 в размере 30 569 675,91 руб. перед АО «Россельхозбанк» обратил взыскание на имущество, заложенное Ивановой Т.Е. по договору №160745/0007-7.2/1 от 01.07.2016 и Араканцевым А.С. по договору №160745/0007-7.2/2 от 01.07.2016, установив начальную продажную цену земельных участков, принадлежащих Ивановой Т.Е., категории - земли сельскохозяйственного назначения - для садоводства, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 757 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 240000 руб.; участок №100, площадью 630 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 203200 руб.; участок №101, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №1015, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена – 194400 руб.; участок №99, площадью 666 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 213600 руб.; участок №994, площадью 612 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 197600 руб.; участок №984, площадью 825 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 259200 руб.; участок №176, площадью 714 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 227200 руб.; участок №136, площадью 655 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 210400 руб.; участок №521, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №727, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №1054, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №33а, площадью 913 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 284800 руб.; участок №152, площадью 670 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 214400 руб.; участок №1396, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №1154, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №1290, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена – 194400 руб.; участок №268, площадью 589 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 190400 руб.; участок №781, площадью 612 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 197600 руб.; участок №997, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; установив начальную продажную цену земельных участков, принадлежащих Араканцеву А.С., категории - земли сельскохозяйственного назначения - для садоводства, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: участок №307, площадью 828 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 260800 руб.; участок №616, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №546, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №329, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №1285, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №1233, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №1403, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №831, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №544, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №190, площадью 860 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 269600 руб.; участок №962, площадью 617 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 199200 руб.; участок №929, площадью 646 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 208000 руб.; участок №963, площадью 600 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 194400 руб.; участок №375, площадью 689 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, начальная продажная цена - 220000 руб.

Суд взыскал с Ивановой Т.Е. и Араканцева А.С. в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 роб. по 3 000 руб. с каждого.

Суд также взыскал с Ивановой Т.Е. в пользу АНО «Областное экспертное бюро «Стандарт» стоимость судебной экспертизы в размере 86 000 руб., а также расходы за вызов экспертов в размере 3 000 руб.

В апелляционной жалобе Иванова Т.Е. просит решение суда отменить как незаконное и назначить по делу повторную судебную экспертизу. Оспаривая выводы судебной экспертизы, апеллянт считает заключение недопустимым доказательством, поскольку эксперт использовал объекты-аналоги, отличные от оцениваемых объектов по таким показателям как категория земель, местоположение, однако корректировку по указанным характеристикам не произвел. Также, по мнению апеллянта, эксперт неправильно определил средний коэффициент торможения, что повлекло неправильность расчета при определении корректировки, учитывающую различную площадь объекта оценки и объектов-аналогов, которая была применена экспертом при оценке всех участков.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, посчитав возможным рассмотреть дело в порядке ст.165.1 ГК РФ, ст.167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, выслушав представителя Ивановой Т.Е. - Коряк Д.А., представителя ООО «Брисив» Иванова О.Е., поддержавших апелляционную жалобу, представителя АО «Россельхозбанк» Стародубцеву Е.А., просившую отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как следует из п.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25.04.2018 с Ивановой Т.Е., Иванова О.Е., ООО «Брисив» в пользу АО «Россельхозбанк» досрочно в солидарном порядке взыскана задолженность по договору №160745/0007 от 01.07.2016 в размере 30 569 675,91 руб.

Данным решением, имеющим в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ преюдициальное значение для рассматриваемого спора, установлено ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 323, 348, 447-449 ГК РФ, ст.61 ГПК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и исходил из того, что обязательства по кредитному договору, обеспеченные залогом недвижимого имущества, заемщиком не исполнены, в связи с чем нашел подлежащими удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

При установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества суд исходил из стоимости указанного имущества, определенной на основании экспертного заключения АНО ОЭБ «Стандарт» №0605/07/18-ОЭ от 20.07.2018 о рыночной стоимости залогового имущества. Суд установил ее равной 80% рыночной стоимости земельных участков, определенной в оценочной экспертизе.

На основании ст.98 ГПК РФ судом разрешен вопрос о судебных расходах.

Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным в судебном заседании обстоятельствам, основаны на правильном применении норм материального права и исследованных доказательствах, которым в решении суда дана должная правовая оценка и оснований считать их неправильными, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы Ивановой Т.Е. сводятся к несогласию с выводами судебной оценочной экспертизы, а также данной судом экспертному заключению оценкой.

Оснований не доверять экспертному заключению АНО ОЭБ «Стандарт» в отсутствие каких-либо мотивированных возражений со стороны ответчика у суда первой инстанции не имелось.

Из материалов дела следует, что в экспертном заключении приведено обоснование применяемых подходов к оценке и методов оценки земельных участков, определены ценообразующие факторы, произведен выбор подходов к оценке и обоснование примененных стандартов; обоснован выбор аналогов земельных участков и примененных корректировок.

Экспертом проведен анализ рынка недвижимости, при экспертной оценке экспертом мотивированно выбран метод оценки - сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования. Экспертом обоснован выбор объектов аналогов.

Для анализа и расчета рыночной стоимости выбраны 5 объектов-аналогов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемыми земельными участками. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта.

Как следует из сравнительной таблицы, корректировка на местоположение объектов-аналогов не вводилась, причины этого обоснованы в заключении. Физические характеристики объектов (площадь) учтены, применены соответствующие корректировки.

Сумма примененных корректировок не ставит под сомнение выбор объектов в качестве аналогов.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, обоснован отказ от доходного и затратного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами и правилами оценочной деятельности. Эксперт имеет необходимую квалификацию в области оценки имущества.

Допрошенная судом эксперт В.К.А. полностью подтвердила своё заключение. Следует учесть, что эксперты вправе самостоятельно определять в рамках каждого конкретного исследования его методы, учитывая объем, достаточность и достоверность доступной для использования того или иного метода информации.

Согласно положениям ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вопреки указанной норме, каких-либо объективных доказательств относительно стоимости заложенного имущества, а также доказательств в опровержение выводов эксперта, ответчиком в материалы дела представлено не было.

При этом, в ходе рассмотрения дела судом было удовлетворено ходатайство представителя Ивановой Т.Е. о вызове эксперта, проводившего судебную экспертизу, судебное разбирательство было отложено на 12.09.2018, однако правом задать вопросы эксперту ни апеллянт, ни ее представитель не воспользовались.

При этом, ответчик не была лишена возможности представить в суд первой инстанции свои мотивированные возражения относительно экспертного заключения, однако как усматривается из материалов дела, указанным правом также не воспользовалась.

Доводы жалобы о назначении судебного заседания на иную дату, в связи с чем, сторона была лишена возможности заявить ходатайство о назначении повторной экспертизы, опровергаются протоколом судебного заседания от 13.08.2018 и подписью представителя Ивановой Т.Е. в листе извещении о дате судебного заседания на 12.09.2018 на 11.00 (Т1 л.д.249-251).

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из заключения судебной экспертизы.

Оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы, судебная коллегия не усматривает.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований для отмены правильного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ивановой Т.Е. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 4 декабря 2018 г.