Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чернышовой Ю.А. по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Камызякского районного суда Астраханской области от 15 июня 2018 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании сделок недействительными и применения последствий недействительности сделки,

установила:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском, указав, что являются сособственниками объектов недвижимости, расположенных <адрес> в составе следующего недвижимого имущества: земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Астраханская область <адрес> земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>; жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>; жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу<адрес>»; жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого здания, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>. При этом ФИО2 принадлежит <данные изъяты> доли, ФИО3 <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество. 30 марта 2015 года, 1 апреля 2015 года истцы выдали доверенности на имя ФИО1, согласно которым ФИО1 был уполномочен представительствовать от их имени в органах и организациях, в том числе в органах и организациях <данные изъяты>, без права получения имущества и денег. Данные доверенности были составлены в связи с необходимостью урегулирования вопросов, связанных с текущей деятельностью в отношении принадлежащих объектов недвижимости. Указанные доверенности полномочий по распоряжению принадлежащим истцам недвижимым имуществом не содержали. В апреле 2018 года истцы узнали, что ФИО1, воспользовавшись указанными доверенностями, оформил доверенности в порядке передоверия на ФИО6, который 14 марта 2018 года заключил договор аренды с правом последующего выкупа принадлежащего истцам недвижимого имущества в составе всех десяти объектов. Арендатором по договору выступила ФИО4, которая, получив зарегистрированный договор аренды, 26 марта 2018 года заключила договор субаренды с ФИО5 Договор аренды и договор субаренды прошли государственную регистрацию. Выданные истцами доверенности на имя ФИО1 не наделяют представителя полномочиями на заключение договора аренды от имени истцов, равно как и иными полномочиями по распоряжению принадлежащим им недвижимым имуществом. Истцы просят суд признать договор аренды объектов недвижимости с правом его выкупа от 14 марта 2018 года, заключенный между ФИО1, действующим за ФИО7, ФИО6, действующим на основании доверенности за ФИО2 и ФИО3, и ФИО4 недействительным; признать договор субаренды от 26 марта 2018 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5 недействительным; применить последствия недействительности сделки путем возврата объектов недвижимости, являющихся предметов договора аренды и субаренды во владение собственников ФИО2, ФИО3; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области исключить записи об аренде и субаренде как обременении права собственности, из Единого государственного реестра недвижимости.

В ходе рассмотрения дела истцы увеличили исковые требования и просили также возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области обязанность погасить регистрационную запись об аренде на основании договора аренды от 14 марта 2018 года, договора субаренды от 26 марта 2018 года в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорного недвижимого имущества.

В судебное заседание истец ФИО2, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения настоящего дела, не явился

Представитель истца ФИО2 адвокат Бекбулатова С.У. в судебном заседании поддержала исковые требования, просила их удовлетворить.

В судебное заседание истец ФИО3, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения настоящего дела, не явился.

Представитель истца ФИО3 адвокат Ворожейкина Н.Ш. в судебном заседании поддержала исковые требования и просила их удовлетворить.

Ответчики ФИО1, ФИО4, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения настоящего дела, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО4 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Ответчик ФИО5, третьи лица ФИО6, ФИО7, представители третьего лица Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили.

Решением Камызякского районного суда Астраханской области от 15 июня 2018 года исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворены в полном объеме.

Определением Камызякского районного суда Астраханской области от 29 июня 2018 года в решении суда исправлена описка, водную часть и четвертый абзац резолютивной части решения суда следует читать в следующей редакции: «Применить последствия недействительности сделки путем возврата объектов недвижимости, являющихся предметом договора аренды и субаренды во владении собственников ФИО2, ФИО3».

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда в виду незаконности и необоснованности, несоответствия выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, указав, что исходя из характера полномочий, отраженных в доверенностях, выданных ФИО3 и ФИО2, ФИО1 был наделен правом представления интересов доверителей не только во взаимоотношениях с органами государственной власти и местного самоуправления, но и с иными контрагентами. Считает, что у него, а также у иного лица в порядке передоверия, имелись полномочия по заключению от имени представляемых лиц договора аренды недвижимого имущества. Кроме того, должностное лицо Управления Росреестра по Астраханской области, проверяющее содержание представленных документов, не усмотрело оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав, связанных с договорами аренды.

На заседание судебной коллегии ФИО2, представитель Бекбулатова С.У., представитель Ворожейкина Н.Ш., ФИО5, ФИО4, представитель ФИО8, ФИО7, ФИО6, представитель Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не представляли.

В материалах дела имеется возражение ФИО2 на апелляционную жалобу, в котором он просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав докладчика, выслушав ФИО1, представителя ФИО1 адвоката Семяновского Д.А., поддержавших доводы жалобы, ФИО3, возражавшего против доводов жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спорные правоотношения и удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды от 14 марта 2018 года и договора субаренды от 26 марта 2018 года недействительными, применяя последствия недействительности сделок, суд первой инстанции исходил из того, что истцы, выдавая доверенности на имя ФИО1, не наделяли представителя полномочиями на заключение договора аренды объектов недвижимости от имени истцов, равно как ненаделяли иными полномочиями по распоряжению принадлежащим истцам недвижимым имуществом. Заключенные договоры аренды, субаренды были признаны недействительными, поскольку были заключены с существенным нарушением интересов истцов и нарушением закона.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основании установленных судом обстоятельств дела и при правильном применении норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Без интереса не может быть гражданского правоотношения.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1).

На основании статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 182 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В соответствии с частью 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность по доказыванию отсутствия нарушения интересов представляемого в случае оспаривания сделки представляемым (его правопреемниками) по основанию, предусмотренному абзацем 2 пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, возложена на ответчика, поскольку законодателем указано на презумпцию нарушения интересов представляемого, если не доказано иное.

Из материалов дела следует, что ФИО2 (<данные изъяты> доли), ФИО3 (<данные изъяты> доли), ФИО7 (<данные изъяты> доли) являются сособственниками объектов недвижимости, расположенных в <адрес> в составе следующего недвижимого имущества:

- земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером

№, расположенного по адресу: <адрес>

- земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером

№, расположенного по адресу: <адрес>

- земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером

№, расположенного по адресу: <адрес>;

- жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>;

- жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

- жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером

№, расположенного по адресу: <адрес>;

- жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером

№, расположенного по адресу: <адрес>

- жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером

№, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с указанными доверенностями ФИО2 и ФИО3 уполномочили ФИО1 быть представителем от их имени в государственных и иных учреждениях, в том числе в органах и организациях <данные изъяты> по вопросам сбора документов, с правом проведения электросетей, газа, водопровода, в том числе проектных организациях с правом узаконения реконструкции, строительства, равное как нежилых, так и жилых объектов недвижимости, с правом проведения межевых работ и оформления документов землепользования, зарегистрировать правоустанавливающие документы на любые объекты недвижимости, правом подавать заявления, декларации, получать необходимые справки, удостоверения и их дубликаты, расписываться и подавать от имени доверителя заявления о постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет, снятии объектов с государственного кадастрового учета, об исправлении ошибки в государственном кадастре недвижимости, подавать иные обращения в орган кадастрового учета, с правом внесения изменений и исправлений ошибок ЕГРП, получать прошедшие государственную регистрацию документы с правом приостановления государственной регистрации прав до трех месяцев, регистрации обременения, ограничений и их снятия, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и документов прошедшие государственную регистрацию, и совершать другие действия, связанные с выполнением настоящего поручения, без права получения имущества и денег.

Доверенности выданы на срок три года с правом передоверия и правом последующего передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам (<данные изъяты>).

ФИО1 на основании вышеуказанных доверенностей оформил доверенности в порядке передоверия на ФИО6, которыйот имени ФИО2 и ФИО3, 14 марта 2018 года заключил договор аренды с правом последующего выкупа принадлежащего истцам недвижимого имущества в составе всех десяти объектов, расположенных в <адрес>, с ФИО4, который прошел государственную регистрацию на основании вышеуказанных доверенностей 22 марта 2018 года.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что истцы не наделяли представителя полномочиями на заключение договора аренды от своего имени, равно как иными полномочиями по распоряжению принадлежащим ФИО2 и ФИО3 недвижимым имуществом, согласие на передачу спорного имущества в аренду, субаренду ФИО2 и ФИО3 не давали.

Доказательства такого согласия в нарушении положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчики ни в суд первой, ни в суд апелляционных инстанций не представили.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что сделки совершены в крайне короткие сроки.

Таким образом, суд первой инстанции, установив все фактические обстоятельства, оценив юридически значимые обстоятельства по данному делу, пришел к обоснованному выводу о том, что ФИО2, ФИО3 не выдавали ФИО1 полномочий на совершение от своего имени действий по заключению договоров аренды, субаренды недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности, сделки представляемыми не получили одобрения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в доверенностях содержатся полномочия по регистрации обременений, в связи с чем доверенное лицо вправе заключать договора аренды (субаренды) объектов недвижимости, принадлежащих истцам на праве собственности, несостоятельны, опровергаются материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что должностные лица Управления Росреестра по Астраханской области, проверяющие содержание представляемых на регистрацию документов, не усмотрели оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав, связанных с договорами аренды, субаренды, не могут повлечь отмены судебного постановления и не указывают на невозможность оспаривания договоров в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, 27 ноября 2017 года истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлениями, содержащими просьбу не производить каких- либо регистрационных действий без их личного участия со спорными объектами недвижимости.

При этом судом установлено, что регистрация договора аренды объектов недвижимости с правом его выкупа от 14 марта 2018 года в органах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области состоялась 22 марта 2018 года, договора субаренды от 26 марта 2018 года – 28 марта 2018 года.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, она осуществляется только с соблюдением принципа законности, чего в рассматриваемом случае установлено не было.

Таким образом, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации..

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области обязанности по исключению и погашению регистрационной записи об аренде на основании договора аренды от 14 марта 2018 года, договора субаренды от 26 марта 2018 года.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в течение 5 рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав (пункт 5 части 2 статьи 14, пункт 7 части 1 статьи 16, часть 1 статьи 58 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственный регистратор обязан внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

В судебном порядке заинтересованным лицом может быть оспорено зарегистрированное право другого лица на недвижимое имущество, а само решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку договор аренды объектов недвижимости с правом его выкупа от 14 марта 2018 года, договор субаренды от 26 марта 2018 года признаны судом первой инстанции недействительными, основания для государственной регистрации права аренды ФИО4, ФИО5 на недвижимое имущество отпали, следовательно, записи о государственной регистрации права аренды подлежат исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, правовых оснований для возложения на регистрирующий орган обязанности по исключению и погашению записи об аренде, как обременение права собственности, у суда не имелось.

При таких обстоятельствах решение суда в части возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области обязанности по исключению и погашению регистрационной записи об аренде в отношении ФИО4, ФИО5 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в данной части.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости дополнить резолютивную часть решения суда указанием о том, что решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в записи о правах на указанное недвижимое имущество, а именно о погашении записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости правом аренды ФИО4 и ФИО5 на вышеуказанное недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Камызякского районного суда Астраханской области от 15 июня 2018 года в части возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области обязанности об исключению и погашению записи об аренде и субаренде, как обременение права собственности, из Единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним отменить, принять в данной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3.

Дополнить резолютивную часть решения суда указанием на то, что решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в записи о правах на недвижимое имущество, а именно о погашении записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости правом аренды ФИО4 на основании договора аренды объектов недвижимости с правом его выкупа от 14 марта 2018 года, правом аренды ФИО5 на основании договора субаренды от 26 марта 2018 года на следующее имущество:

- земельный участок, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

- земельный участок, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу<адрес>

- земельный участок, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

- жилой дом, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

- жилой дом, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

- жилой дом, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

- жилой дом, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу<адрес>

- жилой дом, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В остальной части решение Камызякского районного суда Астраханской области от 15 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 – без удовлетворения.