Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя < Ф.И.О. >17 по доверенности < Ф.И.О. >8, < Ф.И.О. >18 на решение Прикубанского районного суда <...> Краснодарского края от <...>.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

< Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 обратились в суд с исковым заявлением к < Ф.И.О. >18, < Ф.И.О. >17 о признании состоявшейся сделки между < Ф.И.О. >18, < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 купли-продажи нежилого здания литер А площадью 336,2 кв.м., нежилого здания < Ф.И.О. >22 площадью 96,0 кв.м., нежилой пристройки < Ф.И.О. >221 площадью 166,3 кв.м., нежилого здания литер В, площадью 36,9 кв.м., навеса Г2, ГЗ, уборной Г4, расположенных по адресу: Краснодарский край, <...> б/н, о регистрации перехода права собственности на нежилое здание литер А площадью 336,2 кв.м., нежилое здание < Ф.И.О. >22 площадью 96,0 кв.м., нежилую пристройку < Ф.И.О. >221 площадью 166,3 кв.м., нежилое здание литер В, площадью 36,9 кв.м., навес Г2, ГЗ, уборную Г4, расположенные по адресу: Краснодарский край, <...> б/н, за < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 в равных долях по 1/2 доли каждому, а также с исковыми требованиями к < Ф.И.О. >17 о признании отсутствующим право собственности < Ф.И.О. >5 на нежилое здание литер А площадью 336,2 кв.м., нежилое здание < Ф.И.О. >22 площадью 96,0 кв.м., нежилую пристройку < Ф.И.О. >221 площадью 166,3 кв.м., нежилое здание литер В, площадью 36,9 кв.м., навес Г2, ГЗ, уборную Г4, расположенные по адресу: Краснодарский край, <...> б/н и погашении регистрационной записи о государственной регистрации права за < Ф.И.О. >17 на нежилое здание литер А площадью 336,2 кв.м., нежилое здание < Ф.И.О. >22 площадью 96,0 кв.м., нежилую пристройку < Ф.И.О. >221 площадью 166,3 кв.м., нежилое здание литер В, площадью 36,9 кв.м., навес Г2, ГЗ, уборную Г4, расположенные по адресу: Краснодарский край, <...> б/н путем исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимости от <...>, между < Ф.И.О. >18 «Продавец», < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 «Покупатель» была достигнута договоренность, оформленная сторонами в письменной форме, о продаже движимого и недвижимого имущества строения цеха переработки литер А, А1, общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> на земельном участке площадью 3900 кв.м. с кадастровым номером <...>, а также линии по производству номерной церковной свечи (с баками для плавления парафина и воска), станка (самодельного) для производства конусной церковной свечи (в стадии наладки), котельной, мастерской с инструментами, электрическая подстанция (трансформатор). В счет оплаты стоимости вышеуказанного имущества < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 передали < Ф.И.О. >18 денежные средства в сумме 5 200000 (пять миллионов двести тысяч) рублей. < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 непосредственно вступили в фактическое владение следующим недвижимым имуществом: нежилым зданием литер А, нежилым зданием < Ф.И.О. >22, нежилым зданием площадью 150 кв.м., нежилым зданием-котельной площадью 32,5 кв.м., навесом Г2, ГЗ, уборной Г4. При этом, согласно технической документации 2013 г. цех по производству свечей состоит из: нежилого здания литер А, Б, Б1, литер В является котельной, навесов и уборной. Техническая документация 2006 г. на литер А цех деревопереработки была погашена <...> Также на <...> согласно данных технической инвентаризации литер А1 был снесен, а были возведены < Ф.И.О. >221, В. В соответствии с решением Апшеронского районного суда от <...> к делу <...> литер А1 является навесом. Однако < Ф.И.О. >18 правовая регистрация на недвижимое имущество была проведена на основании погашенной технической документации на литер А, А1 нежилое строение-цех деревопереработки на основании решения Апшеронского районного суда от <...> к делу <...> и договора купли-продажи от <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 20.02.2014г. серия 23-АМ <...>). Также < Ф.И.О. >18 было зарегистрировано право собственности на нежилое строение -сушильные камеры < Ф.И.О. >22 на основании решения Апшеронского районного суда от <...> к делу <...> и договора купли-продажи от <...> (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия 23-АМ <...>), на возведенное им < Ф.И.О. >221 нежилое здание площадью 150 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права от <...>), на литер В (котельная) нежилое здание площадью 32,5 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права от <...>).Таким образом на момент заключения договора от <...> и на <...> предметом отчуждения по договору от <...> являлись литер А (1 и 2 этаж), Б, Б1, В, Г2, ГЗ, Г4, расположенные по адресу: Краснодарский край, <...> б/н, то есть: нежилое строение - цех переработки литер А,А1, кадастровый <...>, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...> б/н, нежилое строение - сушильные камеры, < Ф.И.О. >22, площадь 73, 1 кв.м., кадастровый <...>, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...> б/н, котельная площадью 32,5 кв.м., кадастровый <...>, расположенная по адресу: Краснодарский край, <...> б/н, нежилое здание площадью 150 кв.м., кадастровый <...>, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...> б/н, навес Г2, ГЗ, уборная Г4, расположенная по адресу: Краснодарский край, <...> б/н. При этом до настоящего времени < Ф.И.О. >18 изменения в техническую документацию по фактическому назначению вышеуказанных нежилых помещений и их фактической площади не внесены. Таким образом, заключенный между < Ф.И.О. >18, < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 договор от <...>, поименованный предварительным договором купли-продажи недвижимости, не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данных договоров стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 по их оплате путем передачи денежных средств, то есть предварительной оплаты основного договора купли-продажи, что было исполнено < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 надлежащим образом в полном объеме. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Таким образом, исходя из первичных документов, данных технической инвентаризации и технического учета объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности < Ф.И.О. >18, фактических действий сторон по вступлению < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 в фактическое владение, пользование переданными им < Ф.И.О. >18 объектами, предметом договора купли-продажи от <...> является единый производственный комплекс. Учитывая, что фактическое владение вышеуказанным недвижимым имуществом было передано < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >6, встречное исполнение последними обязательств по оплате данного недвижимого имущества сделку купли-продажи недвижимого имущества от <...> необходимо признать состоявшейся. < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляют права собственника, несут бремя содержания данного недвижимого имущества. Предварительный договор купли-продажи недвижимости от <...> сторонами не оспорен. В соответствии с ч. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара, покупатель вправе потребовать передачи товара. Согласно п. 6 предварительного договора купли-продажи недвижимости от <...> после подписания настоящего договора Продавец не имеет право продать движимое и недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора купли-продажи иным лицам, а Покупатель отказаться от покупки. Однако, несмотря на то, что вышеуказанное имущество фактически было реализовано истцам, < Ф.И.О. >18 в дальнейшем производит отчуждение данного имущества < Ф.И.О. >17 Сделка, которая заключена между < Ф.И.О. >18 и < Ф.И.О. >17, является ничтожной, т.к. она была заключена только с единственной целью - неисполнения условий заключенного договора с истцами, не возврата полученных от истцов денежных средств. Таким образом, можно сделать вывод, что воля сторон (ответчиков) не направлена на достижение гражданско-правовых отношений между ними, а целью заключения оспариваемого договора является возникновение правовых последствий для < Ф.И.О. >18 в отношении третьих лиц, то есть это мнимая продажа имущества должником с целью не допустить описи и ареста этого имущества. Владение спорным имуществом < Ф.И.О. >17 передано не было, фактически переход права собственности на спорный земельный участок не состоялся. Таким образом, договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенный между < Ф.И.О. >18 и < Ф.И.О. >17, является ничтожной сделкой, не порождающей никаких юридических последствий. Указанное имущество на момент его отчуждение являлось предметом спора, о чем < Ф.И.О. >17 был письменно уведомлен. В настоящее время < Ф.И.О. >18, зная о том, что данное имущество обременено правами истцов, является собственностью < Ф.И.О. >17, подает объявление о его продаже, что подтверждается протоколом осмотра доказательств. В связи с чем, право собственности < Ф.И.О. >17 подлежит признанию отсутствующим.

В судебном заседании представитель < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 по доверенности < Ф.И.О. >7 исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить. Пояснила, что исходя из первичных документов, данных технической инвентаризации и технического учета объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности < Ф.И.О. >18, фактических действий сторон по вступлению < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 в фактическое владение, пользование переданными им < Ф.И.О. >18 объектами, предметом договора купли-продажи от <...> является единый производственный комплекс. Учитывая, что фактическое владение вышеуказанным недвижимым имуществом было передано < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >6, встречное исполнение последними обязательств по оплате данного недвижимого имущества сделку купли-продажи недвижимого имущества от <...> необходимо признать состоявшейся. Между < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >19 заключен договор уступки права требования обязательств по купли-продажи движимого и недвижимого имущества строения цеха переработки литер А, А1, общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> на земельном участке площадью 3900 кв.м. с кадастровым номером <...>, а также линии по производству номерной церковной свечи (с баками для плавления парафина и воска), станок(самодельный) для производства конусной церковной свечи (в стадии наладки), котельная, мастерская с инструментами, электрическая подстанция (трансформатор).Таким образом, надлежащим кредитором и истцом по настоящему иску является < Ф.И.О. >19

Представители < Ф.И.О. >18, < Ф.И.О. >17 по доверенностям < Ф.И.О. >8, < Ф.И.О. >9 в судебном заседании заявленные исковые требования не признали, просили суд отказать в их удовлетворении.

В судебном заседании представители < Ф.И.О. >18 просили суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что между истцом и ответчиком < Ф.И.О. >18 отсутствовала договоренность о продаже сушильной камеры < Ф.И.О. >22, так как на момент заключения предварительного договора от <...>< Ф.И.О. >18 не являлся собственником данного < Ф.И.О. >22, так собственником 1/2 < Ф.И.О. >22 являлся < Ф.И.О. >10 Ссылка истцов на техническую документацию несостоятельна.

Представитель < Ф.И.О. >17, в ходе рассмотрения дела по существу, предъявил встречный иск о признании < Ф.И.О. >17 добросовестным приобретателем спорного недвижимого и движимого имущества.

В обоснование встречных исковых требований указано, что до подписания основного договора купли-продажи < Ф.И.О. >17 было установлено, что < Ф.И.О. >18 является собственником спорных объектов недвижимости, его право собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. На основании приемо-сдаточного акта от <...> и от <...>< Ф.И.О. >17 вступил в фактическое владение спорным имуществом. Договора купли-продажи между < Ф.И.О. >18 и < Ф.И.О. >17 были заключены в требуемой законом форме, подписаны сторонами, исполнены ими, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6, < Ф.И.О. >19 на спорные объекты право собственности не было зарегистрировано, при этом они имели реальную возможность заключить основной договор купли-продажи, но уклонились от его заключения. < Ф.И.О. >17 проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок и имеет признаки добросовестного приобретателя, так сделка была возмездной, с момента регистрации сделки спорные объекты поступили во владением, пользование и распоряжение спорными объектами недвижимости, запись о праве < Ф.И.О. >17 внесена в ЕГРП. < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >16 от заключения основного договора уклонились. Просил суд признать добросовестным приобретателем < Ф.И.О. >17 отказать в удовлетворении исковых требований < Ф.И.О. >19, < Ф.И.О. >16 в части признания отсутствующим права собственности < Ф.И.О. >17 на спорные объекты недвижимости и погашения регистрационной записи.

Представитель ответчиков по встречному исковому заявлению < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 встречные исковые требования < Ф.И.О. >17 о признании добросовестным приобретателем недвижимого и движимого имущества не признали, просили отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что < Ф.И.О. >17 избран ненадлежащий способ защиты права. Кроме того указал, что одна лишь запись в ЕГРП о праве собственности и возмездность сделки не свидетельствует о добросовестности покупателя.

Представитель < Ф.И.О. >18 встречные исковые требования < Ф.И.О. >17 о признании добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить. Пояснил, что на момент заключения договоров от <...> и от <...> право собственности < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19, не было зарегистрировано, отсутствуют основания для вывода о том, что их права как собственников были нарушены. Договоры купли-продажи между < Ф.И.О. >18 и < Ф.И.О. >17 были заключены в требуемой законом форме, подписаны сторонами, исполнены ими, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. Фактического перехода права собственности на истцов не было, так как земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, находится в аренде у < Ф.И.О. >18 Заключение < Ф.И.О. >18 нового договора купли-продажи спорных объектов недвижимости можно рассматривать как последствие неисполнения ранее принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи от <...> в части нарушения обязательств по оплате оставшейся суммы долга в размере 1 800 000 рублей. < Ф.И.О. >17 является добросовестным приобретателем, действия < Ф.И.О. >18 соотносятся с требованиями действующего законодательства, а действия истцов являются ни что иное как дальнейшее уклонение от выплаты оставшейся суммы долга. < Ф.И.О. >17 проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок и имеет признаки добросовестного приобретателя, так сделка была возмездной, с момента регистрации сделки спорные объекты поступили во владением, пользование и распоряжение спорными объектами недвижимости, запись о праве < Ф.И.О. >11 внесена в ЕГРП. < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >16 от заключения основного договора уклонились. Просил суд признать добросовестным приобретателем < Ф.И.О. >17 отказать в удовлетворении исковых требований < Ф.И.О. >19, < Ф.И.О. >16 в части признания отсутствующим права собственности < Ф.И.О. >17 на спорные объекты недвижимости и погашения регистрационной записи.

Решением Прикубанского районного суда <...> от <...> исковые требования < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 удовлетворены. Суд признал состоявшейся сделку, заключенную между < Ф.И.О. >18, < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 по купле-продаже нежилого строения - цех деревообработки литер А,А1, кадастровый <...>, площадью 439,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, нежилого строения -сушильные камеры, < Ф.И.О. >22, кадастровый <...>, площадью 73,1 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, котельной площадью 32,5 кв.м., кадастровый <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, нежилого здания площадью 150 кв.м., кадастровый <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, навеса Г2, ГЗ, уборной Г4, расположенных по адресу: Краснодарский край, <...> переход права собственности на нежилое строение -цех деревообработки кадастровый <...>, площадью 439,7 кв.м, количество этажей 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>, нежилое строение -сушильные камеры кадастровый <...>, площадью 73,1 кв.м, количество этажей 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>, котельную площадью 32,5 кв.м., количество этажей 1, кадастровый <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, нежилое здание площадью 150 кв.м., количество этажей 1, кадастровый <...>, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>, навес Г2, ГЗ, уборной Г4. расположенных по адресу: Краснодарский край, <...> за < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 в равных долях по 1/2 доли каждому.

Суд признал отсутствующим право собственности < Ф.И.О. >17 на нежилое строение - цех деревообработки количество этажей 1, кадастровый <...>, площадью 439,7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>, нежилое строение - сушильные камеры, количество этажей 1, кадастровый <...>, площадью 73,1 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>, котельную площадью 32,5 кв.м., количество этажей 1, кадастровый <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, нежилое здание площадью 150 кв.м., количество этажей 1, кадастровый <...>, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>.

Погашена регистрационная запись о государственной регистрации права за < Ф.И.О. >17 на нежилое строение-цех деревообработки количество этажей 1, кадастровый <...>, площадью 439,7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>, нежилое строение - сушильные камеры, количество этажей 1, кадастровый <...>, площадью 73,1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, <...>, котельную площадью 32,5 кв.м., количество этажей 1, кадастровый <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, нежилое здание площадью 150 кв.м., количество этажей 1, кадастровый <...>, расположенное по адресу: Краснодарский край, <...> государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд взыскал с < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 в пользу < Ф.И.О. >18 1 800000 рублей задолженности по оплате имущества по договору от <...>

В удовлетворении встречного искового заявления < Ф.И.О. >17 о признании добросовестным приобретателем движимого и недвижимого имущества отказано.

В апелляционных жалобах, поданных в Краснодарский краевой суд, представитель < Ф.И.О. >17 по доверенности < Ф.И.О. >8, < Ф.И.О. >18 просят решение Прикубанского районного суда <...> от <...> отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >18 исковых требований, встречные исковые требования < Ф.И.О. >12 о признании добросовестным приобретателем удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указали, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, без полного исследования всех материалов дела.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель < Ф.И.О. >19, < Ф.И.О. >16 по доверенностям < Ф.И.О. >7 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав представителя < Ф.И.О. >17 по доверенности < Ф.И.О. >8, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимости от <...>, между < Ф.И.О. >18 «Продавец», < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 «Покупатель» была достигнута договоренность, оформленная сторонами в письменной форме, о заключении в срок до <...> договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества: строения цеха деревообработки литер А, А1, общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> на земельном участке площадью 3900 кв.м. с кадастровым номером <...>, а также линии по производству номерной церковной свечи (с баками для плавления парафина и воска), станок (самодельный) для производства конусной церковной свечи (в стадии наладки), котельная, мастерская с инструментами, электрическая подстанция (трансформатор), принадлежащих «Продавцу» на праве собственности.

Стороны пришли к соглашению, что цена движимого и недвижимого имущества, являющегося предметом договора составляет 7000000 рублей.

В счет оплаты стоимости вышеуказанного имущества < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 передали < Ф.И.О. >18 денежные средства в сумме 5 200000 рублей.

Окончательный расчет между сторонами должен быть произведен на момент подписания договора купли-продажи вышеуказанного движимого и недвижимого имущества, в оставшейся сумме 1800 000 рублей, в срок до <...>.

Из материалов дела также следует, что между < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >19<...> заключен договор уступки права требования обязательств по купле-продаже движимого и недвижимого имущества строения цеха переработки литер А, А1, общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> на земельном участке площадью 3900 кв.м. с кадастровым номером <...>, а также линии по производству номерной церковной свечи (с баками для плавления парафина и воска), станок (самодельный) для производства конусной церковной свечи (в стадии наладки), котельная, мастерская с инструментами, электрическая подстанция (трансформатор).

01.04.20167 г. и <...>< Ф.И.О. >18 и < Ф.И.О. >17 заключили договоры купли-продажи спорного имущества.

Так, <...> между < Ф.И.О. >18 и < Ф.И.О. >17 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое строение - цех переработки, литер А,А1, общей площадью 439,7 кв.м; нежилое здание, общей площадью 150 кв.м; нежилое строение - котельная, общей площадью 32,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, б/н. По условиям договора < Ф.И.О. >17 выплатил < Ф.И.О. >18 денежные средства в размере 7000000 руб., из которых 6000000 руб. стоимость недвижимого имущества, а 1000000 стоимость движимого имущества, что подтверждается распиской (п. 3 Договора). Имущество было передано < Ф.И.О. >17 на основании приемо-сдаточного акта от <...> и поступило в его фактическое владение, пользование и распоряжение. На основании указанного договора, <...> произведена государственная регистрация перехода права собственности на имя покупателя < Ф.И.О. >17, о чем ему выданы свидетельства о государственной регистрации права от <...> и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи регистрации <...>; <...>; <...>.

<...> между < Ф.И.О. >18 и < Ф.И.О. >17 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое строение - сушильные камеры, < Ф.И.О. >22, общей площадью 73,1 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, б/н. По условиям договора < Ф.И.О. >17 выплатил < Ф.И.О. >18 денежные средства в размере 2000000 руб., что подтверждается распиской (п. 3 Договора). Имущество было передано < Ф.И.О. >17 на основании приемо-сдаточного акта от <...> и поступило в его фактическое владение, пользование и распоряжение. На основании указанного договора, <...> произведена государственная регистрация перехода права собственности на имя покупателя < Ф.И.О. >17, о чем ему выдано свидетельство о государственной регистрации права от <...> и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись регистрации <...>.

Пологая, что заключенный между < Ф.И.О. >18, < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 договор от <...>, поименованный предварительным договором купли-продажи недвижимости, не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, является фактически договором купли-продажи объектов движимого и недвижимого имущества, а также, что обязательства по этому договору исполнены < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 (правопреемница < Ф.И.О. >6) надлежащим образом в полном объеме, они обратились в суд с исковым заявлением о признании этой сделки состоявшейся, о признании отсутствующим права собственности < Ф.И.О. >13, о регистрации перехода права собственности и о погашении регистрационной записи о государственной регистрации права.

< Ф.И.О. >17 полагая, что является добросовестным приобретателем спорного имущества обратился со встречным иском к < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 о признании его добросовестным приобретателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Вместе с тем, как следует из заключенного сторонами договора и обстоятельств, связанных с его исполнением, спорное имущество было предоставлено истцам за согласованную плату.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд первой инстанции, необоснованно пришел к выводу о том, что < Ф.И.О. >18 имел намерение продать < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 все объекты недвижимого имущества как единый комплекс.

Согласно п. 1 предварительного договора купли-продажи недвижимости от <...> заключенного между < Ф.И.О. >18 «Продавец», < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 «Покупатель» была достигнута договоренность заключения в срок до <...> договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества, а именно: строение - цех переработки, литер А, А1 общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, на земельном участке площадью 3900 кв.м., с кадастровым номером <...>, а также линии по производству номерной церковной свечи (с баками для плавления парафина и воска), станок (самодельный) для производства конусной церковной свечи (в стадии наладки), котельная, мастерская с инструментами, электрическая мастерская (трансформатор)».

В данном пункте договора отсутствует указание на объект недвижимого имущества сушильные камеры литер «Б», поскольку < Ф.И.О. >18 указанное нежилое помещение не мог продать, ввиду того, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости (31.03.2014г.), продавец < Ф.И.О. >18 являлся собственником только 1/2 доли нежилого строения - сушильные камеры < Ф.И.О. >22 Собственником другой 1/2 доли нежилого строения - сушильные камеры < Ф.И.О. >22, являлся < Ф.И.О. >10, что подтверждается решением Апшеронского районного суда от 18.10.2007г., а также последующим договором купли-продажи от 25.11.2014г.

Вывод суда о том, что < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >6 вступили в фактическое владение всем недвижимым имуществом, расположенным по указанному адресу не соответствует материалам дела и является надуманным.

В решении указано, что факт вступления во владение не только не опровергается, но и подтверждается представителем ответчика < Ф.И.О. >18, что следует из представленных суду письменных возражений на исковое заявление.

Однако напротив в представленных возражениях говориться о фактическом использовании < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >6 только строений литер А, А1 общей площадью 600 кв.м. и нет ссылки на иные объекты недвижимого имущества.

При этом, < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >6 на момент рассмотрения спора все спорные объекты недвижимого имущества были освобождены и в их владение, пользование и распоряжение вступил < Ф.И.О. >17

Не состоятелен вывод суда первой инстанции о том, что заключенный сторонами договор не является по своей природе предварительным в смысле ст. 429 ГК РФ, а является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Ссылка суда на договоренность сторон о предварительной оплате будущих объектов недвижимого имущества опровергается письменными материалами дела.

Так, в п. 1 представленного договора от <...> четко определены объекты недвижимого имущества - Литер А, А1 строение-цех деревообработки, а в п. 4 предусмотрена передача покупателем продавцу денежной суммы в размере 5200000 руб. в качестве задатка, а не в качестве предварительной оплаты будущей недвижимой вещи.

Между сторонами также был заключен договор о задатке от <...> в доказательство заключения договора и в счет обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а не в счет оплаты по договору купли-продажи.

Предварительный договор от <...> был заключен между сторонами в виду того, что на момент его заключения у < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >6 отсутствовала требуемая денежная сумма, которую они собирались оплатить в срок до <...>

В связи с тем, что < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >6 условия предварительного договора от <...> не выполнили, окончательный расчет по договору не производили более двух лет, движимое и недвижимое имущество не использовали, передали его обратно < Ф.И.О. >18, соответственно, он имел полное право произвести отчуждение имущества < Ф.И.О. >17

По условиям договора от <...>< Ф.И.О. >17 выплатил < Ф.И.О. >18 денежные средства в размере 7000000 руб., из которых 6000000 руб. стоимость недвижимого имущества, а 1000000 стоимость движимого имущества, что подтверждается распиской (п. 3 Договора).

Имущество было передано < Ф.И.О. >17 на основании приемо-сдаточного акта от <...> и поступило в его фактическое владение, пользование и распоряжение. На основании указанного договора <...> произведена государственная регистрация перехода права собственности на имя покупателя < Ф.И.О. >17

По условиям договора от <...>< Ф.И.О. >17 выплатил < Ф.И.О. >18 денежные средства в размере 2000000 руб., что подтверждается распиской (п. 3 Договора). Имущество было передано < Ф.И.О. >17 на основании приемо-сдаточного акта от <...> и поступило в его фактическое владение, пользование и распоряжение. На основании указанного договора <...> произведена государственная регистрация перехода права собственности на имя покупателя < Ф.И.О. >17

В связи с чем, вывод суда первой инстанции о необходимости применения ст.ст. 168, 170 ГК РФ о ничтожности и мнимости указанных сделок не является обоснованным и не мог быть положен в основу решения суда, поскольку отсутствовали правовые основания для применения указанных статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, из материалов дела следует, что договоры купли-продажи от <...> и от <...> между < Ф.И.О. >18 и < Ф.И.О. >17 заключены в требуемой законом форме, подписаны сторонами, их условия продавцом и покупателем исполнены, переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован. Допустимых и достоверных доказательств ничтожности (мнимости) сделок от <...> и от <...> в материалы дела не представлено.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2). Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 3).

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, при приобретении объектов недвижимости по договору купли-продажи, регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество и данное право возникает у приобретателя по договору с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Вместе с тем, поскольку на момент заключения договоров от <...> и от <...>, право собственности < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >19 на спорные объекты недвижимости не было зарегистрировано, отсутствуют основания для вывода о том, что их права как собственников были нарушены, так как собственниками спорных объектов движимого и недвижимого имущества < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >19 не являлись.

< Ф.И.О. >18 являясь титульным собственником недвижимого имущества в праве был заключить договоры купли-продажи объектов недвижимости с < Ф.И.О. >17

При этом, учитывая, что основной договор купли-продажи не был заключен в срок до <...>, соответственно, предварительный договор прекратил свое действие <...>, и обязательства по предварительному договору принятые на себя < Ф.И.О. >18 прекращены.

При этом, предварительный договор не был заключен из-за нарушения < Ф.И.О. >16 и < Ф.И.О. >6 п. 1 (заключение основного договора купли-продажи в срок до <...>) и п. 5 (производство окончательного расчета между сторонами в момент подписания основного договора купли-продажи оставшейся суммы 1800000 руб.).

Истцы < Ф.И.О. >19 и < Ф.И.О. >16 не предприняли мер к осуществлению государственной регистрации права требования к спорному недвижимому имуществу на основании ч. 2 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор вносит в Единый государственный реестр прав запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

Требований к < Ф.И.О. >18 о понуждению к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества на протяжении двух лет < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >16 не предъявляли.

Вновь заключенный < Ф.И.О. >18 договор с < Ф.И.О. >17 не может быть признан недействительным по тому основанию, что имеется предварительный договор, прекративший свое действие, который к тому же не прошел государственную регистрацию.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным последующего договора, вытекает из анализа п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Однако данная норма не регулирует права сторон по договору в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом этого договора, не указывает на возникновение у покупателя прав на это имущество, а также не изменяет действие норм закона, определяющих момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимое имущество. То есть продавец сохраняет право распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе право продажи другому лицу. В последнем случае договор продажи, заключенный в требуемой форме и зарегистрированный, не может считаться заключенным с нарушением требований закона только по тому основанию, что ранее был заключен другой договор, не прошедший регистрации.

Нарушений действующего законодательства < Ф.И.О. >18 и < Ф.И.О. >17, влекущих недействительность сделок от <...> и от <...>, истцом < Ф.И.О. >19 и < Ф.И.О. >16 в материалы дела не представлено.

Данный вывод основан на п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <...>, Пленума ВАС РФ <...> от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно которого если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Кроме того, несостоятелен вывод суда о том, что < Ф.И.О. >17 был уведомлен о том, что спорное имущество на момент его отчуждения являлось предметом спора, поскольку на момент заключения договоров от <...> и от <...> и регистрации перехода права собственности на имя < Ф.И.О. >17, судебного спора между сторонами по делу не существовало.

< Ф.И.О. >17 проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения.

Сделка по покупке спорных объектов и имущества была возмездной, цена объектов и имущества соответствовала рыночной стоимости, с момента регистрации договоров купли-продажи объектов и имущества, они поступили в полное исключительное распоряжение и владение < Ф.И.О. >17, что не оспорено истцом. С момента совершения сделок, вплоть до настоящего момента времени, < Ф.И.О. >17 продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему объектами и имуществом, оплачивая все коммунальные расходы. Записи о правах покупателя - < Ф.И.О. >17 внесены в ЕГРП.

Согласно п. 13 Постановления 10/22, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от <...> №122-ФЗ 1 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, поскольку сделка по купле-продаже спорных объектов прошла государственную регистрацию, < Ф.И.О. >17 с того момента времени юридическим и фактическим собственником приобретенного движимого и недвижимого имущества, соответственно является его добросовестным приобретателем.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных < Ф.И.О. >19, < Ф.И.О. >16 исковых требований и об отказе встречных исковых требований < Ф.И.О. >17 нельзя признать законным и обоснованным, поскольку решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных < Ф.И.О. >19, < Ф.И.О. >16 исковых требований, и об удовлетворении заявленных < Ф.И.О. >17 встречных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Прикубанского районного суда <...> от <...> по гражданскому делу по иску < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19 к < Ф.И.О. >18, < Ф.И.О. >17 о признании сделки состоявшейся, регистрации перехода права собственности, признании отсутствующим права собственности и погашении регистрационной записи, по встречному иску < Ф.И.О. >13 к < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19, < Ф.И.О. >6 о признании добросовестным приобретателем недвижимого и движимого имущества отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований < Ф.И.О. >19, < Ф.И.О. >16 к < Ф.И.О. >14, < Ф.И.О. >17 о признании сделки между < Ф.И.О. >18, < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >6 состоявшейся; государственной регистрации перехода права собственности на оспариваемые объекты по 1/2 доли за < Ф.И.О. >15 и < Ф.И.О. >19; о признании отсутствующим права собственности < Ф.И.О. >12 на спорное имущество; о погашении регистрационной записи о государственной регистрации права за < Ф.И.О. >12 на спорное имущество, отказать.

Встречные исковые требования < Ф.И.О. >13 к < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >19, < Ф.И.О. >6 о признании добросовестным приобретателем недвижимого и движимого имущества удовлетворить.

Признать добросовестным приобретателем < Ф.И.О. >13 следующего имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, б/н:

нежилого строения - цех деревообработки, назначение: нежилое, площадь: общая 439,7 кв.м., инвентарный <...>, Литер: А, А1, этажность: 1, кадастровый (или условный) <...>;

нежилого строения - мастерская, назначение: нежилое, площадь: общая 150 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый (или условный) <...>;

нежилого строения - котельная, назначение нежилое, площадь: общая 32,5 кв.м., количество этажей: 1, Кадастровый (или условный) <...>;

нежилого строения - сушильные камеры < Ф.И.О. >22, назначение нежилое, площадь: общая 73,1 кв.м., количество этажей: 1, Инвентарный <...>.

Движимого имущества: линия по производству номерной церковной свечи (с баками для плавления парафина и воска), станок (самодельный) для производства конусной церковной свечи, электрическая подстанция (трансформатор).

Председательствующий:

Судьи: