Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Уланова О.В., Баладзе Г.В. на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2014 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Теслин В.К. обратился с исковым заявлением к Уланову О.В., Баладзе Г.В. о признании недействительными договора купли-продажи от <...> 145/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. с домовладением литер «Б» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>; договора купли-продажи от <...> 145/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. с домовладением литер «В» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>; договора купли-продажи от <...> 147/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. с домовладением литер «Ж» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>, заключенных между Улановым О.В., действующим от имени Теслина В.К., и Баладзе Г.В.; применении последствий недействительности сделки путем возврата права собственности истца на 437/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. и жилые дома литер «Б», «В», «Ж» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>.

Требования мотивированы тем, что <...> Теслин В.К. по доверенности передал часть своих прав по представлению интересов Уланову О.В. В 2013 г. ему стало известно, что, пользуясь данной доверенностью, без его ведома и не поставив его в известность, Уланов О.В. произвел продажу доли в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <...> вместе с жилыми домами, находящимися на территории данного земельного участка. Однако по настоящей доверенности истец не передавал никаких полномочий предметно по распоряжению долями в праве общей долевой собственности земельного участка с жилыми домами.

В доверенности отсутствует упоминание о земельном участке, который индивидуализирован кадастровым номером <...> и соответствующим свидетельством о государственной регистрации права, а также о жилых домах, расположенных на его территории, которые индивидуализированы соответствующими кадастровыми номерами и свидетельствами о государственной регистрации права. Факт отсутствия передачи истцом права купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером <...>, подтверждается фактом отсутствия каких-либо денежных отношений между истцом и Улановым О.В. по указанным объектам недвижимости. Денежные средства по заключенным Улановым О.В. сделкам купли-продажи истцу не передавались и никаких переговоров по условиям и сумме заключения сделок не проводилось, что свидетельствует об отсутствии у истца намерений реализовать эти объекты недвижимости Баладзе Г.В. Кроме того, Улановым О.В. не соблюдено требование п. 2 ст. 250 ГК РФ об извещении о продаже долей других сособственников долей в праве собственности. Поскольку в доверенности отсутствовали полномочия по реализации от имени истца долей в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <...>, находящихся на нем конкретных объектов недвижимости, истец считал, что Уланов О.В. превысил свои полномочия, переданные ему по доверенности от <...>.

Обжалуемым решением Геленджикского городского суда от 21 марта 2014 года исковые требования Теслина В.К. удовлетворены. Признаны недействительными: договор купли-продажи от <...> 145/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «Б» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>, заключенный между Улановым О.В., действующим от имени Теслина В.К., и Баладзе Г.В.; договор купли-продажи от <...> 145/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «В» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>, заключенный между Улановым О.В., действующим от имени Теслина В.К., и Баладзе Г.В.; договор купли-продажи от <...> 147/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «Ж» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>, заключенный между Улановым О.В., действующим от имени Теслина В.К., и Баладзе Г.В., с момента их заключения, и применены последствия недействительности сделок.

Аннулированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на основании договоров купли-продажи от <...> за Баладзе Г.В. на 437/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. и жилые дома литер «Б», «В», «Ж», расположенные по адресу: г. Геленджик, ул. <...>.

Восстановлено право собственности Теслина В.К. на 437/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. и жилые дома литер «Б», «В», «Ж», расположенные по адресу: г. Геленджик, ул. <...>.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Уланов О.В. просил решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права. В обоснование ссылался на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Баладзе Г.В. также просила решение отменить, считая его незаконным и не обоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование ссылалась на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель Теслина В.К. по доверенности Петухов В.А. просил жалобы оставить без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, дополнений к ним, возражения, заслушав представителя Теслина В.К. по доверенности Петухова В.А., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в жалобе.

Из материалов дела следует, что Теслину В.К. на основании договора купли-продажи от <...> года, нотариально удостоверенного договора купли-продажи от <...> года, на праве собственности принадлежит земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. <...>, о чем <...> выдано свидетельство о государственной регистрации права серии <...> № <...>, на котором расположены принадлежащие истцу жилые дома под литерами «А», «Б», «В», «Д», «Е», «Ж», «3», общей площадью <...> кв.м.

Теслиным В.К. <...> выдана доверенность, удостоверенная нотариусом г. Геленджика < Ф.И.О. >1 по реестру № <...>, согласно которой Теслин В.А. доверил Уланову О.В. управлять и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности земельным участком площадью <...> кв.м., с расположенными на нем всеми жилыми домами по <...> в г. Геленджике, в том числе продать земельный участок с расположенными на нем жилыми домами как в целом, так и по частям или в долях любым лицам, по цене, на условиях по своему усмотрению.

Доверенность выдана сроком на три года с правом передоверия.

Действуя на основании данной доверенности, Уланов О.В. от имени Теслина В.К. <...> заключил с Баладзе Г.В. три договора купли-продажи: договор купли-продажи 145/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «Б» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>; договор купли-продажи от <...> 145/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «В» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>; договор купли-продажи 147/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. с расположенным на нем жилым домом литер «Ж» по адресу: г. Геленджик, ул. <...>.

Согласно условиям договоров, продавец продал покупателю жилые дома, по <...> рублей за каждый, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, по <...> рублей по каждому договору, то есть сделки совершены на общую сумму <...> рублей.

Согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> г., за Баладзе Г.В. <...> произведена регистрация права собственности на 437/1210 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> и жилые дома под литерами «Б», «В», «Ж».

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на факт превышения Улановым О.В. своих полномочий, которые были переданы ему истцом по доверенности от <...> г.

Кроме того, суд первой инстанции указал на отсутствие в доверенности индивидуализированных признаков реализованных ответчиком объектов недвижимости, а именно было указано, что в доверенности отсутствует какое-либо упоминание о реализованном земельном участке, который индивидуализирован кадастровым номером <...> и соответствующим свидетельством о государственной регистрации права, а также о жилых домах, расположенных на его территории, которые индивидуализированы соответствующими кадастровыми номерами и свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Судом установлено, что факт отсутствия передачи Теслиным В.К. права купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером <...> подтверждается фактом отсутствия каких-либо денежных отношений между истцом и ответчиками.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными, подтвержденными материалами дела и правильно основанными на нормах действующего законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 7 указанного закона дополнительными сведениями об объекте недвижимости являются: адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное).

Из буквального толкования вышеприведенных норм следует, что почтовый адрес объекта недвижимости не может являться его индивидуализированным признаком, а может являться только лишь дополнительной информацией к индивидуализированному признаку объекта недвижимости, которыми являются уникальные характеристики объекта недвижимости - его кадастровый номер.

Как усматривается, в доверенности от <...> г., выданной Теслиным В.К. на имя Уланова О.В., индивидуальные признаки реализованных Улановым О.В. объектов недвижимости, установленные Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», отсутствуют, в частности отсутствуют литеры и кадастровые номера, в том числе и кадастровый номер земельного участка, на котором расположены реализованные объекты недвижимости. Подтверждением невозможности индивидуализации объекта недвижимости по почтовому адресу может служить и факт наличия нескольких объектов недвижимости в различных частях города, по одному почтовому адресу.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрено, что доверенностью является письменный документ, оформленный надлежащим образом и в соответствии с требованиями, предъявляемыми к такому роду документам, содержащий указание на наделение полномочиями по представлению одним лицом интересов другого лица или группы лиц.

Доверенность представляет собой одностороннюю сделку, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя, в том числе заключать договоры по отчуждению имущества доверителя.

Из содержания п. 1 ст. 971, ст. 974, п. 1 ст. 975 ГК РФ следует, что по договору поручения одна сторона обязуется совершить от имени и за счет другой стороны определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Доверитель обязан выдать поверенному доверенность на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения. Поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

Из положений п. 1 ст. 182, ст. 185, ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что получение представителем, действующим на основании доверенности, имущества, принадлежащего представляемому, не влечет для представителя возникновения права собственности на это имущество. Следовательно, представитель обязан передать полученное имущество представляемому.

В силу ч. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Наличие волеизъявления на отчуждение недвижимого имущества может быть подтверждено договором, заключенным самим собственником, либо соответствующей доверенностью, оформленной в установленном порядке, и иными письменными доказательствами.

Судом установлено и ответчиками надлежащими средствами доказывания опровергнуто не было, что собственником объектов недвижимости Теслиным В.К. сделки, совершенные от его имени Улановым О.В., одобрены не были. Намерение Теслина В.К. продать именно спорное недвижимое имущество не доказано.

Отсутствие каких-либо денежных взаимоотношений с Теслиным В.К., в том числе и передачи каких-либо денежных средств по оспариваемым договорам купли-продажи объектов недвижимости, что подтверждает отсутствие намерения Теслина В.К. по совершению сделок по реализации объектов недвижимости Баладзе Г.В. и как следствие подтверждает превышение полномочий со стороны Уланова О.В., было установлено судом первой инстанции, ответчиками не оспорено.

На основании изложенного судебная коллегия находит состоятельным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемые сделки требованиям закона не соответствуют, поскольку право распоряжения имуществом посредством его отчуждения предоставлено только его собственнику, в связи с чем обоснованно признал их недействительными.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца следует признать законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Вывод суда основан на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы жалоб направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Уланова О.В., Баладзе Г.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

<...>