Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО4 на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО3 о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, в котором просит:

признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ........, заключенный 10 января 2022 г. между ФИО1 и ФИО3, применив последствия недействительности сделки;

считать решение суда основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН за ........ о праве собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером ........;

признать недействительным договор мены нежилого помещения с кадастровым номером ........, на нежилое помещение с кадастровым номером ........, заключенный 17 мая 2022 г. между ФИО1 и ФИО3, применив последствия недействительности сделки;

считать решение суда основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН за ........ от 19 мая 2022 г. о праве собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером ........;

признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещение с кадастровым номером ........, заключенный 23 мая 2022 г. между ФИО3 и ФИО2, применив последствия недействительности сделки;

считать решение суда основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН за ........ от .......... о праве собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером ........

считать решение суда основанием для восстановления (внесения) Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером ........

истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО1 нежилое помещение с кадастровым номером ........, обязав ФИО2 в течение трех календарных дней после вступления в законную силу решения суда освободить нежилое помещение с кадастровым номером .........

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере операций с недвижимостью. Ей на праве собственности принадлежали нежилое помещение с кадастровым ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал № -1, по адресу: ............ машино-место № 4 в жилищном комплексе «Магнолия», и нежилое помещение с кадастровым ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал № -1, по адресу: ............ машино-место № 9 в жилищном комплексе «Магнолия». Поскольку истец постоянно проживает в Московской области, а недвижимость находится в г. Сочи, для представления ее интересов истец привлек ФИО5, выдав ему 05 апреля 2022 г. доверенность. В соответствии с доверенностью истец предоставил ФИО6 права на подписание договоров купли- продажи и мены, а также иных документов, связанных с продажей машиномест и апартаментов, представления интересов истца в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущества, а также иные полномочия, необходимые для заключения сделок с недвижимостью. При этом, в доверенности оговорено отсутствие у ФИО5 права на получения денежных средств в счет оплаты недвижимости. На основании Доверенности ФИО5 по поручению истца осуществил реализацию нескольких объектов недвижимости. ФИО5 всегда отчитывался перед истцом о реализации недвижимости, подписывал договоры купли-продажи на тех условиях, которые ему указывал истец, денежных средств от покупателей ФИО5 никогда не получал. В сентябре 2022 г. истцу стало известно, что ФИО6, не поставив истца в известность, действуя на основании доверенности, 10 января 2022 г. заключил от имени истца договор купли-продажи Машиноместа №9 с ФИО3 за 1 100 000 рублей. Из указанного договора следует, что расчет ФИО3, якобы, произведен до подписания договора, хотя согласно доверенности у ФИО5 отсутствует право на получение денежных средств от покупателей. Каких- либо денежных средств в счет оплаты недвижимости ФИО6 истцу не передавал. Переход права в пользу ФИО3 зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю. 17 мая 2022 г. ФИО3 заключила с ФИО6, действующим на основании доверенности от истца, договор мены, в соответствии с пунктами 1.2 и 1.3 которого произведен обмен машино-места № 9 (возвращено истцу) на машино-место № 4. Переход права зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю. 23 мая 2022 г. ФИО3 заключает с ФИО2 договор купли-продажи спорной недвижимости - машино-места №4. Переход права собственности зарегистрирован. ФИО6 умолчал о факте заключения оспариваемых сделок. На момент подачи искового заявления ФИО5 скончался. Считает, что указанные договор купли-продажи и договор мены являются недействительными сразу по двум основаниям, указанным в пункте 93 постановления Пленума № 25. Машино-места в ЖК «Магнолия» реализуются по цене от 2 300 000 рублей, т.е. более чем в два раза выше, чем цена сделки, указанная в пункте 3 договора купли-продажи машино-места № 9 от 10 января 2022 г. Полагает, что для Тербах в том случае, если бы она действовала добросовестно и с должной осмотрительностью, было бы очевидно многократное занижение стоимости продаваемой спорной недвижимости, Тербах, ознакомившись с доверенностью, должна была предпринять меры для встречи с истцом для обсуждения условий оплаты недвижимости, что не было сделано. Полагает, что фактически оплата не производилась. Договор мены от 17 мая 2022 г. и договор купли-продажи от 23 мая 2022 г. заключены в короткий промежуток времени. Истцу известно, что ФИО6 и ФИО3 вместе сожительствовали, а летом 2022 года у ФИО3 родился ребенок, отцом которого является ФИО5 Указанные обстоятельства свидетельствуют о совместных действиях ФИО5 и ФИО3 по совершению сделки в ущерб интересам истца, который заключается в материальных потерях и в нарушении законных интересов. Злоупотребление со стороны Барули и ФИО3 выражается в значительном занижении цены, сокрытия информации о заключенной сделки, уклонения от передачи денежных средств истцу. В связи с чем считает, что возникновение права собственности ФИО3 на спорную недвижимость основано на недействительной сделке. ФИО3 неоднократно заключила несколько сделок в отношении машино-мест в ЖК «Магнолия» при отсутствии разумной цели. Указывает, что если бы ФИО2 являлась добросовестным приобретателем, у нее возникли бы разумные сомнения в добросовестности ФИО3

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО2 в лице своего представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, выражал несогласие с требованиями искового заявления. Указывает, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от 01 июля 2021 г. приобрела апартамент №11 с кадастровым номером ........, расположенный в ЖК «Магнолия». 20 мая 2022 г. ФИО2 на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО3, приобрела машино-место № 4 с кадастровым номером ......... ФИО2 перечислила ФИО3 2 300 000 рублей, что подтверждается чеком по операции от 25 мая 2022 г. Переход права собственности по договору зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 23 мая 2022 г. (per. запись ........). Полагает, что подписав договор, ФИО5 подтвердил получение ФИО1 денежных средств в оплату договора купли-продажи от 10 января 2022 г. Указанное является также подтверждением надлежащего исполнения ответчиком-2 указанного договора купли-продажи. Аналогичная позиция приведена в Определении Верховного Суда РФ № 82-В11-3 от 27.09.2011. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору. Буквальное толкование условий договора позволяют сделать вывод о том, что расчет между сторонами произведен до подписания договора купли-продажи, при этом истец с требованиями об аннулировании или приостановлении регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган не обращалась, на безденежность совершенной сделки не ссылалась (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции №88-21748/2022 от 28 июля 2022 г.). Буквальное толкование договора купли-продажи от 10 января 2022 г. указание на передачу денежных средств в оплату цены машино-места № 9 именно поверенному истца не содержит. Ссылка истца на то, что машино-место № 9 реализовано по явно заниженной стоимости документально не обоснована. Отмечает, что если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и о совершении представителем юридического лица сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. При этом применяется критерий кратности, явный и очевидный для любого участника рынка. В связи с чем считает, что, принимая во внимание кадастровую стоимость машино-места № 9 в размере 485 202,89 руб., в рассматриваемом случае цена машиноместа в размере 1,1 млн. руб. не является явно заниженной. Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств того, что цена машиноместа в размере 1,1 млн. руб. не является рыночной, явно занижена. Обращает внимание суда на то, что даже если машино-место было отчуждено по цене ниже рыночной, то данное обстоятельство не свидетельствует об осведомленности ФИО7 о явном ущербе для истца. В материалы дела не представлены доказательства совместного проживания ФИО5 и ФИО3, а также доказательства наличия общего ребенка у них. Относительно требований о признании недействительным договора мены от 17 мая 2022 г. обращает внимание суда на то, что от имени истца при заключении договора по доверенности от 05 марта 2022 г. действовал ФИО5 Доверенность не была отозвана и не признана недействительной. Из текста договора мены и его толкования следует, что при заключении указанного договора стороны достигли согласия по всем его существенным условиям, договор купли-продажи прошел правовую экспертизу и государственную регистрацию, спорные объекты недвижимости переданы сторонам, что свидетельствует о фактическом исполнении сделки. Ссылки истца на то, что ФИО5 подписывал договоры на тех условиях, которые ему указывал истец, без предоставления в материалы дела, например, договора поручения, несостоятельны. ФИО5 самостоятельно определял и контрагентов, и вид сделки, и условия сделки. Иного в материалы дела не представлено. Обращает внимание суда на то, что согласно тексту доверенности от 05 марта 2022 г., выданной истцом ФИО5, последнему предоставлялось право распоряжения помещениями с кадастровыми номерами ........ (машино-место № 4) и ........ (машино-место № 9).

Относительно требований о признании недействительным договора от 20 мая 2022 года пояснял, что во исполнение условий заключенного с ФИО3 2 договора купли-продажи ФИО2 перечисляет ФИО3 2 300 000 рублей, что подтверждается чеком по операции от 25 мая 2022 г. Передача машино-места состоялась, переход права собственности по договору зарегистрирован. Заявляя о недействительности договора от 20 мая 2022 г., истец не приводит основания недействительности указанной сделки, не указывает, в чем состоит нарушение его прав совершением указанной сделки. Иск лица, не являющегося стороной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Истцом не доказано, что защита его нарушенного права возможна лишь путем применения последствий недействительности оспариваемых сделок. Кроме того, указывает, что добросовестное приобретение по смыслу статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, и последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация) (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02 ноября 2021 г. по делу № 88-23315/2021). ФИО2 является добросовестным приобретателем машино-места №4. При квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы. Ответчику при предъявлении к нему названного иска необходимо доказать, что объект был приобретен им: по возмездной сделке; он не знал и не должен был знать (не был осведомлен), что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение. Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если к тому моменту, как он узнал или должен был узнать об отсутствии правомочий у отчуждателя, последний не получил плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества. ФИО2 приобрела машино-место № 4 по возмездной сделке. Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 ГК РФ, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН. Отмечает, что ФИО2 не является родственником ФИО5 и ФИО3, не имела и не имеет иных связей с указанными лицами. На добросовестность ФИО2 как приобретателя машино-места № 4 также указывают: обоснованная необходимость машино-места; исполнение договора от 20 мая 2022 г. в части передачи фактического владения спорным машино-местом; отсутствие приостановки государственной регистрации перехода права собственности на машино-место; отсутствие обременений, ограничений, судебных запретов в отношении спорного машиноместа; на дату заключения договора от 20 мая 2022 г. отсутствовали сведения об оспаривании предыдущих сделок; отсутствие сведений о задолженности ФИО3 в Банке исполнительных производств ФССП России; отсутствие сведений о возбужденном деле о несостоятельности (банкротстве) в отношении ФИО3; фактическое владение и пользование ФИО2 машино-местом. Считает, что сделка, по которой ФИО2 приобрела спорное машино-место, отвечает всем признакам действительности. Также полагает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 апреля 2023 года исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения - удовлетворено. Суд постановил:

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ........ площадью 13.3 кв.м, этаж: подвал №-1, по адресу: ............ машино-место №9, заключенный 10 января 2022 г. между ФИО1 и ФИО3, переход права собственности на основании которого зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 19 января 2021 г. за .........

Применить последствия недействительности сделки.

Считать решение суда основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи ЕГРН за ........ о праве собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 13.3 кв.м, этаж: подвал №-1, по адресу: ............

Признать недействительным договор мены нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал №-1, по адресу: ............, машино-место №9, на нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал №-1, по адресу: ............, заключенный 17 мая 2022 г. между ФИО1 и ФИО3, переход права собственности на основании которого зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 19 мая 2022 г. за.........

Применить последствия недействительности сделки.

Считать решение суда основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН за ........ от 19 мая 2022 г. о праве собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал №-1, по адресу: ............

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал №-1, по адресу............ заключенный 20 мая 2022 г. между ФИО3 и ФИО2, переход права собственности на основании которого зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 23 мая 2022 г. за№ ........

Применить последствия недействительности сделки.

Считать решение суда основанием для аннулирования Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН за ........ от 23 мая 2022 г. о праве собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал №-1, по адресу: ............

Считать решение суда основанием для восстановления (внесения) Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал ........, по адресу: ............

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО1 нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал ........, по адресу: ............, обязав ФИО2 в течение десяти рабочих дней после вступления в законную силу решения суда освободить нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, этаж: подвал ........, по адресу: Краснодарский край, ............

Не согласившись с данным решением суда, представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 на доводах жалобы настаивал. Просил решение суда отменить.

Представитель ФИО1 по ордеру ФИО8 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений, что подтверждается материалами дела. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, возражения на жалобу, выслушав лиц, участвующих в деле судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

- неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

- недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

- несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

- нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются:

- неприменение закона, подлежащего применению;

- применение закона, не подлежащего применению;

- неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 2, 3 своего Постановления от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении» - решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение суда данным требованиям закона в полном объеме не отвечает.

В силу положений статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами.

По смыслу статьи 12 ГК РФ определение законом способов защиты гражданских прав направлено, в первую очередь, на максимальное восстановление нарушенного права. Перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона | продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне | покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 ноября 2021 г. ФИО1 заключила с ООО «Со-Петрол» договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрела машино-место ........, с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, по адресу: ............

22 декабря 2021 г. право собственности ФИО1 на машино-место №9 зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждается записью регистрации в ЕГРН .........

22 марта 2022 г. ФИО1 заключала с ФИО9 договор мены, по которому приобрела машино-место №4 с кадастровым номером ........, площадью 13,3 кв.м, по адресу: ............

28 марта 2022 г. право собственности ФИО1 на машино-место №4 зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому края, что подтверждается записью в ЕГРН .........

28 декабря 2021 г. (том 4 л.д. 148-149), 05.03.2022 г. (том 1 л.д. 30-31) и 05 апреля 2022 г. (том 1 л.д.32-33) ФИО1 выдала ФИО5 три нотариально удостоверенных доверенности, в соответствии с которыми уполномочила ФИО5 на заключение договоров купли-продажи и договоров мены в отношении принадлежащих ФИО1 апартаментов и машино-мест, включая машино-места №4 и №9. Все доверенности содержали указание на отсутствие у ФИО5 права на получение денежных средств в оплату сделок с объектами недвижимости.

10 января 2022 г. ФИО5 заключил с ФИО3 договор купли- продажи машино-места №9. В преамбуле договора указано, что при заключении договора ФИО6 действовал на основании доверенности от 08 декабря 2021 г., удостоверенной нотариусом г. Москвы ФИО10, внесенной в реестр за № 77/650-н/77-2021-5-2080 (том 1 л.д.36-38).

Суд пришел к выводу, что в договоре купли-продажи от 10 января 2022 г. допущена опечатка в написании даты выдачи доверенности, на основании которой действовал ФИО6, поскольку реестровый номер доверенности от 28 декабря 2022 г., копия которой имеется в материалах дела, соответствует реестровому номеру, указанному в договоре. Указанное также подтверждается информацией, предоставленной по запросу суда нотариусом нотариального округа город Москва ФИО10 от 18 апреля 2023 г. (том 6 л.д. 136).

Согласно п. 3 указанного договора цена машино-места №9 составляет 1 100 000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания договора.

19 января 2022 г. право собственности ФИО3 на машино-место № 9 зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждается записью регистрации .........

13 мая 2022 г. ФИО3 выдала ФИО5 доверенность, удостоверенную ФИО11, нотариусом города Москвы, в соответствии которой ФИО3 уполномочила ФИО5 быть ее представителем по вопросам продажи/мены принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером ........, то есть машино-места ........ (реестровый номер доверенности ........ (том 2 л.д.244-245).

Также 13 мая 2022 г. ФИО3 выдала ФИО12 доверенность удостоверенную ФИО11, нотариусом города Москвы, в соответствии которой ФИО3 уполномочила ФИО12 быть ее представителем по вопросам продажи/мены принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером ........, то есть машино-места ........ (реестровый номер доверенности ........ (том 2 л.д.246-247).

Реестровые номера указанных доверенностей, дата и место их выдачи свидетельствуют о том, что они выдавались одновременно.

17 мая 2022 г. между ФИО3, в лице ФИО12, действовавшего на основании доверенности от 13 мая 2022 г., и ФИО1, в лице ФИО5, действующего на основании доверенности, заключили договор мены (том 1 л.д.39-43), в соответствии с которым ФИО3 передает в собственность ФИО1 машино-места №9, а ФИО1 в обмен на указанное имущество передает в собственность ФИО3 машино-место №4.

В преамбуле договора мены от 17 мая 2022 г. указано, что при его заключении ФИО5 действовал на основании доверенности от 05 апреля 2022г., удостоверенной нотариусом г. Москвы ФИО10, зарегистрировано в реестре за ........

19 мая 2022 г. право собственности ФИО3 на машино-место № 4 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждается записью в ЕГРН .........

20 мая 2022 г. ФИО3, в лице ФИО5, действовавшего на основании доверенности от 13 мая 2022 г., (продавец), заключила договор купли-продажи машино-места №4 с ФИО2 (покупатель). По соглашению сторон недвижимое имущество продано за 2 300 000 рублей (том 2 л.д. 92-95).

Право собственности ФИО13 на машино-место №4 зарегистрировано в ЕГРН 23 мая 2022 г., о чем сделана запись о государственной регистрации права ........

Истец указывает, что в сентябре 2022 г. она заказала выписки из ЕГРН на принадлежащее ей недвижимое имущество, из которых ей стало известно, что машино-место №4 выбыло из ее собственности (том 1 л.д.24- 29).

ФИО5 скончался ..........., что подтверждается свидетельством о смерти Х1-МЮ №571565 от 30 сентября 2022 г. (том 2 л.д. 59).

Истец указывает, что каких-либо распоряжений на совершение сделок с машино-местами №4 и №9 она ФИО5 не давала, денежных средств с продажи машино-места №9 ФИО3 не получала. В связи с чем 28 октября 2022 г. ФИО1 обратилась в правоохранительные органы с заявлением по факту совершения ФИО5 преступлений, предусмотренных ч.4 ст.159 УК РФ, которое зарегистрировано в КУСП УВД по городу Сочи под №19129.

Постановлением старшего следователя по особо важным делам СЧ СУ УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю ФИО14 от 15 марта 2023 г. в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО5 по признакам преступлений, предусмотренных ч.4 ст. 159 УК РФ, отказано на основании п.4 ч.1 ст.24 УПК РФ, в связи со смертью подозреваемого.

В ходе проверки установлено, что ФИО5 совершил мошенничество, то есть приобретение путем обмана ФИО1 права на чужое имущество - машино-место № 4, причинив ФИО1 своими действиями ущерб в размере 2 300 000 рублей.

Опрошенная в ходе проверки ФИО3 пояснила, что с 2014 года по дату смерти ФИО5 состояла с ним в близких отношениях, совместно проживала с ним в апартаментах по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, дом 93, у них имеется общий сын ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Договор купли- продажи и договор мены спорных машино-мест подписывала по указанию ФИО5, в содержание договоров не вникала. Каких-либо денежных средств за спорные машино-места не получала и никому не передавала. Обстоятельств заключения сделок она не помнит, всем процессом оформления занимался ФИО5, от нее лишь требовалось подписать документы. По указанию ФИО5 Тербах оформила несколько доверенностей на его имя и на имя его знакомого - ФИО12 В период сделок она находилась на большом сроке беременности, проживала в гор. Москве. ФИО5 сообщал ей, что недвижимость предоставлена ему инвестором в счет труда за строительство указанного жилищного комплекса. В последующем ей стало известно, что недвижимость была оформлена на ее имя, ФИО5 пояснил, что это необходимо, поскольку он находился в состоянии бракоразводного процесса.

На момент рассмотрения дела указанное постановление об отказе в возбуждении уголовного дела не оспорено и не отменено.

Постановлением старшего следователя по особо важным делам СЧ СУ УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю ФИО14 от 15 марта 2023 г. принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО5 по признакам преступлений, предусмотренных ч.4 ст. 159 УК РФ, по основанию, предусмотренному п.4 ч. 1 ст.24 УПК РФ (смерть подозреваемого).

Отказ в возбуждении уголовного дела в силу, а п. 4 ч. 1 ст. 24 УПК РФ относится к нереабилитирующим основаниям.

Разрешая спор в части исковых требований о признании недействительными договора купли-продажи машино-место №9 от 10 января 2022 г. заключенного между ФИО1 и ФИО3 и договора мены машино-место №9, на машино-место № 4 от 17 мая 2022 г. заключенного между ФИО1 и ФИО3 суд первой инстанции исходил из того, что данные сделки совершены при наличии явного ущерба собственнику, в интересах которого должен был действовать ФИО5 и в силу ч. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ являются недействительными. При этом, доказательств того, что ФИО1 были получены денежные средства в размере 1 100 000 руб. также не имеется.

Разрешая спор в части исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи машино-места № 4 от 20 мая 2022 г. между ФИО3 и ФИО2 суд первой инстанции исходил из того, что у ФИО2 при должной степени заботливости и осмотрительности должна была обратить внимание на то, что у ФИО5 не было полномочий на получение денежных средств в оплату сделки, договор купли-продажи с ФИО2 совершен на основании доверенности, выданной ранее перехода права собственности на спорное имущество. При этом договор от 20 мая 2022 г. заключен спустя один день после регистрации права собственности на машино-место №4 за ФИО3 При этом история перехода права собственности на спорное имущество в совокупности с субъектным составом сделок, также должны были заставить покупателя усомниться в легитимности сделки.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции в силу нижеследующего.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 названного кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

В пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из содержания указанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что при возмездном приобретении имущества добросовестным приобретателем оно может быть истребовано у него в том случае, если это имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому собственник передал имущество во владение, помимо их воли.

Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.

При этом согласно абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Так, судом первой инстанции не дано надлежащей оценки тому, что 28 декабря 2021 г. (том 4 л.д. 148-149), 05.03.2022 г. (том 1 л.д. 30-31) и 05 апреля 2022 г. (том 1 л.д.32-33) ФИО1 выдала ФИО5 три нотариально удостоверенных доверенности, в соответствии с которыми уполномочила ФИО5 на заключение договоров купли-продажи и договоров мены в отношении принадлежащих ФИО1 апартаментов и машино-мест, включая машино-места №4 и №9, с правом определения во всех случаях цены (стоимости), суммы и других условий договоров по своему усмотрению, подавать от ее имени на регистрацию документы, подписывать и подавать заявления, в том числе о государственной регистрации ранее возникшего права, перехода права собственности.

Факт выдачи указанной доверенности, как и ее содержание истцом не оспаривается.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним липом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 185.1 ГК РФ).

Таким образом, выводы суда о том спорное имущество выбыло из владения собственника ФИО1 помимо ее воли, опровергаются представленными в материалы дела письменными доказательствами.

Указанными доверенностями подтверждается, что ФИО1 имела волю на отчуждение спорного имущества, в связи с чем нарушение прав истца выражается исключительно в неполучении денежных средств от его реализации.

Поскольку ФИО1 уполномочила ФИО5 на заключение договоров купли-продажи с правом определения во всех случаях цены (стоимости), суммы и других условий договоров по своему усмотрению, выводы суда о явном занижении стоимости имущества не могут быть приятны во внимание, поскольку ФИО5 согласовал его цену в рамках доверенных ему полномочий.

Исходя из положений ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе и принимать решение о его отчуждении как в данном случае.

Таким образом, материалами дела достоверно установлено, что ФИО1 как собственник недвижимого имущества выразила волю на его отчуждение выдав соответствующую доверенность на имя ФИО5

При этом, судебная коллегия также не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что ФИО2 должна была обратить внимание на то, что у ФИО5 не было полномочий на получение денежных средств в оплату сделки, договор купли-продажи с ФИО2 совершен на основании доверенности, выданной ранее перехода права собственности на спорное имущество. При этом договор от 20 мая 2022 г. заключен спустя один день после регистрации права собственности на машино-место №4 за ФИО3 При этом история перехода права собственности на спорное имущество в совокупности с субъектным составом сделок, также должны были заставить покупателя усомниться в легитимности сделки.

Данные выводы суда первой инстанции не основаны на законе, поскольку действующим законодательством не предусмотрено обязанности покупателя проверять законность возникновения права собственности у предыдущих собственников, в частности откуда ФИО2 могла получить сведения о том, что при регистрации за ФИО3 права собственности на спорное имущество от имени ФИО1 действовал представитель ФИО5 без полномочий на получение денежных средств и данные денежные средства не были уплачены судом первой инстанции не установлено. Данные сведения общедоступными не являются и обязанности их предоставления у продавца не имеется.

При этом, бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника.

Судом установлено, что по состоянию на момент заключения договора от 20.05.2022 г. в ЕГРН содержались сведения о регистрации права собственности на спорное машино-место № 4 за ФИО3 Указанный договор сторонами исполнен как в части оплаты, так и в части перехода права собственности что сторонами не оспаривается.

Учитывая, что истцом доказательств выбытия спорного машиноместа № 4 из его собственности помимо его воли не приведено, то бремя доказывания недобросовестности ФИО2 как приобретателя машиноместа № 4 лежит на истце.

При этом короткий срок владения истребуемым имуществом сам по себе, как единственное основание недобросовестности покупателя при принятии последним мер к проверке наличия у продавца права на распоряжение имуществом, не может являться основанием для вывода о недобросовестности покупателя.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного имущества.

Из разъяснений, приведённых в пункте 78 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 иск лица, не являющегося стороной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 N 35-П).

Таким образом, поскольку судебной коллегией сделан вывод о добросовестности приобретения ФИО2 спорного имущества и отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об истребовании его из чужого незаконного владения, исковые требования в части признания сделок недействительными и применении последствий их недействительности также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 апреля 2023 года - отменить и вынести по делу новое решение которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31.07.2023 года.

Председательствующий: Попова Е.И.

Судьи: Крюков С.Н.

Кузьмина А.В.