Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой Л. Н. к Молодежному жилищно-строительному кооперативу «Варяг» о понуждении к исполнению договора, применении понижающего коэффициента стоимости квадратного метра лоджии, возложении обязанности выдать акт приема-передачи квартиры и новой справки о выплате пая,

по апелляционной жалобе представителя МЖСК «Варяг», возражениям Поляковой Л. Н.

на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 20 декабря 2018 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Медведевой Е.А., объяснения Поляковой Л.Н., судебная коллегия

установила:

Полякова Л.Н. обратилась в суд с названным иском к МЖСК «Варяг», в обоснование требований указав, что 31.10.2016 между ней и МЖСК «Варяг» заключен договор № 239/2016-П «О порядке выплаты паевых и иных взносов и представления жилья члену МЖСК «Варяг», в соответствии с п. 3.4. которого, член жилищно-строительного кооператива обязан произвести доплату в качестве увеличения паевого взноса, если после окончания строительства многоквартирного жилого дома будет установлено, что фактическая общая площадь передаваемого ему помещения (квартиры), превышает площадь помещения (квартиры), на которую член МЖСК претендовал в соответствии с договором, заключенным между членом кооператива и МЖСК, по данным органов технической инвентаризации. МЖСК «Варяг» препятствует ей в получении документов на квартиру, требуя внести доплату в размере 93600,00 руб.

Считает данное требование необоснованным, поскольку оно противоречит Приложению № 3 к Договору - индивидуальному графику выплаты паевого взноса и справке о полной выплате пая, где указано, что стоимость квадратного метра лоджии рассчитывается с понижающим коэффициентом 1/2 от стоимости квадратного метра квартиры. На её претензию ответчик, сообщил, что указание 1/2 стоимости лоджии в вышеуказанных документов, является опечаткой.

С учетом уточнений требований, просила обязать ответчика выдать ей акт приема - передачи квартиры и новую справку о выплате ею пая в полном объеме, а также применить при расчетах понижающий коэффициент для лоджии, согласно условиям заключенного Договора.

В суде первой инстанции истец заявленные требования поддержала, согласилась с тем, что стоимость квадратного метра жилой площади составляет 65000,00 руб., фактические размеры квартиры и лоджии не оспаривала.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам письменных возражений. Дополнительно пояснил, что поскольку площадь квартиры истца изменилась на 1,47 кв.м., по условиям договора она должна внести доплату в размере 1,47 х 65000,00 руб. (за 1 кв.м.), что составляет 95550,00 руб. Также сослался на то, что Жилищным законодательством Российской Федерации не предусмотрены понижающие расчеты коэффициента на лоджии. Дополнительно пояснил, что изначально вся стоимость квартиры рассчитывалась исходя из 65000,00 руб. за квадратный метр, о чем свидетельствует сумма договора 2 083900,00 руб. (65 х 30,6 кв.м.).

Судом постановлено решение, которым исковые требования удовлетворены частично. На ответчика возложена обязанность применить понижающий коэффициент - 1/2, при определении стоимости квадратного метра площади лоджии <адрес>А <адрес> по договору № 239/2016-П от 31.10.2016 с Поляковой Л. Н.. В остальной части требований отказано.

С постановленным решением не согласился представитель ответчика, в поданной апелляционной жалобе полагает решение суда незаконным, постановленным с нарушением норм материального права. Считает, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Между сторонами фактически сложились правоотношения в рамках членства в кооперативе, на которые положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяются. Возникшие правоотношения регулируются нормами Жилищного Кодекса Российской Федерации. Истец фактически ссылается на применение понижающего коэффициента к расчету площади квартиры в целом, а не на отдельную её часть. Нормы, на которые ссылается суд в решении, также предусматривают применение понижающего коэффициента к расчету общей площади. Снизив стоимость квадратного метра на часть квартиры, суд своим решением фактически изменил условия договора. Очевидные расчеты позволяют говорить о допущенной в Приложении № 3 технической ошибке, с учетом положений, содержащихся в самом договоре. Истцом оплачен паевой взнос в размере 2083900 руб., то есть 30,6 кв.м. (площадь квартиры по договору) * 65000,00 руб. (стоимость кв.м.). Также считает необоснованной ссылку истца о применении понижающего коэффициента на письмо Министерства регионального развития РФ № 33350-ИП/08 от 09.10.2009 и на приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», поскольку указанные ненормативные акты применяются для целей государственного статистического наблюдения и учета, а не для расчета стоимости квадратного метра жилья.

Просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

В письменных возражениях истец просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции истец поддержала доводы письменных возражений. Просила решение оставить без изменения, считая его законным и обоснованным. Дополнительно пояснила, что при заключении Договора, изначально оговаривался понижающий коэффициент для расчетов стоимости лоджии. Не отрицала факта того, что ею произведена была оплата в полном объеме без понижающего коэффициента лоджии. Однако прежний руководитель МЖСК уверял, что при окончании строительства площадь в любом случае изменится, тогда и будут производиться перерасчеты, в соответствии с условиями заключенного Договора. О какой либо технической ошибке в Договоре и приложениях к нему речи не шло, каких либо изменений в приложения к Договору, не вносилось.

В суд апелляционной инстанции представитель ответчика не явился. О дне и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Согласно сведений, содержащихся на официальном сайте «Почта России», конверт с судебной корреспонденцией возвращен в адрес суда, в связи с истечением срока хранения.

В соответствии со ст. 6.1, п. 2.1 ст. 113, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу ответчика в отсутствие его представителя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам, предусмотренным ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 125 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Приложения к Договору, являются его неотъемлемой частью.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 31.10.2016 между Поляковой JI.H. и МЖСК «Варяг» заключен договор № 239/2016-П «О порядке выплаты паевых взносов и предоставления жилья члену МЖСК «Варяг» (далее – Договор), предметом которого является однокомнатная <адрес>А в многоквартирном доме блок секция 3 по <адрес> в <адрес> квартиры, состоящая из общей площади жилого помещения и площади лоджии, - 32,06 кв. м.

Неотъемлемой частью договора являются Приложения к Договору № 1, № 2, № 3.

В Приложении № 3 к договору № 239/2016-П от 31.10.2016 предусмотрен индивидуальный график выплаты паевого взноса, установленного для пайщика - Поляковой Л.Н., который составляет 2083900,00 руб. за однокомнатную <адрес>А (условный номер), состоящей из общей площади жилого помещения и 1/2 лоджии - 32,06 кв.м.

Справкой МЖСК «Варяг» от 08.11.2016 исх. № 140/2016, выданной за подписью председателя Правления и главного бухгалтера ответчика, подтверждено, что за членом МЖСК «Варяг» Поляковой Л. Н., в связи с полной выплатой паевого взноса, закреплено право на однокомнатную <адрес>А в строящемся многоквартирном <адрес>.6 по адресу: <адрес> (9) строительный номер 265А, общей площадью квартиры, включая 1/2 площади лоджий ( кв.м.) - 32,06 кв. метров, количество лоджий одна.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, после окончания строительных работ, фактическая площадь квартиры составила - 33,53 м.кв., из которых площадь квартиры - 30,6 м.кв., площадь лоджии - 2,93 кв.м.

Стоимость 1 м.кв. площади помещения определена Договором от 31.10.2016 в сумме 65000,00 руб.

В соответствии с п. 3.4. Договора, до окончания строительства многоквартирного дома, паевой взнос члена МЖСК считается ориентировочным и может быть пересмотрен Правлением МЖСК на основании фактической экспликации помещений органами технической инвентаризации. Член МЖСК обязан произвести доплату в качестве увеличения паевого взноса, если после окончания строительства многоквартирного жилого дома будет установлено, что фактическая общая площадь передаваемого ему помещения (квартиры), превышает площадь помещения (квартиры), на которую член МЖСК претендовал в соответствии с договором между членом кооператива и МЖСК.

При этом стоимость квадратного метра общей площади, определенная на момент заключения настоящего Договора, может быть изменена только по обоюдному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения. Изменение стоимости квадратного метра общей площади по инициативе одной из сторон, не допускается.

В силу п. 4.2 Договора, сторонами могут быть заключены дополнительные соглашения к настоящему Договору, которые после их подписания являются его неотъемлемой частью и не могут противоречить его условиям, за исключением ориентировочных характеристик приобретаемого Объекта строительства, изложенных в п. 1.1 настоящего Договора. Уточнение этих характеристик допускается в любой момент до передачи при содействии МЖСК объекта строительства пайщику и оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору. Действие настоящего Договора прекращается при полном выполнении сторонами взаимных обязательств по настоящему Договору и по дополнительным соглашениям к нему.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования Поляковой Л.Н. в части требований о применении понижающего коэффициента 1/2 при определении стоимости квадратного метра лоджии, суд первой инстанции, руководствуясь положениямист. ст. 421, 422, 424, 309, 310 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ, ст. ст. 4, 7, 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что на основании Приложения № к Договору, сторонами определен порядок расчета стоимости квадратного метра лоджии, исходя из понижающего коэффициента 1/2, каких-либо иных соглашений сторонами не заключалось, в связи с чем счел возможным удовлетворить требования Поляковой Л.Н. в данной части требований.

В тоже время, суд признал необоснованными требования Поляковой Л.Н. о возложении обязанности на ответчика выдать ей акт приема-передачи квартиры и новую справку о выплате ею пая, поскольку на момент рассмотрения дела, истцом оплачена сумма пая не в полном объеме, с учетом увеличения общей площади квартиры, в этой связи в удовлетворении данных требований истцу было отказано.

С выводами суда первой инстанции у судебной коллегии нет оснований не согласиться, так как они основаны на требованиях действующего законодательства и фактических обстоятельствах дела.

Доводы жалобы ответчика о том, что в Приложении № 3 к Договору в части применения понижающего коэффициента при определении стоимости квадратного метра площади лоджии, допущена техническая ошибка, судебная коллегия признала несостоятельными, поскольку с целью устранения технической ошибки (по мнению ответчика) в установленном законом порядке какие-либо дополнительные соглашения сторонами не заключались. Доказательств обратного, материалы дела не содержат.

Более того, из справки от 08.11.2016 № 140/2016, выданной МЖСК «Варяг», также содержится информация об общей площади квартиры, включая 1/2 площади лоджий (кв.м.), что не позволяет судебной коллегии признать убедительным довод ответчика о допущенной в Приложении № 3 к Договору технической ошибки.

Довод представителя ответчика о том, что положениями ЖК РФ не предусмотрено применение понижающего коэффициента стоимости квадратного метра лоджии, не может служить основанием для отмены постановленного судом решения, поскольку положениями гражданского законодательства, предусмотрена свобода договора.

Ссылку ответчика о том, что суд вышел за пределы исковых требований истца, судебная коллегия находит надуманной и не основанной на материалах дела.

Также несостоятельным признается довод ответчика о том, что суд фактически изменил условия договора, возложив обязанность на МЖСК применить понижающий коэффициент 1/2 при определении стоимости квадратного метра площади лоджии квартиры, поскольку именно сторонами в Приложении № 3 к Договору предусмотрены данные условия. При этом наличие в Приложении № 3 технической ошибки, не нашло своего объективного подтверждения. Равным образом предполагаемая техническая ошибка, не устранена сторонами в установленном законом порядке.

В тоже время, довод ответчика о необоснованном применении судом к спорным правоотношениям положений Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», судебная коллегия находит заслуживающим внимание, в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы ответчика о неправильном применении к спорным правоотношениям положений Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, так как правоотношения сторон, связанные с выплатой паевых взносов, членством истца в жилищно-строительном кооперативе, регулируются общими нормами ГК РФ и ЖК РФ, в связи с чем считает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда ссылку на положения Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Между тем, исключение из мотивировочной части решения ссылки на положения названного Закона, основанием для отмены или изменения постановленного судом решения не являются, поскольку суд первой инстанции наряду с нормами Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, также руководствовался и положениями ГК РФ и ЖК РФ, регулирующими спорные правоотношения.

Фактически доводы жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и иному толкованию закона, не опровергают выводы суда, были предметом обсуждения суда первой инстанции, им дана верная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных сторонами доказательств по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ. Оснований для переоценки указанных доказательств у судебной коллегии не имеется.

Согласно ч.6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 20 декабря 2018 годаоставить без изменения, апелляционную жалобу представителя МЖСК «Варяг» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи