Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 26 марта 2018 года и дополнительное решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 28 мая 2018 года по иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки действительной, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи, переход права собственности, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным.

Заслушав доклад судьи Сенотрусовой И.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратился в суд к ФИО1 с иском о признании действительной сделки по приобретению им 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, на основании договора купли-продажи от 11.08.2017. Просил возложить на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанность зарегистрировать указанный договор, переход права собственности на 1/4 долю права собственности данной квартиры.

В обоснование иска ФИО2 указано о том, что 11.08.2017 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на указанное жилое помещение. Согласно условиям договора данная доля была оценена сторонами в сумме 600 000 руб., денежные средства были переданы продавцу ФИО1 в день подписания договора, о чем ответчиком дана расписка. По условиям договора стороны договорились передать договор купли-продажи нотариусу и в регистрирующий орган не позднее 18.08.2017, однако ответчик уклоняется от удостоверения договора купли-продажи у нотариуса, а также от государственной регистрации данной сделки, чем нарушает права истца как стороны договора.

ФИО1 предъявленный к ней иск не признала и обратилась в суд со встречным иском к ФИО2, ссылаясь на недействительность договора ввиду несоблюдения требований о нотариальном удостоверении договора и предварительном уведомлении других участников общей долевой собственности, имеющих право преимущественной покупки доли.

Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 26 марта 2018 года, исковые требования ФИО2 удовлетворены. Признана действительной сделка купли-продажи 1/4 доли права собственности на указанную квартиры от 11.08.2017; на Управление Росреестра по Хабаровскому краю возложена обязанность зарегистрировать указанный договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности на 1/4 долю в праве собственности на указанную квартиру.

Дополнительным решением суда от 28 мая 2018 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании сделки недействительной отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27 июля 2018 года решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Хабаровского краевого суда от 25 февраля 2019 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27 июля 2018 года отменено, дело направлено в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда для нового рассмотрения в апелляционном порядке в ином составе суда.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении, указывая, что вывод суда об отсутствии оснований для признания договора недействительной сделкой по основанию нарушения преимущественного права покупки, является необоснованным, принимая во внимание, что ФИО1 не выдвигала такого требования, а ее доводы сводились к тому, что имелись нарушения требований ст. 250 ГК РФ, что и является основанием для признания сделки недействительной и оснований применять, в этом случае положений о пропуске срока исковой давности, у суда не имелось.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО2 считает решение суда законным и обоснованным.

ФИО1 и ФИО2 в суд апелляционной инстанции не явились, о рассмотрении жалобы извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются письменные сведения о получении ими извещения из суда о дате и месте рассмотрения жалобы в суде, уважительную причину неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без их участия.

На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и как следует из материалов дела, 11.08.2017 ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) подписан договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на квартиру <адрес>

Денежные средства в сумме 600 000 рублей, составляющей предусмотренную пунктом 2 договора стоимость названной доли, переданы ФИО2 продавцу ФИО1, что следует из содержания пунктов 2, 12 договора и выданной ФИО1 расписки от 11.08.2017.

Пунктами 3, 4 договора предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора.

Пунктом 3 договора предусматривается срок передачи его нотариусу и в регистрирующий орган не позднее 18.08.2017.

Однако как следует из выписки из ЕГРН от 14.08.2018, право собственности на 1/4 долю в указанной квартире за ФИО2 не зарегистрировано.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2 и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что покупателем обязательства по договору купли-продажи исполнены, на момент рассмотрения дела переход права собственности на указанное недвижимое имущество на ФИО2 в установленном порядке не зарегистрирован, что свидетельствует об уклонении ФИО1 от удостоверения договора от 11.08.2017 у нотариуса и от его регистрации. Требование о признании сделки недействительной по основанию нарушения преимущественного права покупки не подтверждено доказательствами того, что наличные денежные средства в сумме, уплаченной ФИО2 за долю в спорной квартире, внесены на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в Хабаровском крае.

Судебная коллегия не согласилась с выводом суда, поскольку он противоречит закону и обстоятельствам дела.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим основанные начала гражданского законодательства, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 431.1 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей особенности продажи жилых помещений, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статьей 250 Гражданского кодекса установлены правила отчуждения имущества, находящегося в общей собственности.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлены требования, предъявляемые к форме договора продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено требование об обязательном нотариальном удостоверении для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. Данное требование, как предусмотрено ч.3 ст.9 названного Федерального закона, введено с 1 января 2017 года.

Согласно статье 39 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования и утверждаемым федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в редакции Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.

В соответствии с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным решением правления Федеральной нотариальной палаты от 28.08.2017 N 10/17, приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.08.2017 N 156 при удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает:

информацию о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав, о правах третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества, о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации (пункт 33);

информацию о соблюдении продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем (пункт 39);

информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о не реализации права преимущественной покупки.

Статьей 165 Гражданского кодекса РФ установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (пункт 3 данной статьи).

В пункт 58 постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъясняется о том, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Исходя из приведенных правовых норм, устанавливающих обязательные правила совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилое помещение, необходимым условием для нотариального удостоверения таких сделок является соблюдение продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, а также предоставление нотариусу документов, подтверждающих отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях либо об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о не реализации права преимущественной покупки.

Отсутствие указанных документов является препятствием к нотариальному удостоверению сделки, что не может быть устранено посредством применения статьи 165 Гражданского кодекса РФ в судебном порядке.

Так, при постановке решения суд не учел обстоятельства того, что собственниками жилого помещения, расположенного по <адрес>, являются: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, - 1/2 доля; ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, - ? доля; ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, - 1/2 доля.

Поскольку в силу установленных законом правил для нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в указанной квартире необходимо установить не только данные о соблюдении продавцом обязанности известить других сособственников в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (часть 2 статьи 50 ГК РФ), но и представить документы, подтверждающие либо отказ других собственников квартиры от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях либо о не реализации права преимущественной покупки в установленный законом срок, а в силу требований статьи 558 Гражданского кодекса РФ являются обязательными сведения о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, то судом не было установлено, что были соблюдены эти обязательные требования закона.

Таким образом, суд не учел, что, не имея удостоверенных надлежащим образом документов, подтверждающих согласие иных собственников спорного жилья на отчуждение ФИО1 ее доли либо отказ их от права преимущественной покупки, истец передал ответчику денежные средства в счет оплаты имущества, которое он был намерен приобрести.

Такое поведение покупателя в силу ст. 10 ГК РФ не является разумным и добросовестным, из которой следует, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).(ч.1) В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.(ч.2)

Между тем, применение судом при разрешении спора положений части 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ является ошибочным, поскольку сделка нотариально не удостоверена, переход права собственности на долю жилого помещения не зарегистрирован, то есть у покупателя не возникли права, которые могли быть переведены на другого участника долевой собственности на основании указанной нормы.

Так, отсутствие регистрации перехода права на имущество к покупателю само по себе факт уклонения другой стороны от нотариального удостоверения сделки не подтверждает.

Поскольку в суде достоверно не установлены обстоятельства уклонения стороны от совершения юридически значимого действия, а также передача объекта недвижимости не осуществлялась, акт передачи имущества не подписывался, истец по первоначальному иску в квартиру не вселялся, данные о возможности выдела доли в натуре либо предоставлении истцу в пользовании отдельной комнаты в квартире, соответствующей 1/4 доли, отсутствуют, то вывод суда о том, что требования истца ФИО2 не основаны на законе.

Указанные обстоятельства в суде стороной истца по первоначальному иску не опровергнуты.

Кроме того, возложив на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанность зарегистрировать договор купли-продажи 1\4 доли в праве собственности на жилое помещение от 11.08.2017, суд не учел, что в силу положений Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013. Регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.

Статьей 2 указанного закона предусматривается, что он вступает в силу с 1 марта 2013 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

В силу положений пункта 8 данной статьи правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, судом на государственный орган возложено исполнение обязанности, не предусмотренной законом.

При указанных обстоятельствах исковые требования истца ФИО2 к ФИО1 о признании сделки действительной, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи, переход права собственности не подлежали удовлетворению, а встречные требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным подлежали удовлетворению с установлением обязанности по возврату неосновательно полученных денежных средств (неосновательное обогащение), установленное статьей 1102 ГК РФ, из которой следует, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.(ч.1) Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.(ч.2) – гл. 60 ГК РФ.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, поскольку сделка, заключенная 11.08.2017 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) по продаже 1/4 доли в праве собственности на квартиру <адрес>, является недействительной, то денежные средства, полученные ФИО1 в сумме 600 000 рублей от ФИО2, что установлено материалами дела, подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 в соответствии с подпунктом 1 статьи 1103 ГК РФ, из которой следует, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой (гл. 60 ГК РФ), подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 26 марта 2018 года и дополнительное решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 28 мая 2018 года по иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки действительной, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи, переход права собственности, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным отменить, вынести новое решение:

«В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании сделки действительной, возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи, переход права собственности отказать.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 11.08.2017, заключенный между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) по продаже 1/4 доли в праве собственности на квартиру <адрес>, недействительным.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 ущерб в размере 600 000 рублей.»

Председательствующий Симакова М.Е.

Судьи Серегина А.А.

Сенотрусова И.В.