Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 22 июля 2021 года гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту государственного имущества и земельных отношений <адрес> о возобновлении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе истца ФИО1,

на решение Черновского районного суда города Читы от 29 апреля 2021 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту государственного имущества и земельных отношений <адрес> о признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка, признании права аренды на земельный участок, отказать».

Заслушав доклад судьи Трифонова В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент), просил признать незаконными его действия, направленные на досрочное прекращение во внесудебном одностороннем порядке заключенного ими 26 августа 2013 года договора аренды земельного участка площадью 40 000 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования: для размещения объекта капитального строительства – производственная база; признать недействительным (ничтожным) отказ ответчика от одностороннего исполнения договора аренды; признать за истцом право аренды земельного участка; возложить на ответчика обязанность зарегистрировать договор аренды земельного участка на прежних условиях. В обоснование требований указывает на предоставление ему спорного земельного участка ответчиком по договору аренды от <Дата> на три года, по истечении которых договор продлен на неопределенный срок. В августе 2020 года из ответа прокуратуры ему стало известно о расторжении с ним договора и внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права. Данное одностороннее расторжение договора истец полагал незаконным, нарушающим требования закона. Истец не допускал каких-либо нарушений при использовании земельного участка. Также истец просил применить принцип эстоппель к недобросовестным действиям ответчика (л.д. 8-10).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 128-131).

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с вынесенным решением, просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении иска полностью. По его мнению, суд неправомерно отверг доводы об установлении договором аренды обязательного судебного порядка его расторжения по инициативе арендодателя. К спорным правоотношениям, связанным с арендой земельного участка не могут применяться нормы гражданского права. Судом не исследован вопрос надлежащей доставки уведомления о расторжении договора аренды, суд безосновательно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Почты России, поскольку истец пояснял, что не мог получить у почтовой организации доказательств надлежащей доставки ему заказного письма ответчика. Вывод суда первой инстанции о том, что «фактическое получение арендатором уведомления не имеет значение для прекращения договора, при исполнении арендодателем обязанности по направлению такого уведомления, согласие арендатора для прекращения договора в данном случае не требуется» противоречит положениям закона. Суд неправильно истолковал норму права, что является основанием для изменения или отмены решения суда. Договор аренды не был исследован судом, и его положения не были приняты во внимание при вынесении решения. В своем решении суд не привел мотивов, по которым были отклонены доводы истца о применении к настоящему спору принципа эстоппель. Не было рассмотрено судом первой инстанции дополнение исковых требований, выраженных в судебном заседании 29 апреля 2021 года представителем истца ФИО2, о восстановлении договора аренды на прежних условиях с учетом того, что здания, которые находятся у ФИО1 в собственности, находятся в охранной зоне солнечной электростанции. Таким образом, судом не были рассмотрены исковые требования в полном объеме. Судом также не были рассмотрены замечания на протокол судебного заседания от 29 апреля 2021 года. Суд также нарушил сроки изготовления мотивированного решения, истец был лишен права ознакомиться с материалами дела, поскольку соответствующее ходатайство не рассмотрено. Необоснованно отклонено судом ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения другого дела, поскольку в производстве мирового судьи судебного участка № 55 Железнодорожного района города Читы находится гражданское дело по иску Департамента к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате. Разрешение данного гражданского дела имеет существенное значение для всестороннего рассмотрения настоящего дела, поскольку основанием для расторжения договора аренды кроме прочего, явилось наличие задолженности по арендной плате, что арендатор отрицает. Вывод суда о том, что «доводы истца об отсутствии с его стороны нарушений условий договора аренды и использования земельного участка, не имеют правового значения для дела, поскольку договор аренды расторгнут не в связи с какими-либо неправомерными действиями истца как арендатора», не соответстует обстоятельствам дела, поскольку в уведомлении о расторжении договора аренды имеется ссылка на наличие задолженности по арендной плате и на нарушение в связи с этим обязанности по внесению арендной платы, установленной законом и договором. Указывает, что нарушение условий договора арендатором для его расторжения должны быть существенными, а после их устранения они не могут являться основанием для расторжения договора. Суд неверно указал на отсутствие у истца преимущественного права на заключение договора аренды (л.д. 169-175).

В дополнении к апелляционной жалобе приводит доводы о праве истца на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов как собственника расположенных на нем объектов недвижимого имущества, возможности продления прежнего договора аренды на неопределенный срок как заключенного до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов, преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок как арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, несостоятельности доводов ответчика об отсутствии возможности продления договора аренды на неопределенный срок после внесения в Земельный кодекс Российской Федерации изменений с 1 марта 2015 года, недопустимости одностороннего прекращения арендных отношений во внесудебном порядке с собственником расположенной на этом земельном участке недвижимости, обязанности Департамента направить ему проект договора с условиями арендной платы, а в случае разногласий обратиться в суд для установления условий договора.

Департамента извещен, явку представителя не обеспечил, об отложении не просил, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы на основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, выслушав в судебном заседании поддержавших их истца ФИО1, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 августа 2013 года по прошедшему государственную регистрацию 4 октября 2013 года договору аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена, Департамент предоставил индивидуальному предпринимателю ФИО1 по 30 июня 2016 года земельный участок площадью 40 000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для размещения объекта капитального строительства – производственной базы (л.д. 11-14).

30 января 2017 года Департамент уведомил ФИО1 о возобновлении действия договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 19).

5 июля 2017 года и 1 марта 2018 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на расположенные на арендованном земельном участке нежилые здания, площадью 104,6 кв.м. и 144,7 кв.м., 2017 года постройки, производственная база, 1 и 2 этап строительства, административный и хозяйственный корпус, разрешения на строительство от 5 ноября 2014 года и 3 марта 2015 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 5 мая 2017 года и 18 декабря 2017 года (л.д. 71-86).

29 января 2019 года работники Департамента составляют акт обследования земельного участка по указанному адресу, установив размещение на нем двух нежилых зданий, право собственности на которые зарегистрировано, на большей части участка находятся сооруженные из подручных материалов объекты вспомогательного использования: зона выгула собак и щенков, площадки для сбора и размещения, выставок собак, трасса для бегов. Часть земельного участка огорожена забором из профлиста, большая часть – колючей проволокой (л.д. 44).

4 марта 2020 года Департамент уведомил ФИО1 об отказе от договора аренды, потребовал оплаты задолженности по арендной плате за период 2019 год, с 1 января по 2 марта 2020 года в размере 34 163 руб. 93 коп., предложив ему сформировать земельный участок под принадлежащими ему объектами недвижимости и заключить договор аренды на вновь сформированный земельный участок (л.д. 56).

Это уведомление направлено арендатору по указанному в договоре адресу 10 марта 2020 года заказным письмом с уведомлением о вручении, возвращено отправителю 13 мая 2020 года за истечением срока хранения (л.д. 54).

Отказывая в иске полностью, суд первой инстанции пришел к выводу о правильности одностороннего отказа арендатора от договора аренды, возобновленного по истечении срока его действия на неопределенный срок, обусловленный изменением закона без цели причинения вреда арендатору, при отсутствии его согласия и судебного порядка прекращения действия договора таким образом. Доводы истца о неполучении соответствующего уведомления отклонены по мотиву доказанности отправки юридически значимого сообщения. Правовые основания для признания за истцом права аренды земельного участка отсутствуют, поскольку заключенный ранее договор прекратил свое действие, а преимущественного права на заключение договора аренды у истца нет. При этом он не лишен права приобрести земельный участок под принадлежащими ему на праве собственности строениями.

С таким выводом судебная коллегия полагает возможным согласиться, вопреки доводам апелляционной жалобы находит его соответствующим фактическим обстоятельствам дела и нормам закона.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действовавшей до 1 июня 2015 года, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 1 января 2015 года статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года по делу № 305-ЭС17-2608).

В данном случае, после истечения 30 июня 2016 года срока аренды, предусмотренного договором, его действие возобновлено на неопределенный срок, в связи с чем, в силу статьи 610 ГК РФ договор может быть прекращен в одностороннем порядке, а арендодатель, направив арендатору 10 марта 2020 года уведомление, реализовал предоставленное ему законом право на односторонний отказ. При таких обстоятельствах, признав, что действие спорного договора прекращено, а направленное арендатору уведомление соответствуют требованиям статьи 450.1, абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание как основанные на ошибочном толковании норм права. Позиция истца сводится к требованию установить бессрочный режим аренды и ограничить арендодателя в реализации права на отказ от договора, что в силу приведенных положений закона и разъяснений не допускается.

Утверждение автора апелляционной жалобы об установлении договором аренды обязательного судебного порядка его расторжения по инициативе арендодателя и неприменении к спорным правоотношениям норм гражданского права, отклоняются, поскольку, в данном случае договор аренды не расторгался в период его срока действия, а прекращен в период возобновления на неопределенный срок в порядке указанной нормы ГК РФ, который применяется к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии существенного нарушения истцом условий договора аренды, преимущественном праве на заключение нового договора как собственника расположенных на нем объектов недвижимости и арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, обязанности арендодателя направить ему проект договора на новый срок, следует отклонить, поскольку, в данном случае, договор аренды прекращен, а не расторгнут, предмет спора не касается условий нового договора, при отсутствии материалах дела сведений об обращении стороны истца к ответчику с таким предложением.

Обстоятельства отправки и не получения истцом уведомления Департамента об отказе от договора аренды являлись предметом оценки суда первой инстанции и правильно отклонены исходя из положений статьи 165.1 ГК РФ.

Право истца как собственника объектов недвижимости общей площадью 249,3 кв.м. на пользование предоставленным ему под эту недвижимость земельным участком установлено статьей 271 ГК РФ, однако такое право не предполагает бессрочное пользование всем земельным участком общей площадью 40 000 кв.м., поэтому доводы дополнения к апелляционной жалобе в этой части отклоняются.

Безосновательна ссылка в апелляционной жалобе на неприменение судом первой инстанции при разрешении спора принципа эстоппель. Правовой принцип утраты права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении (эстоппель) не подлежит применению в настоящем случае, поскольку отношения сторон в данном случае регулируются пунктом 2 статьи 610 ГК РФ

Утверждение апелляционной жалобы о процессуальных нарушениях также следует признать необоснованными.

Высказанные представителем истца в судебном заседании 29 апреля 2021 года дополнения к иску о восстановлении договора аренды на прежних условиях с учетом расположения принадлежащих истцу зданий в охранной зоне солнечной электростанции отражены в протоколе судебного заседания и получили оценку в обжалуемом решении (л.д.123).

Замечания на протокол судебного заседания, также как ходатайства стороны истца о приостановлении производства по делу и привлечении в качестве третьего лица «Почты России» судом первой инстанции рассмотрены (л.д. 118, 119, 162, 163).

По правилам статей 43, 215 ГПК РФ судом первой инстанции правильно отклонены такие ходатайства, поскольку принятое решение не влияет на права и обязанности указанной организации по отношению к одной из сторон спора, а рассмотрение данного дела никак не связано с гражданским делом между теми же сторонами о взыскании задолженности по арендной плате.

Утверждение о нарушении срока изготовления мотивированного решения противоречит материалам дела, содержащим сведения об оглашении резолютивной части решения 29 апреля 2021 года, с разъяснениям сторонам об изготовлении мотивированного решения до 13 мая 2021 года, врученного представителю истца в этот день (л.д. 127, 152).

Учитывая праздничные дни 1, 2, 3, 8, 9 и 10 мая, нерабочие дни с сохранением заработной платы с 4 по 7 мая 2021 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 23 апреля 2021 года № 242, такой срок изготовления мотивированного решения соответствует положениям части 2 статьи 199 ГПК РФ, притом, что это обстоятельство не препятствовало подаче истцом апелляционной жалобы 28 мая 2021 года.

При таком положении фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии отсутствуют основания для отмены постановленного по делу решения.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Черновского районного суда города Читы от 29 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 26 июля 2021 года