Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела дело по иску ФИО1 к администрации МО «Невельский ГО», отделу по управлению имуществом и землепользованию администрации МО «Невельский ГО» о признании: соглашения о намерениях - предварительным договором мены жилого помещения; незаконным одностороннего отказа администрации МО «Невельский ГО» от заключения договора мены жилого помещения согласно соглашению о намерениях от 25.06.19 г.; возложении обязанности на администрацию МО «Невельский ГО» заключить договор мены жилого помещения, согласно условиям соглашения о намерениях от 25.06.19г.; признании проекта соглашения об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд МО «Невельский ГО», в части предоставления суммы возмещения за изымаемое имущество в 800000 руб. - недействительным;

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Невельского горсуда от 12.07.2021г.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Вишнякова О.В., судебная коллегия

установила:

30 апреля 2021г. ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО «Невельский ГО», ОУИЗ администрации МО «Невельский ГО» о признании соглашения о намерениях - предварительным договором мены жилого помещения; признании одностороннего отказа администрации МО «Невельский ГО» от заключения договора мены жилого помещения согласно Соглашению о намерениях от 25.06.19г. – незаконным; возложении обязанности на администрацию МО «Невельский ГО» заключить договор мены жилого помещения согласно условиям соглашения о намерениях от 25.06.19г.; признании проекта соглашения об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд МО «Невельский ГО» в части суммы возмещения за изымаемое имущество в размере 800000 руб. - недействительным.

В обосновании требований указано, что истец является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. Постановлением администрации МО «Невельский ГО» от 7.09.18г. №, указанный МКД признан аварийным и включен в муниципальную программу «Обеспечение жителей МО «Невельский ГО» качественным жильем». При заключении договора купли-продажи квартиры от 4.10.18г. истцу не было известно о том, что дом является аварийным. 25.06.19г. между истцом и администрацией МО «Невельский ГО» заключено Соглашение о намерениях, предметом которого является заключение договора мены вышеуказанной кв.23 - на иное равноценное благоустроенное жилое помещение в новом доме, расположенное по адресу: <адрес> - в срок до 30.12.21г.

9.02.21г. истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему по договору мены благоустроенного жилья в новом доме, однако получил письменный отказ от 26.02.21г. №, и предложение получить выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения такого жилого помещения согласно договору купли-продажи от 2018г. ( по которому он приобрел спорную квартиру за 800 000 руб.) 24.03.21г. ОУИЗ администрации МО «Невельский ГО» ему направлено письмо № о том, что МКД признан аварийным, земельный участок под ним - изъят. Истцу для подписания направлен проект Соглашения об изъятии земельного участка и распложенных на нем объектов для муниципальных нужд МО «Невельский ГО», которым предусмотрен выкуп его квартиры № за 800 000 руб. в срок до 31 декабря 2022г.

Основанием для отказа в исполнении ответчиками взятых на себя обязательств, предусмотренных Соглашением о намерениях от 25.06.19г., и внесение в Соглашение иных условий, не согласованных ранее сторонами, послужило внесение в ЖК РФ изменений в части дополнения ст. 32 ЖК РФ пунктом 8.2. Иных оснований для отказа в предоставлении равноценного жилого помещения взамен изымаемого, в соответствии с Соглашением от 25.06.19г. ответчик не представил.

С указанными действиями ответчиков ФИО1 не согласен, поскольку Соглашение заключено до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и не может повлечь отказ ответчика от осуществления принятых обязанностей в одностороннем порядке, что влечет нарушение интересов истца в сфере реализации права на получение равноценного жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и его изъятием для муниципальных нужд.

Полагает, что Соглашение о намерениях - является предварительным договором мены жилого помещения, в этой связи ответчик не имеет права включать в проект Соглашения иных условий, кроме предоставления ему равнозначного жилого помещения в новом доме.

На основании изложенного истец просит суд признать Соглашение о намерениях от 25.06.19 г. - предварительным договором мены жилого помещения, заключенным между администрацией МО «Невельский ГО» и ФИО1; признать односторонний отказ администрации МО «Невельский ГО» от заключения договора мены жилого помещения с ФИО1 согласно Соглашению о намерениях от 25.06.19г. - незаконным; возложить на администрацию МО «Невельский ГО» обязанность заключить с ФИО1 договор мены жилого помещения согласно условиям Соглашения о намерениях от 25.06.19г.; признать проект нового Соглашения в части суммы возмещения в размере 800 000 руб. - недействительным.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали исковые требования; представитель администрации МО «Невельский ГО» ФИО3, представитель ОУИЗ администрации МО «Невельский ГО» ФИО4 - возражали против удовлетворения иска.

Решением Невельского городского суда от 12 июля 2021г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять новое. Полагает, что со стороны администрации МО «Невельский ГО» имеет место злоупотребление правом, в связи с заведомо недобросовестным осуществлением гражданских прав, связанных с заключением Соглашения о намерениях от 25 июня 2019г. и отказом от его исполнения в одностороннем порядке.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон спорных правоотношений, извещенных о судебном заседании (2-е телефонограммы от 27.09.21г. и 13.10.21г., 3-и уведомления о получении судебного извещения от 29-30.09.21г.)

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, – суд апелляционной инстанции полагает необходимым оставить обжалуемое решение без изменения.

При рассмотрении спорных правоотношений суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями следующих норм действующего законодательства.

Согласно ч.ч.1-2 ст.32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен МКД, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен МКД, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч.ч.4 и 10 ст.32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен МКД, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Признание в установленном Правительством РФ порядке МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст32 ЖК РФ.

Согласно Обзора судебной практики ВС РФ за 3-ий квартал 2009г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.11.09г., выкупу жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу жилом доме или достижению соглашения о предоставлении другого жилого помещения должна предшествовать установленная ч.10 ст.32 ЖК РФ предварительная процедура по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе жилого дома и последующему изъятию уполномоченным органом земельного участка для муниципальных нужд и изъятию каждого жилого помещения в таком доме, - поэтому решение вопроса о предоставлении собственнику другого жилого помещения без соблюдения указанной процедуры противоречит требованиям жилищного законодательства.

Согласно ст. 153 и 160 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст.ст.421, 432, 429 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно ст.567 и 554 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН. Основанием возникновения права собственности истца на указанное жилое помещение послужил договор купли-продажи от 18.10.18г., согласно которому истец приобрел спорную квартиру за 800000 руб.

При этом, постановлением администрации МО «Невельский ГО» от 7.09.18г. №, указанный МКД № признан аварийным и подлежащим сносу, включен в Перечень МКД, планируемых к расселению. Еще 6.09.18г. в адрес прежнего собственника спорной кв. №Ф.И.О.13 было направлено уведомление в соответствии со ст.32 ЖК РФ и требование о сносе, получено уведомление 4.10.18г. по доверенности матерью ФИО1 И.О.14

Т.о., еще до приобретения спорной квартиры в собственность, истец ФИО1 знал о том, что она находится в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу.

25.06.19г. между администрацией МО «Невельский ГО» и ФИО1 заключено Соглашение о намерениях заключить договор мены спорной кв. № - на иное равноценное благоустроенное жилое помещение в новом доме по адресу: <адрес> в срок до 30.12.21г. Стороны договорились о том, что обязательства по договору мены возникают с момента его заключения.

Постановлением администрации МО «Невельский ГО» от 14.10.20г. № изъят земельный участок с кадастровым № под МКД <адрес>, также изъята кв. № в указанном МКД.

9.02.21г. ФИО1 обратился в администрацию МО «Невельский ГО» с заявлением о предоставлении благоустроенного жилого помещения в новом доме по договору мены.

По результатам рассмотрения заявления ФИО5 26 февраля 2021 года ему дан ответ за исх. №, согласно которому он имеет право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения им спорной квартиры по договору купли-продажи от 18.10.18г.

24.03.21г. в адрес ФИО1 направлено письмо с указанием на изъятие жилого помещения и земельного участка, занимаемого МКД. Истцу разъяснено его право получить выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в размере стоимости приобретения жилья – 800 000 руб. Одновременно в адрес истца направлен проект нового Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, - в котором указана выкупная цена спорной квартиры в 800000 руб.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что Соглашение о намерениях от 25.06.19 г. не содержит существенного условия, позволяющего установить предмет договора: конкретное жилое помещение (квартира), подлежащее передаче ФИО5, поскольку в Соглашении указаны только кадастровые номера земельных участков, на которых запланировано строительство многоквартирных домов. При таком положении дела, правовых оснований для признания Соглашения о намерениях от 25.06.19г. предварительным договором мены жилого помещения - не имеется.

Кроме того, в нарушение положений ст. 32 ЖК РФ, Соглашение о намерениях от 25.06.19 г. заключено до принятия решения об изъятии спорного жилого помещения, - т.е. оно не соответствует императивным требованиям действующего законодательства.

При таком положении дела отсутствуют к.л. основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о понуждении администрации МО «Невельского ГО» заключить с ним договор мены жилого помещения по условиям Соглашения о намерениях от 25.06.19г.

Из материалов дела следует, что оспариваемое истцом Соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд МО «Невельский ГО» (новый вариант, в котором указана выкупная цена квартиры ФИО1 в размере 800000 рублей) - сторонами не подписано. Учитывая, что стороны не одобрили указанные условия Соглашения, оно не влечет за собой установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, - соответственно не подлежит оценке в качестве заключенной сделки и не может быть признано недействительным.

На основании совокупного анализа спорных правоотношений, вышеприведенных норм действующего законодательства, имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны основаниям заявленных требований, были предметом исследования суда первой инстанции, по существу сводятся к переоценке выводов суда и основаны на неправильной оценке обстоятельств дела, ошибочном применении и толковании норм материального и процессуального права, фактически выражают субъективную точку зрения стороны истца, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Выводы суда об отказе в удовлетворении заявленных требований соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со статьями 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

При таких обстоятельствах, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана правильная правовая оценка, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.

Принимая во внимание, что судом не допущено нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам жалоб не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции

определил:

решение Невельского городского суда от 12.07.21г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, – без удовлетворения.

Данное апелляционное определение может быть обжаловано в 9-ый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток) в срок, не превышающий трех месяцев со дня его принятия, - с подачей кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 18.10.21г.

Председательствующий Вишняков О.В.

Судьи Сахалинского областного суда Марьенкова А.В.

Карпов А.В.