Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» к Буиновой Т.И. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе Буиновой Т.И. на заочное решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 10 июля 2018 года, которым исковые требования удовлетворены, с Буиновой Т.И. в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору от 22 июля 2014 года № ... в сумме 826451,86 руб., в том числе основной долг – 782255,34 руб., проценты за пользование кредитом – 22733,68 руб., неустойка – 21462,84 руб., а также проценты за пользование, начисляемые по ставке 11,55% годовых на просроченный основной долг, начиная с 12 апреля 2018 года по дату фактического возврата, расходы на оплату государственной пошлины – 17464,52 руб., обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов по цене 1642282,40 руб.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., выслушав стороны, ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

установила:

В суд с иском обратился ПАО «Бинбанк» (далее - Банк), просил взыскать с Буиновой Т.И. задолженность по кредитному договору от 22 июля 2014 года № ... в сумме 826451,86 руб., в том числе основной долг – 782255,34 руб., проценты за пользование кредитом – 22733,68 руб., неустойка – 21462,84 руб., определить подлежащими взысканию проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток основного долга по ставке 11,55 % годовых, начиная с 12 апреля 2018 года по день фактического возврата, обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость в размере 1642 282 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 22 июля 2014 года между ОАО «Рост Банк» и Буиновой Т.И. заключен кредитный договор № ... на приобретение жилья. Выполняя свои обязательства по договору Банк выдал Буиновой Т.И. кредит в сумме 850000 руб. сроком до 2 июля 2029 года под 14 % годовых, которые подлежали снижению до 11,55% годовых при предоставлении заемщиком закладной на квартиру. На заемщика договором возлагалась обязанность своевременно вносить ежемесячные платежи в счет погашения кредита и процентов за пользование кредитом, предоставить в залог квартиру, приобретенную на заемные средства. В обеспечение своих кредитных обязательств Буиновой Т.И. выдана закладная на указанную квартиру.

27 октября 2014 года ОАО «Рост Банк» на основании договора цессии передал АКБ «Тверьуниверсалбанк» права требования по кредитному договору, заключенному с Буиновой Т.И.

7 сентября 2015 года АКБ «Тверьуниверсалбанк» переименован в ПАО «Бинбанк Тверь», а 11 ноября 2015 года реорганизован путем присоединения к ПАО «Бинбанк».

18 ноября 2016 года ПАО «Бинбанк» также реорганизован путем присоединения к ПАО «МДМ Банк» и последний переименован в ПАО «Бинбанк».

Начиная с 1 июля 2015 года заемщиком Баиновой Т.И нарушались сроки возврата кредита. С 31 января 2018 года ответчик платежи не вносит. По состоянию на 12 апреля 2018 года долг составил 826451,86 руб.

В судебное заседание суда первой инстанции истец не явился, извещен повесткой, направленной по месту нахождения Банка, просил о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя, о чем указал в иске.

Ответчик Буинова Т.И. также не участвовала в судебном заседании не, извещалась повесткой по адресу: <...>, однако заказное письмо не получила. Почтовое отправление возвращено суду с отметкой об истечении срока хранения.

Районный суд постановил выше приведенное решение, об отмене которого просит представитель ответчика Буиновой Т.И. по доверенности (т. 1 л.д. 144) Хаптаев А.Р. в своей апелляционной жалобе. Он просит перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, указывая на не извещение Буиновой Т.А. о дате, времени и месте судебного заседания, в результате чего ответчик была лишена возможности принять участие в деле, чем нарушены ее процессуальные права.

1 января 2019 года ПАО «Бинбанк» прекратил свою деятельность, в связи с реорганизацией путем присоединения к ПАО Банку «Финансовая Корпорация Открытие».

Определением суда первой инстанции от 11 апреля 2019 года по настоящему гражданскому делу установлено правопреемство, произведена замена истца ПАО «Бинбанк» на ПАО Банк «ФК Открытие».

При рассмотрении дела в апелляционном порядке установлено, что ответчика Буинова Т.И., не присутствовавшая в судебном заседании суда первой инстанции, не была надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения настоящего дела (у суда сведения о надлежащем извещении ответчика на момент рассмотрения дела отсутствовали), в связи с чем судебная коллегия определением от 22 мая 2019 года, в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330, ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), определила перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Буинова Т.И., его представитель по доверенности Хаптаев А.Р., представитель по устной доверенности Дашиев В.В. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили удовлетворить, пояснили, что Буинова Т.И. желает войти в график и продолжить оплачивать кредит в соответствии с установленными графиком размерами и сроками платежей, однако Банк отказывает ей в этом, злоупотребляя своими правами.

Буинова Т.И. суду пояснила, что работает парикмахером, одна воспитывает дочь, имеет также нетрудоспособную мать, инвалида 2 группы. Просрочки в погашении возникли, в связи с потерей работы (закрылся салон где она работала), и, не смотря на это, она старалась гасить кредит, сколько могла и полагала, что задолженности у неё нет. С декабря 2014 года Банк уменьшил размер ежемесячного платежа до 10033 руб., однако новый график не выдали. К тому же Банк передал права по договору другому банку, который несколько раз реорганизовывался, и она не знала, кому платить, поэтому на время прекратила платить. В настоящее время она имеет возможность закрыть текущую задолженность, но Банк не дает ей сведения о текущей задолженности, а полностью кредит она погасить не может из-за отсутствия денег в размере полного долга. Просила оставить ей квартиру, так как это единственное у неё с дочерью жильё. Квартира, которую она имела до приобретения залоговой квартиры, ею продана для внесения платы по договору долевого участия, поскольку кредит стоимость нового жилья полностью не покрывал.

Представитель Банка по доверенности (т. 1 л.д. 239-241) Цыденов А.С. полагал решение суда законным и обоснованным, с доводами стороны ответчика не согласился, пояснил, что Банк вправе требовать возврата всей суммы кредита с причитающимися процентами досрочно, поскольку ответчиком допущена просрочка платежей. При выносе суммы долга на счета просроченных ссуд, обратно вернуться к графику платежей и исполнению кредита по частям невозможно. Обратные бухгалтерские проводки не предусмотрены Банком. На заключения мирового соглашения не согласны.

Судебная коллегия, выслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене на основании п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, поскольку дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие сведений о надлежащем извещении ответчика.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 названного Кодекса, в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается.

Между тем, суд приступил к рассмотрению дела, не убедившись в надлежащем извещении Буиновой Т.И. о времени и месте судебного заседания. В решении суд первой инстанции сослался на надлежащее извещение ответчика. Однако с таким выводом суда нельзя согласиться.

Из материалов дела усматривается, что 3 июля 2018 года судом ответчику Буиновой Т.И. по адресу: <...>, направлена повестка о рассмотрении дела 10 июля 2018 года.

Указанное письмо действительно вернулось в суд, но после 12 июля 2018 года с отметкой почты «истек срока хранения».

Таким образом, на момент рассмотрения дела суд сведениями о надлежащем извещении ответчика не располагал. Иных судебных заседаний по настоящему делу судом не проводилось.

Учитывая данные обстоятельства, что судом было назначено всего одно судебное заседание по настоящему делу, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы о нарушении судом процессуальных прав Буиновой Т.И., предусмотренных ст. 35 ГПК РФ при рассмотрении дела.

С учетом вышеизложенного, доводы жалобы судебная коллегия признает обоснованными, решение суда - подлежащим отмене.

Разрешая вопрос по существу, судебная коллегия приходит к следующему

Согласно ч. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к отношениям по кредитному договору применяются правила о займе, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (42), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Статями 809, 810, ч. 1 ст. 819 ГК РФ предусмотрена обязанность заемщика возвратить полученную денежную сумму, а также уплатить проценты за пользование заемными средствами в срок и в порядке, предусмотренные кредитным договором.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом,

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22 июля 2014 года между ОАО «Рост Банк» и заемщиком Буиновой Т.И. заключен кредитный договор № .... В соответствии с договором, заемщику Буиновой Т.И. банком выдан ипотечный жилищный кредит в сумме 850 000 руб. на приобретение квартиры стоимостью 1848750 руб. на срок до 2 июля 2029 года под 14 % годовых (п. 1.2.2.5.), со снижением процентной ставки до 11,55% годовых при предоставлении заемщиком Банку закладной на квартиру с отметкой о государственной регистрации (п. 1.2.2.1.), (т. 1 л.д. 12-24).

Заемщик обязалась возвращать заемные средства и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячно в сроки и размере, установленными графиком платежей.

Согласно п. 1.2.2.6. кредитного договора при изменении процентной ставки на условиях настоящего договора пересчитывается график платежей и размер ежемесячного платежа заемщика. При этом новая процентная ставка начинает действовать без заключения дополнительных соглашений к договору.

В соответствии с графиком платежей Буинова Т.И. должна вносить ежемесячно, а периодически - и два раза в месяц плату в сумме 11358 руб. (т. 1 л.д. 27-28).

При нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов пользование кредитом заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до фактической оплаты (п. 2.5.2., п. 2.5.3. кредитного договора).

Права кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры по адресу: <...>, удостоверены закладной от 14 ноября 2014 года, выданной заемщиком первоначальному залогодержателю ОАО «Рост Банк». Ипотека зарегистрирована Управлением Росреестра по Республике Бурятия 14 ноября 2014 года.

Договором уступки права требования от 27 октября 2014 года между ОАО «Рост Банк» и АКБ «Тверьуниверсалбанк», последнему перешли все права кредитора по кредитному договору № ... от 22 июля 2014 года (т. 1 л.д. 48 – 49, оборот л.д. 62).

Соглашением от 4 февраля 2015 года между АКБ «Тверьуниверсалбанк» и Буиновой Т.И. первоначальный держатель закладной заменен на АКБ «Тверьуниверсалбанк». Изменения зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 17 марта 2015 года (т. 1 л.д. 44).

АКБ «Тверьуниверсалбанк» переменил свое наименование на ПАО «Биньбанк Тверь», а затем 11 ноября 2016 года реорганизован путем присоединения к ПАО «Бинбанк».

В результате неоднократной реорганизации в виде присоединения, владельцем закладной в настоящее время является ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – Банк).

Разрешая спор, районный суд, руководствуясь статьями 810, 811, 819, 309, 310, 348 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) пришел к выводу об удовлетворении заявленных Банком требований, исходя из того, что у заемщика Буиновой Т.И. возникла обязанность досрочно возвратить кредит и уплатить проценты за пользование им, поскольку принятые обязательства по кредитному договору заемщик исполняла ненадлежащим образом, допускала просрочки платежей, а с февраля 2018 года оплату не производила.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается, поскольку судом не учтены все обстоятельства по делу.

Согласно разъяснениям, данным в п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 22 мая 2013 года, при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Между тем согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Аналогичное положение содержится в ч. 1 ст. 50 Закона об ипотеке, согласно которому залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 2 ст. 348 ГК обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч. 3 ст. 348 ГК).

Таким образом, части 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, содержат правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Согласно частям 1, Закона об ипотеке, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

По смыслу приведенных норм, обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Аналогичный вывод следует из разъяснений, содержащихся в п. 12 приведенного выше Обзора судебной практики от 22 мая 2013 года, в которых указано, что, поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательств установлены ст. 401 ГК РФ. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (п. 1). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3).

Таким образом, если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Следовательно, суду предоставлена возможность оценить существенность допущенных нарушений с целью соблюдения баланса интересов сторон по договору, соблюдения принципа разумности и справедливости. Иное толкование приведенных норм означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов кредитора в нарушение других, равноценных по своему значению прав заемщика.

По данному делу суд, исходя из заявленных истцом требований, при определении обстоятельств, имеющих значение для его правильного разрешения, не учел вышеприведенные нормы права, подлежащие применению к отношениям сторон, и, соответственно, в предмет доказывания не вошло выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), а также установление основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что связано с определением наличия или отсутствия вины ответчика в нарушении кредитного договора.

Именно от выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение иска Банка к должнику о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно подп.6.2.4.1. закладной залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного возврата обязательства при просрочке очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней, а также при просрочке очередного ежемесячного платежа более трех раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна.

В силу с подп. 6.2.4.2. закладной залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество по основаниям, установленным подп. 6.2.4.1.

В ходе рассмотрения дела представитель Банка ссылался на неоднократные просрочки внесения заемщиком аннуитетных платежей, а также на прекращение исполнения договора по возврату кредита и оплате процентов в январе 2018 года.

В соответствии с требованием о досрочном возврате суммы кредита, по состоянию на 12 апреля 2018 года просроченная задолженность составила 826 451,86 руб., из них основной долг – 782255,34 руб., просроченные проценты за пользование кредитом – 22733,68 руб., неустойка - 21462,84 руб.

Как указано выше кредитный договор от 22 июля 2014 года первоначально предусматривал аннуитетный платеж в сумме 11358 руб.

Банком суду представлена распечатка погашения Буиновой Т.И. обязательств по кредиту (т. 1 л.д. 6 – 9).

Согласно указанной распечатке платежей, Буинова Т.И. в октябре и ноябре 2014 года вносила платежи в размере 11358 руб. В дальнейшем, поскольку в ноябре 2014 года заемщик предоставила Банку закладную, размер процентов уменьшился (п. 1.2.2.1. кредитного договора), соответственно уменьшился размер ежемесячного платежа до 10033 руб.

Начиная с декабря 2014 года, Буинова Т.И. вносила платежи в уменьшенном размере. Между тем, в нарушение п. 1.2.2.6 Банк не предоставил новый график платежей с размером измененного ежемесячного платежа.

С 30 июня 2015 года Буинова Т.И. допускала просрочки в оплате, однако гасила их, что следует из расчета задолженности, представленного истцом (т. 1 л.д. 10 - 11).

Судебная коллегия отмечает, что в нарушение ст. 319 ГК РФ и п. 2.3.12.4. об очередности погашения кредита при недостаточности средств на погашение процентов и основного долга, Банк производил списание неустойки.

Обстоятельства соблюдения Банком очередности списания денежных средств по кредитному договору являются юридически значимыми, поскольку нарушение порядка списания денежных средств повлекло образование задолженности по кредитному договору от 22 июля 2014 года в части не по вине ответчика.

Действительная просрочка в оплате у ответчика началась с июня 2017 года. Между тем, как видно из поступивших платежей ответчик производила частичное погашение до 26 марта 2018 года.

Иск направлен в суд 4 мая 2018 года, в иске Банк привел расчет задолженности по состоянию на 12 апреля 2018 года.

Согласно расчету долга, фактически просроченная задолженность на 31 марта 2018 года ставила по основному долгу - 3304,39 руб., по процентам за пользование кредитом - 22 733,68 руб. (т. 1 л.д. 10 – 11).

Расчет задолженности предполагается примерным, поскольку новый график погашения Банком, с учетом изменившейся процентной ставки, не представлен.

Задолженность по основному долгу сформирована по состоянию на 28 февраля 2018 года, поскольку с имеющимся в материалах дела первоначальным графиком платежей внесение Буиновой Т.И. ежемесячного платежа в марте 2018 года не предусмотрено (за платежом 28 февраля следует платеж 2 апреля 2018 года). В апреле 2018 года ответчик должна был уплатить часть основного долга в сумме 2203,13 руб. Поскольку ответчик 2 апреля 2018 года платеж не внесла, на 12 апреля 2018 года задолженность по основному долгу составляла около 5507,52 руб. (3304,39 руб. +2203,13 руб.). С учетом процентов за пользование кредитом в сумме 22 733,68 руб., общая просроченная задолженность составляла 28 241,20 руб., что соответствует менее, чем 2% от стоимости заложенного имущества - 2468000 руб.

При этом, после предъявления иска в суд, должником внесены платежи в погашения кредита: 28 мая 2019 года – 105000 руб., 1 июля 2019 года – 80100 руб., 30 июля 2019 года – 10100 руб.

Таким образом, указание Банком на просрочки внесения ответчиком аннуитетных платежей в заявленный в иске период не являлось достаточным основанием к удовлетворению иска, поскольку ответчиком предприняты меры к устранению данных нарушений и сами по себе они не являлись существенными, исходя из просроченного долга по состоянию на 12 апреля 2018 года.

То, что Банк по своему волеизъявлению вынес на просрочку всю сумму кредита, не имеет значения для определения существенности нарушения заемщиком обязательства по внесению платежей.

Представитель Банка ссылался на то, что Буиновой Т.И. Банком выставлено требование о досрочном погашении задолженности полностью, в сумме 826451,86 руб., которое ею не исполнено. Полагал, что предъявление указанного требования влечет изменение условий кредитного договора о сроке исполнения обязательства и сумме долга.

Между тем, представленное в суд требование о досрочном погашении всей кредитной задолженности, не датировано, поэтому установить, когда оно было сформировано невозможно.

Сведения о направлении уведомления в адрес должника Буиновой Т.И. в материалах дела отсутствуют. Представленный суду апелляционной инстанции список внутренних почтовых отправлений, подписанный и скрепленный печатью лица, уполномоченного истцом на отправку почтовых корреспонденций - ООО «БиэСПост», не является доказательством отправки уведомления должнику, поскольку не содержит отметок почтового отделения о принятии почтовой корреспонденции к отправке, идентификационного почтового номера, позволяющего отследить отправку юридически значимого сообщения, получения или не получения почтового отправления ответчиком по причине истечения срока хранения, что в силу ст. 165.1 ГК РФ является основанием для признания такого сообщения полученным.

В связи с отсутствием доказательств направления уведомления Буиновой Т.И., судебная коллегия исходит из того, что такое уведомление не направлялось, соответственно не может иметь правового значения для разрешения настоящего дела.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что судом неверно принята к учету рыночная стоимость заложенной квартиры.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке. В частности, по смыслу п. 4 ч. 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

По смыслу приведенных норм стоимость заложенного имущества по договору ипотеки при обращении на него взыскания определяется судом по рыночной цене на день обращения взыскания путем проведения оценочной экспертизы (в случае спора), либо соглашением сторон, достигнутым в ходе рассмотрения дела судом. Определение стоимости исходя из соглашения, достигнутого сторонами при заключении договора ипотеки законом не предусмотрено.

Вопреки требованиям закона, обращая взыскание на квартиру для удовлетворения за счет ее стоимости требований Банка, и определяя начальную продажную цену предмета залога, суд исходил из согласованной сторонами при заключении договора ипотеки залоговой стоимости имущества в сумме 1858000 руб. Устанавливая начальную продажную цену квартиры, суд применил снижение залоговой стоимости имущества до 80% и определил продажную цену в размере 1642282,40 руб.

Между тем, 80% от залоговой стоимости 1858000 руб. составит 1486400 руб., а не 1642282,40 руб.

Суд фактически не исследовал материалы дела, в котором имеется распечатка из сети интернет, поименованная, как отчет о верификации стоимости, приложенная Банком к исковому заявлению (т. 1 л.д. 45).

Согласно указанному отчету стоимость заложенной квартиры ответчика составляет 2052853 руб., а 80% от этой стоимости составляет 1642282,40 руб., что и просил Банк в иске.

Однако, судом первой инстанции данному отчету оценка не давалась.

Судебная коллегия, оценив представленный отчет, пришла к выводу, что такой отчет не может быть признан доказательством рыночной цены жилого помещения, поскольку не содержит сведений о лице, его составившим, подписи специалиста, распечатка надлежащим образом не заверена, не содержит пояснений о том, каким образом, произведен расчет стоимости, что лишает суд возможности его проверить, не указан источник откуда взяты для сравнительного исследования аналоги объекта. Кроме того, установить являются и взятые объекты аналогами исследуемого объекта недвижимости невозможно установить, поскольку характеристики объектов – аналогов не приведены.

Иных доказательств рыночной стоимости заложенной квартиры Банком суду не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости заложенного имущества проведена в процессе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Экспертным заключением ООО «Баймис» от стоимость квартиры определена в сумме 2468000 руб.

Судебная коллегия отклонила доводы представителя Банка о недостоверности экспертного заключения и необходимости проведения повторной экспертизы на том основании, что использован не существующий документ – технический паспорт, изготовленный по состоянию на 1 августа 2019 года, не учтена корректировка на самовольную перепланировку квартиры, не обоснованно не применен затратный метод определения рыночной стоимости жилого помещения с учетом необходимости несения затрат на приведение перепланированного жилого помещения в первоначальное состояние или для оформления переустройства в установленном законном порядке.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, абзац 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Из технического паспорта, заключения экспертизы ООО «Баймис», фотографий, и пояснений истца следует, что перепланировка квартиры заключалась в том, что Буиновой Т.И. устроена спальная комната вместо кухни, а кухонный угол оборудован в зале. Между тем, такое использование нельзя признать перепланировкой, поскольку инженерные сети из кухни, так называемое «мокрое место» не переносилось, его расположение в квартире не менялось, увеличение площади квартиры за счет вспомогательных помещений, изменения расположения комнат, перегородок иных конструктивных элементов, так же не было. Кухонный угол расположен в зале около смежной с кухней стены, там же расположено «мокрое место» кухни. Как пояснила Буинова Т.И. для возвращения помещения в первоначальное состояние необходимо перенести кухонную мебель в комнату, которая по техническому паспорту значится, как кухня, и установить кран водоснабжения с другой стороны стены.

Вопреки доводам истца указанные изменения и степень изменений были учтены экспертом. Судебная коллегия, исследовав экспертное заключение, находит его отвечающим требованиям достоверности, допустимости и относимости доказательств, поскольку составлен специалистом, имеющим необходимое в соответствующей области образование и специализацию. В экспертизе подробно приведен метод сравнительного анализа, использованный для определения цены квартиры, последовательно изложен порядок расчета, обоснованы причины неиспользования иных методов исследования, применен коэффициент на торг. Необходимость в применении затратного метода отсутствовала, что обоснованно экспертом в заключении. Экспертом использовался технический паспорт квартиры, изготовленный по состоянию на 1 августа 2014 года, копия которого приложена к заключению, поэтому использования несуществующего документа не было, а указание в дате изготовления паспорта «2019 года» вместо «2014 года», является ошибкой и не влияет на достоверность выводов экспертизы.

Таким образом, при оценке существенности нарушений условий договора по своевременности внесения платежей в счет погашения кредита, судебная коллегия исходила из стоимости имущества, установленного заключением экспертизы ООО «Баймис».

При таких обстоятельствах оспариваемое судебное постановление принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание наличие у ответчика несовершеннолетнего ребенка 2001 года рождения, нетрудоспособной матери ФИО1., инвалида 2 группы, назначение предмета залога, погашение текущей задолженности, намерение ответчика оплачивать кредит далее, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Банку.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 10 июля 2018 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» к Буиновой Т.И. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество по кредитному договору от 22 июля 2014 года № ..., отказать.

Председательствующий судья:

Судьи коллегии: