Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, о государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества; по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка, недействительным,

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО4 на решение Бодайбинского городского суда Иркутской области от 19 февраля 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

В обоснование исковых требований ФИО1 указал, что дата изъята между ним и ФИО2 в лице её представителя, действующего на основании доверенности, ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: адрес изъят, имеющего кадастровый номер изъят, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий ФИО2 на праве собственности. Цена договора <данные изъяты> рублей.

В связи с изменением адреса, кадастрового номера участка, дата изъята между истцом и ответчиком в лице его представителя ФИО3 был заключен новый договор купли-продажи, предметом которого являлся тот же земельный участок, но расположенный по адресу: адрес изъят, общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, кадастровый номер изъят. На момент заключения этого договора, ранее оговоренная цена в сумме <данные изъяты> рублей, была полностью выплачена истцом ответчику. Претензий со стороны ответчика не имелось.

При заключении этого договора ответчиком были переданы: свидетельство о государственной регистрации права от дата изъята серии номер изъят, доверенность представителя от дата изъята, межевой план земельного участка от дата изъята, кадастровый план земельного участка от дата изъята, постановление мэра г. Бодайбо и района номер изъят от дата изъята, копия постановления мэра г. Бодайбо и района номер изъят от дата изъята. Стороны договора подписали акт приема-передачи земельного участка, согласно которому ответчик передал истцу этот земельный участок.

По условиям договора купли-продажи он подлежит государственной регистрации, стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи до дата изъята, в пределах ранее заключенного предварительного договора. В случае не заключения сторонами основного договора купли-продажи земельного участка, в течение одного месяца со дня, установленного для заключения договора, стороны могут считать предварительный договор купли-продажи основным, при этом переход права собственности будет зарегистрирован в течение последующего месяца.

В связи с тем, что между сторонами договор в установленный срок не был заключен, то в силу пункта 10 договора от дата изъята, он считается основным и стороны обязаны осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи и переход права собственности. Однако ответчик уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права собственности. Представитель ответчика в свою очередь объяснил, что он не имеет таких полномочий, поскольку его доверенность ответчиком отозвана.

На основании изложенного ФИО1 просил суд признать договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: адрес изъят, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, кадастровый номер изъят, подписанный дата изъята продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 – заключенным, вынести решение о государственной регистрации этого договора купли-продажи и перехода права собственности на указанный земельный участок.

ФИО2 предъявила встречный иск к ФИО3, ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от дата изъята, расположенного в адрес изъят, имеющего кадастровый номер изъят, площадью <данные изъяты> квадратных метра, заключенного между продавцом - ФИО3, действующим по доверенности собственника ФИО2, и покупателем - ФИО1

В обоснование встречного искового заявления ФИО2 указала, что она являлась собственником спорного земельного участка и дата изъята она выдала доверенность ФИО3 на право его продажи от её имени. дата изъята ФИО3 на основании доверенности от дата изъята от её имени заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи данного земельного участка.

По договору от дата изъята, который заключен во изменение предварительного договора купли-продажи от дата изъята, ФИО3, действуя от имени ФИО2, продал ФИО1 земельный участок, расположенный в адрес изъят, имеющий кадастровый номер изъят, площадью <данные изъяты> квадратных метра.

Однако договор от дата изъята является ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона, так как согласно кадастровому паспорту она является правообладателем земельного участка, расположенного в адрес изъят, площадью <данные изъяты> квадратных метра с кадастровым номер изъят. Данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет с этими характеристиками только дата изъята.

Ранее принадлежащий ей объект недвижимости в 2012 году был изменен и имеет иные характеристики по сравнению с теми, какими они были на момент выдачи ею доверенности от дата изъята. На продажу измененного объекта недвижимости – земельного участка, она доверенности не выдавала, а в ранее выданную дата изъята доверенность никаких изменений не вносила. Поэтому, заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка дата изъята с ФИО1, ФИО3 вышел за пределы предоставленных ему доверенностью от дата изъята полномочий.

О заключении договора от дата изъята и о заключении договора от дата изъята ФИО3 ей не сообщал, денежных средств, полученных им по договорам, не передавал и не перечислял. Узнав о произошедшем отчуждении её имущества, она отозвала распоряжением от дата изъята ранее выданную доверенность от дата изъята.

С учетом изложенного, ФИО2 просила суд признать недействительным вследствие ничтожности предварительный договор купли-продажи земельного участка от дата изъята, расположенный в адрес изъят, имеющего площадь <данные изъяты> квадратных метра и кадастровый номер изъят, заключенный между ФИО3 и ФИО1

Решением Бодайбинского городского суда Иркутской области от 19 февраля 2013 года встречное исковое заявление ФИО2 удовлетворено.

Договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: адрес изъят, площадью <данные изъяты> квадратных метра, с кадастровым номер изъят, от дата изъята, заключенного между ФИО3 и ФИО1 признан недействительным. Постановлено применить последствия недействительности сделки и обязать ФИО1 возвратить законному владельцу – ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: адрес изъят, площадью <данные изъяты> квадратных метра, кадастровый номер изъят.

В удовлетворении иска ФИО1 отказано.

С ФИО1, ФИО3 в пользу ФИО2 взыскано по <данные изъяты> рублей уплаченной государственной пошлины с каждого.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО4 ставит вопрос об отмене судебного решения, полагая, что оно не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит нормам действующего законодательства РФ.

В обоснование доводов жалобы указано на то, что суд, разрешая спор, не установил, когда же фактически ФИО2 стало известно об отчуждении земельного участка и что послужило основанием для отзыва доверенности, поскольку объяснения ФИО2 противоречивы и не содержат однообразного толкования.

Содержащиеся в решении суда пояснения ФИО3 о том, что ФИО2 расписок о получении денег не составила, выдала доверенность и передала ему документы на этот земельный участок, свидетельство о государственной регистрации, не соответствуют показаниям свидетелей, согласно которым ФИО2 в июне 2008 года продала ФИО3 спорный земельный участок, получила от него <данные изъяты> рублей, передала ему постановление 2000 года об изъятии земельного участка, выдала ему доверенность, которой уполномочила ФИО3 продать данный земельный участок за цену и на условиях по своему усмотрению.

Заявление об ознакомлении с протоколом судебных заседаний, поданное сторонами оставлено судом без внимания, в связи с чем, стороны с протоколом не ознакомлены.

Вывод суда о том, что в доверенности должно содержаться прямое указание на полномочия заключить от имени доверителя сделку купли-продажи земельного участка с учетом внесенных изменений в ЕГРП по указанному в ней объекту недвижимости, противоречит нормам закона. Согласно обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Кроме того, судом не дана правовая оценка представленным межевому плану, заключению кадастрового инженера и постановлениям органов местного самоуправления.

Не соответствует нормам гражданского законодательства и обстоятельствам дела вывод суда о том, что поскольку право собственности на вновь образованный объект недвижимого имущества с индивидуальными признаками с кадастровым номер изъят у ФИО2 не было зарегистрировано, то данное право у нее не возникло и в момент выдачи доверенности от дата изъята и в день заключения между ФИО1 и ФИО3 договора купли-продажи от дата изъята.

Исходя из данного вывода суда и учитывая, что у ФИО2 на дата изъята не было никаких прав на земельный участок, следовательно, ФИО2 вообще не имела права выдавать доверенность на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка. Вместе с тем, суд пришел к обратному выводу.

Разрешая спор, суд установил, что договор купли-продажи от дата изъята является предварительным, что не соответствует нормам права и материалам дела, так как по предварительному договору стороны до заключения основного договора не выплачивают покупную цену и не передают имущество от продавца покупателю. Таким образом, принимая во внимание, что покупатель на момент заключения договора от дата изъята передал всю сумму, оговоренную данным договором, а продавец передал по акту приема-передачи от дата изъята земельный участок покупателю, то договор купли-продажи земельного участка от дата изъята является основным, порочности волеизъявления при заключении которого судом не установлено.

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд данное требование.

Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что на продажу земельного участка по адресу: Бодайбо, адрес изъят необходима новая доверенность, так как доверенность от дата изъята не содержит каких-либо характеристик земельного участка, адрес: адрес изъят указан неправомерно и присвоен незаконно.

Вывод суда о том, что Петакчян не представил суду доказательств факта внесения суммы оплаты в размере <данные изъяты> рублей противоречит материалам дела, содержащим акт о принятии денежных средств в указанном размере, что подтверждается договором от дата изъята и показаниями свидетелей.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО2 – ФИО5 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, поданную его представителем ФИО4 – без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Николаевой Т.В., пояснения представителя ФИО2 – ФИО6, проверив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по доводам апелляционной жалобы, обсудив ее доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При рассмотрении настоящего дела суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку представленным по делу доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильно применил нормы материального права.

Согласно части 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По правилам части 1 и 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (часть 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 38 АД номер изъят от дата изъята (л.д. 18) ФИО2 на основании постановления Мэра города Бодайбо от дата изъята является собственником земельного участка общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, имеющего кадастровый номер изъят и расположенный по адрес изъят.

дата изъята ФИО2 на основании нотариальной доверенности уполномочила ФИО3 продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ей земельный участок, расположенный по адрес изъят.

дата изъята ФИО3, действуя на основании доверенности, заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> квадратных метра, имеющего кадастровый номер изъят и расположенный по адрес изъят за покупную цену в <данные изъяты> рублей (л.д. 8).

Постановлением и.о. главы администрации Бодайбинского городского поселения номер изъят от дата изъята изменен адрес земельного участка, расположенного по адрес изъят с кадастровым номер изъят на адрес изъят (л.д. 19).

Судом также установлено, что согласно кадастровому паспорту от дата изъята, кадастровый номер принадлежащего ФИО2 земельного участка <данные изъяты> изменен на кадастровый номер изъят, изменилась и площадь земельного участка, которая составила 1342+/-26 квадратных метра (л.д.13). При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация на вновь образованный объект с кадастровым номер изъят и с соответствующей площадью не производилась (л.д. 33-34).

дата изъята ФИО3, действующий от имени ФИО2 на основании доверенности от дата изъята, во изменение предварительного договора от дата изъята заключил с ФИО1 договор купли-продажи, в соответствии с которым, в собственность последнего передается земельный участок, расположенный по адрес изъят, общей площадью <данные изъяты> квадратных метра, с кадастровым номер изъят (л.д. 9-10).

По правилам части 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с требованиями ст. 185 ГК РФ передаваемые полномочия должны быть прямо перечислены в доверенности и не могут предполагаться.

В силу положений ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.

Проанализировав содержание доверенности от дата изъята, выданной ФИО2 на распоряжение спорным земельным участком ФИО3, установив, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация на вновь образованный объект с новым кадастровым номером и измененной площадью не производилась, а, таким образом, в силу ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности на вновь образованный объект недвижимого имущества у ФИО2 на момент выдачи доверенности от дата изъята отсутствовало, суд пришел к правильному выводу о том, что, заключая договор купли-продажи земельного участка от дата изъята с новыми индивидуальными признаками (кадастровым номером, площадью и адресом объекта), ФИО3 в нарушение требований п. 1 ст. 182 ГК РФ вышел за пределы предоставленных ему ФИО2 в доверенности от дата изъята полномочий.

Учитывая, что доказательств последующего одобрения ФИО2 сделки – предварительного договора купли-продажи от 27 июля 2012 года в порядке ст. 56 ГПК РФ ни ФИО3 ни ФИО1 не представили, суд первой инстанции, руководствуясь ч.1 ст. 167, ст.168 ГК РФ, обоснованно признал оспариваемую сделку недействительной, как не соответствующую требованиям закона и не влекущую никаких правовых последствий с момента ее совершения, а соответственно правильно отказал ФИО1 в удовлетворении требований о признании данного договора заключенным.

Выводы суда в решении подробно мотивированы, соответствуют содержанию исследованных судом доказательств и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.

Довод жалобы о передаче ФИО3 за спорный земельный участок денег ФИО2 при выдаче ею доверенности со ссылкой на показания свидетелей, был предметом рассмотрения судом первой инстанции и обоснованно не был принят во внимание, как не подтвержденный соответствующими допустимыми доказательства.

Довод апелляционной жалобы представителя ФИО1 – ФИО4 о не ознакомлении её с протоколом судебного заседания, не заслуживает внимания, поскольку опровергается её заявлением, в котором имеется отметка о получении ею копий требуемых протоколов судебных заседаний дата изъята ( л.д.143).

Все остальные доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда, в том числе о передаче денег ФИО1 за приобретенный земельный участок, о совершении ФИО3 оспариваемой сделки в пределах предоставленных ему ФИО2 полномочий, не заслуживают внимания судебной коллегии, поскольку они направлены на иную оценку доказательств по делу об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаны на неправильном толковании материального права, они повторяют правовую позицию ФИО1 при рассмотрении дела судом первой инстанции, которой дана мотивированная оценка в решении суда и не содержат новых доводов, которые могли бы повлиять на законность, обоснованность и справедливость принятого решения по делу.

Нарушений норм процессуального и материального права, указанных в апелляционной жалобе, со стороны суда первой инстанции не усматривается.

При таких данных, решение суда сомнений в его законности не вызывает, а основания для его отмены в настоящем случае отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бодайбинского городского суда Иркутской области от 19 февраля 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

А.В. Быкова

Судьи:

И.В. Скубиева

Т.В. Николаева