Гражданский кодекс часть 1

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемзы А.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2, по апелляционной жалобе представителя ООО «Стандарт Сервис» - ФИО3,

на решение Заводского районного суда г. Кемерово от 7 декабря 2021 г.

по делу по иску ООО «Регион Сервис» к ООО «Стандарт Сервис», ФИО1 о признании сделки недействительной, признании права собственности отсутствующим, регистрации перехода права собственности,

встречному иску ФИО1 к ООО «Регион Сервис» об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Регион Сервис» обратился в суд с иском к ООО «Стандарт Сервис», ФИО1, в котором с учетом дополнений (л.д. 238- 241 том 1, л.д 93-97 том 2) просило признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 в отношении нежилого помещения, общей площадью 272,1 кв.м., этаж: подвал № 1, адрес объекта: <адрес>, помещение 77, кадастровый №; признать отсутствующим право собственности ФИО1 на данное нежилое помещение; произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Стандарт Сервис» к ООО «Регион Сервис» на указанное нежилое помещение, на основании договора купли-продажи нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регион Сервис» и ООО «Стандарт Сервис» заключен договор купли-продажи нежилого помещения № №

В соответствии с п. 1 договора покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает нежилое помещение, общей площадью 272,1 кв.м., этаж: подвал №, адрес объекта: <адрес>, помещение 77, кадастровый №.

ООО «Регион Сервис» полностью оплатило стоимость помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Стандарт Сервис», что подтверждается следующими платежными поручениями:

платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 250 000 руб.

платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на 250 000 руб.

платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 250 000 руб.

платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 383 000 руб.

платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500 000 руб.

платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 850 000 руб.

Таким образом истец как покупатель исполнил все свои обязательства по договору.

С момента подписания договора (ДД.ММ.ГГГГ) помещение находится во владении истца.

Истец осуществил ремонт помещения, несет расходы по содержанию данного помещения, а также использует его в своей предпринимательской деятельности.

Согласно п. 6 договора стороны обязуются совместно подать документы (в том числе настоящий договор) в управление Росреестра по Кемеровской области для осуществления регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в срок не позднее 30 (тридцати) рабочих дней с момента полного расчета покупателя с продавцом за проданное помещение.

После полного расчета (19.11.2019) истец направил в адрес ООО «Стандарт Сервис» обращение, в котором просил осуществить все необходимые действия со стороны ООО «Стандарт Сервис» для регистрации перехода права собственности на помещение, в том числе, указать дату и время для совместной подач документов в управление Росреестра по Кемеровской области. Со своей стороны, истец выразил готовность обеспечить присутствие уполномоченного лица для совместной подачи документов в управление Росреестра по Кемеровской области в любое удобное для ООО Стандарт Сервис» время.

02.12.2019 ООО «Стандарт Сервис» поступил ответ, что на помещении есть обременения (ограничения), препятствующие регистрации перехода права собственности. ООО «Стандарт Сервис» осуществляет действия по снятию данных обременений (ограничений). После снятия обременений (ограничений) ООО «Стандарт Сервис» незамедлительно проинформирует и осуществит все необходимые действия для регистрации перехода права собственности к ООО «Регион Сервис».

Однако в нарушение условий договора ООО «Стандарт Сервис» до настоящего времени не осуществило действий, необходимых для регистрации перехода права собственности к ООО «Регион Сервис». Истец неоднократно обращался к ООО «Стандарт Сервис», но продавец уклонялся от подачи документов для осуществления регистрации перехода права собственности.

11.06.2021 истцу стало известно, что 26.11.2020 в ЕГРН внесена запись № о регистрации права собственности на помещение за ФИО1

Основанием государственной регистрации перехода права от ООО «Стандарт Сервис» к ФИО1 указан договор купли-продажи.

Таким образом, оспариваемый договор заключен уже после заключения договора купли-продажи нежилого помещения № № между истцом и ООО «Стандарт Сервис» от ДД.ММ.ГГГГ, полной оплаты со стороны истца, а также передачи помещения истцу, о чем продавец достоверно знал.

Учитывая, что с момента подписания договора между ООО «Стандарт Сервис» и ООО «Регион Сервис» помещение находится во владении истца и эксплуатируется им, то помещение не передавалось и не могло быть передано ФИО1

Договор купли-продажи, заключенный между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1, нарушает требования закона, нарушает права и охраняемые законом интересы истца как покупателя помещения.

Учитывая, что помещение передано в адрес ООО «Регион Сервис» и находится в его владении, а ФИО1 помещение никогда не передавалось, то зарегистрированное право собственности ФИО1 должно быть признано отсутствующим.

Также указывает, что в соответствии с п. 4 договора от 16.11.2020, заключенного между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 продавец уведомляет покупателя о том, что до заключения настоящего договора указанное помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом и запрещением не состоит.

В п. 5 договора указано, что продавец передал помещение, отчуждаемое по настоящему договору, а покупатель принял его при подписании настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи. Согласно п. 6 договора покупатель перед заключением настоящего договора произвел осмотр вышеуказанного помещения и не обнаружил в нем дефектов, о которых ему не сообщил продавец.

Наличие указанных условий в договоре подтверждает, что заключая данный договор ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 действовали недобросовестно, поскольку на момент заключения договора ООО «Стандарт Сервис» знало о том, что помещение было ранее продано и фактически передано истцу, за данное помещение истцом была полностью выплачена цена по договору; ООО «Стандарт Сервис» не могло и не может передать помещение ФИО1, поскольку помещение ранее (31.05.2019) уже было передано ООО «Стандарт Сервис» истцу и с тех пор находится в его владении и пользовании; в случае реального осмотра помещения и ООО «Стандарт Сервис, и ФИО1 было бы очевидно, что помещение передано истцу, находится в его владении и пользовании, в данном помещении располагается фитнес-клуб «HARDCORE GYM», открытие которого состоялось 05.03.2020. Данное обстоятельство подтверждает, что ФИО1 осмотр не проводил.

Также указывает, что ответчики ФИО1 и ООО «Стандарт Сервис являются аффилированными лицами, поскольку договор купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ООО «Стандарт Сервис» подписан представителем по доверенности ФИО4

ФИО1 также выдал ФИО4 нотариально удостоверенную доверенность от 20.11.2020, в соответствии с которой ФИО4 вправе продать за цену и на условиях по своему усмотрению помещение с кадастровым номером №, а также продать/переуступить право за цену и на условиях по своему усмотрению 10 объектов долевого строительства.

ФИО4 по доверенности от ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 17.11.2020 подавала заявление в управление Росреестра по Кемеровской области о принятии дополнительных документов для государственной регистрации перехода права на спорное помещение.

В соответствии с договором залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал в залог ФИО5 помещение с кадастровым номером №. При этом помещение было передано в залог в целях обеспечения исполнения обязательства должника – ООО «Стандарт Сервис».

В проектных декларациях на строительство объектов недвижимости, застройщиком которых является ООО «Стандарт Сервис», указано коммерческое обозначение застройщика - ИФК «Мера», в оспариваемом договоре также содержится логотип «mera». При этом, в средствах массовой информации ФИО1 упоминается в качестве руководителя проектов отдела строительства Мера.

Таким образом, действуя разумно и добросовестно ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 не стали бы заключать оспариваемый договор при наличии действующего договора купли-продажи с истцом, который владеет и использует в своей предпринимательской деятельности помещение.

ФИО1 обратился со встречным иском к ООО «Регион Сервис» (л.д. 31-32 том 2),в котором просил истребовать из чужого незаконного владения нежилое помещение, общей площадью 272,1 кв.м., этаж: подвал № 1, адрес объекта: <адрес>, помещение 77, кадастровый №.

Требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ООО «Стандарт Сервис» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи нежилого помещения № № с рассрочкой внесения денежных средств. Пунктом 5 договора купли-продажи предусмотрено, что договор имеет силу акта приема-передачи, следовательно, имущество передано ФИО1

Однако фактически нежилое помещение находится в незаконном владении ответчика, что является нарушением прав истца и послужило основанием для обращения в суд.

Переход права собственности от ООО «Стандарт Сервис» к ФИО1 зарегистрирован 26.11.2020.

В настоящее время, принадлежащее ФИО1 на праве собственности нежилое помещение, незаконно занимает ответчик, основывая свое право договором купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Стандарт Сервис». Однако переход права собственности на нежилое помещение зарегистрирован не был. Как и не было зарегистрировано право собственности ООО «Стандарт Сервис» на момент заключения договора купли-продажи с ответчиком.

Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за ООО «Стандарт Сервис» только 23.11.2020.

Указанное обусловлено тем, что на спорное помещение ДД.ММ.ГГГГ заключен договор долевого участия в строительстве с ФИО5 и до его расторжения, право собственности не могло возникнуть у ООО «Стандарт Сервис».

Указанный договор долевого участия в части спорного помещения расторгнут соглашением сторон от 27.08.2020.

Расторжение зарегистрировано 28.10.2020, то есть перед тем как продать спорное помещение ФИО1 В связи с чем, спорное помещение не могло быть продано истцу в законное владение, как на момент заключения договора купли-продажи, так и в настоящее время.

Определениями Заводского районного суда г. Кемерово от 20.08.2021 и от 10.11.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО5, Управление Росреестра в Кемеровской области-Кузбассе (л.д. 168 том 1, л.д. 133 том 2)

Решением Заводского районного суда г. Кемерово от 7 декабря 2021 г. постановлено: исковые требования ООО «Регион Сервис» к ООО «Стандарт Сервис», ФИО1 о признании сделки недействительной, признании права собственности отсутствующим, регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 в отношении нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 272,1 кв. м., этаж: подвал №1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение 77, кадастровый №.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 272,1 кв. м., этаж: подвал №1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение 77, кадастровый №.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 272,1 кв.м., этаж: подвал №1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение 77, кадастровый №, на основании договора купли-продажи нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Стандарт Сервис» и ООО «Регион Сервис».

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО «Регион Сервис» об истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1– ФИО2 просит решение суда отменить.

Не согласен с выводом суда о недобросовестности ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1, поскольку суд не раскрывает понятие взаимосвязи между ООО «Стандарт Сервис», ФИО1 и ФИО4, которая по доверенности сопровождала сделку. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное. В настоящем деле недобросовестность ФИО1 не доказана, также как и аффилированность ООО «Стандарт Сервис».

Договор залога спорного имущества в счет исполнения денежных обязательств ООО «Стандарт Сервис» перед ФИО5 соответствует добросовестному поведению сторон.

Указывает, что отказ от заключения договора купли-продажи в виду нахождения имущества во владении третьим лицам, законом не предусмотрен.

Признавая действия ФИО6 недобросовестными, суд первой инстанции не дал оценки действиям ООО «Регион Сервис» и ООО «Стандарт Сервис», направленным на передачу спорного недвижимого помещения неправомочным лицом по заниженной цене.

Полагает, что способ защиты как признание права собственности отсутствующим является исключительным. По общему правилу, при наличии оснований, подлежат применению способы защиты такие как признание права или истребование имущества из чужого незаконного владения.

Также безосновательно удовлетворены требования о государственной регистрации перехода права собственности. Указывает, что ООО «Стандарт Сервис» не может считаться уклоняющейся стороной от регистрации, поскольку не является собственником, однако суд первой инстанции не дал этому оценки.

Кроме того, необоснован вывод суда о том, что договор купли-продажи, заключенный между ООО «Стандарт Сервис» и ООО «Регион Сервис» сторонами не оспорен и не признан недействительным, а имущество находится в незаконном владении ООО «Регион Сервис».

В апелляционной жалобе представитель ООО «Стандарт Сервис» ФИО3 просит решение суда отменить.

Полагает, что продажа имущества ФИО1 по цене выше, чем и ООО «Регион Сервис» является обоснованной коммерческой деятельностью юридического лица. При этом ООО «Стандарт Сервис» направила соответствующее обращение, в котором сообщило о продаже нежилого помещения ФИО1, указав что данное решение было обусловлено рыночной стоимостью нежилого помещения, которую предложил ФИО1

Таким образом, ООО «Стандарт Сервис» действовало в своих интересах и в интересах участников долевого строительства. Также ООО «Стандарт Сервис» просило ООО «Регион Сервис» сообщить свой расчетный счет для возврата денежных средств, перечисленных по договору купли-продажи нежилого помещения. ООО «Стандарт Сервис» сообщило ООО «Регион Сервис» о готовности рассмотреть иные претензии с учетом интересов Общества и участников долевого строительства. Ответа на данное обращение не последовало.

Указывает, что ООО «Регион Сервис» знало об отсутствии государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение у ООО «Стандарт Сервис», знало о наличии зарегистрированного договора долевого участия, заключенного с ФИО5, что не послужило препятствием для заключения договора купли-продажи нежилого помещения.

Обращает внимание, что спорные правоотношения являются коммерческой деятельностью двух юридических лиц, которые действуют на свой страх и риск, с целью извлечения прибыли. Полагает, что ООО «Стандарт Сервис» предпринимает меры и заключает сделки, которые оградят Общество от неплатёжеспособности.

Считает, необоснованным вывод суда о том, что ООО «Стандарт Сервис» действует с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закону с противоправной целью.

Приобретение имущества по заниженной цене со стороны ООО «Регион Сервис» приведет к нарушению прав ООО «Стандарт Сервис» как собственника объекта недвижимости, который имеет право на распоряжение имуществом по рыночной стоимости.

Заключение договора залога не подтверждает недобросовестность действий ФИО1 и ООО «Стандарт Сервис».

Также считает, что ООО «Регион Сервис» выбран ненадлежащий способ защиты права.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав в судебном заседании суда апелляционной инстанции представителя ответчика (истца) ФИО1, - ФИО2, представителя истца (ответчика) – ООО «Регион Сервис» - ФИО7, представителя истца ООО «Стандарт Сервис» - ФИО3, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 3 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4 ст.166 ГК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Кодекса.

В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 4 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 ст. 10 ГК РФ установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По смыслу приведенных норм права, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации в своих определениях, а также указано в ответе на вопрос №6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст.10 ГК РФ, поэтому такая сделка может быть признана недействительной на основании ст.10 и 168 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, 31.05.2019 между ООО «Регион Сервис» и ООО «Стандарт Сервис» заключен договор купли-продажи нежилого помещения №№, по условиям которого покупатель (ООО «Регион Сервис») покупает в собственность у продавца (ООО «Стандарт Сервис»), а продавец продает нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 272,1 кв. м., этаж: подвал № 1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение 77, кадастровый №.

В силу п. 2 договора помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2017 № №.

Согласно п.3 договора продавец продал, а покупатель купил помещение за 2 733 000 руб.

Стоимость настоящего договора оплачивается покупателем продавцу любым не запрещенным законом способом в соответствии со следующим графиком платежей: - 250 000 руб. в срок до 07.06.2019; - 250 000 руб. в срок до 30.06.2019; - 250 000 руб. в срок до 30.07.2019; - 250 000 руб. в срок до 30.08.2019; - 383 000 руб. в срок до 30.09.2019; - 1 350 000 руб. в срок до 30.10.2019.

В соответствии с п.4 договора продавец гарантирует покупателю, что до настоящего времени помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц, иными гражданско-правовыми сделками, право собственности никем не оспаривается.

Пункт 6 договора предусматривает, что стороны обязуются совместно подать документы в управление Росреестра по Кемеровской области для осуществления регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в срок не позднее 30 рабочих дней с момента полного расчета покупателя с продавцом за проданное помещение (т.1 л.д. 18-19).

Платежными поручениями подтверждается оплата ООО «Регион Сервис» полной стоимости по договору купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д. 20-26, 47-53).

Договор сторонами не оспорен и не признан недействительным.

19.11.2019 ООО «Регион Сервис» направило в адрес ООО «Стандарт Сервис» обращение, в котором просил осуществить все необходимые действия со стороны ООО «Стандарт Сервис» для регистрации перехода права собственности на помещение, в том числе, указать дату и время для совместной подачи документов в управление Росреестра по Кемеровской области. Со своей стороны, истец выразил готовность обеспечить присутствие уполномоченного лица для совместной подачи документов в управление Росреестра по Кемеровской области в любое удобное для ООО «Стандарт Сервис» время (т.1 л.д. 27).

02.12.2019 ООО «Стандарт Сервис» ответило, что на помещение есть обременения (ограничения), препятствующие регистрации перехода права собственности. ООО «Стандарт Сервис» осуществляет действия по снятию данных обременений ограничений. После снятия обременений (ограничений) ООО «Стандарт Сервис» пообещало незамедлительно проинформировать и осуществить все необходимые действия для регистрации перехода права собственности к ООО «Регион Сервис» (т.1 л.д. 28).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 11.06.2021, права на спорное жилое помещение 26.11.2020 перешло от ООО «Стандарт Сервис» к ФИО1 (т.1 л.д. 34).

Данный переход права собственности обусловлен заключенным 16.11.2020 между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 договором купли-продажи №№, по условиям которого покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, помещение 77, кадастровый №. Общая площадь помещения 272,1 кв.м. Указанное помещение расположено в подвале №1 многоквартирного жилого дома (т.1 л.д. 62, 96-98).

Согласно представленной выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, спорное нежилое помещение принадлежит на праве собственности ФИО1 с 26.11.2020. Объект имеет ипотечное обременение. Лицом в пользу которого установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки – ФИО5 (т.1 л.д.63-64).

Обременение спорного нежилого помещения также подтверждается договором залога недвижимости от 29.12.2020, заключенным между ФИО5 и ФИО1 (т.1 л.д. 108-112), соглашением о порядке исполнения финансовых обязательств от 01.07.2020 и дополнительным соглашением №1 между ФИО5 и ООО «Стандарт Сервис» (т.1. л.д. 113-116).

Разрешая исковые требования ООО «Регион Сервис», оценив относимость, допустимость, достоверность каждого представленного в материалы дела доказательства в отдельности, их достаточность и взаимную связь, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 55 ГрК РФ, после окончания строительства объекта застройщик для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен обратиться в уполномоченный орган с приложением документов, указанных в части 3 статьи 55 ГрК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ эксплуатация реконструированного здания допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что ООО «Стандарт Сервис» получено разрешение от 28.12.2017 на ввод в эксплуатацию 9-ти этажного жилого дома №2, со встроенно-пристроенными объектами обслуживания населения по <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, где находится спорное нежилое помещение, разрешение прошло государственную регистрацию 11.01.2018 (т.1 л.д. 77-80).

Также установлено, что 02.06.2017 между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО5 заключен договор долевого участия №№ том числе в отношении спорного нежилого помещения (л.д. 68-81том 2).

Однако представленным в материалы дела соглашением от 27.08.2020 о расторжении договора №№ долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 02.06.20217 (л.д. 29 том 2), следует, что договор №№ долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 02.06.2017 между ООО «Стандарт сервис» и ФИО5 расторгнут в части передачи застройщиком в собственность участнику долевого строительства объекта, входящего в состав 9-ти этажного жилого дома №2, со встроенно-пристроенными объектами обслуживания населения, по <адрес>: нежилое помещение №2 на цокольном этаже, общей проектной площадью 257, 4 кв.м.

При этом, из материалов дела не следует, что как со стороны ФИО5, так и со стороны ООО «Стандарт сервис» до момента расторжения договора долевого участия был инициирован переход права собственности на спорное помещение.

Напротив, со стороны ФИО5 никаких действий на получение права собственности на спорное жилое помещение до 27.08.2020 не предпринималось.

31.05.2019 между ООО «Регион Сервис» и ООО «Стандарт Сервис» заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, при этом в счет заключенного договора купли-продажи ООО «Регион Сервис» полностью перечислена вся сумма по договору частичными платежами до 19.11.2019 (дата последнего платежа).

Согласно п. 5.1 вышеуказанный договор также имеет силу акта приема-передачи нежилого помещения, исходя из чего, данное помещение было передано продавцом покупателю и находится во владении ООО «Регион Сервис», что также следует из представленных ООО «Регион Сервис» доказательств пользования обществом данным помещением, в частности приложенными документами подтверждено, что по адресу, где располагается спорное нежилое помещение, находится фитнес-клуб «Hardcore gym», для организации деятельности которого истец осуществил ремонт и несет расходы по содержанию и эксплуатации, что подтверждается дизайн-проектом интерьера фитнес-клуба, договором ремонта помещения, договором купли-продажи мебели и торгового оборудования от 05.02.2020, договорами на выполнение работ, договором клиентского счета, УПД от ООО «Индустрия света», УПД, транспортной накладной от ООО «ЦРП Экостеп», единым договором холодного водоснабжения и водоотведения, договором теплоснабжения, договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными расходами, договором на энергоснабжение, решением администрации г. Кемерово о согласование эскиза места размещения информационной конструкции (т. 1 л.д. 129-165).

Таким образом, судом установлено, что между ООО «Регион Сервис» и ООО «Стандарт Сервис» заключен договор купли-продажи спорного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 272,1 кв.м., этаж: подвал № 1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение 77, кадастровый №, при этом со стороны ООО «Регион Сервис» выполнены требования по оплате стоимости данного жилого помещения, спорное нежилое помещение передано покупателю (ООО «Регион Сервис») и находится в его эксплуатации (в помещении размещен фитнес-клуб), ООО «Регион Сервис» несет бремя содержания данного помещения, в связи с чем спорное нежилое помещение является собственностью ООО «Регион Сервис», что также оговорено в договоре от 31.05.2019.

16.11.2020 между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения (л.д. 33-36 том 2), то есть после заключения договора купли-продажи помещения между ООО «Регион Сервис» и ООО «Стандарт Сервис», полной его оплаты и передачи помещения для эксплуатации ООО «Регион Сервис». На основании данного договора зарегистрирован переход права собственности на спорное помещение.

При этом, в согласно п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец уведомляет покупателя о том, что до заключения настоящего договора указанное помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом и запрещением не состоит.

Из п. 5 указанного договора следует, что продавец передал помещение, отчуждаемое по настоящему договору, а покупатель принял его при подписании настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи.

Согласно п. 6 договора покупатель перед заключением настоящего договора произвел осмотр вышеуказанного помещения и не обнаружил в нем дефектов, о которых ему не сообщил продавец.

Устанавливая наличие данных обстоятельств, в частности условий договора от ДД.ММ.ГГГГ (п.4,5,6) суд первой инстанции пришел к выводу, что, заключая вышеуказанный договор между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1, ООО «Стандарт Сервис» действовало недобросовестно, поскольку достоверно установлено, что на момент заключения договора ООО «Стандарт Сервис» знало о том, что помещение ранее продано и фактически передано ООО «Регион Сервис», при этом оговоренная стоимость помещения в договоре от 2019 года со стороны ООО «Регион Сервис» полностью выплачена.

Кроме того, ООО «Стандарт Сервис» не могло передать помещение ФИО1, поскольку помещение ранее (31.05.2019) уже передано ООО «Регион Сервис», и эксплуатируется ООО «Регион Сервис» более года.

Также установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ООО «Стандарт Сервис» подписан представителем по доверенности ФИО4.

В дальнейшем ФИО1 выдана нотариально удостоверенная доверенность на тоже лицо ФИО4, в соответствии с которой ФИО4 вправе продать за цену и на условиях по своему усмотрению, в том числе помещение с кадастровым номером №, а также продать/переуступить право за цену и на условиях по своему усмотрению иные объекты долевого строительства (л.д. 196-197 том 1).

ФИО4 по доверенности от ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 17.11.2020 подавала заявление в Управление Росреестра по Кемеровской области о принятии дополнительных документов для государственной регистрации перехода права на спорное помещение.

Таким образом, судом первой инстанции установлена взаимосвязь в отношениях между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1, однако суд апелляционной инстанции не может признать их аффилированными лицами в связи с отсутствием достаточных доказательств отношений связанности в том критерии, который установлен законом.

В соответствии со ст. 53.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если настоящий Кодекс или другой закон ставит наступление правовых последствий в зависимость от наличия между лицами отношений связанности (аффилированности), наличие или отсутствие таких отношений определяется в соответствии с законом.

Федеральный закон «Об акционерных обществах» не содержит положений, раскрывающих понятие «аффилированные лица», данное понятие приведено в статье 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 №948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».

Список критериев, по которым лица могут быть признаны аффилированными, является исчерпывающим и оснований к дополнению этого списка критериями, из Закона РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» и ФЗ «О защите конкуренции» не вытекает.

В связи с чем, довод истца об аффилированности ответчиков, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Вместе с тем, судом первой инстанции также установлено, что согласно условиям договора залога недвижимости от 29.12.2020 (л.д. 21-23 том 2) ФИО1 передал в залог ФИО5 помещение с кадастровым номером 42:24:0101057:1143, при этом, помещение передано в залог в целях обеспечения исполнения обязательства должника - ООО «Стандарт Сервис».

Установление данных обстоятельств в их совокупности подтверждает выводы суда о недобросовестности поведения ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что ответчик ООО «Стандарт Сервис» осуществил продажу одного и того же объекта двум разным лицам, при этом ФИО1 при должной степени осмотрительности имел возможность убедиться в том, что покупаемый им объект используется не продавцом, а иным лицом.

Указанное поведение ответчиков не является разумным и добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, продавцом в силу ст. 10 ГК РФ допущено злоупотребление правом, заключенным договором о продаже уже реализованной вещи ответчик нарушил права истца и требования норм гражданского законодательства, а согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора статьи 10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, в связи с чем договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 16.11.2020 между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1, является недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ. Вследствие этого у ФИО1 в силу ст. 167 ГК РФ не возникло права собственности на спорное имущество.

При этом последний, заключая указанный договор, действовал заведомо недобросовестно, злоупотребляя своим правом, договор, являющийся одновременно актом приема-передачи недвижимости, не отражает фактическую передачу ему недвижимости, поскольку на момент передачи спорное помещение уже находилось во владении и пользовании у ООО «Регион Сервис».

Таким образом, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для регистрации права собственности ФИО1 по договору купли-продажи от 16.11.2020.

В связи с чем, ссылка ответчиков на положения абз. 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 о том, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи, не может быть основанием к отказу в иске, поскольку переход права к ФИО1 изначально был зарегистрирован по недействительному договору.

В силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) указанные разъяснения применимы только к добросовестному приобретателю по второй сделке и не подлежат применению к приобретателю недобросовестному.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абзац 6 пункта 61 Пленума 10/22).

Учитывая, что ФИО1 не является добросовестным приобретателем по второй сделке, то разъяснения, указанные в абз. 7 п. 61 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, к ФИО1 применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1 в договоре от 16.11.2020 не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать помещение. В связи с этим они в п. 5 договора указали, что договор имеет силу акта приема-передачи. Однако данный пункт договора, представленного в регистрирующий орган, заведомо недостоверен, поскольку ООО «Стандарт Сервис» не мог передать спорное помещение ФИО1, а ФИО1 принять его, поскольку имущество все время находилось во владении ООО «Регион Сервис».

Основная обязанность по договору купли-продажи от 16.11.2020 не была исполнена продавцом - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абзацах втором – четвертом пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Значит, ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1, составив заведомо недостоверный договор, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах, ФИО1 не приобрел право собственности на нежилое помещение (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что права ООО «Регион Сервис» были нарушены не самим фактом заключения договора с ФИО1, а регистрацией права собственности последнего. Эта регистрация была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба помещения была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.

Как разъяснено в пунктах 58 и 59 Постановления № 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В связи с тем, что единственным последствием совершения оспариваемого договора является регистрация права за ФИО1, то истец одновременно с требованием о признании договора недействительным, обоснованно просит признать право собственности ФИО1 отсутствующим.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что поскольку судом первой инстанции установлена недействительность сделки купли-продажи спорного помещения между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1, следовательно, суд обоснованно признал отсутствующим право собственности последнего на спорное нежилое помещение, по <адрес>, помещение 77, в <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п.2 ст. 14 Закона о регистрации, одним из оснований для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу акты. Судебный акт является основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи в ЕГРН.

В случае принятия судом решения о признании зарегистрированного права отсутствующим, соответствующая запись будет внесена в ЕГРН при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением и документами.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО «Стандарт Сервис» уклонился от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи с ООО «Регион Сервис», поскольку имелись препятствия в данной регистрации, как указал ООО «Стандарт Сервис» в ответе на соответствующее заявление ООО «Регион Сервис» (л.д. 28 том 1). Также установлено, что на момент сделки с ООО «Регион Сервис» право собственности за ООО «Стандарт Сервис» зарегистрировано не было, поскольку в тот период времени являлся действующим договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с ФИО5 от 02.06.2017, который расторгнут по соглашению сторон 27.08.2020 (л.д. 5-17, 29-30 том 2).

Вместе с тем, после расторжения 27.08.2020 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ООО «Стандарт Сервис» и ФИО5 от 02.06.2017 и регистрации права собственности за ООО «Стандарт Сервис» 23.11.2020 (л.д. 25-28 том 2), ООО «Стандарт Сервис» имело возможность зарегистрировать переход права собственности по договору с ООО «Регион Сервис», однако этого не сделало, заключив договор купли-продажи спорной недвижимости с ФИО1

Таким образом, до заключения договора ответчиками и регистрации перехода права собственности к ФИО1 у ООО «Стандарт Сервис» не было ни юридических, ни фактических препятствий для осуществления действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на спорное помещение к истцу. Не совершение таких действий и подписание договора купли-продажи с ФИО1 свидетельствует о недобросовестности ООО «Стандарт Сервис».

Анализируя указанные положения закона, а также изложенные в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Регион Сервис» к ООО «Стандарт Сервис», ФИО1 о признании сделки недействительной, признании права собственности отсутствующим, регистрации перехода права собственности, поскольку нашли свое подтверждение недобросовестное поведение ООО «Стандарт Сервис» и ФИО1, факты заключенного договора купли-продажи нежилого помещения между ООО «Регион Сервис» к ООО «Стандарт Сервис» до заключения договора купли-продажи между ООО «Стандарт Сервис», продолжительная эксплуатация ООО «Регион Сервис» данного нежилого помещения, а также заключения договора спорного помещения после фактического перехода права собственности к ООО «Регион Сервис». При этом наличие на момент сделки с ООО «Регион Сервис» права требования ФИО5 по договору долевого участия, не опровергает выводов суда, поскольку в настоящее время ФИО5 отказался от договора долевого участия, расторгнув его по соглашению, а за ООО «Стандарт Сервис» было зарегистрировано право собственности 23.11.2020 как за застройщиком.

Также судом первой инстанции установлено, что спорное нежилое помещение находится в залоге у ФИО5 по договору залога недвижимости от 29.12.2020 (том 1 л.д. 108-110, том 2 л.д. 21-24), в обеспечение соглашения о порядке финансовых обязательств между ФИО5 и ООО «Стандарт Сервис» (л.д. 113-114 том 1). Однако каких-либо требований относительно действующего залога лицами, участвующими в деле, не заявлено. Суд первой инстанции рассмотрел дело в пределах заявленных требований в соответствии со ст. 196 ГПК РФ.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 к ООО «Регион Сервис» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, судебная коллегия исходит из следующего.

Статьей 301 ГК РФ установлено, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационный иск, то есть истребование имущества из чужого незаконного владения, является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему не собственнику о возврате ему вещи.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права.

При этом иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения является виндикационным. Субъектом права на виндикацию является собственник или иной законный владелец. Субъектом обязанности возвратить предмет виндикации является незаконный владелец, фактически обладающий имуществом на момент предъявления иска. Таким образом, для удовлетворения виндикационного иска необходимо установить, что имущество, в отношении которого заявлен иск, незаконно выбыло из владения собственника и на момент рассмотрения спора находится в незаконном владении лица, к которому заявлен иск.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Согласно пункту 32 указанного Постановления, применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Таким образом, лицо, предъявившее виндикационный иск, должно доказать наличие у него законного титула на истребуемую вещь, обладающую индивидуально-определенными признаками, сохранившуюся в натуре, утрату им фактического владения вещью, и факт нахождения ее в незаконном владении ответчика.

Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности. Отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В своем встречном исковом заявлении, ФИО1 ссылается на то, что между ФИО1 и ООО «Стандарт Сервис» 16.11.2020 заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, однако, фактически нежилое помещение находится в незаконном владении ООО «Регион Сервис», что является нарушением прав ФИО1 и послужило основанием для обращения в суд.

При этом указывает, что переход права собственности от ООО «Стандарт Сервис» к ФИО1 зарегистрирован 26.11.2020, о чем в единый государственный реестр недвижимости внесена запись.

Судебная коллегия полагает, что суд правильно определил, что данные требования не подлежат удовлетворению, поскольку учитывая положения пункта 32 указанного выше Постановления Пленума, отсутствует совокупность обстоятельств, позволяющих удовлетворить требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в виде отсутствия доказательств факта нахождения имущества истца в незаконном владении ответчика, исходя из положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.

Ранее, при рассмотрении дела установлено, что на момент заключения 16.11.2020 между ФИО1 и ООО «Стандарт Сервис» договора купли-продажи нежилого помещения, указанное спорное помещение уже находилось в собственности ООО «Регион Сервис».

Данное обстоятельство установлено тем, что между ООО «Регион Сервис» и ООО «Стандарт Сервис» заключен договор купли-продажи спорного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 272,1 кв.м., этаж: подвал № 1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение 77, кадастровый №.

ООО «Регион Сервис» выполнены требования по оплате стоимости данного нежилого помещения, спорное нежилое помещение передано покупателю (ООО «Регион Сервис») и находится в его эксплуатации (в помещении размещен фитнес-клуб).

Также ООО «Регион Сервис» несет бремя содержания данного помещения.

Все вышеперечисленные обстоятельства совершены до заключения договора купли-продажи между ФИО1 и ООО «Стандарт Сервис» ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем юридические последствия в виде возникновения права собственности у ООО «Регион Сервис» по сделке между ООО «Регион Сервис» и ООО «Стандарт сервис» (31.05.2019) возникли ранее, чем по сделке между ФИО1 и ООО «Стандарт Сервис» (ДД.ММ.ГГГГ), которая признана судом недействительной, а право собственности ФИО1 на спорный объект – отсутствующим.

Доказательств незаконного владения спорным нежилым помещением, которое использует ООО «Регион Сервис» материалы дела не содержат.

Заявляя исковые требования об истребовании из незаконного владения ООО «Регион Сервис» спорного помещения, освобождении ответчиком данного нежилого помещения и передачи его ФИО1, доказательств незаконного владения помещением ФИО1 не представил.

Указание на наличие договора долевого участия заключенного между ФИО5 и ООО «Стандарт Сервис» на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Регион Сервис» и ООО «Стандарт Сервис» (ДД.ММ.ГГГГ), не может являться основанием для установления незаконности права собственности на нежилое помещение со стороны ООО «Стандарт Сервис», поскольку по договору долевого участия спорное нежилое помещение не передавалось, договор расторгнут в добровольном порядке 27.08.2020, притязаний ФИО5 на спорное жилое помещение судом не установлено, ФИО5 не воспользовался своим правом требования по договору долевого участия.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ООО «Регион Сервис» на праве собственности принадлежит помещение, назначение: нежилое, общей площадью 272,1 м2, этаж: подвал № 1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> помещение 77, кадастровый №.

При этом в судебном заседании достоверно не установлен тот факт, что спорное нежилое помещение, истребуемое у ООО «Регион Сервис», принадлежит на праве собственности ФИО1

Поскольку ООО «Регион Сервис» в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ предоставил доказательства законности пользования спорным объектом недвижимости, то судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Доводы апелляционных жалоб, приведенные в качестве оснований для отмены решения суда, не содержат новых обстоятельств, основаны на обстоятельствах, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, сводятся к переоценке выводов суда, оснований для которых судебная коллегия не усматривает.

При рассмотрении дела судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, каких-либо нарушений либо неправильного применения норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено. Оснований для признания неправильной правовой оценки доказательств, положенных в основу решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит, выводы суда подтверждены материалами настоящего дела. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 7 декабря 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий: Г.В. Строганова

Судьи: А.А. Лемза

Е.В. Макарова

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 21.03.2022.